Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 22/02884

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 22/02884 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WCSG JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. ROYALE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEURS : Mme [E] [M] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Sylvie LHERMIE, avocat au barreau de LILLE M. [U] [D] [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Sylvie LHERMIE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023 ; A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 septembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Novembre 2024. JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE   Par acte du 31 janvier 2019, la SCI Royale a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] à [Localité 8], avec comme preneur la micro entreprise « Allo bio bronzage » représentée par Mme [E] [M]. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2019, moyennant le règlement d’un loyer annuel payable trimestriellement et d’avance, de 11 475 euros TTC et d’une provision pour charges annuelle de 855 euros. Il a été stipulé que le loyer serait dû à compter de juillet 2019 et qu’une franchise de trois mois de loyer serait accordée lors du second terme, moyennant des travaux de réfection de la façade. Un dépôt de garantie a été versé pour un montant de 2 868,75 euros correspondant à trois mois de loyer TTC.   Se plaignant d'impayés de loyers, par acte d'huissier du 24 octobre 2019, la SCI Royale a fait délivrer à Mme [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 935 euros.   Par courrier du 22 juin 2020, la SCI Royale a mis en demeure M. [U] [D], en qualité de caution, de payer la somme de 5 214,60 euros.   Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 août 2020, la SCI Royale a assigné Mme [E] [M] et M. [U] [D], en sa qualité de caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une provision sur les loyers, charges et d’indemnités d’occupation dus.   Aux termes d’une ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés de Lille a notamment : condamné solidairement Mme [E] [M] et M. [U] [D] à payer à la SCI Royale par provision la somme de 289,49 euros au titre des loyers, charges et cautions impayés au 24 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2019 ; constaté la résiliation du bail au 25 novembre 2019 ; ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la notification de la décision, l’expulsion de Mme [E] [M] des locaux loués ; dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation des lieux ; condamné Mme [M] et M. [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2019.  Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 mars 2021. Par actes de commissaire de justice délivrés le 14 avril 2022, la S.C.I. Royale a assigné Mme [M] et M. [D], en sa qualité de caution, en paiement d'une indemnité d'occupation et des loyers et charges impayés.   Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 octobre 2022, la SCI Royale sollicite de la juridiction de : Fixer et condamner solidairement Mme [E] [M] et M. [U] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majorée de 50 %, et subsidiairement au montant du dernier loyer avec indexation, à compter du 25 novembre 2019, Condamner solidairement Mme [E] [M] et M. [U] [D] à payer à la SCI Royale la somme de 11 370,95 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation calculée sur la base du dernier loyer, Condamner solidairement Mme [E] [M] et M. [U] [D] à payer à la SCI Royale la somme de 8 295,08 € au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation de 50 % du dernier loyer, conformément aux stipulations contractuelles, Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, Débouter Mme [M] de ses demandes reconventionnelles, Condamner solidairement Mme [M] et M. [D] à payer à la SCI Royale la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les Condamner solidairement aux entiers frais et dépens.  La société Royale fait valoir que Mme [E] [M] ne peut soulever la nullité du bail pour défaut de consentement puisque malgré l’approximation sémantique dans la désignation du preneur, elle est intervenue à l’acte en qualité de personne physique, pour les besoins de son activité professionnelle exploitée à titre individuel sous l’enseigne Allo Bio Bronzage. S’agissant du remboursement des factures de travaux, elle soutient qu’aucun fondement juridique n’est invoqué, qu’elle ne les a pas autorisés à l’exception de ceux relevant de la franchise de loyers et qu’au surplus, les factures produites ne permettent pas d’attester que les travaux ont été réalisés sur le bien objet du bail. Elle invoque que M. [D] ne peut soutenir la nullité de son acte de caution pour défaut de mentions non obligatoires relatives à son identité, son adresse ou à la date de son engagement, dès lors qu’il ne conteste pas avoir rédigé et signé cet acte. Elle précise que le bail était signé lors de la rédaction du cautionnement puisqu’il reconnaît