Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
16 Septembre 2024
N° RG 21/02732 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MBMG
Code NAC : 30B
S.A.R.L. ALPHA EXPRESS HOLDING
C/
[F] [K] [O]
S.E.L.A.R.L. [D] SELARL [D], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société A M CARROSSERIE.
S.A.S COLIBRI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDERESSE
S.A.R.L. ALPHA EXPRESS HOLDING, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 411 452 535 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Christophe LEROUX, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Thomas ANDRE, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSES
S.E.L.A.R.L. [D], dont le siège social est sis [Adresse 2] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. AM CARROSSERIE immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 792 790 073 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Eric REBOUL, avocat au barreau des Hauts-de-Seine
Monsieur [F] [K] [O], né le 15 décembre 1962 à [Localité 4] (PORTUGAL) demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Angélique ALVES, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me Christophe CARDOSO, avocat plaidant au barreau de Paris
S.A.S COLIBRI CARROSSERIE, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 952 202 885, dont le siège est sis [Adresse 1], intervenante volontaire
représentée par Me Sabrina GUILLIER, avocat au barreau du Val d’Oise
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous signature privée du 1er avril 2013, la société Alpha Express Holding a consenti à « la société [O] [K] [F] » un bail commercial sur un local situé [Adresse 1], à savoir un entrepôt de 215 m² environ vide, WC et ballon d’eau chaude, alimenté par électricité et l’eau avec sous compteur (dit « cellule 1 »), pour une durée de 3/6/9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel de 12.000 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. L'activité autorisée est celle de garagiste, à l’exclusion de toute autre. Un dépôt de garantie de 2.000 €, correspondant à 2 mois de loyer HT, a été versé.
Le même jour, le même bail pour le même local a été consenti par le même bailleur à la société Am Carrosserie en cours de constitution et d’immatriculation, représentée par son gérant, Monsieur [F] [O] [K].
Par acte extrajudiciaire du 28 février 2019, la société Alpha Express Holding a fait délivrer à Monsieur [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 7.710,75 € correspondant à l’arriéré de loyer et accessoires arrêté à cette date, terme de février 2019 inclus. Les causes du commandement n’ont pas été réglées.
Par exploit du 7 juin 2019, la société Alpha Express Holding a fait assigner Monsieur [O] [K], puis, le 28 octobre 2019, la société Am Carrosserie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de condamnation et d’expulsion. Les défendeurs ont soulevé une exception d’inexécution.
Par ordonnance du 15 juillet 2020, le juge des référés a :
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Alpha Express Holding et sur la demande d’exception d’inexécution des défendeurs, et renvoyé les parties à mieux se pourvoir, Débouté Monsieur [O] [K] et la société Am Carrosserie de leur demande d’injonction de réalisation de travaux d’assainissement sous astreinte,Ordonné une expertise avant dire droit sur la demande de travaux sous astreinte concernant la réfection de la toiture, et désigné Monsieur [R] [T] en qualité d’expert,Laissé les dépens à la charge de la demanderesse.
L’expert a déposé son rapport le 17 décembre 2021.
Entre temps, par exploit du 7 mai 2021, la Société Alpha Express Holding a fait assigner au fond Monsieur [K] [O] et la société Am Carrosserie devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Par jugement du 14 novembre 2022, le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Am Carrosserie, et désigné la Selarl [D] prise en la personne de Me [W] [Y] [D] en qualité de liquidateur.
Par exploit du 21 décembre 2022, la société Alfa Express Holding a assigné en intervention forcée la Selarl [D] prise en la personne de Me [W] [Y] [D]. Par ordonnance du 30 mars 2023, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a prononcé la jonction des deux instances.
Par ailleurs, par ordonnance du 20 janvier 2023, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce de cette société, dont le droit au bail des locaux d’[Localité 5], au profit de Monsieur [B] [M], agissant pour le compte d’une société à constituer, moyennant le prix total de 46.650 €.
Par conclusions du 3 octobre 2023, la société Colibri Carrosserie, qui s’est substituée à son dirigeant Monsieur [B] [M], est intervenue volontairement à l’instance.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juin 2024 et mise en délibéré au 16 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 février 2024, la société Alpha Express Holding demande au tribunal de :
A titre principal :
Dire que le preneur du bail du 1er avril 2013 est Monsieur [O] [K] à titre personnel,Rejeter l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, et le débouter de l’ensemble de ses demandes,Constater que, par l’effet du commandement du 28 février 2019 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 28 mars 2019 et que le bail est résilié de plein droit,Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [O] [K], de la société Am Carrosserie et de tous occupants, avec l’assistance du commissariat de police et de la force publique si besoin,Juger nulle et non avenue, et en tout état de cause inopposable au bailleur, la cession du bail du 1er avril 2013 réalisée par la selarl [D] pour le compte de la société Am Carrosserie,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit sur place, soit dans un garde meubles au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dues,Condamner Monsieur [F] [O] [K] à lui verser la somme de 9.091,58 € au titre de l’arriéré des loyers et accessoires, avec intérêt au taux légal à compter du commandement du 28 février 2019,Fixer l’indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [O] [K] à la somme mensuelle de 1.200 €, et le condamner à verser cette somme jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur après un état des lieux de sortie,Liquider cette condamnation pour la période du 1er avril 2019 au 31 mai 2023, et condamner Monsieur [O] [K] à lui verser la somme de 60.000 € à ce titre,Le condamner à lui verser la somme totale de 15.336,85 € au titre des charges générées par l’utilisation des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,A titre subsidiaire :
Rejeter l’exception d’inexécution soulevée par la société Am Carrosserie et la débouter de l’ensemble de ses demandes,Fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie à la somme de 79.163,91 € au titre de l’arriéré locatif pour la période de février 2019 à janvier 2023,Condamner Monsieur [O] [K] au paiement de cette même somme au titre de sa solidarité avec la société AM Carrosserie,Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles au titre de la réalisation de travaux de conformité du système d’assainissement et de désamiantage,En tout état de cause :
Rejeter l’ensemble des demandes présentées par les défendeurs,Rejeter l’ensemble des demandes présentées par la société Colibri Carrosserie,Condamner Monsieur [F] [O] [K], ou à défaut la selarl [D] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement fixer cette somme au passif de la liquidation de la société Am Carrosserie,Condamner Monsieur [F] [O] [K], ou à défaut la selarl [D] aux entiers dépens, et subsidiairement mettre les dépens au passif de la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie,Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Elle fait valoir, s’agissant du titulaire du bail, que deux baux ont été régularisés pour les mêmes locaux le 1er avril 2013, l’un au bénéfice de la société Am Carrosserie, l’autre au bénéfice de Monsieur [O] [K] exerçant en nom propre, et indique que le second a remplacé le premier à la demande de Monsieur [O] [K], la société Am Carrosserie n’ayant jamais repris les engagements de ce dernier. Elle en déduit donc que le commandement de payer du 28 février 2019 visant la clause résolutoire du bail a été valablement délivré à Monsieur [O] [K] et que, ce dernier ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois, le bail du 1er avril 2013 s’est trouvé résilié de plein droit, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, et redevable des loyers impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation augmentée des charges correspondantes.
A titre subsidiaire, pour le cas où la société Am Carrosserie serait considérée comme titulaire du bail, elle fait valoir que cette dernière n’a pas non plus réglé les loyers et charges depuis plus de 3 ans, ce qui aurait justifié la résiliation judiciaire du bail pour motif grave. Compte tenu de la liquidation judiciaire, elle sollicite la fixation de sa créance au passif de la société Am Carrosserie. Dans ce cas, Monsieur [O] [K] serait tenu solidairement des engagements de sa société.
S’agissant de l’exception d’inexécution soulevée par les défendeurs, elle fait observer que les articles 1219 et 1220 nouveaux du code civil ne sont pas applicables au contrat en cause, et que l’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le preneur est dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués au regard de l’activité prévue au bail. En l’espèce, elle fait valoir que le preneur n’a jamais évoqué un trouble de jouissance ni une quelconque exception d’inexécution avant la procédure de référé, que l’expert désigné en référé ne fait état que de nuisances ponctuelles et occasionnelles, qui n’empêchent pas d’exploiter les locaux loués, et que l’accès aux locaux n’a jamais été empêché. S’agissant de la non-conformité du réseau d’assainissement, elle indique qu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires préconisés, et qu’elle a proposé de réaliser des travaux de rénovation des sanitaires, mais que Monsieur [O] [K] refuse de laisser les artisans accéder aux locaux. En outre, la cabine de peinture installée par les soins du preneur n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et provoque des nuisances. S’agissant de l’amiante, elle fait valoir qu’elle a fait réaliser en mars 2020 un diagnostic qui a conclu à une simple vérification périodique de l’état des matériaux sans mise en œuvre de mesures correctrices.
