Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 546
Rôle N° RG 22/15995 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNLG
S.C.I. LOÏS
C/
S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD )
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Romain CALLEN
Me Frédéric PEYSSON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de TOULON en date du 10 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00047.
APPELANTE
S.C.I. LOÏS,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN CALLEN, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉE
S.A. LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD),
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 379 502 644, (venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE dont le siège social est [Adresse 3], inscrite au RCS de MARSEILLE sous le N° SIREN 391.654.399, par suite de la fusion absorption intervenue approuvée par le Conseil d'Administration du CIFD le 14 octobre 2015 et par le Conseil d'Administration du CIF MED le 16 octobre 2015. La régularité de la fusion a donné lieu à l'établissement d'une déclaration de régularité et de conformité datée du 1er décembre 2015 et enregistrée le 2 Décembre 2015),
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice demeurant en cette qualité au siège social [Adresse 2]
Assignée à jour fixe le 23/01/23 à personne habilitée.
représentée et plaidant par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023,
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le CIFD a entrepris à l'encontre de la SCI Loïs, la vente sur saisie immobilière de biens lui appartenant situés sur la commune de [Localité 4] (83) [Adresse 5], selon commandement de payer du 12 avril 2021 publié au service de la publicité foncière de [Localité 6], le 1er juin 2021, volume 2021 Sn°35. Il se fonde sur un acte notarié établi en l'étude de Me [O], notaire à [Localité 6], en date du 19 juillet 2012 constatant un prêt au profit de la SCI pour la somme de 160 000 euros remboursable au taux de 4.45 % l'an. Ses deux associés, monsieur [I] et madame [E] s'étaient portés cautions solidaires du remboursement.
Le juge de l'exécution de Toulon, le 10 novembre 2022 a notamment :
- écarté toutes les contestations de la SCI Loïs,
- validé la procédure de saisie immobilière,
- retenu une créance de 149 120.03 euros au 19 février 2021 en principal, intérêts et frais sans préjudice de tous autres dûs notamment frais judiciaires et d'exécution,
- ordonné la vente forcée des biens,
- organisé les publicités et visites,
- condamné la SCI Loïs à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens seraient employés en frais de vente soumis à taxe.
La SCI Loïs a fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 1er décembre 2022. Elle a été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 7 décembre 2022 et déposé l'assignation ainsi délivrée le 10 mars 2023.
Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 17 mai 2023, auxquelles il est renvoyé, la SCI Loïs demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et le declarer bien fondé,
- infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- juger que le créancier poursuivant ne peut se prévaloir d'une créance liquide et exigible faute de valable mise en 'uvre avant la déchéance du terme du prêt souscrit,
- juger que le commandement de saisie immobilière en date du 12 avril 2021 est nul et de nul effet ;
En conséquence,
- juger n'y avoir lieu à saisie immobilière,
- débouter le CIFD de toutes ses demandes fins et conclusions,
- ordonner main levée de la mesure ;
- condamner le CIFD à payer à la SCI Loïs une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le CIFD aux entiers dépens distraits au profit de Me Romain Callen, avocat ;
Subsidiairement,
- autoriser la SCI Loïs à céder amiablement le bien immobilier objet de la procédure de saisie
immobilière au prix plancher de 160 000 €.
Elle expose que le couple d'associés s'est séparé et des difficultés financières ont existé en 2017, mais que des mesures ont été prises pour régulariser l'arriéré. Une saisie des rémunérations de monsieur [I] a été mise en place en mars 2018, des saisies attribution et des paiements de la part de madame [E] ont existé régulièrement par chèques pour les mois de janvier, mars, octobre 2018 et janvier 2019. Un accord d'apurement avait été pris qui a été respecté. Le décompte qui base la déchéance du terme est erroné et en particulier les sommes provenant de la saisie des rémunérations à l'encontre de monsieur [I] sont erronées ou omises. Encore à ce jour, les échéances sont payées. La SCI soutient que lors de la délivrance de la mise en demeure de payer, le 31 décembre 2020, elle était à jour de ses paiements de sorte que l'exigibilité immédiate du prêt ne pouvait être invoquée. Les décomptes du CIFD qui ont varié en particulier sur le montant obtenu de la saisie des rémunérations et sans justificatif , ne sont pas probants. Elle renouvelle sa demande de vente amiable en produisant des avis de valeur soulignant qu'en première instance le CIFD n'y était pas opposé.
Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 21 février 2023, auxquelles il est renvoyé, le CIFD demande à la cour de :
- confirmer le Jugement d'orientation du 10 Novembre 2022,
- débouter la SCI Loïs de sa contestation et de toutes ses demandes fins et conclusions,
Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2, L 311-6 et R 322-15 à R 322-19 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
' Constater que le créancier poursuivant titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, comme il est dit à l'article L 311-2 précité,
' Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article L 311-6 précité,
' Déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
- mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit en l'espèce : Cent quarante neuf mille cent vingt euros et trois centimes sauf memoire (149 120,03 €) arrêtée au 19 Février 2021,
' En cas de vente forcée : fixer la date de l'Audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble, comme demandé ci-dessus,
- condamner la SCI Loïs au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [S] [P] sur son affirmation de droit .
Après plusieurs mises en demeure de régulariser les impayés, une ultime mise en demeure a été adressée le 31 décembre 2020 pour un montant de 8 301.70 euros en vain, de sorte que la déchéance du terme a été provoquée le 15 janvier 2021. Les nombreux impayés ont entrainé une majoration de l'intérêt de retard de trois points conformément à l'article XI B des conditions générales car elle n'avait pas sollicité la déchéance du terme jusque là. Les saisies attribution réalisées en février 2017 n'ont permis d'appréhender aucune somme, les comptes des associés étant débiteurs. Seule, la saisie des rémunérations de monsieur [I], autorisée le 27 mars 2018 pour 9 434.88 €, a permis par l'intermédiaire de Me [L], huissier de justice, d'obtenir paiement de 7 332.35 € d'où un reste dû différentiel de 2 102.53 €. D'autres mensualités n'ont pas été honorées, le CIFD expose le détail de sa créance qui, lors de la déchéance du terme serait de 9 846.67 €. Il soutient que l'autorisation de saisie des rémunérations constitue un titre exécutoire justifiant de sa créance à l'époque. Le CIFD s'en rapporte à justice sur la vente amiable.
La cour, lors des débats a invité les parties à des notes en délibéré, sur le décompte des sommes dues et les versements intervenus notamment de la part de l'huissier de justice chargé du recouvrement. Il y a été répondu par le CIFD avec des pièces annexes par RPVA du 14 juin 2023.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L'article L111-2 du code des procédures civiles d'exécution, autorise le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.
Comme rappelé ci dessus, le CIFD a entrepris une saisie immobilière à l'encontre de la société Loïs, laquelle est soumise aux exigences procédurales des articles L311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le titre exécutoire en l'espèce, est constitué par l'acte notarié de prêt établi lors de l'acquisition du bien au profit de la SCI Loïs, par Me [O], notaire à [Localité 6], en date du 19 juillet 2012 dont le créancier doit justifier de la mise en oeuvre à partir de la démonstration d'une créance liquide et exigible, laquelle suppose également avant prononcé de la déchéance du terme, selon une jurisprudence désormais établie de la Cour de cassation, une mise en demeure préalable et valide, adressée à l'emprunteur pour l'inviter à régulariser la dette.
Contrairement à ce que soutient le CIFD, une autorisation de saisie des rémunérations donnée sur procés verbal de non conciliation entre les parties, ne constitue pas un titre exécutoire, et c'est bien à l'acte de prêt que la cour doit se référer dans la présente instance pour déterminer la créance. (Cass 26 janvier 2017 n° 15-29095).
Sur la mise en demeure de payer préalable à la déchéance du terme :
Par ce courrier, réceptionné le 6 janvier 2021 par la SCI Loïs, le CIFD mettait en demeure l'emprunteur de lui payer dans les 8 jours, une somme de 8 301.70 euros, à défaut de quoi, il pourrait être procédé à la déchéance du terme du prêt pour un montant de 152 588.16 €.
La déchéance du terme a été prononcée le 15 janvier 2021.
Entre la date de mise en demeure et la déchéance du terme, le CIFD ne mentionne qu'un chèque de 650 €, émis par l'huissier de justice chargé du recouvrement, la SCP Laure et Aldeguer. Ce que confirme un courrier de la part de cet officier ministériel, du 25 mai 2023 (pièce n°2 de la note en délibéré).
Comme l'oppose le créancier poursuivant, il revient à celui qui se prétend libéré, d'établir l'exécution de l'obligation et donc le paiement. Les versements hors étude, dont la SCI Loïs invoque le bénéfice, pour un montant de 7 883,68 euros ont été réalisés entre le mois de mai 2017 et le mois d'octobre 2017, ils figurent déjà au crédit du décompte du créancier à la date de leur versement, et ne peuvent donc être à nouveau décomptés pour empêcher la déchéance du terme. Les saisies attributions diligentées n'ont permis aucun paiement, les comptes étant débiteurs.
Et enfin, concernant la saisie des rémunérations de monsieur [I], il est désormais justifié que les sommes issues de cette mesure n'ont été versées à l'huissier de justice, mandataire du créancier, le CIFD, que le 20 janvier 2021 pour un montant de 5 835 €, alors que la déchéance du terme avait été prononcée quelques jours plus tôt le 15 janvier.
En conséquence de quoi, il ne peut être remis en cause la déchéance du terme intervenue.
Sur le décompte de la créance après déchéance du terme :
Les éléments du dossier ne permettent pas de contester utilement le décompte de créance produit aux débats pour la somme de 152 386,02 euros qui mentionne également les paiements antérieurs par l'huissier de justice, dans le cadre de la saisie des rémunérations de monsieur [I] par trois chèques en août 2018, février 2019 et octobre 2020 (1100 euros, 900 euros et 650 €). Mais doit encore être retranché le dernier versement qui n'apparait pas, réalisé pour solde définitif à hauteur de 4 682.35 €. De sorte que la créance sera arrêtée à 147 703.67 euros au 19 février 2021 avec intérêt à 4.45 % l'an.
Sur la vente amiable :
Selon l'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
En l'espèce, le CIFD s'en rapporte à justice sur la vente amiable à laquelle déjà en première instance, il adhérait à titre subsidiaire.
Selon avis de valeur du 4 mars 2022, l'immeuble saisi est estimé à 190 000 voire 200 000 €. Il sera fait droit à la demande de vente amiable comme sollicité qui apprait conforme aux conditions économiques du marché alors que l'intérieur du logement justifie certains travaux.
Sur les autres demandes :
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés dans l'instance d'appel, il ne sera pas fait droit de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
INFIRME la décision déférée en ce qui concerne le montant de la créance et la vente amiable,
Statuant à nouveau des ces chefs,
FIXE la créance du CIFD en principal, intérêts et frais, à la somme de 147 703.67 euros au 19 février 2021 avec intérêt postérieurs à cette date à 4.45 % l'an,
AUTORISE avant toute vente forcée, la vente amiable du bien par la SCI Loïs au prix minimum de 160 000 €, net vendeur,
RENVOIE les parties devant le juge de l'exécution de Toulon, pour poursuite de la procédure et en particulier vérification de ce que la vente amiable est intervenue dans les délais posés par l'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution, à défaut de quoi, la vente forcée pourrait être ordonnée,
Y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à frais irrépétibles au titre de l'appel,
DIT que les dépens seront traités en frais de vente soumis à taxe.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