lui-même dans le corps de son acte avoir reçu un exemplaire dudit bail. Puis, s’agissant de l’identité du locataire, elle estime qu’il ne peut soutenir avoir commis une erreur alors qu’il existe une proximité et une communauté d’intérêt entre eux, M. [D] ayant notamment domicilié l’une de ses sociétés dans l’immeuble objet du bail. Enfin, elle allègue que M. [D] ne rapporte aucun élément probant quant à la qualification professionnelle de la SCI Royale pour invoquer l’application des articles L.331-1 et -2 du code de la consommation. Elle ajoute qu’en tout état de cause, M. [D] a pu prendre conscience de l’étendue de son engagement car sa mention manuscrite comprend les éléments essentiels et peut constituer un commencement de preuve par écrit de son engagement.   Dans leurs dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2023, Mme [E] [M] et M. [U] [D] s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent de la juridiction de : Prononcer la nullité du bail conclu le 31 janvier 2019 entre la société Allo Bio Bronzage et la SCI Royale ; En conséquence, Débouter la SCI Royale de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [M] ; Reconventionnellement, condamner la SCI Royale à payer à Mme [M] les sommes suivantes : - Le dépôt de garantie d’un montant de 2 868,75 euros ; - Facture Castorama du 18 avril 2019 : 49 euros + 16,90 euros + 66,57 euros + 79,44 euros ; - Factures Brico Dépôt 17 mai 2019 : 188,90 euros + 55 euros ; - Factures EGCRB : o Du 19 juillet 2019 : 1200 euros ; o Du 7 février 2019 : 600 euros ; o Du 12 février 2019 : 960 euros ; o Du 18 février 2019 : 2 628 euros ; o Du 19 février 2019 : 13 310,40 euros. - Facture de CBRE (transaction) : 2 065,50 euros. Soit un total de 24 088,46 euros. La condamner à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Prononcer la nullité de l’acte de caution signé par M. [D] ; En conséquence, débouter la SCI Royale de toutes ses demandes,fins et conclusions à l’encontre de M. [D] ; La condamner à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dire que la décision à intervenir ne pourra être exécutoire par provision en raison des conséquences manifestement excessives que cette exécution provoquerait pour les concluants. Condamner la SCI Royale aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 octobre 2019.  Mme [E] [M] soutient que le bail commercial est nul car conclu avec une personne morale qui n’existe pas, « Allo Bio Bronzage » étant un nom commercial ne disposant pas de la capacité de contracter, faute de personnalité juridique. Elle allègue qu’elle n’a pas en tant que personne physique donné son consentement aux stipulations du bail et qu’il ne peut dès lors lui être appliqué. Elle réclame ensuite le remboursement de son dépôt de garantie et du coût des travaux qu’elle a entrepris, supérieurs au montant de la franchise de loyer accordée et constituant dès lors un enrichissement sans cause du bailleur. S’agissant de la nullité de l’acte de caution de M. [D], les défendeurs invoquent que cet acte ne comprend pas l’identité ni l’adresse de la personne se portant caution, qu’il garantit un preneur qui n’a pas de personnalité juridique, que l’étendue de son engagement est indéterminée et que l'acte n’est pas daté. De plus, ils ajoutent que le bailleur doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier et M. [D] comme non professionnel et qu’ainsi à peine de nullité, l’acte de caution devait contenir la reproduction des mentions figurant aux articles L.331-1 et -2 du code de la consommation.   La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 8 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 mai 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2024 prorogé au 12 novembre 2024.   MOTIFS DE LA DÉCISION   A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.   I-Sur la nullité du bail commercial du 31 janvier 2019   Il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain, sont nécessaires à la validité d’un contrat.   L’article 1145 du code civil énonce que « Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi. La capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles. »   L’article 1147 du même code dispose que « L'incapacité de contracter est une cause de nullité relative. »   En application de l’article 1181, « La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation. Si l'action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l'un n'empêche pas les autres d'agir. »   L’article 1182 précise que « La confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu'après la conclusion du contrat. L'exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu'après que la violence a cessé. La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers. »   La confirmation tacite suppose une exécution volontaire en connaissance du vice avec intention de le réparer.   