Tribunal judiciaire, 16 avril 2025. 24/05470

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05470 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BB2 N° MINUTE : 12/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 avril 2025 DEMANDERESSE S.A. [O], [Adresse 3] représentée par la SCP JOUAN- WATELET, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0226 DÉFENDEUR Monsieur [U] [T] [Y], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque E1838, aide juridictionnelle n°C75056-2024-024347 COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05470 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BB2 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 05 avril 2017, la SAEM [O] ci-après désignée [O], a donné en location à Monsieur [Y] [U] logement situé [Adresse 6] pour une redevance de 446,29 euros par mois. Des redevances demeurant impayées, [O] a signifié à Monsieur [Y] une mise en demeure de payer sa dette dans un délai d'un mois le 20 février 2024, en vain. Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, [O] a fait assigner Monsieur [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater que Monsieur [Y] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat de résidence, - ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner Monsieur [Y] à lui payer à titre de provision la somme de 3386,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure, selon compte arrêté au 13 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, - condamner Monsieur [Y] à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu'à la libération des lieux, - condamner Monsieur [Y] à lui payer somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens du référé. L'affaire a été appelée à l'audience du 07 octobre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises. A l'audience du 31 janvier 2025, [O] représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes, actualisant la dette à la somme de 6714,98 euros selon décompte établi le 28 janvier 2025 et précisant que les photos versées aux débats par le défendeur pour justifier sa demande indemnitaire et le non règlement des loyers ne concernaient pas son logement. En défense, Monsieur [Y] était représenté par un conseil lequel a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, sollicitant la condamnation d'[O] à réaliser des travaux dans son logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, avec suspension des versements de la redevance et condamnation à lui régler une indemnité de 5885,54 euros au titre de son trouble de jouissance, sollicitant à titre subsidiaire des délais de paiement de 24 mois et à titre infiniment subsidiaire un délai d'un an pour quitter les lieux et se reloger. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur le référé : En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l'issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n'y est opposée. Or le maintien dans les lieux d'un occupant devenu sans droit ni titre en application d'une clause contractuelle de résiliation, caractérise un trouble manifestement illicite tandis que l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. - Sur la résiliation du contrat de résidence : Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance par l'occupation indue de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'article 11 du contrat de résidence signé le 05 avril 2017 dispose que "(...) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (...)". L'article R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation précise que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l'espèce, le contrat de résidence stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d'impayés de redevances et un mois après la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse. Or [O] a fait signifier à Monsieur [Y] le 20 février 2024 une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 2900,86 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement. Il ressort du décompte produit par [O] que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d'un mois. La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée au 21 mars 2024. En conséquence, l'expulsion de Monsieur [Y] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. - Sur la dette locative : Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du résident, résultant des dispositions contractuelles du contrat de résidence. En l'espèce, [O] produit un décompte locatif actualisé démontrant que Monsieur [Y] restait devoir la somme de 6714,98 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayés au 28 janvier 2025. Monsieur [Y], qui ne conteste pas le montant de la dette, sera ainsi condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. - Sur le trouble de jouissance : Il est établi par les pièces versées à la procédure, et notamment par les photographies réalisées contradictoirement le 27 janvier 2025 dans la chambre de Monsieur [Y], que les photographies du logement qu'il a initialement produites pour justifier sa demande d'indemnisation au titre de son trouble de jouissance, ne concernaient pas son logement. Monsieur [Y] sera donc débouté de toutes ses demandes à ce titre. - Sur l'indemnité d'occupation : Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour [O] de l'occupation indue de son bien. - Sur les demandes de délais : Compte-tenu de la mauvaise foi du résident, qui a produit de fausses photographies pour solliciter notamment une indemnisation pour préjudice de jouissance et tenter de justifier le non paiement de ses redevances, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement. Pour la même raison sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. - Sur les demandes accessoires : Monsieur [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir [O], Monsieur [Y] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir, D'ores et déjà, vu le trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 05 avril 2017 entre [O] et Monsieur [Y] [U] concernant le logement situé dans la [Adresse 6] à compter du 21 mars 2024, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu entre les parties étant réunies ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U], devenu occupant sans droit ni titre de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance avec établissement d'un état des lieux de sortie; DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de cette date, [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, qui sera égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à [O] la somme provisionnelle de 6714,98 euros, au titre des redevances et/ou indemnités et charges impayés au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à verser à [O] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] aux dépens. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT