Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/00519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] ---------------------------- Première Chambre Civile MINUTE n° N° RG 23/00519 N° Portalis DB2G-W-B7H-ILT3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 septembre 2024 Dans la procédure introduite par : Syndic. de copro. de la résidence LE CLOS DU CEDRE, représenté par son syndic la SARL CIMA sis [Adresse 2] à [Localité 8] dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 9] représenté par Me Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 - partie demanderesse - A l’encontre de : S.A.S. NEXITY LAMY prise en son agence NEXITY [Localité 9], [Adresse 1] à [Localité 9] dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10] représentée par Maître Alban PIERRE de la SCP SCP KETTERLIN-KELLER ET PIERRE, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24 et Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS - partie défenderesse - CONCERNE : Action en responsabilité exercée contre le syndicat Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier Jugement contradictoire en premier ressort Après avoir à l’audience publique du 25 juin 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour : EXPOSE DU LITIGE Suivant jugement en date du 29 février 2016, le tribunal de grande instance de MULHOUSE a constaté l’état d’insolvabilité notoire de M.[P] [S] et ouvert une procédure de liquidation judiciaire civile à son égard. Par acte d’huissier de justice en date du 21 août 2017 délivré par Me [E] [F], une opposition au paiement du prix de vente du lot de copropriété numéro 36 ayant appartenu à M.[S] au sein de la Résidence LE CLOS DU CEDRE située à [Localité 9] [Adresse 4], cadastré section LX numéro [Cadastre 11]/[Cadastre 6] pour un montant de 11761,46 euros a été réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires de cette même résidence représenté par son syndic la SAS LAMY NEXITY. Par acte reçu au greffe le 26 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son nouveau syndic la SARL CIMA a saisi le tribunal d’instance de MULHOUSE aux fins de contestation de l’état de colocation dressé le 3 octobre 2019 par le mandataire judiciaire désigné. Le juge de l’exécution a par décision en date du 21 mai 2021 débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA de l’intégralité de ses prétentions. Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA a assigné devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE la SAS NEXITY LAMY en condamnation, alléguant une carence de cette dernière dans la production de sa créance. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA sollicite du tribunal de : - dire et juger recevable son assignation ; - débouter la SAS NEXITY LAMY de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions; - dire et juger que la défenderesse engage sa responsabilité contractuelle au regard de sa carence dans la production de la créance ; - condamner en conséquence la SAS NEXITY LAMY à lui payer la somme de 11 761,46 euros, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la notification de l’état de colocation soit le 3 octobre 2019 ; - condamner la SAS NEXITY LAMY à lui payer la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - condamner la SAS NEXITY LAMY à lui payer la somme de 3000 euros avec les intérêts de droit à compter de ce jour en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; - dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du Code civil ; - condamner la SAS NEXITY LAMY en tous frais et dépens ; - rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir. Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA expose que : - au visa des articles 2374 et 1991 du Code civil, de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage sa responsabilité, faute d’avoir déclaré de façon valable la créance ; - le syndic est responsable des fautes commises par l’huissier dans le cadre de son mandat conformément aux dispositions du Code civil ; - le préjudice subi est certain au regard de la nature des créances privilégiées et superprivilégiées du syndicat ; - il s’est retrouvé en difficulté et l’ensemble des autres copropriétaires ont du faire face à la créance importante du copropriétaire défaillant, ce qui justifie l’attribution de dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, la SAS NEXITY LAMY sollicite du tribunal de : - à titre principal de rejeter intégralement les prétentions du demandeur à son encontre ; - à titre subsidiaire de ramaner les prétentions adverses à de bien plus justes proportions, en les limitant à une perte de chance de percevoir la somme de 5638,93 euros en ne faisant courir les intérêts qu’au jour de la décision et en écartant tout autre demande ; - en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire sur les demandes du syndicat et condamner ce dernier au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses conclusions, la SAS NEXITY LAMY expose que : - le syndic n’est tenu qu’à une obligation de moyen et non de résultat ; - l’huissier a rédigé l’opposition et rien ne lui permettait de considérer que l’opposition était irrégulière ; - il appartient à la copropriété de se retourner contre l’huissier car elle n’est pas responsable des fautes commises par l’huissier dans le cadre de son mandat ; - l’huissier est mandaté par le syndicat des copropriétaires et le syndic n’est pas contactuellement avec lui ; - à titre subsidiaire et si une faute devait être retenue à son encontre, le montant sera réduit car le syndicat ne peut prétendre indemniser qu’une perte de chance d’obtenir le règlement de sa créance pour les années antérieures, son privilège venant en concours avec celui du prêteur de deniers ; - elle n’est redevable directement d’aucune somme à la date de la notification de l’état de colocation, n’ayant pas reçu de mise en demeure, les intérêts ne pourront donc courir à compter de cette date ; - le syndicat ne justifie pas des difficultés subies au soutien de sa demande de dommages et intérêts. L’instruction de l’affaire a été clôturée le 16 mai 2024 par ordonnance du même jour. A l’audience de plaidoirie en date du 25 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. Pour un exposé plus complet du litige, il est renvoyé aux conclusions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile. MOTIVATION A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions, au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs. I) Sur la demande de condamnation Sur la responsabilité de la SAS NEXITY LAMY Aux termes de l’article 20 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. Selon l’article 5 du décret du 17 mars 1967, pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du