En l’espèce, le bail commercial dont une copie est produite aux débats (pièce n°1 requérant) a été conclu entre la société SCI Royale et « Allo Bio Bronzage, micro-entreprise, immatriculée au registre du commerce de Lille Métropole sous le numéro 391 894 102, dont le siège est situé [Adresse 7], représentée par Mme [E] [M], agissant en qualité de dirigeante, dûment habilités aux fins des présentes, Ci-après dénommée « LE PRENEUR » ».           « Allo Bio Bronzage », micro-entreprise, est un nom commercial et une enseigne utilisés par Mme [E] [M] pour l’exercice de son activité professionnelle, ainsi qu’il résulte de l’extrait Kbis produit aux débats au nom de la défenderesse (pièce n°16), Mme [M] exerçant son activité en qualité d'entrepreneur individuel.               « Allo Bio Bronzage » ne dispose pas de la personnalité juridique et ne disposait pas de la capacité juridique pour contracter.   Toutefois, il est constant que Mme [M] a signé le bail commercial en tant que représentante de « Allo Bio Bronzage, micro-entreprise ». Elle avait connaissance du contenu du bail.             De plus, il est constant que le bail a été exécuté puisque Mme [M] a occupé les locaux pour exploiter son activité de soins de bronzage. Et il est établi qu’en contrepartie de la franchise de loyers, des travaux ont été exécutés. La SCI Royale reconnaît qu’ils ont été entrepris du moins partiellement dans ses conclusions et Mme [M] produit aux débats des factures de travaux dont elle réclame le remboursement en soutenant qu’ils ont été réalisés sur le bien objet du bail commercial. S’agissant de la contrepartie financière, si des difficultés de règlement sont intervenues, il n’est pas contesté que Mme [M] a réglé les sommes suivantes (pièce n°14.1 dossier du requérant) : -          1.027,50 euros le 4 juillet 2019 ; -          1.027,50 euros le 21 août 2019 ; -          3.082,50 euros le 6 novembre 2019 ; -          1.027,50 euros le 2 février 2020 ; -          800 euros le 4 juin 2020 ; -          227,50 euros le 8 juin 2020 ; -          1.027,50 euros le 8 juin 2020 ; -          600 euros le 16 juillet 2020 ; -          700 euros le 17 août 2020 ; -          550 euros le 25 septembre 2020 ; -          650 euros le 9 novembre 2020 ; -          600 euros le 30 novembre 2020 ; -          600 euros le 23 décembre 2020 ; -          600 euros le 22 janvier 2021. Par ailleurs, par courriels des 22 et 24 juin 2020, M. [D] indiquait que Mme [E] [M] allait procéder au règlement des loyers (pièces n° 7 et 8 dossier du requérant). Ainsi, en ayant connaissance du bail par sa signature et du vice attaché à celui-ci et en exécutant le contrat sur une période de plus d’un an, il y a eu une exécution volontaire de la convention en connaissance de la cause de nullité valant confirmation au sens de l’article 1182 du code civil. Mme [E] [M] et M. [U] [D] seront déboutés de leur demande de nullité du bail commercial du 31 janvier 2019.   II- Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation   A- Sur la fixation de l'indemnité d'occupation L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.   Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »   En l’espèce, par ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés de Lille a constaté la résolution du bail commercial à la date du 25 novembre 2019, par suite du commandement de payer délivré le 24 octobre 2019, visant la clause résolutoire du bail et demeuré infructueux.    Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité d'occupation étant due à compter de la résiliation du bail commercial, soit du 25 novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des locaux, soit le 9 mars 2021, date du procès-verbal d’état des lieux de sortie.   L'article VIII paragraphe 3 « Occupation des lieux après cessation ou résiliation du bail » du bail dispose que : « Au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou des ayant droits jusqu’à la restitution et exigible chaque journée échue, sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particulier des parties. »   Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.   Cette clause apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi par la bailleresse laquelle ne justifie d'aucun préjudice autre que celui de l’occupation de son local, et il convient de supprimer l'indemnité prévue.   Il convient de fixer l'indemnité d’occupation mensuelle à la valeur locative, soit au même montant que le dernier loyer, augmenté des charges justifiées. La S.C.I. Royale sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 8 295,08 euros au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation de 50 %. B- Sur les sommes dues Les sommes réclamées au titre des loyers et indemnités d'occupation comprennent les provisions pour charges. Toutefois, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.   En l’espèce, comme le soulève le preneur, le bailleur ne produit aux débats aucun justificatif relatif aux charges dont il demande le paiement dans ses factures (provision sur charges, taxes foncières, frais d'huissier).   