Texte intégral
ARRET N°
N° RG 22/00479
N°Portalis DBWA-V-B7G-CLH5
LA SAS GROUPE AGROALIMENTAIRE TROPICAL - GAT
C/
LA SARL BATIMENT BOIS METAL
LA SCP BR & ASSOCIES
LA SELARL AJ ASSOCIES
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 25 Octobre 2022, enregistré sous le n° 21/00558 ;
APPELANTE :
LA SAS GROUPE AGROALIMENTAIRE TROPICAL - GAT, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine RODAP, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMEES :
LA SARL BATIMENT BOIS METAL B.B.M, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Représentée par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SELAS DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
LA SCP BR & ASSOCIES, ès-qualités de mandataire judiciaire de la SAS GROUPE AGROALIMENTAIRE TROPICAL - GAT
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Non représentée
LA SELARL AJ ASSOCIES, ès-qualités d'admistrateur judiciaire à l'exécution du plan de la SAS GROUPE AGROALIMENTAIRE TROPICAL - GAT
Centre d'Affaires AGORA Bat. C
[Adresse 9]
[Localité 1]
Non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre
Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère
Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 19 Septembre 2023 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2016, la société à responsabilité limitée Bâtiment Bois Métal a consenti à la société par actions simplifiée Groupe Agroalimentaire Tropical un bail commercial portant notamment sur un local d'une superficie de 1.200 m² sis [Adresse 7] (Martinique) pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2016 et moyennant un loyer mensuel de 12.000 euros.
Par exploit d'huissier en date du 23 février 2021, la SARL Bâtiment Bois Métal a fait délivrer à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical un commandement de mettre un terme à la sous-location des locaux et de procéder aux travaux de réparation de la toiture.
Par exploit d'huissier en date du 22 mars 2021, la SARL Bâtiment Bois Métal a fait assigner la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins notamment d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, de libération des lieux et de fixation d'une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire rendu en date du 25 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :
- REJETTE l'exception de nullité du commandement de payer;
- REJETTE l'exception de nullité de l'assignation ;
- CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 mars 2021 ;
- DIT qu'à défaut de libération volontaire, la SARL Bâtiment Bois Métal pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical assistée de la SELARL Aj Associés ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualité de mandataire judiciaire, à payer à la SARL Bâtiment Bois Métal une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 23 mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
- CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical assistée de la SELARL Aj Associés ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualité de mandataire judiciaire, à payer à la SARL Bâtiment Bois Métal la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical assistée de la SELARL Aj Associés ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualité de mandataire judiciaire, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2021 ;
- RAPPELLE que ce jugement bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration en date du 12 décembre 2022, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical a interjeté appel de chacun des chefs du jugement susvisé.
L'affaire a été orientée à bref délai le 8 février 2023.
La SARL Bâtiment Bois Métal s'est constituée intimée le 21 décembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 15 mai 2023, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical demande à la cour de :
-" DÉCLARER la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical - GAT recevable et bien fondée en son appel ;
- INFIRMER le jugement rendu le 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France ;
Et Statuant à nouveau,
A titre principal,
- ORDONNER la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 février 2021 ou en tout état LE DÉCLARER sans effet quant à la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;
- DÉCLARER irrecevable la SARL Bâtiment Bois Métal pour défaut d'intérêt à agir au 22 mars 2021, date de l'acte introductif d'instance ;
- ORDONNER la nullité de l'assignation délivrée le 22 mars 2021 par la SARL Bâtiment Bois Métal à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical ;
A titre subsidiaire,
- JUGER que la SARL Bâtiment Bois Métal ne justifie pas les causes du commandement d'exécuter qu'elle a délivré le 23 février 2021 à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical ;
En conséquence,
- DÉBOUTER la SARL Bâtiment Bois Métal de l'ensemble de ses demandes visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, la qualité d'occupant sans droit ni titre de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, faire ordonner son expulsion et la condamnation de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical au paiement d'une indemnité journalière d'occupation ;
A titre très subsidiaire
- DÉBOUTER la SARL Bâtiment Bois Métal de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 20 avril 2016 pour défaut de paiement des loyers ;
Dans tous les cas :
- CONDAMNER la SARL Bâtiment Bois Métal à payer à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SARL Bâtiment Bois Métal aux entiers dépens de l'article 699 du code de procédure civile ;"
Au soutien de ses prétentions, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical fait valoir que le commandement du 23 février 2021 est nul en ce qu'il ne reproduit pas intégralement la clause résolutoire insérée au bail commercial du 20 avril 2016.
Elle ajoute que la clause partiellement retranscrite dans le commandement ne vise que le non paiement des loyers ou de ses accessoires, alors que ledit commandement est fondé sur le mépris de dispositions contractuelles telles que l'interdiction de sous location et l'obligation d'entretien des locaux loués. Pour la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, ces ambiguïtés ont été source de confusions, l'empêchant de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui était faite. Elle fait observer que cette confusion réside également dans le fait que le commandement présentait plusieurs délais, à savoir de mettre immédiatement un terme à la sous location et de procéder aux travaux, tout en prévoyant un délai d'un mois pour y remédier. Compte tenu de ces irrégularités, elle sollicite que soit prononcée la nullité du commandement de payer du 23 février 2021. Par ailleurs, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical fait grief à la société bailleresse de l'avoir assignée avant expiration du délai d'un mois de l'article L. 145-41 du code de commerce prévu aux termes dudit commandement. Ainsi, faute pour la SARL Bâtiment Bois Métal de justifier d'un intérêt né et actuel au jour de l'assignation, elle estime que cette dernière doit être jugée irrecevable en ses demandes.
Subsidiairement, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical fait grief au commandement du 23 février 2021 de ne pas préciser l'identité du sous-locataire pourtant connue de la SARL Bâtiment Bois Métal. Elle explique que ledit commandement a été délivré alors que la société bailleresse était informée que les locaux n'étaient plus occupés par la société Arb Martinique depuis octobre 2020. Ainsi, selon l'appelante, au jour de la délivrance du commandement ainsi qu'au jour de l'assignation par devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France le 22 mars 2021, les locaux n'étaient plus sous-loués. Elle estime en outre que les rouleaux stockés dans le local litigieux, constatés par huissiers, sont insuffisants à justifier une sous-location au profit de la société Are Rénovation. La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical soutient par ailleurs que la SARL Bâtiment Bois Métal ne démontre pas en quoi elle aurait manqué à son obligation de réparations locatives ou d'entretien des locaux loués. Elle rappelle qu'en 2016 des travaux ont été effectués par le bailleur sur la toiture, travaux révélés défectueux. Selon l'appelante, seule la SARL Bâtiment Bois Métal est responsable des dégradations dont elle se prévaut. En outre, elle rappelle qu'aucun état des lieux d'entrée n'est justifié, de sorte qu'aucune dégradation ne peut lui être imputée.
A titre très subsidiaire, pour s'opposer à la demande de résolution judiciaire formée par la SARL Bâtiment Bois Métal, la société appelante fait grief à la société bailleresse de ne pas rapporter la preuve de la sous-location soulevée, les locaux ayant été uniquement mis à disposition ponctuellement sans contrepartie financière. Quant aux travaux de réparation de la toiture, elle rappelle que les grosses réparations sont à la charge du bailleur qui s'était en outre engagé à transmettre au preneur un état récapitulatif des travaux réalisés les 3 ans précédant la signature du bail, ce qu'il n'a pas fait.
Quant au rapport de vérification des installations électriques réalisé par le bureau Veritas en date du 9 février 2022, ayant constaté leur non-conformité en l'absence d'entretien, la SAS Groupe Agroalimentaire rappelle qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé de sorte que les irrégularités relevées ne peuvent lui être imputées. Elle ajoute à cet égard que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les travaux de mise en conformité aux normes électriques incombent au bailleur qui se doit également de délivrer des locaux adaptés à leur destination. Enfin, la SAS Groupe Agroalimentaire demande de rejeter la demande de résolution judiciaire du bail commercial du 20 avril 2016 fondée sur l'absence de paiement de la taxe foncière en ce que l'avis d'imposition justifiant la demande indique une propriété située dans la zone industrielle de Morne Pavillon, alors que les locaux loués se situent dans la zone industrielle de Petite Cocotte.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 15 mars 2023, la SARL Bâtiment Bois Métal demande à la cour de :
-" CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion et condamné la société à payer une indemnité d'occupation ;
- REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et la fixer au double conformément aux stipulations contractuelles convenues entre les parties ;
Subsidiairement,
- ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 20 avril 2016 pour défaut de paiement des loyers ;
- CONDAMNER la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical à payer la somme de 191.780,26 euros due au 14 mars 2023 et fixer une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer ;
Dans tous les cas, en conséquence,
- ORDONNER l'expulsion et la libération des lieux par la SAS GAT et de tous occupants de son chef ;
- CONDAMNER la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile."
En défense, la SARL Bâtiment Bois Métal soutient que si dans le commandement du 23 février 2021, l'huissier de justice a mixé deux articles du bail, il est en tout état de cause fait mention de la clause résolutoire, tel que prescrit par l'article 1225 du code civil, lequel n'exige pas en outre de la reproduire en son entier. Elle ajoute qu'une telle clause n'empêche pas de solliciter immédiatement l'arrêt d'une situation, seul un délai d'un mois doit être laissé pour la régulariser conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce.
La SARL Bâtiment Bois Métal fait valoir que ce délai a été respecté et que rien ne l'empêchait d'assigner dès le commandement tant que ledit délai d'un mois avait expiré au moment où le juge a statué.
La société bailleresse fait grief à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical de sous louer les locaux. Pour justifier cette sous-location, elle indique avoir rencontré le sous locataire et déclare produire un procès verbal de constat d'huissier l'attestant. Elle fait également grief à la société preneuse de ne pas avoir entretenu les lieux loués et notamment les chéneaux. Subsidiairement, la SARL Bâtiment Bois Métal soutient que lesdits manquements de la société preneuse justifient un résiliation judiciaire du bail. Elle sollicite également la condamnation de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical au paiement de la somme de 191.780,26. Enfin, la SARL Bâtiment Bois Métal soutient que la clause du bail prévoyant la fixation d'une indemnité d'occupation au double du loyer ne saurait être qualifiée de clause pénale de sorte qu'elle doit trouver en l'espèce application.
La Selarl Aj Associés et la SCP Br Associés ne se sont pas constituées intimées.
L'affaire été mise en délibéré le 19 septembre 2023.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
La recevabilité de l'appel n'étant pas contestée il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la régularité du commandement de payer :
La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical soutient que l'absence de reproduction dans le commandement qui lui a été délivré de la clause résolutoire contenue au bail rend l'acte ainsi délivré nul et de nul effet.
Elle fait valoir que le commandement, qui prévoit deux délais pour s'exécuter, est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 du code de commerce. La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical affirme qu'en raison de son caractère confus et ambigü, le commandement visant la clause résolutoire du 23 février 2021 doit être sanctionné de nullité.
La clause résolutoire contenue au bail commercial en son article 26 tel que conclu entre les parties prévoyait que "à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, des indemnités d'occupation prévues à l'article L. 145-28 du code de commerce, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur."
L'article 1225 du code civil, précise en son aliéna 2, que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En l'espèce, le commandement du 23 février 2021 vise l'article 26 " Clause résolutoire" du bail commercial du 20 avril 2016.
La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical reconnaît que cette clause a bien été visée par l'acte litigieux.
Force est de constater qu'aux termes du commandement visant la clause résolutoire du 23 février 2021 ledit article 26 n'est que partiellement retranscrit : " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, des indemnités d'occupation (...)".
Cependant, aucun fondement légal n'exige à peine de nullité que le commandement préalable à l'acquisition de la clause résolutoire, reproduise cette dernière.
En effet, il doit uniquement y être fait expressément mention. Or, le commandement délivré en l'espèce a expressément visé la clause résolutoire contenue au bail des parties à laquelle la société preneuse pouvait ainsi aisément se référer.
Dans ces conditions aucune nullité ne saurait donc être retenue de ce chef.
Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable en l'espèce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il ressort du commandement visant la clause résolutoire du 23 février 2021 délivré à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical en application de l'article L.145-41 susvisé, qu'il était fait commandement à cette dernière, immédiatement et sans délai, de mettre un terme à la sous-location des locaux et de procéder aux travaux de réparation de la toiture.
En outre, le paragraphe suivant, sous le titre, " TRÈS IMPORTANT ", il était encore indiqué à la société preneuse que "faute pour vous de déférer au présent commandement, dans un délai d'un mois je vous informe que la clause résolutoire insérée au bail et ci-après reproduite sera acquise : Article 26 - Clause résolutoire (...)".
La cour constate que le commandement litigieux, outre de faire référence à la clause résolutoire insérée au bail commercial, énonce en des termes clairs dépourvus de toute ambiguïté que la
société preneuse disposait du délai d'un mois à compter du commandement pour mettre un terme à la sous location et réaliser les travaux de réparation, contrairement à la formule de style placée en entête de la demande tendant à une exécution immédiate et sans délai.
