Texte intégral
20/02/2025
ARRÊT N°122/2025
N° RG 23/00741 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PJBH
JC G / KM
Décision déférée du 21 Novembre 2022
Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 21/01627)
GRAFFEO
[M], [G] [E]
[C]-[T] [E]
[L] [Z]
C/
[P] [W]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTES
Madame [M], [G] [E]
[Adresse 2]
[Localité 5] / FRANCE
Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [C]-[T] [E]
[Adresse 2]
[Localité 5] / FRANCE
Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [L] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5] / FRANCE
Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [P] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4] France
Représenté par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E. VET, conseiller faisant fonction de président
S. GAUMET, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte en date du 18 mai 2019 M. [P] [W] a donné à bail à Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] une maison individuelle sise [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 650 euros.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 18 mai 2019.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer resté infructueux.
Par acte du 13 janvier 2020, les locataires ont par ailleurs donné congé le 13 janvier 2020 avec un préavis de trois mois et un état des lieux de sortie, non contradictoire, a été établi par commissaire de justice le 5 juin 2020, les locataires sortantes ne s'étant pas présentées lors du rendez vous fixé au 27 mai 2020 par le commissaire de justice pour ce faire.
Suivant ordonnance d'injonction de payer en date du 25 septembre 2020, les locataires ont été condamnées à payer à M. [W] la somme de 7904,83 euros en principal,
Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] ont formé opposition aux fins de voir :
- déclarer recevable l'opposition formée par Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] ,
à titre principal,
- déclarer nulle l'ordonnance en injonction de payer rendue sur requête de M. [P] [W]
en ce que le Tribunal judiciaire de Toulouse est territorialement incompétent pour rendre
ladite décision,
à titre subsidiaire,
- déclarer que l'ordonnance sur requête en injonction de payer rendue le 25 septembre 2020 est
non-avenue,
- déclarer que le montant des loyers dûs ne saurait excéder la somme de 706,50 euros, considérant le dépôt de garantie demeuré en possession du bailleur et du défaut de sa prise en compte dans le décompte,
- ordonner la restitution du dépôt de garantie à Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à hauteur de 650 euros,
- ordonner des délais de paiement sur une durée de 2 années selon un échelonnement de la dette
ne portant pas majoration du taux d'intérêt légal,
- déclarer que le logement pris à bail par les consorts [Z] [E] est indécent au sens de la loi de 1989, et,
- allouer en réparation du préjudice subi sur ce fondement par les consorts [Z] [E] la somme de 3.700 euros, et,
- condamner M. [P] [W] , en tant que de besoin, à leur verser cette somme,
En tout état de cause,
- condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article
700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 21 novembre 2022, le tribunal a :
- déclaré recevable l'opposition à injonction de payer,
- dit qu'elle est partiellement fondée,
- condamné solidairement Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer la somme de 7 254,83 euros à M. [P] [W] au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer à leur personne, déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M. [P] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] au paiement des entiers dépens,
Par déclaration en date du 28 février 2023, Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] ont relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 16 octobre 2023, Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] , appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1343-5, 1719, 1720 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :
- débouter M. [P] [W] de ses demandes suivantes formées à titre d'appel incident :
* condamner Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] au remboursement de la dette locative, dans la limite de la somme de 5 214,33 euros, conformément à l'effacement de la dette qui a été accordé à Mme [L] [Z],
* condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à verser à M. [P] [W] la somme de 1 732,99 euros en remboursement des frais d'huissier exposés,
* condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à verser à M. [P] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code civil pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,
* condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* déclaré recevable l'opposition à injonction de payer ;
* dit qu'elle est partiellement fondée ;
* condamné solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer la somme de 7 254,83 euros à M. [P] [W] au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer à leur personne, déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros ;
* débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
* condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M. [P] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] au paiement des entiers dépens ;
et statuant à nouveau,
- juger que le montant des loyers dus Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] ne saurait excéder la somme de 142,19 euros ;
- octroyer un échelonnement de la dette locative sur une durée de deux années, ne portant pas majoration au taux d'intérêt légal, si par extraordinaire le jugement venait à être confirmé s'agissant du montant de la dette locative ;
- condamner M. [P] [W] au paiement de 3 700 euros en réparation du préjudice subi par les consorts [Z]-[E], du fait de l'insalubrité du logement au sens de la loi du 6 juillet 1989 ;
- condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Emmanuelle Astie, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 juillet 2023, M. [W], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :
- confirmer le jugement du 21 novembre 2022 en ce qu'il a :
* débouté les consorts [Z]-[E] de l'intégralité de leurs demandes
* condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M. [P] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné in solidum Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] au paiement des entiers dépens,
* condamné solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer la somme de 7 254,83 euros à M. [P] [W] au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer à leur personne, déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros,
- réformer le jugement du 21 novembre 2022 en ce qu'il a :
- débouté M. [P] [W] de sa demande tendant à ce que Mme [L] [Z] soit condamnée au remboursement de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la première signification de l'ordonnance portant injonction de payer le 06 novembre 2020,
- débouté M. [P] [W] de sa demande tendant à ce que Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] soient condamnées solidairement à lui rembourser les frais d'huissier exposés,
Statuant à nouveau :
- condamner Mme [L] [Z], solidairement avec Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E], au remboursement de la dette locative, dans la limite de la somme de 5 214,33 euros, conformément à l'effacement de la dette qui a été accordé à Mme [L] [Z],
- condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à verser à M. [P] [W] la somme de 1 732,99 euros en remboursement des frais d'huissier exposés,
en tout état de cause :
- condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à verser à M. [P] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code civil pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,
- débouter Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] de leur demande tendant à la condamnation de M. [P] [W] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] aux entiers dépens de la présente instance ,
- débouter Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] de
leur demande tendant à ce que M. [P] [W] soit condamné aux entiers dépens.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le montant de l'arriéré de loyers
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le loyer dû est de 650 € par mois, pour un contrat de bail ayant couru du 18 mai 2019 au 5 juin 2020.
Le bailleur expose que le loyer n'a plus été réglé à compter du mois de juillet 2019 inclus et que la somme due s'élève à 3354,83 € pour 2019 et 4550 € pour 2020, soit 7904,83 € au total.
M. [W] ayant pu reprendre possession du logement le 5 juin 2020, les sommes théoriquement dues s'élèvent à :
- 650 € x 6 = 3900 € pour 2019
- 650 € x 5 + 108,33 € pour le prorata de juin = 3358,33 € pour 2020,
soit 7258,33 € au total.
La somme de 650 € correspondant au dépôt de garantie encaissé et non restitué par le bailleur doit être déduite.
Les locataires indiquent qu'elles ont été attributaires de sommes mensuelles de la part de la CAF et de la MSA pour un montant total de 3003 € qui doit être déduit puisque ces sommes ont été directement versées à M. [W] :
- du mois de juillet 2019 à octobre 2019 : 1615 €
- du mois de novembre 2019 au mois de février 2020 : 1388 € .
Le premier juge a constaté que ces versements n'étaient pas étayés par les pièces versées aux débats, une attestation MSA prouvant au contraire qu'une allocation logement de juin à novembre 2019 avait été perçue directement par Mme [E].
En cause d'appel, Mme [C] [E] produit un courriel de la MSA indiquant qu'un paiement de 998 € pour l'allocation logement a été effectué sur le compte de M. [W] le 29/11/2019 (pièce n° 20).
La somme de 998 € doit en conséquence venir en déduction de la dette locative.
Les locataires exposent ensuite qu'elles ont adressé à M. [W] un chèque d'un montant de 743 € le 21 juin 2019, qu'elles ne contestent pas que ce chèque a été rejeté par la banque, mais qu'en revanche un chèque de banque de 560 € a été établi le 27 juin 2019 à l'ordre de M. [W] (pièce n°8).
M. [W] fait justement valoir que la pièce produite n'est qu'un récépissé de demande de chèque de banque, et que rien ne permet de démontrer que ce chèque a été effectivement encaissé, encaissement qui aurait pu être aisément démontré par la production d'un relevé bancaire du titulaire du compte. Il n'y a pas lieu de déduire cette somme.
Enfin, les locataires font valoir qu'elles ont été contraintes de remplacer à leurs frais un mitigeur de douche pour un montant de 104,31 € (pièces 14 et 15).
Il ne saurait être fait droit à la demande de déduction de cette somme dans la mesure où les locataires n'ont effectué aucune demande préalable en ce sens au bailleur et que rien n'indique les raisons pour lesquelles ledit mitigeur a été remplacé.
En définitive, la dette locative s'élève à la somme de : 7258,33 - 650 - 998 = 5610,33 € .
Par ailleurs, Mme [L] [Z] a bénéficié suite à la décision rendue par la Commission de surendettement de la Haute-Garonne en date du 10 août 2020 d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et, au titre des mesures imposées, d'un effacement de sa dette de loyer à hauteur de 2040,50 € . Cet effacement de la dette ne saurait bénéficier aux deux autres locataires.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] au paiement de la somme de 5610,33 € , avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer à leur personne.
Mme [L] [Z] doit être condamnée solidairement au paiement de cette somme à hauteur de 3569,83 € (5610,33 - 2040,50).
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.
En l'espèce, les locataires ont déjà bénéficié de délais de paiement de fait de plus de quatre ans pour le règlement des loyers dus depuis le mois de juin 2020.
Le rejet de leur demande doit être confirmé.
Sur l'insalubrité du logement
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux loués.