S’agissant de la demande reconventionnelle tendant à la mise en conformité des locaux, elle fait valoir que ni Monsieur [O] [K] ni la société Am Carrosserie n’ont un intérêt à agir, le bail du premier étant résilié, et la seconde ayant cédé son fonds de commerce, et qu’en tout état de cause les demandes ne sont pas fondées.
S’agissant de l’intervention volontaire de la société Colibri Carrosserie, elle fait valoir que son dirigeant a été parfaitement informé des procédures tendant à la résiliation des baux, et qu’il a décidé d’acquérir en toute connaissance de cause. Elle ajoute que son intervention est purement accessoire et qu’elle ne peut formuler aucune demande, d’autant qu’elle a d’ores et déjà assigné la société Colibri Carrosserie en résiliation de bail pour toute une série de motifs.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, Monsieur [F] [O] [K] et la société Am Carrosserie demandent au tribunal de :
Rejeter les demandes de la société Alpha Express Holding à leur encontre, Juger la société Am Carrosserie bien fondée à solliciter l’exception d’inexécution à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la mise en conformité des locaux loués,Condamner la société Alpha Express Holding à réaliser des travaux de mise en conformité du système d’assainissement autonome ainsi que de désamiantage des locaux sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de « l’ordonnance » à intervenir,La condamner à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.
Ils font valoir, s’agissant de la cellule n°1, que l’erreur initiale a été rectifiée et que le bail a été finalement établi au nom de la société Am Carrosserie, qui est également preneuse de la cellule n° 2 adjacente, d’autant que les quittances sont établies à son nom. Ils en déduisent que Monsieur [O] [K] ne peut être tenu solidairement au paiement des loyers, et que le commandement de payer du 28 février 2019, délivré exclusivement à Monsieur [O] [K], est irrégulier.
S’agissant de la demande en paiement des loyers dirigée contre la société Am Carrosserie, cette dernière s’estime bien fondée à soulever une exception d’inexécution fondée sur le défaut de délivrance conforme des locaux de la part du bailleur. Elle fait valoir que le stationnement de véhicules dans la cour gêne l’entrée dans la cellule n° 1, ce qui constitue un trouble de jouissance, que les installations d’assainissement sont non conformes, ce qui rend les cabinets d’aisance inutilisables, et que des fuites proviennent de la toiture constituée de matériaux amiantés, l’entretien relevant des réparations de l’article 606 du code civil incombant au bailleur, et la présence d’amiante constituant un danger pour les occupants. Deux mises en demeure ont été adressées au bailleur le 17 décembre 2018 et le 12 mars 2019.
A titre reconventionnel, elle sollicite d’ordonner sous astreinte la mise aux normes du système d’assainissement des locaux ainsi que les travaux de désamiantage préconisés par le rapport d’expertise judiciaire.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, la selarl [D], ès qualités de liquidateur de la société Am Carrosserie, demande au tribunal de :
Juger que le bail signé le 1er avril 2013 a été consenti à la société Am Carrosserie, qui est seule titulaire du bail,Constater qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a prononcé la résiliation de ce bail, et qu’il est donc toujours en cours, Juger que la créance de la société Alpha Express Holding n’est pas définitivement arrêtée à ce jour,Rejeter en conséquence l’ensemble des demandes de la société Alpha Express Holding,La condamner à lui payer, ès qualités, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir que le bail du 1er avril 2013 a été nécessairement établi au nom de la société Am Carrosserie, constituée le même jour, puisque Monsieur [O] [K] devait cesser son activité à titre personnel le 30 avril suivant, et que pendant toute la durée du bail les loyers ont été réglés par la société Am Carrosserie sans objection du bailleur, qui lui a délivré des quittances. Elle fait observer que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail n’a été délivré qu’à Monsieur [O] [K], qu’il n’a pas pu produire d’effets à l’encontre de son administrée, et qu’en tout état de cause, aucune décision définitive passée en force de chose jugée constatant ou prononçant la résiliation du bail n’a été rendue avant l’ouverture de la procédure collective, ce qui a rendu possible la cession de son fonds de commerce incluant le droit au bail.