Code civil souligne que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. L’article 1993 du Code civil précise que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. Il résulte de ces dispositions que le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat en sa qualité de mandataire de ce dernier en raisons des fautes qu’il a pu commettre (Cass Civ 3ème 10 octobre 1990 numéro 88-19.885). En l’espèce, le jugement du juge de l’exécution en date du 21 mai 2021 indique dans sa motivation que “l’acte d’oppostion à paiement décrit ainsi la créance de manière générale sans toutefois détailler le lot auquel elle se rapporte et les montants relevant de la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire du 29 février 2016 de ceux relevant de la période postérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. L’acte d’opposition ne vise dans ses modalités de remise que 3 feuillets, de sorte qu’il ne comporte aucune annexe permettant de déterminer la date et les causes exactes de la créance”. Le jugement rajoute que “si le syndicat des copropriétaires Le Clos du Cèdre verse aux débats une édition de relevé de compte copropriétaire, relatif au détail de charges de copropriété d’un montant total de 11534,74 euros portant sur les années 2013 à 2017, il ne l’a pas jointe à l’opposition. L’opposition irrégulière formée le 21 août 2017 par le syndicat des copropriétaires Le Clos du Cèdre est donc nulle, entrainant la perte de son super privilège immobilier et de son droit à participer à la distribution du prix”. En ne respectant les dispositions légales et règlementaires prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 et en ne joignant pas à l’acte d’opposition le détail de charges sans distinguer les différentes créances, la SAS NEXITY LAMY a commis une faute dans sa gestion du mandat confié engageant sa responsabilité contractuelle. Il lui appartenait dans le cadre de son obligation de moyens non seulement de saisir un commissaire de justice dans les délais requis mais d’indiquer également avec précision le montant des créances réclamées. Il n’est pas justifié contrairement à ce qu’indique la SAS NEXITY LAMY que le décompte ait bien été transmis au commissaire de justice requis. Le moyen selon lequel le commissaire de justice engage sa responsabilité contactuelle est inopérant dès lorsque la faute imputée à Me [F], à la supposer établie, n’est pas de nature à exonérer la SAS NEXITY LAMY de sa propre responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires pour la faute précédemment relevée. Sur le préjudice Aux termes de l’article 2374 du Code civil, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ; 1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. Il résulte de ces dispositions que l’opposition doit énoncer: - le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat d’une part pour l’année courante et les deux dernières années échues pour lesquelles il dispose d’un privilège préeminent et d’autre par pour les deux dernières années antérieures aux deux dernières années échues pour lesquelles il dispose d’un privilège conjoint ; - le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale non comprises dans les créances privilégiées énumérées précédemment ; - le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances énumérées. Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, imputables à ce seul copropriétaire ne sont pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ne doivent pas être mentionnés dans l’opposition. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE a déclaré au titre des créances au titre de l’année courante et des deux dernières années échues la somme de 4973,14 euros bénéficiant d’un privilège prééminent et au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues la somme de 2155,8 euros bénéficiant d’un privilège conjoint avec celui du prêteur de deniers. Le syndicat mentionne par ailleurs à titre de créance non privilégiée la somme de 4405,8 euros comprenant des montants exposés pour le recouvrement de charges. Dès lors, le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE ne peut prétendre être indemnisé à la hauteur de la totalité de sa déclaration de créance eu égard à la masse à partager, au privilège conjoint et aux sommes réclamées et non justifiées. Par conséquent, le préjudice qui doit être qualifié de certain eu égard à la nature de la créance du syndicat se répartit ainsi : 4973,14 euros au titre du privilège prééminent et auquel se rajoute la somme de 665,79 euros au titre de la quote part de la créance du syndicat dans le solde disponible s’élevant à 10469,38 euros au titre du privilège du conjoint après déduction des frais de justice soit un montant global de 5638,93 euros. La SAS NEXITY LAMY sera condamnée au paiement de la somme de 5638,93 euros au le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son nouveau syndic la SARL CIMA avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 août 2023 valant mise en demeure. II) Sur la demande de condamnation en dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE ne justifie d’aucun autre préjudice en particulier financier qui n’aurait pas déjà été réparé. La demande de condamnation au titre de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son nouveau syndic la SARL CIMA sera rejetée. III) Sur les autres demandes Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du Code civil. Sur les dépens En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SAS NEXITY LAMY sera condamnée aux dépens. Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. La SAS NEXITY LAMY condamnée aux dépens sera condamnée au paiement au syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l’exécution provisoire L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, faute d’éléments justifiant son incompatibilité avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SAS NEXITY LAMY au paiement de la somme de 5.638,93€ (CINQ MILLE SIX CENT TRENTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES) au syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 août 2023 ; REJETTE la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA ; CONDAMNE la SAS NEXITY LAMY au paiement de la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au syndicat des copropriétaires la Résidence LE CLOS DU CEDRE représenté par son syndic la SARL CIMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; REJETTE la demande de la SAS NEXITY LAMY formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS NEXITY LAMY aux dépens ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement. Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier. Le Greffier Le Président