Texte intégral
ARRET N°
du 19 décembre 2023
N° RG 23/01004 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLDY
S.A.S. L'ALIME
c/
S.C.I. FONCIEREMENT QUARTIER
Formule exécutoire le :
à :
la SCP PIERRE BLOCQUAUX & ASSOCIES
la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 19 DECEMBRE 2023
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 14 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES
S.A.S. L'ALIME
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre BLOCQUAUX de la SCP PIERRE BLOCQUAUX & ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMEE :
S.C.I. FONCIEREMENT QUARTIER
SCI au capital de 5.967.500 €, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 804 130 557, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, et Me Philippe LARIVIERE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats
Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 14 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2023
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, la SCI Foncièrement Quartier a donné à bail commercial à la SAS L'Alime un local portant le numéro 7 sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 8.400 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement et d'avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.
Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 7 mai 2021, pour une "activité de restauration de snack, pizzas, plats frais, vente sur place, à emporter et à livrer, à l'exclusion de toute autre activité, notamment vente de boissons chaudes et alcoolisés".
Le 1er décembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la société L'Alime un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 4.997,23 euros dont 4.401,56 euros de loyers et charges.
Par acte d'huissier du 21 avril 2022, la SCI Foncièrement Quartier a assigné la société L'Alime devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'ordonner l'expulsion de la société L'Alime et sa condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux.
Par ordonnance du 14 avril 2023, le président judiciaire du tribunal de Charleville-Mézières, statuant en référé, a :
- constaté l'acquisition au 1er janvier 2022 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5];
- dit que le bail est, en conséquence, résilié à cette date;
- condamné la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier à titre provisionnel, les sommes suivantes:
* cinq mille cent vingt euros et trente-deux centimes (5.120,32 euros) au titre du solde des loyers et charges dus jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire au 1er janvier 2022,
* une indemnité trimestrielle de deux mille deux cents euros (2.200 euros) au titre de l'occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- rejeté la demande de délais de paiement;
- ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS L'Alime, et de tous occupants de son chef, des dits locaux, en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à compter du quinzièmre jour suivant la notification de la présente ordonnance
- condamné la SAS L'Alime aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er décembre 2021, pour la somme totale de cent cinquante-cinq euros et cinquante-deux centimes (155,52 euros);
- condamné la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier la somme de huit cents euros (800 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- rappelé que la présente ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et qu'il demeure loisibmle à chacune des parties de saisir le juge du fond pour obtenir un jugement définitif;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
aux motifs :
- que la bailleresse justifiant d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et le preneur n'établissant pas avoir réglé l'intégralité de la dette de loyers visée dans le commandement, la clause résolutoire était acquise au 1er janvier 2022;
- que ni la créance de loyers et charges invoquée par la SCI Foncièrement Quartier ni l'obligation de la SAS L'Alime de payer une indemnité à raison de l'occupation des lieux postérieure à la résiliation du bail n'était sérieusement contestable, et que la SAS L'Alime ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante pour s'acquitter de sa dette de loyers.
- que la SAS L'Alime sollicitait une suspension des effets de la clause résolutoire sans pour autant demander le bénéfice d'aucun délai de paiement ni produire aucune pièce au soutien de l'octroi d'un tel échelonnement, l'accroissement constant de la dette depuis l'acquisition de la clause résolutoire rendant au surplus impossible un apurement dans le délai légal maximal de deux années.
La SAS L'Alime a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 janvier 2023 visant expréssément l'ensemble des chefs de l'ordonnance.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA des 21 juin et 23 octobre 2023, elle demande à la Cour de :
- Réformer l'ordonnance de référé de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES du 14 AVRIL 2023
. en ce qu'elle a constaté l'acquisition au 1er JANVIER 2022 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre la SCI FONCIEREMENT QUARTIER et la SAS L'ALIME pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5]
. en ce qu'elle a dit le bail résilié et condamné la SAS L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER une somme de 5.120,32 euros au titre du solde des loyers et charges jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire du 1er JANVIER 2022 outre une indemnité trimestrielle de 2.200 euros au titre de l'occupation à compter du 1er AVRIL 2022,
. en ce qu'elle a rejeté la demande en délais de paiement et ordonné en conséquence l'expulsion de la société L'ALIME,
. et en ce qu'elle a condamné la SAS L'ALIME en tous les dépens outre le paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Statuant à nouveau,
Voir en application de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de Commerce,
- Suspendre la réalisation et les effets des clauses de la résiliation accordant à la société L'ALIME un délai de 6 mois pour apurer le solde des loyers impayés à la date d'effet du commandement,
- Constater que les sommes des loyers impayés étaient réglées au moment de l'ordonnance de référé intervenue,
- Condamner la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à payer à la société L'ALIME une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance.
Elle soutient que les loyers échus à la date du commandement de payer, pour le montant desquels il a été délivré, étaient intégralement payés lorsque l'ordonnance de référé a été rendue, et demande la supension des effets de la clause résolutoire en sollicitant un délai de six mois pour s'acquitter des règlements des causes du commandement.
Par conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2023, la SCI Foncièrement quartier demande à la Cour de:
Vu le bail commercial du 7 mai 2021,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er décembre 2021,
Vu l'article L.145-41 du Code de commerce,
Vu l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
- Confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 14 avril 2023, en ce qu'elle a :
* Constaté l'acquisition au 1er janvier 2022 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
* Condamné la société L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre provisionnel la somme de 5.120,32 euros au titre du solde des loyers et charges jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire le 1er janvier 2022 ;
* Rejeté la demande de délais de paiement formulée par la SAS L'ALIME ;
*Ordonné en conséquence l'expulsion de la société L'ALIME dans les modalités précisées dans l'ordonnance ;
*Condamné la société L'ALIME aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 14 avril 2023, en ce qu'elle a condamné la société L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre provisionnel une indemnité trimestrielle d'occupation de 2.200 euros au titre de l'occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux.
Y ajoutant:
- A titre principal, condamner la société L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre provisionnel une indemnité trimestrielle d'occupation de 3.150 euros, outre les taxes et les charges, au titre de l'occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- A titre subsidiaire, condamner la société L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre provisionnel une indemnité trimestrielle d'occupation de 2.100 euros, outre les taxes et les charges, au titre de l'occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux ;
En tout état de cause
- Juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et qu'à défaut de paiement d'une somme exigible à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt au taux légal majoré de 5 points ;
- Condamner la société L'ALIME à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société L'ALIME aux entiers frais de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle affirme que non seulement à la date du 1er janvier 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire, la société l'Alime n'avait pas réglé les causes du commandement de payer, mais qu'au surplus son arriéré locatif ne cesse de s'accroître et que la société Alime n'a plus rien réglé depuis février 2023.
Elle précise que selon constat d'huissier en date du 22 décembre 2021, le locataire n'exploite manifestement plus son local.
La SCI Foncièrement Quartier demande à titre incident à la cour de réévaluer le montant de l'indemnité d'occupation octroyée en ajoutant au loyer trimestriel hors taxes et hors charges, la référence aux taxes et charges ainsi que la majoration de 50% prévue au contrat.
Elle sollicite également l'application des dispositions contractuelles relatives à une majoration de 10 % des sommes dues et au taux d'intérêt légal majoré de 5 points.
MOTIFS
Un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme principale de 4 401,56 euros au titre des loyers et avances sur charges de mai à décembre 2021, outre indemnité forfaitaire contractuelle de 10% et coût de l'acte soit 4997,23 euros et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 7 mai 2021, a été délivré à la SAS L'Alime le 1er décembre 2021 à la demande du bailleur.
Le décompte du bailleur démontre qu'à compter de cette dette inscrite après l'appel d'échéances du 1er octobre 2021, le locataire a procédé à plusieurs virements mais que s'est rajouté le montant de la taxe foncière 2021 (1493,71 euros) de sorte que restait dûe au 31 décembre 2021 la somme de 3595,27 euros; qu'ensuite s'est ajouté l'appel d'échéance trimestrielle du 1er janvier 2022 ( 2664 euros) portant la dette à 6 259 euros ce jour et encore à 4 307 euros le 24 janvier 2022, dernière opération précédent le nouvel appel trimestriel du 1er avril 2022, et ce malgré les virements effectués par le locataire.
Le locataire est tenu du paiement du loyer courant et ne peut considérer qu'il s'acquitte des causes du commandement en laissant se constituer par ailleurs une nouvelle dette locative.
Dans tous les cas,la SAS L'Alime n'a pas précisé dans ses virements que ses paiements devaient etre affectés au règlement du commandement.
Et même en affectant tous les paiements au règlement de la seule dette née du commandement,ces règlements effectués dans le mois de la délivrance de ce dernier étaient insuffisants pour éteindre sa dette à ce seul titre.