S’agissant de la fixation de la créance de la société Alpha Express Holding, elle rappelle que cette créance a été contestée par le dirigeant de la société Am Carrosserie, et s’en remet aux écritures déposées par cette dernière avant la procédure collective, concluant à un préjudice qu’il y a lieu de préciser et qui pourrait faire l’objet d’une compensation avec les loyers impayés.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la société Colibri Carrosserie demande au tribunal de :
Débouter la société Alpha Express Holding de toutes ses demandes tendant à l’acquisition des clauses résolutoires ou à la résiliation des baux conclus avec la société Am Carrosserie,La débouter de sa demande tendant à la nullité et/ou l’inopposabilité à son égard de de la cession du droit au bail du 1er avril 2013 entre la selarl [D] ès qualités et elle-même, La condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sabrina Guillier,Ordonner qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Elle fait valoir qu’elle est bien fondée à intervenir volontairement dans la procédure au soutien des demandes des défendeurs, ayant un intérêt évident à démontrer que les deux baux commerciaux du fonds de commerce qu’elle a acquis étaient en cours de validité au jour de la cession. Elle considère, s’agissant du bail du 1er avril 2013, que seul le bail consenti à la société Am Carrosserie en formation, représenté par son futur gérant, est valide, l’octroi d’un bail à Monsieur [O] [K] à titre personnel étant incohérent, alors qu’il allait cesser son activité en qualité d’artisan au cours du même mois. Elle soutient que la société Alpha Express Holding use de tous les stratagèmes pour l’empêcher d’exploiter les locaux, dont des coupures de courant, qui ont fait l’objet d’un jugement de ce tribunal en date du 19 février 2024.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 28 septembre 2022, 31 mai 2023, 12 février 2024 et 28 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le titulaire du bail du 1er avril 2013
La société Alpha Express Holding reconnaît qu’elle a établi le même jour deux baux identiques pour le local dit « cellule 1 », l’un au nom de la société [O] [K] [F], au capital de 7800 €, l’autre au nom de la société Am Carrosserie au capital de 1000 € en cours de constitution, représentée par son gérant Monsieur [F] [O] [K]. Elle soutient que le bail établi au nom de la société Am Carrosserie a été remplacé par le bail établi au nom de Monsieur [O] [K] à sa demande, tandis que ce dernier et la société Am Carrosserie soutiennent le contraire.
La position du bailleur semble particulièrement incohérente. En effet, la « société [O] [K] [F] au capital de 7.800 € », qui aurait été inscrite au RCS de Pontoise, n’a jamais existé. Dès lors le bail établi au nom d’une société inexistante est nul et de nul effet. Le n° 788 427 227 qui figure sur ce bail n’est pas un numéro de registre du commerce mais le n° d’identifiant SIREN de Monsieur [O] [K], qui a été inscrit comme artisan à la chambre des métiers et de l’artisanat de Cergy du 1er octobre 2012 au 30 avril 2013, date de sa radiation. En revanche, Monsieur [O] [K] a constitué avec ses deux filles le 1er avril 2013 – le jour même du bail – la société Am Carrosserie, sarl dont il est le gérant, qui a été immatriculée au RCS de Pontoise le 2 mai 2013, soit le premier jour ouvrable après la radiation de Monsieur [K] [O] au registre des métiers. On voit mal pourquoi Monsieur [O] [K] aurait demandé, le jour de la constitution de sa société, d’établir un bail à son nom personnel alors qu’il était en cours de radiation au registre des métiers. A cet égard, le mail non daté attribué à Monsieur [O] [K] (pièce n°4 en demande), difficilement compréhensible, est dépourvu de pertinence.
Dès lors, seul le bail établi au nom de la société Am Carrosserie en cours de constitution sera retenu.
Aux termes de l'article 1843 du code civil, repris par l'article L 210-6 du code de commerce pour les sociétés commerciales, les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci. Il est toutefois de principe que la reprise des engagements par une société ne peut porter que sur des engagements expressément souscrits dans un acte pour le compte de la société en formation.
En l’espèce, le bailleur conteste que la société Am Carrosserie ait repris les engagements de Monsieur [O] [K] et soutient que ce dernier reste tenu des obligations du bail. Toutefois, les statuts de la société Am Carrosserie comportent un article 39 qui dispose que « l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avec l’indication pour chacun d’eux de l’engagement qui en résulterait pour la société a été présenté aux associés avant la signature des présents statuts. »
Les statuts étant signés le même jour que le bail, ce dernier fait nécessairement partie des actes repris par la société. En tout état de cause, la société Alpha Express Holding a toujours considéré la société Am Carrosserie comme la locataire de la cellule 1, puisqu’elle lui a délivré l’ensemble des quittances de loyer, à l’exception naturellement du dépôt de garantie et des loyers d’avril et mai 2013, la société ne disposant pas alors de compte bancaire.
