Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Z] [O]
à : Madame [V] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-baptiste MESNIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06087 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N53
N° MINUTE : 8/2023
JUGEMENT
rendu le 29 décembre 2023
DEMANDERESSE
S.C.I. FONCIERE RU 01/2007
[Adresse 1]
représentée par Me Jean-baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDERESSES
Madame [Z] [O]
[Adresse 4]
non comparante
Madame [V] [G]
[Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 novembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier
Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06087 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N53
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2021, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1339,57 euros (1234,87+104,70) outre 155 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6144,28 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, les 20 et 23 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a fait assigner Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et sans application du délais légal de 2 mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner in solidum Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au 23 mai 2023, soit la somme de 5729,86 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] à lui payer 1587,79 euros à titre indemnitaire pour la période de relocation imposée,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier dans le cadre de recouvrement forcé, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de mise à exécution.
Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE RU 01/2007 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 mars 2023, et ce pendant plus de deux mois.
Un diagnostic social et financier portant sur la situation de Madame [V] [G] a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Il y est fait état que Madame [V] [G] fait des démarches pour retrouver un emploi à brève échéance. Elle vit désormais avec son concubin dans le logement, lequel a un emploi, et que sa cousine co titualire du bail aurait quitté l’appartement et donné congé au bailleur. Madame [V] [G] a par ailleurs effectué plusieurs versements en septembre est octobre 2023, en attente d’encaissement par le bailleur.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 novembre 2023.
A l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2007, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13166,29 euros à la date du 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. Elle a indiqué que le loyer courant est payé si bien qu’elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement que pourrait accorder le juge avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé ne pas avoir reçu de congé de Madame [Z] [O] comme indiqué dans le diagnostic social et financier si bien qu’elle demeure co titulaire du bail.
Madame [V] [G] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, sauf à préciser qu’elle a effectué plusieurs versements en septembre, octobre et novembre 2023 non pris en compte dans le décompte du bailleur. Elle a par ailleurs confirmé les termes du diagnostic social et financier. Madame [V] [G] a ajouté avoir un CDI depuis le 1er novembre 2023 pour des revenus de 2000 euros mensuels et que son conjoint perçoit 1700 euros de salaire. Elle a fait état que les APL de 488 euros sont suspendues mais qu’elle a sollicité un rendez-vous pour que les APL puissent à nouveau être versées. Elle a deux enfants à charge. Au final, Madame [V] [G] a demandé des délais de paiement avec maintien dans le logement.
Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [Z] [O] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La SCI FONCIERE RU 01/2007 a été autorisée à produire par note en délibéré un décompte actualisé prenant en compte le cas échéant les versements allégués par Madame [V] [G] à l’audience. Cette dernière a aussi été autorisée à communiquer par note en délibéré une copie de son contrat de travail ainsi qu’un justificatif des revenus de son conjoint.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que la SCI FONCIERE RU 01/2007 a produit par note en délibéré un décompte en date du 14 novembre 2023 ramenant sa créance à la somme de 3211,14 euros, échéance de novembre 2023 incluse. En revanche, Madame [V] [G] n’a pas communiqué de note en délibéré.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 17 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 07 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06087 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N53
Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2007 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 18 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié en dernier lieu le 23 mars 2023, pour la somme en principal de 6144,28 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SCI FONCIERE RU 01/2007 produit un décompte démontrant que Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] restent lui devoir la somme de 3211,14 euros à la date du 14 novembre 2023.
Les frais de poursuite d’un montant de 900,50 euros (300,50+600),, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens et que les ceux d’avocat le sont dans les frais irrépétibles.
Pour la somme au principal, Madame [Z] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle demeure co titulaire du bail et donc co débitrice de la dette car ne justifiant pas en raison de son absence à l’audience d’avoir donné congé au bailleur dans les termes de l’article 3 du contrat de bail. Madame [V] [G] n’en conteste en tout état de cause pas le montant actualisé qui tient compte de ses derniers versements.
Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 2310,64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article III, p.9).
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI FONCIERE RU 01/2007 démontre que Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, Madame [V] [G] sollicite un échéancier de paiement.
Malgré son absence de communication des justificatifs de ses ressources par note en délibéré et malgré l'absence de Madame [Z] [O] à l'audience, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif, au regard du faible montant de la dette qui a nettement diminué depuis l’assignation.
Comptez tenu de la suspension de la clause résolutoire accordée, la demande indemnitaire relative à la relocation du bien sera dès lors rejetée.
Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et qu’il pourra être procédé à l’expulsion des preneurs, après un délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, contrairment à la demande de la bailleresse. Tout défaut de paiement justifiera aussi la condamnation de Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Madame [V] [G] y sera condamnée seule dans la mesure où l'indemnité d'occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l'occupation, laquelle n'est pas constituée concernant Madame [Z] [O] aux dires de Madame [V] [G] elle-même à l’audience du 7 novembre 2023.
Sur les demandes accessoires
Madame [V] [G] et Madame [Z] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il n’y a pas lieu de prévoir une quelconque condamnation des débitrices dans le cadre d’une procédure éventuelle en recouvrement forcée laquelle est à ce stade purement hypothétique.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2021 entre la SCI FONCIERE RU 01/2007 et Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 2310,64 euros (décompte arrêté au 14 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023 ;
AUTORISE Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2007 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [V] [G] soit condamnée seule à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2007 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI FONCIERE RU 01/2007 ou à son mandataire ;
CONDAMNE in solidum Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2007 une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Madame [V] [G] et Madame [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
