Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sophie COUSIN-MIKOWSKI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude LACROIX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/04356 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VTS
N° MINUTE :
6-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 25 octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDERESSE
Madame [T] [J], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Sophie COUSIN-MIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A660
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 6 septembre 2024
Délibéré le 25 octobre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 25 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04356 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VTS
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [C] a donné à bail à Madame [X] [J] un bail d’habitation portant sur un studio situé [Adresse 1] par acte sous seing privé du 20 janvier 2005.
Par acte d'huissier signifié le 14 juin 2022, Monsieur [D] [C] a fait délivrer à Madame [X] [J] un congé pour reprise à effet au 19 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 4 avril 2024, Monsieur [D] [C] a fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, avec exécution provisoire :
la validation du congé délivré et l'expulsion immédiate de Madame [X] [J] et de tout occupant de son chef, avec suppression du délai légal de deux mois, avec séquestration du mobilier, sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus en l’absence de résiliation du bail, doublés, jusqu'à la libération des lieux, un arriéré locatif de 2222,52 €, et 5000 € à titre de dommages et intérêts, sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience du 6 septembre 2024, Monsieur [D] [C] a maintenu les demandes de son acte introductif d'instance.
En défense, Madame [X] [J] demande au juge d’invalider le congé pour reprise, de rejeter les demandes, de diminuer le montant de la dette locative et de lui accorder des délais de paiement de 24 mois, de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, de condamner Monsieur [D] [C] à lui payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’humidité excessive des lieux, d’ordonner une expertise sur d’autres désordres, et de condamner Monsieur [D] [C] à payer à son conseil la somme de 1800 € au titre des frais irrépétibles.
Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties soutenues oralement pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de validation du congé
En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprendre le logement, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
La preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [X] [J] pour une durée de 3 ans expirait le 19 janvier 2023.
Le congé du bailleur signifié par huissier le 14 juin 2022 a donc été délivré dans les formes requises plus de six mois avant l'échéance précitée. Il indique que le congé est donné pour permettre à Monsieur [D] [C] de reprendre les lieux pour son fils actuellement domicilié chez ses parents et poursuivant des études supérieures, souhaitant prendre son indépendance.
Ce motif de reprise présente un caractère réel et sérieux, et aucune fraude n’est en l’état établie.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande et de constater que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 19 janvier 2023, la demande d’invalidation du congé étant réciproquement rejetée.
Madame [X] [J] étant ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 20 janvier 2023, il y a lieu de faire droit en tant que de besoin à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.
Aucune circonstance de l’espèce ne permet de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi, l’expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation
L'occupation des lieux sans droit ni titre qui crée un préjudice au propriétaire privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien justifie de condamner Madame [X] [J] à payer à Monsieur [D] [C] une indemnité d'occupation qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 20 janvier 2023 date de résiliation du bail et jusqu’au 31 août 2024 puis à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi le tout majorés de 15%.
Par ailleurs, les loyers et charges sont dus jusqu’à la résiliation du bail.
Monsieur [D] [C] produit un décompte au 31 août 2024 s’établissant à 2787,72 € terme d’août 2024 inclus dont il convient de déduire trois paiements de 163,3 € justifiés par Madame [X] [J] pour les mois de juin à août.
Madame [X] [J] sera condamnée par conséquent à lui payer la somme de 2297,82 € outre l’indemnité d’occupation susvisée à compter du 1er septembre 2024.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [X] [J] ne justifie pas être en mesure de régler la dette locative dans le délai légal maximum de 24 mois. Sa demande est donc rejetée.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
En l'espèce, au regard de l’ancienneté de la résiliation du bail et des revenus actuels de Madame [X] [J] qui permettent son relogement, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.
Sur l’indemnisation d’un trouble de jouissance
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.
L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.
En l’espèce, Madame [X] [J] n’ayant plus la qualité de locataire, n’est plus créancière d’aucune obligation du bailleur relative à l’état du logement ce à compter du 20 janvier 2023. Ainsi, la demande d’expertise destinée à examiner divers désordres dans le logement ne peut qu’être rejetée.
S’agissant du trouble de jouissance invoqué par Madame [X] [J] pour la période de février 2017 à janvier 2023, la demande d’indemnisation de Madame [X] [J] se fonde sur l’humidité et le « risque électrique » (page 9 des conclusions). Les seuls mails de Madame [X] [J] envoyés à Monsieur [D] [C] durant cette période ne permettent toutefois pas d’établir des désordres durant cette période en l’absence de tout constat objectif dans les lieux, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même.
Madame [X] [J] produit par ailleurs une photocopie d’un courrier du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3], quasiment illisible car noircie, du 2 novembre 2022 qui relève : une installation électrique insuffisamment protégée, un système de ventilation non conforme générant un phénomène de condensation à deux angles de murs, enfin un taux anormal d’humidité sur un mur.
Seul ce courrier constitue un élément objectif à l’appui des désordres invoqués, dont la survenue à une date antérieure au 2 novembre 2022 ne peut en revanche être caractérisée.
Toutefois, ce défaut de conformité relevé sur l’installation électrique est insuffisant en l’absence de tout autre élément à caractériser que l’installation électrique serait dangereuse pour son occupante, et constituerait ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent durant la période du 2 novembre 2022 au 19 janvier 2023.
Par ailleurs, l’humidité relevée dans le logement peut provenir indépendamment d’une insuffisance du système de ventilation des conditions d’habitation (dégâts des eaux non traités, aération naturelle insuffisante des lieux) et le constat de la mairie de [Localité 3] est donc insuffisant en soi à caractériser l’obligation de garantie du bailleur à cet égard, en l’absence d’autres éléments extérieurs objectifs pour le corroborer, ce alors que l’ampleur des désordres en résultant (moisissures) n’est pas même caractérisée par la défenderesse.
En conséquence, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent pour la période de novembre 2022 à janvier 2023 n’est pas établi et la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance est rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [C]
En l’espèce, la privation de jouissance invoquée par Monsieur [D] [C] du fait du maintien dans les lieux de la défenderesse après la résiliation du bail est réparée par le versement de l’indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice résultant tout à la fois de l’occupation illicite et de l’impossibilité pour le bailleur de disposer de son logement.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts est rejetée.
Sur les demandes accessoires
La solution apportée au litige justifie de condamner Madame [X] [J] aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et de rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles.
Madame [X] [J] sera condamnée par ailleurs à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de Madame [X] [J] d’invalidation du congé,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [X] [J] et Monsieur [D] [C] portant sur le logement situé [Adresse 1] par l'effet du congé pour reprise,
CONSTATE que Madame [X] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2023,
ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à Monsieur [D] [C] la somme de 2297,82 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 31 août 2024 terme d’août inclus,
CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à Monsieur [D] [C] une indemnité mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout majorés de 15%, ce à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,
REJETTE la demande de Madame [X] [J] de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, et sa demande d’expertise,
REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [C],
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
CONDAMNE Madame [X] [J] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,
CONDAMNE Madame [X] [J] aux dépens de l'instance soit au coût de l’assignation,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