Sur les demandes de la société Alpha Express Holding
Monsieur [O] [K] n’étant plus tenu à titre personnel des obligations du bail, les demandes de la société Alpha Express Holding ne peuvent concerner que la société Am Carrosserie, et les demandes dirigées contre Monsieur [O] [K] à titre personnel seront rejetées.
Sur la demande de fixation de la créance
Aux termes de l'article L 622-21 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par l'effet de l'article L 641-3 du même code, le jugement d'ouverture interrompt toute action en justice de la part des créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.
Aux termes de l'article L 622-22 du même code, applicable à la liquidation judiciaire par l'effet de l’article L 641-3 précité, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L 626-25 dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Il est par ailleurs de principe que le juge qui statue sur l'admission d'une créance au passif doit se prononcer dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de cette créance, y compris lorsque, non encore définitivement fixé, il l'a été sur la base d'une évaluation.
En l’espèce, la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie a été prononcée le 14 novembre 2022. La société Alpha Express Holding a adressé sa déclaration de créance à la selarl [D] le 22 décembre 2022 pour un montant total de 83.130,38 €, et appelé le liquidateur en la cause le 21 décembre 2022. La demande de fixation de créance est dès lors recevable.
Dans le dernier état de ses écritures, la société Alpha Express Holding sollicite de fixer sa créance à la somme totale de 79.163,91 € au titre de l’arriéré de loyers et accessoires pour la période de février 2019 au 19 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Il est constant que les montants des loyers et accessoires appelés par le bailleur ne sont contestés par aucune des parties. L’absence de règlement de ces sommes a été expliquée par la société Am Carrosserie, puis par son liquidateur, par une exception d’inexécution tirée d’un défaut de délivrance conforme et d’entretien des locaux par le bailleur, à savoir un trouble de jouissance dû à une difficulté de pénétrer dans la cellule n°1 du fait de stationnement de véhicules, des installations d’assainissement non conformes et des fuites provenant de la toiture constituée de matériaux amiantés.
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Selon l'article 1720, le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués. Pour sa part, le locataire est tenu des seules réparations locatives, conformément à l'article 1754 du même code. Le bail commercial du 1er avril 2013 ne déroge pas à ces règles.
Selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'exception d'inexécution a été consacrée par l'article 1219 nouveau du code civil, qui n'est cependant applicable qu'aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Avant cette date, l'exception d'inexécution résultait d'une construction jurisprudentielle. Il a toujours été de principe que si le défaut d'entretien de l'immeuble peut autoriser le preneur à requérir l'exécution de travaux nécessaires, il ne justifie pas pour autant le non-paiement des loyers. Celui-ci ne peut se concevoir qu'en cas d'absence de jouissance totale ou quasi-totale des lieux loués.
S’agissant de la difficulté de pénétrer dans la cellule n° 1, la locataire soutient que le stationnement de véhicules du fait du bailleur dans la cour adjacente à l’entrée de la cellule rend impossible l’accès à la cellule. Le bailleur rétorque que le bail prévoit justement une servitude à son profit lui permettant d’entrer dans la cour, d’avoir accès au chalet qui s’y trouve pour accéder à son bureau et de disposer de deux places de parking devant l’entrepôt pour son activité et ses sociétés. En réalité, le constat d’huissier du 20 décembre 2018 indique simplement que les places de grande dimension sont gênantes car situées devant l’entrée principale de la cellule n° 1, mais n’indique nullement que l’accès est impossible. La photographie du véhicule p. 2 montre l’existence d’un large passage sur le côté, et ne montre pas que l’avant du véhicule serait proche de la porte d’entrée de la cellule. La photographie de l’entrée de la cellule n° 1 (pièce n° 15 en demande) montre au contraire une large possibilité de pénétrer dans cette cellule. L’impossibilité d’accès n’est donc pas établie.
S’agissant de la non-conformité de l’assainissement non collectif, la locataire indique que les WC n’ont jamais fonctionné et que son conseil a mis en demeure le bailleur le 17 décembre 2018 de faire procéder à tous travaux utiles permettant l’usage des cabinets d’aisance du local loué. Un rapport du SIARP en date du 22 février 2019 a effectivement mis en exergue une absence d’installation d’assainissement non collectif pour traiter les eaux issues des sanitaires.
La société Alpha Express Holding indique que le preneur a fait installer dans les locaux une cabine de peinture et qu’il a donc creusé le sol des locaux et déversé la terre extraite à l’extérieur, ce qui a bouché les accès de la fosse et du réseau d’assainissement. Quoi qu’il en soit, le bailleur justifie qu’il a confié à un bureau d’études le projet d’une installation d’assainissement non collectif, que ce projet a été déclaré conforme à la règlementation en vigueur par le SIARP, que les travaux ont été effectués, et que le SIARP a déclaré l’installation conforme aux prescriptions règlementaires le 7 janvier 2020. L’exception d’inexécution n’est donc pas justifiée de ce chef.
S’agissant des problèmes liés à la toiture, le juge des référés de ce tribunal a ordonné, le 15 juillet 2020, une expertise judiciaire confiée à Monsieur [R] [T]. L’expert a déposé son rapport le 17 décembre 2021. Il indique que la présence d’amiante dans les tôles fibrociment ne constitue pas de danger au regard de la règlementation, que si les infiltrations ponctuelles au niveau du chéneau central et des tôles fissurées peuvent générer un préjudice de jouissance, ce préjudice a une faible incidence, et la société Am Carrosserie n’a pas émis d’observations ou réclamations à ce sujet. Il conclut que les désordres ont pour cause un défaut d’entretien pouvant être imputable au propriétaire mais également au locataire.
Il ne résulte pas de l’expertise judiciaire une absence totale ou quasi-totale de jouissance des lieux loués justifiant une dispense totale de paiement de loyers et accessoires. D’autre part, la société Am Carrosserie n’a donné à l’expert aucun élément pour chiffrer un éventuel préjudice pouvant se compenser avec la dette de loyer, ce préjudice étant au demeurant de faible incidence selon l’expert, d’autant que la locataire est partiellement responsable de son préjudice.
Dès lors, la créance de la société Alpha Express Holding au passif de la société Am Carrosserie sera fixée à la somme totale de 79.163,91 € en principal.
Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L 622-28 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par l’effet de l’article L 641-3 du même code, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations. En conséquence, les intérêts de retard seront arrêtés à la date du 14 novembre 2022.
Sur la demande dirigée contre la société Colibri Carrosserie
La société Alpha Express Holding demande de juger nulle et non avenue, et en tout état de cause inopposable au bailleur, la cession du bail du 1er avril 2013 réalisée par la selarl [D] pour le compte de la société Am Carrosserie.
Toutefois, la société Am Carrosserie étant bien titulaire du bail du 1er avril 2013, et ce bail n’ayant pas été résilié par une décision passée en force de chose jugée avant le prononcé de la liquidation judiciaire, le liquidateur était bien fondé à céder le fonds de commerce de la société Am carrosserie incluant ce droit au bail.
Cette demande sera dès lors rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles
Conformément à l’article L 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et la disposition de ses biens, et ses droits et actions concernant son patrimoine sont exercés par le liquidateur pendant toute la durée de la liquidation judiciaire.
En l’espèce, le liquidateur ne reprend pas à son compte les demandes reconventionnelles formulées par la société Am Carrosserie avant sa liquidation judiciaire, et notamment la condamnation de la société Alpha Express Holding à réaliser des travaux de mise en conformité du système d’assainissement autonome ainsi que de désamiantage des locaux sous astreinte. En tout état de cause, du fait de la cession du fonds de commerce incluant les droits aux baux, il n’aurait plus eu, ès qualités, aucun lien de droit avec le bailleur.
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles, réputées abandonnées.
Sur les demandes accessoires
Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie.
Compte tenu de la situation économique de la société Am Carrosserie, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la liquidation judiciaire les frais irrépétibles exposés par la société Alpha Express Holding.
La société Colibri Carrosserie n’ayant pas été assignée par la société Alpha Express Holding, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière sera également rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déboute la société Alpha Express Holding de sa demande de voir juger nulle et/ou inopposable la cession du bail du 1er avril 2013 entre la selarl [D] ès qualités et la société Colibri Carrosserie ;
Fixe la créance de la société Alpha Express Holding au passif de la société Am Carrosserie à la somme de 79.163,91 €, augmentée des intérêts au taux légal entre le 7 mai 2021 et le 14 novembre 2022 ;
Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société Am Carrosserie ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé le 16 septembre 2024, et signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier, Le Président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