Il convient en conséquence de déduire des sommes réclamées les provisions pour charges non justifiées, soit 213,75 euros par trimestre d'après les factures (pièce 14), ainsi que les frais additionnels d'huissier non justifiés (170,90+139,90=310,80) et les frais de taxe foncière (825+904= 1729). Ainsi le décompte locatif s'établit ainsi : loyers du 1/07/2019 au 31 mars 2021 (vu le maintien de la cabine de soins jusque fin mars) = 20354,90 € (23 890,95 – 213,75 x 7 trimestres – 310,80 – 1729) – 12 520 € de versements effectués arrêtés au 20 octobre 2020 = 7 834,90 euros Ainsi, Mme [E] [M] sera condamnée à verser à la SCI Royale la somme de 7 834,90 euros arrêtée à la date des dernières conclusions du demandeur soit au 20 octobre 2022.   III-  Sur la restitution du dépôt de garantie   Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.   En l’espèce, il résulte du contrat de bail (pièce n°1 dossier requérant) dans ses conditions particulières, qu’un dépôt de garantie est payable à la signature du bail pour un montant de trois mois de loyer TTC, soit 2 868,75 euros.  Il n’est pas contesté par la SCI Royale qu’elle a intégralement perçu ce montant.   Puis ainsi que le rappelle la SCI Royale, le contrat de location dispose en son article VI « Obligations financières », 5. « Dépôt de garantie » que « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse au Bailleur qui le reconnaît, une somme représentant trois mois de loyers Hors Taxes, à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt ne sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer du fait du Preneur. En revanche, son remboursement après le départ du Preneur ne sera effectué par le Bailleur que sous réserve, d’une part, de l’apurement de toutes sommes dues par le Preneur et, notamment, le solde des charges correspondant à sa période d’occupation, et d’autre part, du règlement des travaux de remise en état des locaux loués. En cas de révision ou de variation du prix du loyer ci-dessus fixé, le présent dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau loyer et dans les mêmes conditions. Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ces conditions pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt demeurera acquis au Bailleur au titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. (…) ».   Il est constant que le bail a été résilié par application de la clause résolutoire, suite à un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux. Ainsi, le bail a été résilié par suite d’une inexécution par le preneur de ses obligations. En application des dispositions contractuelles, il y a lieu de constater la conservation par le bailleur du dépôt de garantie versé et de débouter les défendeurs de leur demande de restitution de celui-ci.   IV- Sur les factures de travaux   L'article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent de grosses réparations de l'article 606.   Et selon l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.             Toutes les autres réparations sont d’entretien. »   En l’espèce, les conditions particulières du bail (pièce n°1 dossier des requérants) relatent que le bailleur a accordé une franchise de trois mois de loyer, lors du second terme, moyennant des travaux de réfection de la façade (nettoyage, rejointoiement, peintures des huisseries et retrait des stores).   Par ailleurs, s’agissant des travaux, le bail indique à l’article V « Charges et conditions », 1. « Conditions générales de jouissance » que « le Preneur prend les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d’installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant la durée du bail et s’engage à assurer, indépendamment de ceux-ci, l’ensemble des réparations, entretien, nettoyage, qui seraient nécessaires aux dits locaux pendant le cours du bail, hormis ceux prévus à l’article 606 du code civil ».   Le paragraphe 2 relatif aux travaux ajoute que devront être autorisés préalablement par le bailleur ceux comportant changement de distribution, démolitions ou percements de murs, de poutres ou de planchers, installations de machineries, quelle qu’en soit la source d’énergie. Puis que « tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles et, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le Preneur en cours de bail, deviendront au départ du Preneur, la propriété du Bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit Bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du Preneur, même pour des travaux expressément autorisés par le Bailleur ».   Le bail précise encore que « le Preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant la durée du bail et à ses frais, toutes les menues réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris du fait de la vétusté. (…) ».   