Les locataires soutiennent que l'état des lieux d'entrée mentionnait que beaucoup d'installations étaient en mauvais état, que le bailleur s'était engagé à faire les réparations nécessaires mais n'a pas tenu ses promesses, qu'elles ont subi la présence de rats et de souris, que les carreaux du sol des sanitaires se fissuraient en raison d'une infiltration d'eau, que plusieurs prises électriques étaient dénudées et que tous ces désordres ont bouleversé leur vie . Elles demandent que M.[W] soit condamné au paiement de la somme de 3700 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la moitié du montant des loyers sur 11 mois.
M. [W] insiste sur la mauvaise foi des locataires qui n'ont quasiment jamais réglé les loyers tout en continuant d'occuper le bien et qui osent aujourd'hui prétendre que le logement loué était insalubre. Il conteste les allégations des locataires et fait observer que le procès-verbal de constat d'huissier établi à sa demande relève l'état de saleté dans lequel se trouvait le logement, ce qui n'était peut-être pas étranger à la présence de souris.
Il apparaît que les locataires connaissaient parfaitement l'état des lieux lors de la signature du bail, et que si le bien n'était pas à l'état neuf, l'état des lieux contradictoirement signé le 18 mai ne mentionnait aucun poste en mauvais état (M), la plupart des postes étant mentionnés en bon état (B) ou en état passable (P).
L'attestation établie par M. [S] [E], frère d'une locataire, faisant état de l'insalubrité du logement dès l'entrée dans les lieux ne saurait dès lors être considérée comme probante.
Le congé donné le 13 janvier 2020 ne fait nullement état de problèmes d'insalubrité du logement ou de risques manifestes le rendant impropre à sa destination et justifiant le départ des locataires.
L'état des lieux de sortie établi par huissier de justice, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, fait en revanche état de la saleté des locaux, d'une prise électrique arrachée et d'une VMC bouchée avec du 'scotch', ainsi que de carreaux cassés dans le couloir, les toilettes et la salle de bains. Aucune mention relative à ces carreaux n'étant portée sur l'état des lieux d'entrée, il doit être considéré que ces désordres sont apparus après l'entrée dans les lieux, leur origine restant inconnue. En tout état de cause, la présence de carreaux cassés ne permet pas de qualifier le logement d'insalubre.
S'agissant de la présence de rongeurs et de moisissures dans les locaux loués, le premier juge a justement retenu que l'obstruction de la VMC par les locataires pouvait être à l'origine des moisissures du fait de l'absence de ventilation et que la saleté dans laquelle se trouvaient les locaux avait pu attirer des rongeurs, dont le nombre et la fréquence des visites ne sont au demeurant pas établis.
Il a également justement considéré que les locataires n'apportaient aucunement la preuve d'une installation électrique défectueuse et n'avaient pas donné suite à la déclaration de sinistre adressée à ce sujet à leur assureur.
Enfin, il apparaît que durant toute la durée du bail, un seul courrier semble avoir été adressé au bailleur le 20 septembre 2019 pour faire état de désordres et de réparations à effectuer, courrier que le bailleur conteste avoir reçu.
Dans ces conditions, le jugement dont appel doit être confirmé en ce que le tribunal a jugé que la preuve de l'insalubrité du logement n'était pas rapportée et a débouté en conséquence les locataires de leur demande d'indemnisation à ce titre.
Sur la demande de remboursement des frais d'huissier exposés par M. [W]
M. [W] explique qu'il a exposé des frais importants pour tenter de retrouver les locataires et de procéder à une exécution à leur encontre et qu'il a ainsi dû régler la somme de 1732,99 € à un huissier de justice pour la délivrance du commandement de payer, la reprise des lieux et les démarches dans le cadre de la procédure d'injonction de payer, notamment pour retrouver les consorts [Z] - [E] (pièces n° 14, 15, 16 et 17).
Au vu des états de frais d'huissier versés aux débats, il y a lieu de mettre solidairement à la charge des locataires qui ont quitté le logement sans prévenir le bailleur et sans procéder à un état des lieux contradictoire, les frais de convocation pour l'état des lieux (36,05 x 3) ainsi que le coût du procès-verbal d'état des lieux (317,04 € ) soit une somme totale de 425,19 € , les autres frais réclamés devant être soit inclus dans les dépens tels qu'énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, soit laissés à la charge du bailleur.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E], parties principalement perdantes, doivent supporter solidairement les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elles se trouvent redevables solidairement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Elles ne peuvent elles-mêmes prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 21 novembre 2022 sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, les parties tenues au paiement de cette dette, et le rejet de la demande de remboursement des frais d'huissier.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
condamne solidairement Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M.[W] la somme de 5610,33 € , avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021.
Condamne solidairement Mme [L] [Z] au paiement de cette somme à hauteur de 3569,83, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021.
Déboute les appelantes de leur demande de délais de paiement.
Condamne solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M. [W] la somme de 425,19 € au titre du remboursement des frais d'huissier.
Condamne solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] aux dépens d'appel.
Condamne solidairement Mme [L] [Z], Mme [M] [E] et Mme [C]-[T] [E] à payer à M. [W] la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance.
Les déboute de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER E.VET
