Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/03600

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/03600 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGDM Minute : 24/755 S.A. HLM SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [Y] [W] Madame [D] [P] épouse [W] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM SEQENS, demeurant [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] - [Localité 8] comparant en personne Madame [D] [P] épouse [W], demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] - [Localité 8] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 537,35 euros, augmenté des provisions sur charges. Par contrat du 7 mai 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a loué à Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] un box de stationnement 2033-ug 112177 situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 40,22 euros charges comprises. Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3408,12 euros en principal, au titre des loyers impayés au 12 juillet 2023. La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 3 août reçue le 5 août 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 22 septembre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 4068,97 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 avril 2024. À l'audience du 3 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4908,45 euros arrêtée au 27 mai 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement. La SA d'HLM SEQENS soutient que Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’une procédure de traitement du surendettement est en cours, que la demande a été déclarée recevable et que le montant attendu n’a pas été réglé. Elle indique qu’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidé par jugement du 7 décembre 2023, duquel la SA d’HLM SEQENS a interjeté appel le 22 décembre 2023. À l'audience, Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W], représentés, reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent qu’ils ont 5 enfants à charge et un à naitre. Ils précisent que leurs revenus s’élèvent à 900 à 1000 euros pour Madame, des allocations, et 1500 euros par mois pour Monsieur lors de son dernier emploi en intérim, terminé en avril 2024, celui-ci débutant une formation pour travailler à l’aéroport. Ils évoquent un contact avec une assistante sociale pour l’établissement d’un dossier de prêt FSL (fond solidarité logement). L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la loi applicable aux contrats : Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l’espèce, le contrat du 29 mars 2019 porte sur un logement et le contrat du 7 mai 2019, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans le contrat et dans son assignation. Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 avril 2024 en vue d'une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM SEQENS le 5 août 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 21 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Par décision du 7 février 2022, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W]. La commission a imposé le 8 avril 2022 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny. Par jugement du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Bobigny a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La SA d’HLM SEQENS a interjeté appel du jugement. La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 7 février 2022, est antérieure à la signification du commandement de payer. Elle fait obstacle au paiement des sommes dues avant cette date (2795,06 euros).  Néanmoins, le commandement de payer reste valable pour les sommes dues ultérieurement, soit 613,06 euros, et après déduction des frais indus, 384,97 euros. La décision de la commission ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail au titre des sommes postérieures. Or seule la somme de 252 euros a été payée dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mars 2019 et du contrat du 7 mai 2019 à compter du 22 septembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Toutefois, par dérogation au premier alinéa du VIII, lorsqu'en application de l'article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. En l’espèce, par décision du 7 février 2022, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W]. La commission a imposé le 8 avril 2022 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, qui par jugement du 7 décembre 2023, a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Si la SA d’HLM SEQENS a interjeté appel du jugement, la décision du juge des contentieux de la protection est exécutoire par provision, de droit, conformément à l’article R713-10 du code de la consommation. Au regard de ces éléments, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a pour effet d’entraîner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 7 décembre 2023 date à laquelle la décision a été rendue, soit jusqu'au 7 décembre 2025. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] Madame [S] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2019, du contrat du 7 mai 2019, du commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 151,89 euros, 152,31 euros, 13 euros, 180,04 euros et 14 fois 7,62 euros au titre de pénalités non justifiées, soit la somme de 603,92 euros En conséquence, la créance de la SA d'HLM SEQENS à l’encontre de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] s’élève à la somme de 4304,53 euros, au titre des sommes dues au 27 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 857,49 euros, de l’assignation du 12 avril 2024 sur la somme de 747,54 euros et du présent jugement sur le surplus. Cependant, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par le juge des contentieux de la protection emporte l’effacement des dettes arrêtées au jour de la décision, soit le 7 décembre 2023. L’effacement porte sur la somme de 3631,13 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 7 décembre 2023. Par l'effet de l'effacement de la dette, la créance de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] à l'encontre de la SA d'HLM SEQENS ne porte que sur les échéances postérieures au 7 décembre 2023, soit la somme de 673,40 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 673,40 euros, au titre des sommes dues au 27 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2019 et le contrat du 7 mai 2019, entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] d'autre part, concernant les locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies à la date du 22 septembre 2023, CONSTATE la résiliation des contrats à compter de cette date, SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 7 décembre 2025, RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l'exécution du contrat et que Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] sont obligées de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance, DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] à payer à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les contrats s’étaient poursuivis à compter du 22 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, DIT que la créance de la SA d'HLM SEQENS à l’encontre de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] s’élève à la somme de 4304,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 mai 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 857,49 euros, de l'assignation du 12 avril 2024 sur la somme de 747,54 euros et du présent jugement sur le surplus, RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation, et notamment l’effacement de la dette de Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] arrêtée au jour de la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny du 7 décembre 2023, soit à hauteur de 3631,13 euros, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] à payer à la SA d'HLM SEQENS les sommes restant dues au titre des loyers et charges après déduction du montant de la dette effacée au somme de 673,40 euros au titre des sommes dues au 27 mai 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [W] et Madame [D] [P] épouse [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions. 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