Le manquement reproché, à savoir la sous location sans autorisation du bailleur notamment est expressément l'une des obligations négatives visées au bail et rappelé dans l'acte de l'huissier.
Le commandement fait bien référence à une infraction à une stipulation expresse du bail, qu'il reprend. Or la clause résolutoire vise tout défaut d'exécution d'une clause du bail.
Ce commandement est suffisamment précis pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé et informe clairement le locataire des manquements reprochés (sous-location et défaut d'entretien) rappelant la clause résolutoire et ne laissant aucun doute au locataire sur l'intention du bailleur de s'en prévaloir.
Il s'ensuit qu'aucune nullité de l'acte ainsi délivré, comme le réclame la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, n'a lieu d'être prononcée.
Le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité du commandement de payer et la cour fait sienne au surplus sa motivation su ce point.
Sur la recevabilité de l'assignation du 22 mars 2021 :
La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical fait valoir qu'au jour de l'acte introductif d'instance devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France le 22 mars 2021, la SARL Bâtiment Bois Métal n'avait pas un intérêt né et actuel à agir aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute d'avoir laissé expirer le délai d'un mois prévu au commandement de payer du 23 février 2021.
Cependant, aucune disposition particulière ne fait obstacle à la délivrance par le bailleur d'une assignation avant l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement ou d'assigner la société preneuse dès la délivrance du commandement dès lors que la date d'audience devant le juge est fixée postérieurement à l'expiration de ce délai ce qui est le cas en l'espèce.
En effet, si l'article L 145-41 du code de commerce précise que le commandement ne produit effet qu'un mois après sa délivrance, aucune disposition n'interdit au bailleur d'assigner le preneur défaillant avant l'expiration de ce délai, étant entendu qu'en entre-temps ce dernier peut régulariser sa situation.
C'est ainsi que les effets du commandement s'apprécient non pas au jour de l'assignation, mais au jour des débats, qui, en l'espèce, ont eu lieu, selon le jugement, à l'audience de juge unique par dépôt de dossiers du 9 novembre 2021.
Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
Sur la demande de résiliation du bail commercial du 20 avril 2016 :
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément à l'article L 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Ainsi, en l'état d'un bail interdisant toute sous-location à peine de résiliation de plein droit, les juges n'ont pas à apprécier la gravité de l'infraction dès lors qu'ils en constatent l'existence et qu'elle est sanctionnée par une clause résolutoire.
En l'espèce, par acte du 23 février 2021, la SARL Bâtiment Bois Métal a fait délivrer à la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical un commandement, visant la clause résolutoire, de mettre un terme à la sous-location des locaux sis [Adresse 7] (Martinique).
En effet, le contrat de bail commercial signé le 20 avril 2016 entre la SARL Bâtiment Bois Métal et la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical exclut expressément dans son article 20 toute possibilité de sous-location de tout ou partie des locaux loués.
Plus précisément, cet article prévoit qu'il est interdit au preneur de sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués, à peine de résiliation du bail, sauf autorisation expresse du bailleur qui est dans ce cas appelé à concourir à l'acte de sous-location.
Afin de justifier la sous location des locaux situés à [Localité 3] par la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, la société bailleresse verse tout d'abord aux débats un courriel du 26 octobre 2020 de M. [O] [P], directeur de la société Arb Martinique, qui confirme sous-louer les locaux querellés à des fins de stockage depuis février ou mars 2020 pour un loyer mensuel de 1.500 euros.
La SARL Bâtiment Bois Métal produit par ailleurs un procès-verbal de constat d'huissier attestant qu'en date du 5 novembre 2021 se trouvaient dans le local objet du bail du 20 avril 2016 des racks sur lesquels étaient entreposés un important stock de rouleaux d'isolation.
L'huissier précise à cet égard qu'en face du bâtiment loué, il existe un autre bâtiment devant lequel est implanté une enseigne "Agence de la Rénovation du Bâtiment" avec la mention isolation.
Pour rappel, il ressort dudit bail du 20 avril 2016 que les locaux étaient loués à usage d'activité de torréfaction des cafés à l'exclusion de toute autre utilisation et qu'il était fait interdiction au preneur de modifier, même partiellement, cet usage ou d'y adjoindre une autre activité.
Or, le preneur ne donne aucune explication sur la présence de ces rouleaux d'isolation qui a priori sont sans rapport avec son activité.