Il en ressort qu'à aucun moment le solde n'a été règlé au cours du mois suivant le commandement et que de surcroit, la dette s'est aggravée selon les décomptes joints.
En conséquence,l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit incluse au contrat de bail à effet au 1er janvier 2022, à défaut de paiement dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer et la cour fait droit aux demandes subséquentes du bailleur à voir ordonner l'expulsion du locataire, si besoin avec le concours de la force publique, en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la notification de la présente ordonnance, et condamné la SCI Foncièrement Quartier à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur le fondement de l'article 1343'5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision de justice suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Ainsi, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets d'une clause de résiliation de plein droit, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
Dans ce cas,la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La SAS L'Alime réclame de tels délais sur une période de 6 mois.
Mais de fait,le locataire s'est offert des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire puisqu'il est resté dans les lieux.
Au cours de cette période,il a effectué divers virements et paiements ponctuels par chèques dont le 14 décembre 2022 de 5930 et 2520 euros.
Mais le décompte clair du bailleur qui détaille toutes les causes des montants portés au débit et au crédit montre que,compte tenu de ses obligations (échéances trimestrielles- dépôt de garantie le 1er avril 2022- taxe foncière 2022) et malgré ces paiements, et malgré la déduction des appels de frais pour procédure qui y sont inscrits, la dette n'a jamais été règlée et se fixait au cours de l'été 2023 à plus de 10 000 euros.
Ainsi,la SAS L'Alime ne démontre pas être en mesure de respecter des délais de paiement pour apurer sa dette en sus des échéances courantes.
En conséquence,l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle la déboute de ses prétentions à suspension de la clause résolutoire et celle-ci peut produire ses pleins effets.
La SCI Foncièrement Quartier réclame l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la SAS L'Alime à lui payer un montant de 2100 euros au titre de l'indemnité trimestrielle d'occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à libération des lieux et réclame une somme de 3150 euros pour tenir compte d'une clause contractuelle acceptée par le locataire prévoyant le paiement d'une indemnité établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s'ajouteront la TVA et les charges.
Mais une clause contractuelle ne lie pas les parties après la rupture du contrat.
Et le défaut de paiement des loyers et charges n'a pas eu pour effet d'inciter le locataire à quitter plus rapidement les lieux.
Aussi en référé, la cour confirme le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge au montant du loyer et des charges que la SAS L'Alime aurait eu à payer si le contrat s'était poursuivi.
A ce titre néanmoins, il faut constater que la somme de 2100 euros fixée par le premier juge ne couvre pas le montant des charges forfaitaires puisque le total sur le décompte s'élève à 2200 euros au 1er janvier 2022.
En conséquence, réformant sur ce point la décision, la cour condamne la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier une indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 1er avril 2022 égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du par le locataire si le contrat s'était poursuivi.
Par ailleurs, le solde dû avant le premier appel de l'indemnité d'occupation du 1er avril 2022 s'élève selon le décompte produit et compte tenu des virements opérés au courant du mois de janvier, à la somme de 4307,71 euros de sorte que la décision sera infirmée sur le montant de la dette locative pour la fixer à ce montant.
En outre, la SCI Foncièrement Quartier réclame la majoration de 10% des montants dus et l'application à la dette d'un taux d'intérêt égal au taux légal majoré de 5 points dont il faut constater qu'elles relèvent de la seule application des dispositions contractuelles qui ne fait pas l'objet de débat entre les parties.
Ajoutant au jugement de première instance qui n'a pas statué sur ces points, la cour fait donc droit à ces demandes.
En conséquence, la SAS L'Alime est condamnée à payer à la SCI Foncièrement Quartier la somme de 4307,71 euros outre intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er janvier 2022, la somme de 430 euros au titre de l'indemnité contractuelle ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er avril 2022.
En revanche, il ne paraît pas inéquitable dans ces conditions de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme l'ordonnance de référé du14 avril 2023 du président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières si ce n'est quant au montant de l'indemnité d'occupation et du montant de la dette locative.
Statuant à nouveau sur ces points et ajoutant,
Condamne la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier la somme de 4307,71 euros outre intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 1 er janvier 2022 au titre de la dette locative échue au 24 janvier 2022.
Condamne la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier la somme de 430,77 euros au titre de l'indemnité contractuelle.
Condamne la SAS L'Alime à payer à la SCI Foncièrement Quartier à compter du 1er avril 2022 une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s'était poursuivi.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS L'Alime aux entiers dépens d'appel.
Le greffier La présidente
