Cour d'appel, 03 mai 2024. 22/04012

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 03 MAI 2024 N° RG 22/04012 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3MC [X] [H] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011816 du 01/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) [N] [C] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011814 du 01/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) [T] [V] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012162 du 01/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) [O] [R] c/ SA ENEAL, SOCIETE ANONYME D'HABITATION LOYER MODERE - FONCIERE MEDICO SOCIALE SA DOMOFRANCE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 17-004532) suivant déclaration d'appel du 19 août 2022 APPELANTS : [X] [H] né le 3 Septembre 1961 à [Localité 5] (33) de nationalité française demeurant [Adresse 12] [N] [C] née le 16 Février 1965 à [Localité 4] (33) de nationalité française demeurant [Adresse 12] [T] [V] née le 2 Août 1962 à [Localité 7] (33) de nationalité française demeurant [Adresse 11] [O] [R] né le 9 Décembre 1966 à [Localité 9] (24) de nationalité française demeurant [Adresse 13] représentés par Maître Adélie RABOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : SA ENEAL, SOCIETE ANONYME D'HABITATION LOYER MODERE - FONCIERE MEDICO SOCIALE anciennement dénommée SA D'HLM LOGEVIE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] SA DOMOFRANCE, société anonyme de HLM à conseil d'administration, venant aux droits de la SA LOGEVIE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] représentées par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : M. Emmanuel BREARD Conseiller : M. Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La SA d'HLM Habitation Economique (devenue Logevie) était propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 6] à [Localité 3] dénommée '[Adresse 10]'. Elle a donné à bail plusieurs de ses appartements à M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V], Mme [U] [P], Mme [G] [F], Mme [Z] [L] et Mme [I] [Y]. La résidence a fait l'objet de travaux de réhabilitation importants des bâtiments B et C de la Résidence, dans le cadre du projet de création de l'eco quartier '[Adresse 8]", lesquels ont débuté en décembre 2015. Par acte authentique du 29 mars 2019, la SA Logevie a cédé à la société dénommée Domofrance une branche d'activité comprenant l'ensemble immobilier à usage d'habitation composé de bâtiments collectifs, dénommé '[Adresse 10]'. Se plaignant de désordres affectant la jouissance des logements, d'un non-respect de l'obligation d'entretien du bailleur et de troubles anormaux du voisinage en raison du chantier, M. [X] [H], Mme [N] [C], Mme [T] [V], Mme [I] [Y], et M. [O] [R], ont assigné par acte d'huissier de justice du 5 décembre 2017, la SA Logevie devant le tribunal d'instance de Bordeaux, aux fins notamment d'obtenir la condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte, ainsi qu'à verser une indemnité en réparation de leur préjudice de jouissance. Par acte d'huissier de justice du 13 juillet 2020, M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V], Mme [U] [P], Mme [G] [F] et Mme [Z] [L] ont assigne la SA Domofrance devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir ordonner la jonction avec la première procédure, de mettre en cause la société Domofrance afin qu'elle intervienne à la procédure en lieu et place de la société Logevie, et de faire intervenir à la cause Mme [L], [P] et [F], également locataires de la résidence. Par jugement contradictoire du 3 juin 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré recevable l'intervention de la SA Domofrance, - constaté la prescription de l'action engagée par Mme [U] [P], [G] [F] et [Z] [L] au titre de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance causé par des nuisances olfactives survenues en décembre 2015 ainsi qu'au titre du remboursement des charges locatives de l'année 2015, - déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [U] [P], [G] [F] et [Z] [L] au titre de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance causé par des nuisances olfactives survenues en décembre 2015 ainsi qu'au titre du remboursement des charges locatives de l'année 2015, - rejeté la demande