En l'espèce, s'il ne peut être établi avec certitude que le local objet du bail est sous-loué à la société Agence de Rénovation du Bâtiment tel que retenu par les premiers juges, il est en revanche incontestable que le local loué n'est pas occupé totalement par la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical la présence de rouleaux d'isolation en grande quantité, sans lien possible avec la torréfaction, démontre une activité de sous-location à des fins de stockage.
Dans ces conditions, la sous-location des locaux objets du bail commercial du 20 avril 2016 ayant été constatée plus d'un mois après le commandement visant la clause résolutoire du 23 février 2021 et la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical échouant à démontrer avoir mis fin à cette situation de sous-location dans le délai qui lui était imparti, c'est par une juste appréciation que les premiers juges ont constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 23 mars 2021.
Le jugement rendu en date du 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France sera ainsi confirmé en ce sens sans qu'il n'y ait lieu de se prononcer sur le manquement de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical à son obligation d'entretien des locaux loués.
Le jugement entrepris sera en outre confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical et tout occupant de son chef.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Le contrat de bail fixe en son article 26 une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, en sus de la taxe à la valeur ajoutée, si la société preneuse déchue de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux.
En l'espèce, l'indemnité d'occupation égale au double du loyer prévue par l'article 26 des dispositions diverses du bail et demandée par la SARL Bâtiment Bois Métal s'analyse en une clause pénale.
Cette clause pénale peut en application des articles 1152 et 1231 du code civil être réduite par le juge du fond si elle s'avère manifestement excessive.
Les premiers juges ont retenu que l'indemnité d'occupation serait fixée au montant du loyer taxes comprises en ce que la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical avait toujours exécuté son obligation principale de paiement.
En effet, la résiliation judiciaire du bail commercial a été retenue non pas pour inexécution par la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical de son obligation principale de paiement, mais en raison de la sous-location des locaux objets du bail. Tel est également le cas en cause d'appel.
Cependant, au titre de la présente instance, il apparaît que la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical serait débitrice de la somme de 191.780,26 euros au titre d'indemnités d'occupation impayées depuis février 2022.
Néanmoins, force est de constater que la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, qui pour rappel a été placée en redressement judiciaire suivant décision du tribunal mixte de commerce rendue le 29 septembre 2020, a exécuté d'avril 2021 à janvier 2022 son obligation principale de paiement.
Il convient ainsi en application des articles 1152 et 1231 du code civil de réduire et modérer la clause convenue au bail qui, eu égard à la bonne foi du débiteur qui a tenté de poursuivre le paiement des indemnités d'occupation, revêtirait un caractère excessif si elle était maintenue.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal à celui du loyer et des taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et la SARL Bâtiment Bois Métal sera déboutée de sa demande de réformation.
Sur la demande de condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation :
Subsidiairement, la SARL Bâtiment Bois Métal sollicite la condamnation de la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical au paiement de la somme de 191.780,26 euros due au 14 mars 2023.
Afin de justifier ledit montant, la société bailleresse verse aux débats une attestation de M. [N] [V], expert-comptable au sein de la société Jf Consultant, établissant que la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical restait redevable au 9 mars 2023 de la somme de 191.780,26 euros au titre des loyers impayés.
En l'espèce, il ne s'agit pas de loyers impayés mais d'indemnités d'occupation impayées puisque depuis le 23 mars 2021, la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait dû être versé en l'absence de résiliation.
La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical ne conteste pas devoir la somme de 191.780,26 euros.
En conséquence, il y a lieu de la condamner au paiement de ladite somme au titre des indemnités d'occupations impayées au 9 mars 2023.
Sur les demandes accessoires :
La SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, qui succombe, supportera les dépens d'appel.
Il est par ailleurs équitable de contraindre la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical à participer à hauteur de 1.500 euros aux frais irrépétibles exposés par la SARL Bâtiment Bois Métal.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement rendu en date du 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, assistée de la SELARL Aj Associés ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualité de mandataire judiciaire, à payer à la SARL Bâtiment Bois Métal la somme de 191.780,26 euros au titre des indemnités d'occupations impayées au 9 mars 2023 ;
CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, assistée de la SELARL Aj Associés ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualités de mandataire judiciaire, aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la SAS Groupe Agroalimentaire Tropical, assistée de la SELARL Aj Associés ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de la SCP Br Associés ès qualités de mandataire judiciaire, au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.
Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
