Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02991

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/02991 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDHZ Minute : 24/00955 Société ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [P] [D] [X] Madame [G] [J] [M] Madame [N] [U] Monsieur [R] [U] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me EL YAAGOUBI Copie délivrée à : M [D] [X] Mme [J] [M] Mme et M [U] Le 30 Août 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : Société ICF LA SABLIERE SA D’HLM , ayant son siège social [Adresse 4], représentée par Maitre EL YAAGOUBI, avocat au barreau de Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEURS: Monsieur [P] [D] [X], demeurant [Adresse 5] non comparant Madame [G] [J] [M], demeurant [Adresse 5] non comparant Madame [N] [U], demeurant [Adresse 5] comparante Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 5] comparant D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 8 avril 2014, la société ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Monsieur [P] [D] [X] et Madame [G] [J] [M] à compter du 8 avril 2014, un logement (n°079355) situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 448,83 euros, outre provision sur charges de 237,64 euros. Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 23 décembre 2022 s’agissant de Madame [J] [M] et par assignation convertie en procès-verbal de recherches infructueuses du 28 décembre 2022 s’agissant de Monsieur [D] [X], la société ICF LA SABLIERE leur a fait commandement de lui payer la somme de 1 029,14 euros due au titre des loyers impayés au 21 décembre 2022. Par assignation du 5 mars 2024 convertie en procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de Madame [J] [M] et Monsieur [D] [X], signifiée à personne s’agissant de Monsieur [R] [U] et à domicile s’agissant de Madame [N] [U] la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM les a fait citer devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire: -de déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux et en conséquence de dire le bail résilié au 23 février 2023 pour Madame [J] [M] et au 28 février 2023 pour Monsieur [D] [X] -subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et, ou, défaut d’habitation personnelle des lieux loués et sous-location interdite -d'ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant un délai de trois mois -d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et ce en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls des défendeurs -de condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] au paiement de la somme de 2 496,83 euros au titre des loyers et indemnités dus au 27 février 2024 (échéance de février incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux en ce compris la remise des clés -de condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du des 23 et 28 décembre 2022 n'ont pas été régularisées dans les délais impartis et que les loyers ultérieurs sont demeurés dus; qu’à l’occasion de la délivrance du commandement il est apparu que les locataires n’habitent plus les lieux qu’ils sous-louent, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat en date du 21 novembre 2023 autorisé par ordonnance du 3 octobre 2023, aux termes duquel Madame [N] [U] présente dans les lieux indique les occuper avec son frère, Monsieur [R] [U] depuis plus d’un an et qu’ils payent chacun 400 euros par mois de loyer à Madame [J] [M]; que les locataires contreviennent donc aux clauses du bail relatives à l’occupation personnelle des lieux loués et prohibant la sous-location. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 3 191,01 euros, terme d’avril 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Elle précise que le dernier loyer payé est celui de novembre 2023. Elle demande que soit supprimé le délai de 2 mois compte tenu de la mauvaise foi des locataires et des occupants sans droit ni titre Madame [U] et Monsieur [U] indiquent avoir fait la connaissance de Madame [J] [M] qui leur a proposé de leur sous-louer l’appartement. Ils ajoutent qu’ils règlent des loyers à Madame [J] [M] et ont fait des demandes pour bénéficier d’un logement. Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] ne comparaissent pas. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée; Il n’est pas formé de demande à l’encontre de Madame [U] et Monsieur [U]; Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] ne comparaissent pas; A l’audience du 6 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE demande que soit supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution; Cette demande ne figure pas dans le dispositif de son acte introductif d’instance; Cette demande supplémentaire constitue donc demande incidente au sens des articles 63 et suivants du code de procédure civile; Les défendeurs ne comparaissant pas, une telle demande doit , en vertu de l’article 68 du même code, leur être spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance ou, à tout le moins, dans des conditions garantissant le respect du principe du contradictoire; Il n’est pas justifié de la signification de conclusions comportant une telle demande, ni de ce qu’elle a été portée à la connaissance de Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] dans de telles conditions; Elle est en conséquence irrecevable; Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023,à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CAF de SEINE SAINT DENIS de l’impayé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 4 mars 2024 et l’assignation est du 5 mars 2024 soit concomitante à la saisine de la CAF; Les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et au prononcé judiciaire de la résiliation pour défaut de paiement des loyers sont en conséquence irrecevables; La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques et il est formé, à titre subsidiaire, une demande en résiliation pour défaut d’habitation personnelle et sous-location prohibée; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Le locataire ne peut procéder à la sous-location des lieux loués sans l’accord du bailleur; Le bail du 8 avril 2014 stipule en son article 6-1 que “le locataire doit occuper personnellement les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an” et en son article 6-5 que “toute sous-location, onéreuse ou gratuite, totale ou partielle est formellement interdite en dehors des cas prévu par la loi” et que “le bailleur se réserve le droit de poursuivre judiciairement la résiliation du bail” en cas d’infraction constatée; En l’espèce, il ressort des déclarations constantes de Madame [N] [U] tant au commissaire de justice ayant établi le procès-verbal de constat du 21 novembre 2023 qu’à l’audience et de celles de Monsieur [R] [U] lors des débats qu’ils occupent seuls les lieux loués depuis un an et règlent des loyers mensuels de 400 euros à Madame [J] [M]; Il est ainsi suffisamment établi que Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] n’occupent plus les lieux loués et que cette dernière procède à une sous-location prohibée; Ces manquements à leurs obligations contractuelles justifient que soit prononcée la résiliation du bail; En vertu de l’article 1229 du code civil, il convient de fixer les effets de cette résiliation au 30 avril 2024; En occupant sans droit ni titre les lieux depuis cette date, Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] causent au propriétaire un préjudice résultant de l'indisponibilité des lieux et de la privation du loyer; En vertu de l'article 1240 du code civil, il y a lieu de réparer ce préjudice par l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges ; Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] seront tenus in solidum au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront , à défaut de les libérer volontairement, être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte; Il n’est pas justifié d’une régularisation des charges; Le bail en cause stipule une clause de solidarité en locataires; Des relevés établis par le bailleur il ressort qu’il reste du la somme de 3 191,01 euros terme d’avril 2024 inclus, que Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés à payer au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges; Il est équitable de laisser à la charge de la société ICF LA SABLIERE les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Monsieur [D] [X] et Madame [J] [M] seront tenus in solidum aux dépens; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort, Déclare irrecevables les demandes de la société ICF LA SABLIERE relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et au prononcé judiciaire de la résiliation pour défaut de paiement des loyers et la demande de s uppression du délai de deux mois prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution; Prononce, avec effet au 30 avril 2024, la résiliation du bail conclu entre d’une part la société ICF LA SABLIERE et, d’autre part, Monsieur [P] [D] [X] et Madame [G] [J] [M] ayant pour objet un logement (n°079355) situé [Adresse 3] à [Localité 6] ; Dit qu’à défaut de libérer les lieux volontairement, Monsieur [P] [D] [X] et Madame [G] [J] [M] pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Condamne solidairement Monsieur [P] [D] [X] et Madame [G] [J] [M] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 3 191,01 euros, au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme d’avril 2024 et, in solidum à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne in solidum Monsieur [P] [D] [X] et Madame [G] [J] [M] aux dépens; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/02991 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDHZ DÉCISION EN DATE DU : 27 Août 2024 AFFAIRE : Société ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [P] [D] [X] Madame [G] [J] [M] Madame [N] [U] Monsieur [R] [U] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires