Cour de cassation, 07 avril 2016. 15-14.427

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 avril 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10174 F Pourvoi n° S 15-14.427 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [M] [Z], domicilié [Adresse 4], 2°/ Mme [X] [L] veuve [Z], domiciliée [Adresse 2], agissant tous deux tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de [N] [Z] décédé, 3°/ M. [F] [Z], domicilié [Adresse 9], 4°/ M. [J] [Z], domicilié [Adresse 1], 5°/ M. [O] [Z], domicilié [Adresse 8], agissant tous trois en qualité d'héritiers de [N] [Z] décédé, contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2014 par la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations), dans le litige les opposant à la société Autoroutes du Sud de la France, prise en qualité de concessionnaire de l'Etat, dont le siège est [Adresse 6], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat des consorts [Z], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Autoroutes du Sud de la France ; Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [Z] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts [Z] Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 189 700 € le montant des indemnités revenant aux consorts [Z] pour l'expropriation, sur le territoire de la commune de [Localité 14], de diverses emprises, totalisant 24 663 m2, sur la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 24] », section AO [Cadastre 35] (7 351 m2), la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 21] », section BP [Cadastre 42] (864 m2), la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX [Cadastre 6] (5 898 m2), la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX [Cadastre 10] (275 m2), la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX [Cadastre 27] (6 161 m2) et la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX [Cadastre 5] (4 114 m2) ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « A)- Les caractéristiques juridiques et matérielles des parcelles expropriées : Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 12 mars 2009 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif des emprises expropriées sur les parcelles AO n° [Cadastre 35], BP n° [Cadastre 42] et BX n° [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 27] et [Cadastre 5], comprises au PLU de [Localité 14] dans un emplacement réservé pour le doublement de l'A 9, par application de l'article L. 13-15 II (4°) du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la délibération du conseil municipal de [Localité 14] approuvant le PLU délimitant notamment la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; qu'à cette date, les parcelles en litige sont classées en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de [Localité 14], qui correspond aux coupures d'urbanisation définies dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 29] et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; qu'elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de [Localité 15], [Localité 27], [Localité 3] ; qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation du 6 décembre 2012, les parcelles sont louées au Gaec Les Saveurs de Lattes, qui en assure l'exploitation, et elles consistent en : - la parcelle AO n° [Cadastre 35], une terre maraîchère irriguée, bordant au nord la RD n° 132 ; - la parcelle BP n° [Cadastre 42], une terre maraîchère irriguée, située à l'angle de la RD n° 132, qui la borde au sud, et du [Localité 6] ; - la parcelle BX n° [Cadastre 6], une terre maraîchère irriguée partiellement occupée par des serres chauffées, située à proximité du chemin de la 1ère Ecluse, - la parcelle BX n° [Cadastre 10], une parcelle en nature de talus et de chemin, - la parcelle BX n° [Cadastre 27], une terre maraîchère irriguée, desservie par une voie publique ([Localité 17]), - la parcelle BX n° [Cadastre 5], une terre maraîchère irriguée partiellement occupée par des serres chauffées, située non loin du chemin de la 1ère Ecluse ; que les pièces produites ne permettent de se convaincre que les réseaux d'eau potable et d'assainissement se trouvent à proximité immédiate des parcelles AO n° [Cadastre 35] et BP n° [Cadastre 42] situées dans le secteur dit « [Localité 6] », à la différence du réseau électrique, qui borde la RD n° 132 ; les parcelles BX n° 11, [Cadastre 10], [Cadastre 27] et [Cadastre 5] sont localisées dans un secteur différent de [Localité 14], celui de la [Localité 4], au sud du tracé actuel de l'autoroute A9 entre le [Localité 20] et la RD n° 986 (la route de Palavas), dans une zone d'habitat dispersé où se trouvent l'ensemble des réseaux ; que tenant leur classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, les parcelles en cause ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, comme l'a justement relevé le premier juge ; que la partie expropriée des parcelles AO n° [Cadastre 35] et BP n° [Cadastre 42] doit donc être évaluée en tenant compte de l'usage effectif des parcelles, qui est celui d'un terrain agricole classé en zone A, mais qui, inclus dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, bénéficie néanmoins d'une plus-value de situation en raison de la présence non contestée du réseau électrique et de sa desserte par une, voire deux voies carrossables ; qu'il doit également être pris en compte sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'un terrain occupé, affecté à des cultures maraîchères ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de s'attacher au fait que le terrain est inclus, depuis 2006, dans une zone d'extension d'intensité A dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 29] et dans un espace à dominante économique dans le PLU de [Localité 14], alors que les perspectives d'extension de l'urbanisation en résultant découlent précisément de la réalisation de l'autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de [Localité 29] et au nord de [Localité 14], et qu'en toute hypothèse, l'usage futur du terrain exproprié n'a pas à être pris en considération, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; que les emprises sur les parcelles BX n° [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 27] et [Cadastre 5] doivent également être évaluées en fonction de l'usage agricole des parcelles, mais en tenant compte de la plus-value de situation liée à leur localisation dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, au sein d'un secteur d'habitat dispersé, et à la présence non contestée de l'ensemble des réseaux ; qu'il doit également être pris en compte la consistance des parcelles à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'un terrain occupé, affecté à des cultures maraîchères ; B)- L'évaluation des préjudices : a) S'agissant de parcelles AO n° [Cadastre 35] et BP n° [Cadastre 42] (secteur [Localité 6]) : que la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut de divers accords amiables réalisés dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP, relativement à des terrains situés à [Localité 14] et classés en zone A du PLU ; sur les sept accords évoqués, conclus majoritairement sur la base d'un prix de 4 € le m2, sont notamment produits un acte du 20 août 2012 (chambre d'agriculture de l'Hérault / ASF), qui concerne un terrain de 217 m2 à détacher de la parcelle cadastrée au lieu-dit « [Localité 36] », section BS n° [Cadastre 31], évalué 4 € le m2, ainsi qu'un acte du 1er mars 2012 (Chanudet-Mayrand / société des Autoroutes du Sud de la France) conclu au prix de 25 € le m2, mais qui porte sur une parcelle de 3821 m2 en nature de terre, cadastrée au lieu-dit « [Localité 31] », section CV n° [Cadastre 28], anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 14] et désormais classée en zone A du PLU ; qu'elle communique, par ailleurs, divers actes se rapportant à des ventes de terres agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 14], intervenues entre septembre 2008 et décembre 2011, à des prix variant de 3,50 à 5,50 € le m2; certains sont relatifs à des ventes entre particuliers de parcelles situées à proximité et bénéficiant d'une plus-value de situation comparable, comme la vente ([Localité 5] / GFA JJM ) du 19 septembre 2008 de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « [Localité 21] », section BP n° [Cadastre 13], d'une surface de 7477 m2, classée en zone NC, au prix de 3,61 € le m2et la vente (Soulier / GFA JJM) du 19 août 2010 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section BP n° 18, d'une surface de 7585 m2, classée en zone A, au prix de 4 € le m2; ces deux terrains sont situés à proximité du mas de [Localité 21] et de deux maisons d'habitation, non loin de la route de [Localité 35] de Védas (le CD n° 132) ; que parmi ces actes, figure aussi une vente (BRL / communauté d'agglomération de [Localité 29]) du 7 juillet 2010 de plusieurs parcelles, totalisant 71 929 m2, cadastrées à [Localité 14] section BN « [Localité 25] », section BO « [Localité 11] », section BP « [Localité 21] » et section BS « [Localité 36] » au prix de 399 000 €, soit 5,54 € le m2 ; que le prix n'est pas cependant ventilé, alors qu'une partie des terrains vendus est classée en zone AU0 du PLU ; qu'enfin, la société des Autoroutes du Sud de la France invoque plusieurs décisions de justice, qui retiennent un prix de 4 € le m2 pour l'évaluation de terrains classés en zone A ou N du PLU de [Localité 14], dans le cadre du doublement de l'A 9, dont deux jugements de donné acte, entérinant des accords d'indemnisation intervenus avec des propriétaires de terrains expropriés, cadastrés au lieu-dit « [Localité 21] » (jugement du 23 janvier 2013, ASF c/ M. et Mme Lieutard ; jugement du 13 mars 2013, ASF c/ M. et Mme [V]) et trois arrêts de cette cour en date du 18 juin 2013, le premier (ASF c/ CRAMA) fixant à 4 € le m2 en valeur septembre 2012 l'indemnité due pour une emprise de 36 440 m2 sur diverses parcelles cadastrées à [Localité 14] aux lieux-dits « [Localité 36] » et « [Adresse 10] », le deuxième (ASF c/ SCI Mas Desplans) confirmant un jugement du 10 octobre 2012 ayant retenu un prix de 4 € le m2 pour l'évaluation d'une emprise de 7949 m2 sur une parcelle cadastrée au lieu-dit « [Localité 12] » et le troisième confirmant un jugement également rendu le 10 octobre 2012 ([C] c/ ASF) ayant fixé l'indemnité due pour une emprise de 1271 m2 sur la parcelle cadastrée lieu-dit du « [Localité 24] », section AO n° [Cadastre 34], sur la même base de 4 € le m2; que les consorts [Z] se prévalent, pour leur part, de la vente en date du 28 janvier 2010 (GFA des Domaines Fabre / communauté d'agglomération de Montpellier) de diverses parcelles, situées, dans un tout autre secteur de la commune, en bordure du ruisseau «[Localité 1] », notamment classées en zone A du PLU de [Localité 14] et cadastrées au lieu-dit « [Adresse 7] », section CB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 24], au lieu-dit « [Localité 23] », section CC n° [Cadastre 30], [Cadastre 17] et [Cadastre 23] et au lieu-dit « [Localité 26] », section CT n° [Cadastre 52], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], à des prix variant de 3 € à 14,25 € le m2 selon le caractère inondable ou pas des terres ; qu'il y a lieu de relever que les parcelles CT n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], classées en zone A, inondable, ont été évaluées 9 € le m2 dans l'acte, page 6, tandis que la parcelle CT n° 98, également classée en zone A, inondable, a été évaluée 3 € le m2, lesdites parcelles étant alors occupées par une SCEA des Domaines Fabre, titulaire d'un bail à métayage à long terme ; qu'ils invoquent ensuite diverses notifications « Safer » de ventes de terrains agricoles, dont trois sont situés sur le territoire de la commune de [Localité 14], la première du 18 novembre 2013 (RFF / [V]) portant sur une parcelle de 128 m2 cadastrée lieu-dit « [Localité 19] », section BH n° [Cadastre 47], au prix de 1244,40 €, la deuxième du 27 mars 2013 (SARL Fournier / communauté d'agglomération de Montpellier) portant sur deux parcelles de 168 m2 au total, cadastrées lieu-dit « [Localité 16] », section EC n° [Cadastre 33] et 48, au prix de 1512 € et la troisième du 14 novembre 2013 (département de l'Hérault / Crédit agricole) portant sur cinq parcelles de 2806 m2au total, cadastrées lieu-dit « [Localité 10] », section EK n° [Cadastre 14], [Cadastre 17] et [Cadastre 23], lieu-dit « [Localité 7] », section EM n° [Cadastre 43], et lieu-dit « [Localité 28] », section EL n° [Cadastre 25], au prix de 26 853,67 € ; que ces notifications faisant apparaître des prix au m2 compris entre 9 € et 9,72 € ne correspondent pas cependant à des ventes définitives et manquent de précision quant à la ventilation du prix et aux caractéristiques des biens vendus ; qu'ainsi, il est communiqué par la société des Autoroutes du Sud de la France la promesse de vente (RFF / [V]) de la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 21] », section BP n° [Cadastre 47] intervenue dans le cadre du contournement ferroviaire de [Localité 30] et [Localité 29], dont il résulte que le prix de 1244,40 € s'entend indemnités comprises (indemnité de remploi, indemnité de dépréciation du surplus…), en sorte que le prix pratiqué pour le calcul de l'indemnité principale n'est pas de 9,72 €, mais de 4 € du m2 ; qu'enfin, les consorts [Z] communiquent les éléments de référence suivants : -traité d'adhésion à ordonnance d'expropriation en date des 27 octobre et 6 novembre 2008 (Massaviol/communauté d'agglomération de Montpellier) relatif à l'indemnisation d'une parcelle en nature de terre cadastrée à [Localité 14], lieu-dit « [Localité 22] », section CW n° [Cadastre 41], de 11 286 m2, expropriée en vue de la réalisation du projet d'aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du [Localité 20], à hauteur d'une indemnité principale de 191 862 €, soit 17 € du m2; que cet élément n'apparaît pas toutefois pertinent dès lors qu'il porte sur une parcelle classée en zone IV NA4 du POS de [Localité 14] alors applicable, dotée d'un COS de 0,80, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 13 ; - jugement du juge de l'expropriation en date du 15 mai 2013 (ASF c/ Clanet) fixant sur la base de 19 € le m2 l'indemnité due pour l'expropriation d'une emprise de 1520 m2 sur la parcelle cadastrée à [Localité 14], lieu-dit « [Localité 8], section AP n° [Cadastre 33], classée en zone A du PLU ; que l'emprise, qui est en nature de sol compacté, fait partie d'un ensemble foncier servant à l'exploitation de l'activité de pépiniériste - paysagiste de la SA Pousse-Clanet, puisqu'elle correspond à une zone de rempotage (présence de cassiers à terreaux) et d'entreposage des pots ; -vente du 5 mars 2012 ([W] / SCI Lettara) d'une parcelle de terre cadastrée à [Localité 14], lieu-dit « [Localité 9] », section CL n° [Cadastre 26], d'une surface de 5713 m2, au prix de 19,25 € le m2; que cette parcelle jouxte une parcelle CL n° 19, appartenant également à l'acheteur, sur laquelle est exploité un camping, ce qui laisse supposer que celui-ci avait un intérêt personnel à l'achat et que le prix pratiqué est un prix de convenance ; -vente du 2 mai 2007 ([T] / SCI Les concordes) d'un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à [Localité 14], section BO n° 15, de 20 745 m2, au prix de 414 900 €, soit 20 € le m2; qu'alors classé en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord-ouest du territoire communal et en bordure de l'A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d'un bâtiment à usage commercial, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 9 ; que l'acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif ; -vente du 30 décembre 2011 (de [B] / SCI Quarante) d'une parcelle cadastrée à [Localité 14], lieu-dit « route de Palavas », section BM n° 63, de 6500 m2, au prix de 24,61 € le m2; que cet élément de référence est relatif à un terrain situé le long du CD n° [Cadastre 53], mais qui était classé, avant l'approbation du PLU de mars 2009, en zone IVNA du POS ; -cession après DUP du 1er mars 2012 (Chanudet-Mayrand / ASF) d'une parcelle de terre cadastrée à [Localité 14], lieu-dit « [Localité 31] », section CV n° [Cadastre 28], de 3821 m2, moyennant le paiement d'une indemnité principale de 95 525 €, soit 25 € le m2; que cette parcelle était anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 14] et a été « déclassée » en zone A du PLU de [Localité 14] approuvé en 2009, ce qui explique le prix ainsi pratiqué ; qu'eu égard aux caractéristiques matérielles et juridiques des emprises expropriées, leur estimation a donc été valablement faite par le premier juge, en valeur décembre 2013, sur la base d'un prix de 4 € le m2, qui est la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur [Localité 6], bénéficiant d'une situation privilégiée ; que compte tenu d'un abattement de 20% pour occupation, l'indemnité principale ressort ainsi à : 8215 m2x 4 € x 0,80 = 26 288 € et l'indemnité de remploi à : (5000 € x 20 %) + (10 000 € x 15 %) + (11 288 € x 10 %) = 3 628,80 € ; que l'article 10 de l'accord-cadre interdépartemental du 18 septembre 1995 (relatif à l'indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers et les exploitants agricoles) prévoit, lorsque la superficie du reliquat, non exproprié, est comprise entre 70 ares et 1 hectare, une indemnité de dépréciation égale à 10 % de la valeur vénale du reliquat ; que cette indemnité est appréciée au niveau de l'îlot cadastral subsistant après l'emprise, qui sera considéré comme déprécié s'il est réduit à une surface inférieure ou égale à 1 hectare, l'îlot cadastral s'entendant comme l'ensemble des parcelles cadastrales contiguës d'un seul tenant appartenant au même propriétaire ; que cet accord, dont les consorts [Z] revendiquent l'application, est toujours en vigueur faute d'avoir été dénoncé par les cocontractants, mais ne s'impose pas au juge de l'expropriation et aux parties, lorsqu'il s'agit de fixer par voie judiciaire les indemnités dues aux propriétaires et exploitants évincés ; que le juge peut néanmoins se fonder sur la méthode d'évaluation des préjudices en résultant, notamment en ce qui concerne la dépréciation liée à la réduction, du fait de l'expropriation, de la surface d'exploitation d'une terre agricole ; qu'au cas d'espèce, il n'est pas soutenu que les consorts [Z] soient propriétaire d'autres parcelles contiguës à la parcelle AO n° [Cadastre 35] de nature à constituer, ensemble, un îlot cadastral d'une surface égale ou supérieure à 1 hectare ; qu'il est donc justifié, tenant le fait qu'ainsi réduit à 7614 m2, le reliquat, non exproprié, du terrain se trouve nécessairement déprécié(…) eu égard à sa vocation agricole et aux conditions de son exploitation en maraichage, de leur allouer une indemnité égale à : (7614 m2 x 4 € x 0,80) x 10 % = 2436,48 €; b)- S'agissant des parcelles BX n° [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 27] et [Cadastre 5] (secteur de la [Localité 4]) : que pour offrir un prix de 7 € le m2, la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut essentiellement des sept éléments de référence suivants : -vente du 16 juillet 2010 (Galavieille / [P]) d'une parcelle de terre cadastrée section BX n° [Cadastre 47], d'une surface de 9577 m2, au prix de 47 900 €, soit 5 € le m2; cette parcelle, classée en zone N du PLU, située en bordure du chemin de la [Localité 4] et desservie par l'ensemble des réseaux, constitue un terme de comparaison intéressant, tenant sa proximité avec les parcelles en cause ; -vente du 6 novembre 2009 (Blazy / communauté d'agglomération de Montpellier) de deux parcelles en nature de cultures maraîchères, cadastrées lieux-dits « [Adresse 5] » et « [Localité 32] », section BX n° [Cadastre 20] et [Cadastre 21], d'une surface totale de 1376 m2, au prix de 9632 €, soit 7 € le m2 ; -vente du 31 mars 2009 ([Localité 27] / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle de terre cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX n° [Cadastre 19], de 246 m2, au prix de 1968 €, soit 8 € le m2 ; -vente du 2 juin 2009 ([Q] / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle de terre cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BX n° [Cadastre 18], de 320 m², au prix de 2240 €, soit 7 € le m2 ; -vente du 29 avril 2009 (Mesquida / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle en nature de sol et jardin cadastrée lieu-dit « [Localité 32] », section BZ n° [Cadastre 45], de 100 m2, au prix de 700 €, soit 7 € le m2 ; -vente du 19 février 2010 ([Z] / communauté d'agglomération de Montpellier) de quatre parcelles en nature de sols et de vergers cadastrées lieu-dit « [Localité 34] », section BZ n° [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d'une surface totale de 963 m2, au prix 6741 €, soit 7 € le m2; -vente du 8 décembre 2009 ([Z] / communauté d'agglomération de Montpellier) de trois parcelles en nature de vergers, cadastrées lieux-dits « [Localité 34] » et « [Localité 32] », section BZ n° [Cadastre 48], [Cadastre 49] et [Cadastre 50], d'une surface totale de 881 m2, au prix de 6167 €, soit 7 € le m2 ; que ces six derniers termes de comparaison sont relatifs à des acquisitions de terrains classés en zones N ou A, réalisées à des prix de 7 € ou 8 € le m2 hors capital végétal, en vue de l'aménagement des berges du [Localité 20], alors classés en zone rouge Rn (de danger) au PPRI de la commune de [Localité 14] et donc, plus exposés au risque de crue que les parcelles BX n° [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 27] et [Cadastre 5] ; détachés de parcelles cultivées, certaines supportant des habitations, ces terrains sont, en effet, tous situés en bordure du fleuve, dans une zone présentant un risque d'inondation beaucoup plus important ; que les consorts [Z] n'invoquent pas d'autres éléments de référence que ceux déjà analysés et dont aucun ne porte sur des parcelles cadastrées au lieu-dit « [Localité 32] » ; qu'il s'ensuit qu'eu égard aux caractéristiques matérielles et juridiques des parcelles et à l'indéniable situation de plus-value, dont elles bénéficient, tenant (à) leur inclusion dans un secteur d'habitat dispersé où