Cour d'appel, 07 novembre 2023. 22/04490

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/04490 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJUQ AFFAIRE : M. [X], [Y], [S] [B] C/ M. [I] [C] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye N° RG :11- 21/000592 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/11/23 à : Me Mathilde BAUDIN Me Anne-laure DUMEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [X], [Y], [S] [B] né le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] Représentant : Maître Mathilde BAUDIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003181 du 10/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Monsieur [I] [C] Né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 8] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Maître Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43089 Représentant : Maître Isabelle HUGUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872 - Madame [A] [O] épouse [C] Née le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Maître Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43089 Représentant : Maître Isabelle HUGUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872 - INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mai 2023, Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 3 janvier 2018, M. et Mme [C] ont donné à bail à M. [B] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 790 euros et 190 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier de justice délivré le 26 mai 2021, M. et Mme [C] ont assigné M. [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement des loyers impayés. Par jugement réputé contradictoire du 9 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2018 entre M. et Mme [C] et M. [B] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] étaient réunies à la date du 16 avril 2021, - ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [B] à verser à M. et Mme [C] la somme de 1 066, 60 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2021, incluant appel du loyer du mois de décembre 2021), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (26 mai 2021), - condamné M. [B] à verser à M. et Mme [C] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - condamné M. [B] à verser à M. et Mme [C] une somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [B] aux dépens, - rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2022, M. [B] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 octobre 2022, il demande à la cour : - de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - d'infirmer le jugement de première instance notamment en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de l'appelant, En conséquence, à titre principal, si la dette est relative aux charges d'eau, - de juger que seul le bailleur en est redevable, - de juger que les effets de la clause résolutoire n'ont pas matière à s'appliquer, à titre subsidiaire, si la dette est relative à un loyer impayé, - de suspendre les effets de la clause résolutoire, - de lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 décembre 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de : - débouter M. [B] de toutes ses demandes, - confirmer le jugement en totalité, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur sur le fondement des articles 1217 et 1224 à 1228 du code civil, en conséquence : - d'ordonner l'expulsion de M. [B] et de toute personne dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux loués au [Adresse 4], - d'ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira aux frais, risques et périls du défendeur, - fixer l'indemnité d'occupation due au montant du loyer charges en sus, - condamner M. [B] à leur payer : * la somme de 1 168,96 euros de loyers et indemnités d'occupation impayés à décembre 2022, * une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, taxes et charges en sus jusqu'à remise des clés, * la somme de 3 000 euros d'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] en tous les dépens. La clôture de l'instruction sera prononcée le 11 mai 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [B]. - sur l'acquisition de la clause résolutoire. Au soutien de son appel, M. [B] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, explique son absence à l'audience de première instance, par le fait que le gestionnaire du bien, l'agence Century 21, l'avait assuré que le litige relatif à la fuite d'eau provenant des toilettes était résolu. Il fait valoir que : - quelques mois après son entrée dans les lieux, il a alerté et dénoncé auprès de l'agence une fuite d'eau provenant des toilettes, - pour autant, malgré l'intervention d'un plombier, le bailleur n'a pas signé le devis relatif au changement de toilettes, de sorte que les travaux n'ont pas pu être effectués immédiatement, mais un peu plus tard grâce à l'insistance de l'agence, - en 2019, il a donc reçu une régularisation de charges de 4 060,10 euros et compte tenu des provisions versées l'année précédente à hauteur de la somme de 2 280 €, le reliquat de régularisation s'élevait à 1 780,40 euros, - ils sont convenus, son bailleur et lui-même, à l'amiable qu'il ne prendrait que partiellement en charge cette régularisation, soit à hauteur de 1 200 euros, le reste étant laissé à la charge du bailleur, - à compter de 2020, il a cessé d'exercer la profession de chauffeur de taxi en raison de la crise sanitaire, de sorte qu'il a accusé un certain retard dans le paiement des loyers pouvant aller jusqu'au 15 du mois, tout en s'efforçant de régler la somme de 980 euros chaque mois, - seul, le bailleur est responsable du sinistre affectant la plomberie, la fuite d'eau due à la vétusté des équipements devant rester à la charge du propriétaire, de sorte qu'il n'a pas à supporter la somme réclamée au titre de la régularisation des charges. Il conclut qu'il n'est pas redevable de la somme réclamée, si elle correspond à une régularisation des charges d'eau, et que pour le cas où il s'agirait d'une échéance de loyer impayé, il est fondé à solliciter des délais de paiement. M. et Mme [C] répliquent que M. [B] se borne à affirmer, sans en justifier, avoir subi une fuite d'eau résultant de la vétusté des installations ayant généré une surconsommation d'eau, de sorte que ses allégations ne pourront qu'être écartées, qu'au surplus, M. [B] a reconnu devoir les sommes réclamées et qu'il a signé un échéancier de paiement le 19 mai 2020 pour l'arriéré dû au 29 octobre 2019. Sur ce, Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. et Mme [C] ont, par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2020, fait délivrer à M. [B] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d'avoir à leur payer la somme de 3 974,05 euros au titre des loyers impayés au selon décompte arrêté au mois de février 2021, terme de février inclus. Il n'est pas contesté que M. [B] ne s'est pas acquitté des causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, ni n'a saisi le juge pour contester le montant de la dette ou pour solliciter des délais de paiement. Le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 16 avril 2020. Restent donc soumis à la cour le montant précis de la dette au mois de décembre 2022 inclus et le fait de savoir si M. [B] peut bénéficier des délais de paiement qu'il sollicite. - sur le montant de la dette locative. De l'examen des décomptes produits par les bailleurs, il ressort que M. [B] s'acquitte de ses loyers courants, certes parfois un léger retard, mais qu'il reste bien redevable de la somme réclamée à hauteur de 1 233,03 euros, terme de février 2022, que le solde débiteur du compte locataire s'explique par le fait qu'il comporte effectivement une régularisation des charges de l'exercice 2019 à hauteur de la somme de 1 780,40 euros. M. [B]doit donc être condamné à verser à M. et Mme [C] la somme de 1 233,03 euros au titre de son arriéré locatif, terme de févier 2022 inclus, étant rappelé que les régularisations de charges locatives, quelle qu'en soit la nature, sont dues au même titre que les loyers; à cet égard, la cour relève que le locataire ne justifie par aucun élément, le litige l'ayant opposé à M. et Mme [C] relativement à la surconsommation d'eau générée par une fuite sur les toilettes, pas plus que l'accord intervenu relativement à la prise en charge des frais liés à cette surconsommation. - sur la demande de délais de paiement. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer En l'espèce, eu égard au fait qu'à la date du décompte locatif, le locataire était à jour du paiement de ses loyers, il convient de lui octroyer les délais de paiement qu'il sollicite selon les modalités précisées au disposition du présent arrêt, et par voie de conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire. Sur les mesures accessoires. M. [B] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [C] en condamnant M. [B] à leur verser la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 9 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2018 entre M. et Mme [C] et M. [B] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] étaient réunies à la date du 16 avril 2021, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'allocation accordée à M. et Mme [C] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, L'infirme sur le surplus, pour tenir compte de l'actualisation des demandes en cause d'appel, Statuant à nouveau, Condamne M. [B] à verser à M. et Mme [C] la somme de 1 233,03 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2022, Fait droit à la demande de délais formée par M. [B], Dit que M. [B] pourra se libérer du montant de sa dette locative par 10 versements mensuels de 123,30 euros en sus du loyer et des provisions sur charge courant, le premier devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt, Dit qu'à défaut d'un seul versement ou du paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, et la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible, Dit que, dans ce cas : * à défaut pour M. [B] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, * le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, * M. [B] devra payer à M. et Mme [C], une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés contre récépissé ou un procès-verbal d'expulsion, Condamne M. [B] à verser à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par M. et Mme [C] conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,