Ainsi, les parties ont convenu que le preneur ferait divers travaux, notamment en façade, et qu'une franchise de loyer lui serait accordée en contrepartie. Le coût des travaux et le fait qu'il serait supérieur à la franchise accordée et sans incidence et n'ouvre pas droit à remboursement, puisqu'il s'agissait de la convention des parties. Par ailleurs, pour que le preneur puisse solliciter le remboursement d'autres travaux qu’il aurait effectué, il conviendrait qu'il rapporte la preuve qu’il s’agit de travaux relevant de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur et effectués avec son autorisation. Mme [E] [M] produit diverses factures, à savoir : Factures Castorama : 49 euros + 16,90 euros + 66,57 euros + 79,44 euros ;Factures Brico Dépôt : 188,90 euros + 55 euros ;Factures EGCRB : 1200 euros + 600 euros + 960 euros + 2628 euros + 13.310,40 eurosFactures CBRE : 2.065,50 eurosSoit un total de 24 088,46 euros réclamé. -          S’agissant des factures EGCRB   Les factures de la société EGCRB relatives à la location d’une nacelle et d’un karcher du 19 juillet 2019, au changement des bannes extérieures et à la peinture des fenêtres et portes extérieures du 19 février 2019 relèvent des travaux de réfection de façade pour lesquels une franchise de loyer a été accordée et ne peuvent donner lieu à un remboursement du bailleur.   Le surplus des factures EGCRB concerne : un déménagement et évacuations de gravas et immondices,des travaux de plomberie au premier étage WC et lavabo et de VMC,des travaux de plomberie WC du premier étage ainsi que d’autres travaux (sol, plinthes, peinture, meuble lavabo etc),des travaux sur : parquet, escalier, éclairage, serrurerie, peinture intérieure, édification d’une cabine au premier étage.  L’étude de ces factures ne permet pas de déduire que les travaux, qui s’apparentent à des travaux de plomberie et d’aménagement intérieur, portent sur des murs, voûtes, poutres et couvertures entières, digues et murs de soutènement, de clôture et relèveraient de l’article 606 du code civil. Au contraire, ils s’apparentent à des « travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles » dont le contrat de bail prévoyait qu’ils deviendraient à la fin du bail, la propriété du bailleur sans indemnité. En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [M] de sa demande de remboursement de ces factures.   -          S’agissant des factures Castorama et Brico Dépôt   Les factures Castorama permettent simplement de constater la commande de « 2 rosaces », « béquille double », « 1 rideau », etc sans précision complémentaire. De même, les factures Brico dépôt mentionnent les meubles suivants : armoire WC, plan vasque céramique, meuble sous vasque, mitigeur lavabo, armoire murale. Aucun élément ne permet de déduire que ces factures correspondent à des travaux relevant de la charge du bailleur au sens de l’article 606 du code civil. Il y a lieu de débouter Mme [E] [M] et M. [U] [D] de leur demande de remboursement de ces factures. -          S’agissant de la facture CBRE    Le contrat de location prévoit dans son article VIII des conditions particulières que « les honoraires de commercialisation au profit de l’agence CBRE [Localité 8] sont fixés à 3 442,50 euros HT, payables à la signature des présentes, prise en charge par moitié par le preneur à hauteur de 1721,25€ HT, l’autre moitié à la charge du locataire sortant (Easy Developpement) soit 1721,25€ HT. »   Ainsi, en application des dispositions contractuelles, la facture CBRE en date du 22 février 2019 relative aux honoraires de commercialisation à hauteur de 1 721,25 euros HT soit 2 065,50 euros TTC, incombe à Mme [M], preneur. Il y a lieu de la débouter de sa demande de remboursement de ladite facture par le bailleur. Au total, Mme [M] sera déboutée de l'ensemble de sa demande de remboursement des frais engagés pour l'aménagement du local loué et des honoraires de commercialisation. V-  Sur la nullité de l’acte de caution   Dans sa version en vigueur avant le premier janvier 2022, l’article 2292 du code civil énonçait que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ». L’acte pour être valable doit comporter les éléments essentiels à l’engagement et notamment le nom du débiteur garanti. En l’espèce, l’acte de caution solidaire (pièce n°2 dossier du demandeur) est rédigé de la manière suivante : « Nom et prénoms : Domicile : Bailleur : SCI Royale [Adresse 7] [Adresse 1] Locataire(s) : société Allo Bio Bronzage [Adresse 7] Rappel des conditions du contrat de location : x bail initial Date de signature du bail : 31/01/2019 Date d’effet du bail : 1/02/2019 Durée du bail : 9 ans Adresse : [Adresse 7] Montant du loyer : onze mille quatre cent soixante quinze mille euros/an Montant des charges : huit cent cinquante cinq euros/an Après avoir pris connaissance du contrat et des conditions de location, le signataire du présent engagement déclare se porter caution solidaire : pour la durée du contrat de location ci-annexé, soit jusqu’au 31 janvier 2028. et s’engage à ce titre, au profit du bailleur qui accepte, à satisfaire à toutes les obligations du locataire (obligations résultant du bail), sans bénéfice de discussion pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des indemnités d’occupation, des charges récupérables et réparations locatives et des frais éventuels de la procédure pour un montant maximum de 1 an de loyer + charges 12.330,00 €. La caution confirme sa connaissance de la nature et de l’étendue de ses obligations en recopiant de sa main la mention ci-après : [...] »   La mention manuscrite est rédigée dans les termes suivants : « Je me porte caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division jusqu’à la date du 31.01.2028. Pour un montant maximum de 12.330 € (douze mille trois cent trente euros) Pour le paiement du loyer s’élevant à ce jour à 1027,50 € mois, et de sa révision chaque année sur la base indice insee du 1 trimestre 2019 d’une valeur inconnue à ce jour ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives imputables à la locataire et frais éventuels de procédure, ces obligations résultant du bail dont j’ai reçu un exemplaire. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse d’un contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».   Il est ensuite précisé « Fait à …, le … » suivi de « lu et approuvé bon pour caution solidaire » avec signature de la caution et le bailleur « lu et approuvé bon pour acceptation » avec signature du bailleur.   Ainsi, l'imprimé-type d'engagement de caution rempli manuscritement est lacunaire en ce qu'il ne comporte pas l'identité et adresse de la personne s'engageant ni la date de cet acte. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que le débiteur garanti est mentionné dans les termes suivants à l’acte de caution : « Locataire(s) : société Allo Bio Bronzage [Adresse 7] »   Si M. [U] [D], alerté en qualité de caution d'impayés de loyers par le bailleur, a, par courriels des 22 et 24 juin 2020, fait mention des paiements par « [E] » ou « Mme [M] », cela ne permet pas d’en déduire qu’il avait connaissance de l’exercice de son activité par celle-ci à titre personnel et non par le biais d’une société dénommée « Allo Bio Bronzage ».   De plus, le fait que M. [U] [D] ait utilisé le bien immobilier objet du bail commercial pour y mettre le siège social d’une de ses sociétés, ne permet pas d’en déduire qu’il connaissait l’identité exacte du débiteur du bail commercial.   Au regard de l'ensemble de ces éléments, le document étant lacunaire et faute d'identification correcte de la la débitrice à l'égard de laquelle il se porte caution solidaire, il convient de prononcer la nullité de cet acte de cautionnement. VI- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive   Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.   En l'espèce, Mme [M] et M. [D] ne démontrent pas que la SCI Royale a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire alors qu'elle est reconnue fondée à réclamer le paiement des loyers et que M. [D] n'a jamais contesté être l'auteur de l'acte de cautionnement.   En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts à ce titre.   VII- Sur les demandes accessoires   1. Sur l'exécution provisoire   Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.   Les défendeurs sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait au vu de leur situation financière et des difficultés à obtenir restitution des sommes versées s’agissant d’une SCI. Ils produisent en ce sens la demande d’aide juridictionnelle de Mme [M] ainsi que son justificatif de perception du revenu de solidarité active pour le mois de juillet 2022.    Ces éléments ne permettent pas de justifier la nécessité d’écarter l’exécution provisoire de la décision et cette demande sera rejetée.             2. Sur les frais irrépétibles et les dépens   Compte tenu de l'issue du litige, Mme [M] succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 500 euros. S'agissant de M. [D], il n'apparaît pas inéquitable de ne lui accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS   Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,   DEBOUTE Mme [E] [M] et M. [U] [D] de leur demande de nullité du bail commercial du 31 janvier 2019 ;   CONDAMNE Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal çà celui du dernier loyer indexé augmenté des charges justifiées, pour la période du 25 novembre 2019 au 9 mars 2021, date de libération des lieux ; La DÉBOUTE de sa demande de paiement de la somme de 8 295,08 euros au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation de 50 % ; La CONDAMNE à payer à la SCI Royale la somme de 7 834,90 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 20 octobre 2022 ; DIT que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ; DÉBOUTE Mme [M] de sa demande de restitution du dépôt de garantie de 2 868,75 euros ;   La DÉBOUTE de sa demande de remboursement des factures de travaux et des frais de transaction ;   PRONONCE la nullité du cautionnement de M. [U] [D] ; DÉBOUTE la S.C.I. Royale de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [D]; DÉBOUTE Mme [E] [M] et M. [U] [D] de leurs demandes de dommages-intérêts ;   CONDAMNE Mme [M] à payer à la S.C.I. Royale la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;   DÉBOUTE M. [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNE Mme [E] [M] aux dépens de la présente instance ;   DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.   LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUME Aurélie VERON