sont présents l'ensemble des réseaux, l'estimation des emprises peut être faite sur la base d'un prix de 10 € le m2 en valeur décembre 2013, sauf pour la partie expropriée de la parcelle BX n° [Cadastre 10], qui en raison de sa nature particulière de talus et de chemin peut être évaluée à seulement 7 € du m2 ; que l'indemnité principale ressort ainsi à la somme de : (16 173 m2 x 10 € x 0,80) + (275 m2 x 7 € x 0,80) = 130 924 € en pratiquant un abattement pour occupation de 20 %, compte tenu de la présence d'un fermier ; quant à l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de : (5000 € x 20 %) + (10 000 € x 15 %) + (115 924 € x 10 %) = 14 092,40 € ; que les conditions d'application de l'article 10 de l'accord-cadre interdépartemental du 18 septembre 1995 sont également remplies en ce qui concerne la parcelle BX n° [Cadastre 27], dont le reliquat non exproprié de 1293 m2 se trouve déprécié de 50%, et la parcelle BX n° [Cadastre 5], dont le reliquat de 5953 m2 subit une dépréciation égale à 15% ; qu'il est, là encore, justifié d'allouer aux consorts [Z] une indemnité accessoire, destinée à compenser la dépréciation subie par le surplus non exproprié de terres effectivement exploitées en cultures maraîchères, égale à la somme de : (1293 m2 x 10 € x 0,80 x 50 %) + (5953 m2 x 10 € x 0,80 x 15 %) = 12 315,60 € ; que le montant total des indemnités revenant aux consorts [Z] s'élève en définitive à la somme de : 26 288 € + 3628,80 € + 2436,48 € + 130 924 € + 14 092,40 € + 12 315,60 € = 189 685,28 € arrondi à 189 700 € ; que le jugement entrepris doit ainsi être réformé, mais seulement quant au montant des indemnités allouées » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la fixation du prix du terrain nu : - sur les éléments de comparaison : que la société des Autoroutes du Sud de la France verse aux débats les jugements ASF/LIEUTARD et ASF/DOMINICAN donnant acte de l'accord des parties pour une fixation du prix d'une emprise de 8926 m2 sur la parcelle BP 69, d'une emprise de 2962 m2 sur la parcelle BP 72, d'une emprise de 294 m2 sur la parcelle BP [Cadastre 47] à une valeur unitaire de 4€/ m2; que les expropriés versent aux débats : - l'acte de vente Groupement Foncier Agricole des Domaines Fabre/Communauté d'Agglomération de Montpellier du 28 janvier 2010 concernant la vente à [Localité 14] de 28 ha 52 a 02 ca et à Montpellier de 8 ha 84 a 23 ca en nature de terre agricole comportant une maison d'habitation et des constructions en ruine au prix global de 6 382 356 €, ce prix comprenant une ventilation indiquant notamment des valeurs unitaires de 14,215€/ m2 et de 9 m2 en zone A de [Localité 14], - le jugement ASF/Clanet du 15 mai 2013 donnant acte d'un accord entre les parties pour la cession d'une emprise de 1520 m2 sur la parcelle AP [Cadastre 33] lieu-dit [Localité 8] à [Localité 14]au prix unitaire de 19 €/ m2, - l'acte de vente du 2 mai 2007 [T]/SCI Les Concordes de la parcelle BO 15 de 20 745 m2 en zone ND du POS de [Localité 14] au prix unitaire de 20€/m2, - l'acte de vente du 26 février 2013 [R]/[A] de la parcelle OA 20 de 600 m2 à Montpellier au prix unitaire de 20 €/ m2, - l'acte de vente du 30 décembre 2011 [B]/SCI Quarante de la parcelle BM 63 à [Localité 14] de 6500 m2au prix unitaire de 25 €/ m2, - l'acte de vente Letellier/CAM du 31 janvier 2012 des parcelles CH 55, 56, 59, 62, [Cadastre 42], [Cadastre 43], lieu-dit [Localité 33] et [Localité 9] à [Localité 14] au prix unitaire de 14€/ m2, - l'acte de vente [W]/SCI Lettara du 5 mars 2012 de la parcelle CL [Cadastre 26] de 5713 m2, lieu-dit [Localité 9] à [Localité 14] au prix unitaire de 19 €/m2, - vente Cohen-Azéma/RFF de la parcelle BX[Cadastre 15] d'une superficie de 17 m2 lieu-dit « [Localité 32] » au prix de 504 €, soit un prix unitaire de 29,64€/ m2; que le commissaire du gouvernement produit dix extraits d'acte : – vente le 19 août 2010 Soulier/GFA JJM de la parcelle BP 18 lieu-dit « [Localité 21] » d'une superficie de 7785 m2 au prix unitaire de 3,96 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 14], - vente le 7 juillet 2010 BRL/CAM des parcelles BN1, [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 47], lieu-dit [Localité 25], BO [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 32] lieu-dit « [Localité 11] », BP [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40] lieu-dit « [Localité 21] », BS [Localité 2], [Cadastre 22], [Cadastre 16] lieu-dit « [Localité 36] » d'une superficie totale de 71 929 m2 au prix unitaire de 5,50 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 14], - vente le 16 septembre 2008 [Localité 5]/GFA JJM de la parcelle BP [Cadastre 13] lieu-dit « [Localité 21] » d'une superficie de 7477 m2 au prix unitaire de 3,61 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 14] ; - vente le 23 juin 2010 Commune de [Localité 14]/Région des parcelles DZ [Cadastre 44], 96, [Cadastre 51], 98 lieu-dit « [Localité 18] » d'une superficie de 2349 m2 au prix unitaire de 4€/ m2 en zone N du PLU de [Localité 14], - vente Hauser/Bounouar le 10 mai 2011 de la parcelle AI [Cadastre 4] lieu-dit « [Localité 13] » de 1985 m2 de superficie au prix unitaire de 4,03€/m2, - vente Boudon/RFF le 10 mai 2011 de la parcelle AI [Cadastre 12] lieu-dit « [Localité 13] » de 141 m2 de superficie au prix unitaire de 4€/m2, - vente SCI La Plaine/SARL Parcs et Jardins le 22 avril 2009 des parcelles AI [Cadastre 45] et [Cadastre 46] de 22 503 m2 de superficie totale au prix de 2,20 €/m2 en zone N du PLU de [Localité 14] lieu-dit [Localité 13], - vente PONS/Navarro le 4 novembre 2009 de la parcelle AI [Cadastre 44] de 16 596 m2 de superficie lieu-dit « [Localité 13] » au prix de 1,50 €/m2 en zone N du PLU de [Localité 14], - vente Rouvière/Bourgade des parcelles AI [Cadastre 29] à [Cadastre 36] de [Cadastre 10] 597 m2 au prix de 9600 €, soit 0,76€/ m2, en zone N du PLU de [Localité 14] lieu-dit [Localité 13], - vente [S]/[P] le 16 juillet 2010 de la parcelle BX [Cadastre 47], sise [Adresse 3], de 9577 m2 de superficie traversée en diagonale par une ligne Haute Tension et louée moyennant un bail commercial au prix unitaire de 5€/m2 ; que force est de constater que le prix offert par l'expropriant a pu être accepté par d'autres propriétaires dans le secteur concerné (cf ASF/DOMINICAN et ASF/LIEUTARD) ; que force est également de constater que les références produites par les expropriés ne peuvent être directement comparées au bien en litige ; qu'ainsi pour la vente [T]/SCI Les Concordes, l'usage qui pouvait être fait du terrain en 2007 en zone ND de [Localité 14] démontre qu'il était en réalité au moins partiellement constructible puisqu'il est précisé en page 9 de l'acte que les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau, d'électricité de la construction à édifier par l'acquéreur seront intégralement supportés par ce dernier ; qu'il s'en déduit nécessairement que le changement de destination du terrain motivait alors l'acquisition ; qu'il convient néanmoins de mettre ces valeurs en perspective avec des valeurs plus récentes dans la zone A ; qu'à cet égard, la vente Olivet/Merckle du 26 février 2013 de la parcelle OA [Cadastre 23] à un prix unitaire de 28€/ m2, s'agissant d'une part de l'acquisition d'une parcelle située entre les jardins d'Amélie et les jardins d'Anne par un habitant des jardins d'Amélie, acquéreur et vendeur étant eux-mêmes parties aux procédures d'expropriation en cours, ne saurait être considérée comme significative ; qu'il en va de même de l'accord ASF/CLANET portant sur une portion de terrain incluse dans un ensemble foncier où est exercée une activité de pépiniériste ; que si la ventilation des prix contenue dans l'acte GFA Domaine Fabre/CAM du 28 janvier 2010 révèle effectivement des valeurs de 9€/ m2 et de 14,25€/m2 en zone A de [Localité 14] lieu-dit [Localité 23] ; que force est de constater que dans le même zonage le même acte retient des valeurs de 3€/ m2 également à [Localité 14] et de 6 €/m2 à [Localité 29] ; qu'enfin en zone AUa ouverte à l'urbanisation sous la forme d'opérations d'ensemble ne sont retenues que des valeurs de 32 €/m2 et de 20 €/m2 en zone AU 0, si bien que cette ventilation de prix n'apparaît pas significative pour déterminer le prix du bien en litige ; que de même ne sont pas directement comparables les parcelles situées en périphérie de la zone commerciale de qui est le cas de la vente Lettelier/CAM ou de la vente [W]/SCI Lettara s'agissant d'un terrain jouxtant un terrain de camping dont il n'est pas contesté qu'il appartienne également à la SCI Lettara ; (…) que pour le surplus trois ventes récentes sont par ailleurs produites : l'acte de vente du 19 août 2010 Soulier/GFA JJM de la parcelle BP [Cadastre 17] lieu-dit « [Localité 21] » d'une superficie de 7785 m2 au prix unitaire de 3,96 €/ m2 en zone A du PLU de [Localité 14], l'acte de vente le 7 juillet 2010 BRL/CAM des parcelles BN [Cadastre 1], [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 47] lieu-dit [Localité 25], BO [Cadastre 11],[Cadastre 14], [Cadastre 32] lieu-dit « [Localité 11] », BP [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40] lieu-dit « [Localité 21] », BS [Cadastre 1], [Cadastre 22], [Cadastre 16] lieu-dit « [Localité 36] » d'une superficie totale de 71 929 m2 au prix unitaire de 5,50 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 14], l'acte de vente le 16 septembre 2008 [Localité 5]/GFA JJM de la parcelle BP 15 lieu-dit « [Localité 21] » d'une superficie de 7477 m2 au prix unitaire de 3,61 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 14] ; que deux de ces ventes passées avec le défendeur, avant et après la date de référence révèlent des valeurs avoisinant le prix offert ; qu'il est soutenue par la partie expropriée que ce prix s'expliquerait par le fait que les terrains ont dû être aménagé(s) ; qu'or s'agissant de terres maraîchères de plein champ cet élément paraît eu probant ; d'où il suit qu'il convient de fixer un prix unitaire de 4€/m2 pour les parcelles BP [Cadastre 42] et AO [Cadastre 35] ; qu'un abattement de 20 % non contesté sera pratiqué pour occupation » ; 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en évaluant les parcelles AO [Cadastre 35] et BP [Cadastre 42] au prix de 4 € le m2 censé correspondre à la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur [Localité 6] bénéficiant d'une situation privilégiée en se fondant notamment sur la vente [Localité 5]/GFA JJM du 16 (et non 19) septembre 2008, sans répondre aux conclusions des consorts [Z] selon lesquelles le prix convenu entre les parties s'expliquait par le fait que la parcelle BP 15, objet de cette vente, était située en partie dans un secteur inondable, élément incontestable de moins-value (mémoire en réplique p. 9 n° 24 in fine), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en évaluant les parcelles AO [Cadastre 35] et BP [Cadastre 42] au prix de 4 € le m2 censé correspondre à la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur [Localité 6] bénéficiant d'une situation privilégiée en se fondant notamment sur un jugement de donné acte du 13 mars 2013 (ASF/[V]) dont elle a relevé qu'entérinant un accord intervenu avec les propriétaires expropriés, il avait retenu un prix de 4 € le m2 pour des terrains en zone A ou N du PLU de [Localité 14], quand ledit jugement ne permettait pas d'identifier le montant de la transaction pas plus que le classement de la parcelle concernée, la cour d'appel a dénaturé cette décision en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge de l'expropriation, qui doit assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation, est tenu d'évaluer les biens expropriés, dont il a retenu qu'ils bénéficiaient d'une situation privilégiée, au regard de biens placés dans la même situation ou à un prix majoré par rapport à celui de ces derniers ; qu'en se bornant, pour évaluer les parcelles AO [Cadastre 35] et BP [Cadastre 42] au prix de 4 € le m2, à retenir qu'il s'agit de la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur [Localité 6] bénéficiant d'une situation privilégiée, sans rechercher si lesdits terrains disposaient – à l'instar des deux parcelles expropriées – d'une plus-value de situation en raison de la présence du réseau électrique et de leur desserte par une, voire deux voies carrossables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu' en évaluant à la somme de 10 € le m2 les parcelles BX 11, [Cadastre 27] et [Cadastre 5] et à 7 € le m2 la parcelle BX [Cadastre 10] dont elle a relevé l'indéniable situation de plus-value tenant à leur inclusion dans un secteur d'habitat dispersé où sont présents l'ensemble des réseaux, par référence à la vente du 16 juillet 2010 ([S]/[P]) portant sur une parcelle BX [Cadastre 47] classée en zone N d'une surface de 9 577 m2 au prix de 47 900 €, soit 5 € le m2, au sujet de laquelle elle s'est bornée à retenir que située en bordure de la [Localité 4] et desservie par l'ensemble des réseaux, elle constituait un terme de comparaison intéressant eu égard à sa proximité avec les parcelles expropriées, sans répondre aux conclusions des consorts [Z] faisant valoir que cette parcelle était traversée en diagonale par une ligne haute tension EDF (mémoire en réplique p. 11 § 1 et 2), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.