d'expertise formée avant dire droit par les locataires, - rejeté la demande formée de condamnation de la société Domofrance à payer à chacun des requérants une indemnité correspondant à 30% des loyers perçus depuis janvier 2016 jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à réaliser les travaux nécessaires pour permettre aux locataires de jouir paisiblement des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant signification du jugement à intervenir et de réduction des loyers de moitié avec consignation jusqu'à parfait achèvement des travaux, - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à restituer les charges payées par provision pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] chacun à payer à la SA Domofrance venant aux droits de la SA Logevie la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] aux dépens, - constaté l'exécution provisoire du jugement. M. [H], Mme [C], Mme [V], M. [R] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 août 2022, en ce qu'il a : - rejeté la demande formée de condamnation de la société Domofrance à payer à chacun des requérants une indemnité correspondant à 30% des loyers perçus depuis janvier 2016 jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à réaliser les travaux nécessaires pour permettre aux locataires de jouir paisiblement des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant signification du jugement à intervenir et de réduction des loyers de moitié avec consignation jusqu'à parfait achèvement des travaux ; - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à restituer les charges payées par provision pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] chacun à payer à la SA Domofrance venant aux droits de la SA Logevie la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] aux dépens ; - constaté l'exécution provisoire du jugement. Par dernières conclusions déposées le 30 janvier 2024, M. [H], Mme [C], Mme [V], M. [R] demandent à la cour de : - ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries, - infirmer le jugement rendu le 03 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : - rejeté la demande formée de condamnation de la société Domofrance à payer à chacun des requérants une indemnité correspondant à 30% des loyers perçus depuis janvier 2016 jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à réaliser les travaux nécessaires pour permettre aux locataires de jouir paisiblement des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant signification du jugement à intervenir et de réduction des loyers de moitié avec consignation jusqu'à parfait achèvement des travaux, - rejeté la demande de condamnation de la société Domofrance à restituer les charges payées par provision pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] chacun à payer à la SA Domofrance venant aux droits de la SA Logevie la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [X] [H], Mme [N] [C], M. [O] [R], Mme [T] [V] aux dépens ; - constaté l'exécution provisoire du jugement. ET STATUANT A NOUVEAU, SUR LE PRÉJUDICE DE JOUISSANCE RÉSULTANT DES NUISANCES OLFACTIVES - condamner la société Domofrance à faire réaliser les investigations et les travaux nécessaires pour trouver la cause des désordres et mettre un terme définitif aux nuisances olfactives subies par M. [H], Mme [C], Mme [V] et M. [R] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir ; - condamner la société Domofrance à verser la somme de 13.612,14 euros à M. [H] et Mme [C] en réparation de leurs préjudices de jouissance subis depuis janvier 2016 ; - condamner la société Domofrance à verser la somme de 12.065,76 euros à M. [R] en réparation de son préjudice de jouissance subi depuis juillet 2016 ; - condamner la société Domofrance à verser la somme de 10.621,83 euros à Mme [V] en réparation de son préjudice de jouissance subi depuis janvier 2016 ; SUR LES CHARGES RÉCUPÉRABLES ET LA RÉPÉTITION DE L'INDU - condamner la société Domofrance à verser la somme de 7.302,13 euros à M. [H] et Mme [C] sur le fondement de la répétition de l'indu ; - condamner la société Domofrance à verser la somme de 6.413,05 euros à Mme [V] sur le fondement de la répétition de l'indu ; - condamner la société Domofrance à verser la somme de 3.064,44 euros, somme à parfaire, à M. [R] sur le fondement de la répétition de l'indu ; EN TOUT ETAT DE CAUSE - débouter la société Domofrance de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - condamner la société Domofrance à verser la somme de 5.000 euros à M. [H], Mme [C], Mme [V] et M. [R] chacun en réparation de leur préjudice moral et économique résultant de la situation vécue depuis 2016 ; - condamner la société Domofrance à verser au cabinet de Maître Amélie RABOUIN la somme de 2.500 euros au titre des honoraires sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sans que la cour ne puisse condamner la société Domofrance à une somme inférieure à 1.404 euros pour les frais irrépétibles de Mme [C] ; - condamner la société Domofrance à verser au cabinet de Maître Amélie RABOUIN la somme de 2.500 euros au titre des honoraires sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sans que la Cour ne puisse condamner la société Domofrance à une somme inférieure à 1.404 euros pour les frais irrépétibles de Mme [V] ; - condamner la société Domofrance à verser au cabinet de Maître Amélie RABOUIN la somme de 2.500 euros au titre des honoraires sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sans que la Cour ne puisse condamner la société Domofrance à une somme inférieure à 1.404 euros pour les frais irrépétibles de M. [H] ; - condamner la société Domofrance à verser à M. [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Domofrance aux entiers dépens en ceux compris les dépens de première instance. Par dernières conclusions déposées le 13 février 2024, la société Domofrance et la société Eneal, anciennement dénommée Logevie, demandent à la cour de : A titre liminaire, sur l'intervention volontaire de Domofrance venant aux droits de la SA Logevie - déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Domofrance venant aux droits de la SA Logevie par suite de la cession d'une branche d'activité comprenant l'immeuble sis à [Localité 3] dénommé « [Adresse 10] », par acte authentique en date du 29 mars 2019, A titre principal, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter Messieurs [X] [H], [O] [R], Mesdames [N] [C] et [T] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, - condamner Messieurs [X] [H], [O] [R], Mesdames [N] [C] et [T] [V] à verser, chacun, une somme de 2.000 € à la société Domofrance venant aux droits de la SA Logevie au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CMC AVOCATS. Par message RPVA du 1er février 2024, l'avocat des sociétés Domofrance et Eneal a sollicité le report de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 19 février 2024. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 février 2024. Néanmoins, les parties se sont accordées sur le report de l'ordonnance de clôture au jour des débats. MOTIFS DE LA DÉCISION. In limine litis, la cour constate l'accord des parties quant au report de la clôture au jour des débats. En application de l'article 4 du code de procédure civile, ce report sera ordonné. I Sur l'obligation de jouissance paisible incombant au bailleur. Mmes [C], [V] et MM. [H], [R], au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, reprochent au bailleur, suite aux travaux réalisés dans leur quartier, la persistance d'odeurs présentes depuis 2016. Ils rappellent que par courriers des 26 février, 5 novembre 2016, 9 septembre 2022, il a été dénoncé les odeurs d'égouts dans les bâtiments B et C de la cité '[Adresse 8]'. Ils indiquent que diverses attestations ont été versées en ce sens, notamment de la part de Mme [M], Mme [D], Mme [J], M. [K], M. [W], M. [A], M. [SL], Mme [L], mais que cette difficulté est niée par le bailleur, malgré les multiples interventions réalisées à la demande de Bordeaux Métropole aux fins de curage du réseau d'eaux usées. Ils rappellent qu'un inspecteur de salubrité du service santé environnement s'est déplacé au sein du logement de Mme [L] le 10 janvier 2018, constatant les odeurs litigieuses, mais qu'aucun solution pérenne n'a été trouvée. Ils contestent à ce titre la motivation du premier juge qui a retenu que des solutions propres à remédier à cette situation ont été mises en place par la partie adverse, faute d'impact de celles-ci s'agissant soit d'inspections télévisées, soit d'hydrocurage qui ne constitue qu'une mesure provisoire. En outre, l'obturation des anciennes grilles de ventilation mécaniques en mars 2021 n'a pas réglé la difficulté, une réunion étant organisée par le maire en mai 2022. Ils dénoncent le fait que le bailleur ne procède qu'à des opérations ponctuelles et ne procède pas à des investigations ou des travaux pérennes afin de faire cesser le trouble, arguant de ce que la jouissance paisible ne cesse pour cette partie qu'en cas de force majeure. S'ils admettent que le préjudice de jouissance ne résulte pas du caractère habitable ou non du logement, mais dans l'occupation de ce dernier, ils rappellent que le loyer et les charges constituent la contrepartie du contrat de bail leur incombant et qu'une indemnisation à ce titre à hauteur de 30% du montant des loyers à compter de 2016 leur semble adapté. Ils présentent des calculs afn de fonder leur demande en ce sens. *** L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'. L'article 1719 du code civil dispose 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'. En application de ces articles, il appartient au bailleur de mettre à disposition du preneur un logement décent, en bon état d'entretien et de réparation, pourvu des éléments d'équipement mentionnés au contrat de bail. De même, le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué, laquelle obligation ne cesse qu'en cas de force majeure. Cette garantie permet au preneur d'être protégé contre les troubles émanant du bailleur ou des tiers. Il revient à cet occupant de démontrer le manquement imputable au bailleur à ce titre, le préjudice qu'il subit et le lien de causalité entre ces deux éléments. De plus, le bailleur est tenu de garantir les locataires des vices et défauts du logement de nature à en contrarier la jouissance paisible. La cour constate que l'existence de troubles olfactifs au sein des appartements des appelants situés dans les bâtiments B et C de l'éco-quartier '[Adresse 8]' est établie par les attestations de Mme [M], Mme [D], Mme [J], M. [K], M. [W], M. [A], M. [SL] (pièces des appelants 12, 13 et 37). En effet, les intéressés rapportent tous des odeurs d'égouts dans les logements concernés. Néanmoins, il sera relevé que ces témoignages, s'ils établissent l'existence de mauvaises odeurs, ne permettent pas d'affirmer que ce trouble est constant, notamment en ce qu'elles ne précisent pas les dates auxquelles les nuisances olfactives ont été constatées, ni leur durée. Or,les requérants conviennent que le bailleur ou les collectivités locales en charge du système d'assainissement ont procédé à des opérations de nettoyage ayant permis au moins temporairement de résoudre le trouble de jouissance. Dès lors, quand bien même ces mesures sont conjoncturelles, il n'est pas établi par les éléments versés aux débats que celles-ci n'aient pas été efficaces, quand bien même elles n'ont pas évité une réitération des nuisances olfactives. En revanche, il est exact qu'il existe un trouble de jouissance suite à la réitération des nuissances olfactives, ce qui caractérise pour les preneurs un trouble de jouissance ouvrant droit à indemnisation. A défaut toutefois de caractériser l'ampleur de ce préjudice auquel des solution provisoires ont été apportées, et d'établir que celui ci a été contstant sur toute la période depuis 2016 alors que les travaux accomplis ont eu une certaine efficacité dans le temps, ni de justifier de la persistance de ce trouble, il ne saurait d'une part être enjoint à l'intimée la réalisation de travaux sous astreinte, ni être alloué une indemnisation sur une base mensuelle depuis 2016. Au contraire la cour dispose d'éléments suffiant pour chiffrer ce préjudice pour chacun des quatre demandeurs à hauteur de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts. II Sur la demande de restitution des charges locatives perçues au titre des années 2015 à 2019. Les appelants, se prévalant des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 1302 du code civil, L.442-3 du code de la construction et de l'habitation applicable, avancent que certaines charges locatives sollicitées par leur bailleur sont indues. Ils affirment que les échanges intervenus n'ont pas permis de rapporter clairement les modes de répartition des charges, les calculs et détails des postes concernés. Ils dénoncent en particulier à propos de l'eau froide sanitaire que la ligne de cette charge retenue par le bailleur lors de l'année 2015 s'élève à la somme de 17.107,16 €, alors qu'il n'a été facturé par le fournisseur d'eau sur cette même période que la somme de 15.595,35 €. De même, pour l'année 2016, ils observent une prise en charge exceptionnelle par le bailleur à hauteur de 22.000 € inexpliquée, mais qu'il pèse à leur égard un montant de 16.581,04 € qui ne correspond pas une nouvelle fois à la facturation du fournisseur d'eau et qu'il est pris en compte des factures pour des immeubles ne se trouvant pas dans leur rue. Ils estiment que les frais imputés à ce titre le sont 'à la louche', ne correspondent pas à ceux facturés par la société Suez et que cette situation permet à leur cocontractant de faire des bénéfices à leur détriment, notamment en 2017 lors de laquelle la société Logevie aurait mentionné une somme de 5,08 € le mètre cube d'eau, alors que la facture de la société Suez ne solliciterait qu'un prix de 2,83 € pour la même quantité de fluide. Sur la question de l'entretien de la chaudière, ils remarquent qu'aucune facture n'a été communiquée aux débats, n'établissant pas la réalité de cette charge récupérable. Quant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ils indiquent que celle-ci a augmenté en 2018, alors qu'il résulte du mail de Bordeaux Métropole en date du 28 novembre 2017 que cette hausse ne résulterait pas de cette collectivité locale, qu'aucun justificatif n'est communiqué. Sur le poste espace verts, ils observent que ces derniers, du fait de la construction de bâtiments en 2017, ont diminué, mais que les appels de charges à ce titre n'ont pas diminué, variant d'une année sur l'autre. De plus, ils notent au vu du mail de la société [OF] [S] que des espaces verts d'autres résidences ont été facturés et soutiennent que certains montants correspondent à des espaces n'appartenant pas au bailleur. Ils en déduisent que le montant leur étant réclamé n'est pas fondé. S'agissant de la question du gardiennage et du nettoyage, ils insistent sur le fait que le gardien a été transféré en 2015 sur d'autres résidences, que le bâtiment A a été détruit la même année et qu'aucun contrat d'entretien n'a été communiqué. Ce poste n'est donc pas établi à leurs yeux. Sur l'électricité dans les parties communes, ils critiquent la réalité de la consommation et les montants facturés, passant de d'un montant de plus de 4.000 € à celui de 413,84 € en 2020, alors que le coût de l'électricité augmente. Là encore, ils mettent en avant l'absence de justification de ces charges récupérables. Sur la question de l'hygiène et de la sécurité, ils relèvent que cette ligne se trouve dans tous les décomptes individuels, mais qu'elle a disparu à compter de 2018, sans qu'il soit justifié des de la réalité de ces prestations. En ce qui concerne les antennes TV, ils rappellent l'obligation de l'accord du preneur à être raccordé aux frais du bailleur à l'antenne TV installée par ses soins, ce qui n'est pas établi, tout en précisant que M. [R] ne dispose pas de branchement d'antenne dans son logement. Sur la question des locations des compteurs, ils entendent que là encore les sommes avancées soient justifiées, notamment en ce que cette charge a augmenté en 2015 malgré la destruction du bâtiment A et faute que les factures à ce titre soient versées aux débats. Ils précisent pour chacun d'entre eux lors de leurs écritures leurs calculs au titre des différentes charges précitées et années concernées, aboutissant à la condamnation de la partie intimée à verser à Mme [C] et M. [H] la somme de 7.302,13 €, de 3.064,44 € à M. [R] et de 6.413,05 € à Mme [V]. Ils ajoutent que les documents adverses sont inexploitables et incomplets, faute de permettre d'apprécier les charges liées à leur immeuble de résidence. Les mêmes indiquent subir en outre un préjudice financier, résidant dans les logements sociaux dont la surfacturation des charges a amoindri leurs ressources financières, ce qui a créé en outre selon leurs dires un préjudice moral, fondant leur demande en dommages et intérêts. Les sociétés Domofrance et Eneal, au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, avancent qu'elles ont communiqué l'ensemble des factures, contrats et avenants relatifs aux postes de charges remis en cause par les locataires. Elles estiment avoir mis à la disposition des appelants les justificatifs des charges lorsque ceux-ci en ont fait la demande. Elles précisent avoir répercutées factures de la société Suez, tout en rappelant que celles-ci ne comprennent pas seulement le prix du m3 consommé, mais également le coût de l'abonnement, les taxes récoltées et les frais de collecte et de traitement des eaux usées, répercutées sur chaque résident au vu de sa consommation. Elles dénoncent le fait qu'il n'est pas établi les modalités de calcul adverses alors qu'elles communiquent les factures d'eau pour les années 2015 à 2019, les avis de taxes foncières 2016 à 2019, le détail de la facturation au titre de l'entretien des espaces verts entre avril 2016 et mars 2019. Sur l'entretien des chaudières, elle fait valoir que pour l'année 2019, la facture du 28 juin 2019 est produite par la partie adverse et que la société Iserba a facturé sa prestation et que celle-ci correspond à ce qui a été refacturé aux locataires. Elles contestent toute surfacturation des consommations d'eau des locataires, celle-ci n'étant pas établie et notent qu'il est même allégué que les montants seraient surévalués sur certaines années, tout en remarquant qu'aucune régularisation à la hausse n'est proposée. Il en est de même pour la taxe sur les ordures ménagères, laquelle ne serait en outre pas chiffrée. A propos des espaces verts, du gardiennage-nettoyage, de l'électricité des communs, de l'antenne, de la location de compteur, de l'entretien ventilation et de la robinetterie, elles arguent de ce qu'il ne peut être allégué que les prestations n'ont pas été effectuées et qu'aucune surfacturation n'est alléguée et qu'il est demandé le remboursement d'un certain nombre de postes. *** L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur'. La cour constate en premier lieu qu'il n'est sollicité de sommes au titre de la présente demande par les appelants qu'au titre de leurs charges locatives pour les années 2015 à 2019, ceux-ci contestant la totalité des montants mis à leur charge, les disant non fondés par le moindre justificatif. De même, il sera observé qu'en application de l'alinéa 1er de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de justifier des montants prélevés à ce titre. Or, il apparaît que les montants allégués, en ce qu'ils ne sont que la reproduction de ceux reportés par les sociétés intimées aux décomptes individuels des quatre appelants (pièce 27 de cette partie), doivent être établis. Néanmoins, la cour relève qu'il n'est versé aucune facture probante par la partie intimée s'agissant des postes gardiennage-nettoyage, électricité parties communes, hygiène-sécurité, antennes TV, location compteurs. Ainsi, s'il est communiqué un bon d'intervention de désinsectisation du 11 octobre 2018 émanant de la société ISS Hygiène & Prévention, ce document ne comporte aucun prix quant à la prestation effectuée et ne permet pas de vérifier le montant exposé et pouvant être remboursé par les preneurs (pièce 13 des intimées). Dès lors, quand bien même ces prestations auraient été effectuées, leur coût doit être justifié, ce qui n'est pas le cas, alors qu'il s'agit d'une condition à leur mise à charge des locataires. Il s'ensuit que les montants décomptés par les appelants au titre de ces postes ne sont pas fondés et leur remboursement sera ordonné. En ce concerne les postes espaces verts, il est communiqué un mail émanant de la messagerie de M. [OF] [S], mais signé par Mme [E] [B], mentionnant ce qui a été facturé aux société Eneal et Domofrance entre avril 2016 et mars 2019 à ce titre (pièce 32 des intimées). Toutefois, outre que l'intervenant en matière d'espace vert n'est pas identifiable, il est précisé par ce même message que les factures ne seraient pas adressées en ce qu'elles comportent les facturations d'autres résidences et qu'elles sont confidentielles de ce fait. Dès lors, ce document ne saurait être probant, faute qu'il établisse d'une part l'ensemble des prestations sur les périodes concernées, mais surtout en ce qu'il ne précise ni la dénomination sociale de l'intervenant, ni ce qui a été exécuté ou encore les immeubles concernés. Les demandes de charges de ce chef seront dont rejetées et leur remboursement ordonné. De même, il est remarquable, à propos de l'entretien de la chaudière que si les intimées se prévalent d'une facture de la société Iserba versée en pièces n°94 par les appelants pour l'année 2019, cette pièce n'est cependant versée par aucune des parties devant la cour. Il n'existe donc aucun justificatif de cette charge, notamment afin d'en établir le montant. Là encore, la prétention émise à ce titre sera rejetée. En revanche, sur les questions de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et l'eau froide sanitaire, il est communiqué par les sociétés bailleresses non seulement les avis d'impôt sur la taxe foncière relative aux immeubles objets du litige pour les années 2015 à 2019 (pièces 28 à 31 et 34 à 37 des intimées), mais également les factures d'eau pour les années 2015 à 2019 (pièces 19 à 27 des intimées). Il ressort de ces éléments que les montants globaux communiqués par les bailleresses apparaissant sur les relevés individuels à ces deux titres (pièces 27 des appelants) correspondent et il sera relevé que la quote-part de Mmes [C], [V] et MM. [H], [R] ne sont pas remises en cause. Il sera également constaté que les montants au final retenus sont ceux du fournisseur d'eau, mais en outre qu'ils incluent non seulement la fourniture d'eau, mais également les taxes et les frais d'abonnement et de retraitement des eaux usées, omis par les appelants. L'ensemble des montants prélevés à ces deux titres est donc intégralement justifié. Dès lors, au vu des décomptes individuels de charges fournis (pièce 27 des appelants), la société Domofrance sera condamnée à rembourser, à titre de charges non justifiées, les sommes de 5.317,03 € à Mme [C] et M. [H] (total charges perçues de 2015 à 2019 de 7.302,13 € diminué des charges d'eau froide sanitaire d'un montant de 1.226,27 € et de taxe des ordures ménagères de 757,93 € sur la même période), de 2.132,16 € à M. [R] (total charges perçues de 2015 à 2019 de 3.064,44 € diminué des charges d'eau froide sanitaire d'un montant de 593,83 € et de taxe des ordures ménagères de 338,45 € sur la même période) et de 4.802,33 € à Mme [V] (total charges perçues de 2015 à 2019 de 6.413,05 € diminué des charges d'eau froide sanitaire d'un montant de 988,62 € et de taxe des ordures ménagères de 622,10 € sur la même période). En revanche, il n'est pas versé par les appelants la preuve qu'ils aient subi un préjudice suite au versement des sommes dont le remboursement a été admis ci-avant. Aussi, leurs demandes au titre des préjudices financiers ou moraux ne sont pas établis, notamment en application de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil. Ce dernier chef de demande sera donc rejeté. III Sur les demandes annexes. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Au vu de ce qui précède, l'équité n'exige qu'il soit accordé la moindre somme au titre des frais irrépétibles au profit d'une des parties au titre de la présente instance d'appel. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, Mmes [C], [V] et MM. [H], [R], qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des entiers dépens. LA COUR, PAR CES MOTIFS, Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture au 19 février 2024. Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 juin 2022, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes faites par Mmes [C], [V] et MM. [H], [R] en indemnisation de leur préjudice de jouissance et au titre du remboursement des charges locatives non justifiées ; Statuant à nouveau dans cette limite, Condamne la société Domofrance à régler la somme de 1.500 € à Mme [C], M. [H], M. [R] et à Mme [V], chacun, au titre de leur préjudice de jouissance ; Condamne la société Domofrance à rembourser les sommes de 5.317,03 € à Mme [C] et M. [H], de 2.132,16 € à M. [R] et de 4.802,33 € à Mme [V] au titre des charges locatives non justifiées ; Rejette le surplus des prétentions faites à ce titre ; Y ajoutant, Rejette les demandes faites au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile lors de la présente procédure d'appel ; Condamne in solidum Mmes [C], [V] et MM. [H], [R] aux entiers dépens de la présente instance. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,