Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 22/01955

VT-D/CB Jugement N° du 18 OCTOBRE 2024 Chambre 1 Cabinet 3 RG N° N° RG 22/01955 - N° Portalis DBZ5-W-B7G-IQAS du rôle général S.C.I. MB IMMOBILIER c/ S.A.R.L. LAC ET VOLCAN la SCP BASSET la SELARL CLERLEX GROSSE le - la SCP BASSET - la SELARL CLERLEX Copies électroniques à : - la SCP BASSET - la SELARL CLERLEX - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND LOYER COMMERCIAL Le DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, LE TRIBUNAL Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux, assistée lors des débats et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière. ENTRE S.C.I. MB IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Maître Philippe CRETIER de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND DEMANDERESSE D’UNE PART ET : S.A.R.L. LAC ET VOLCAN [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Jean-Eudes BASSET de la SCP BASSET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant et par Maître Philippe CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE D’AUTRE PART Après débats à l’audience publique du 06 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 27 mars 2007 reçu par Me [P] [K], notaire au [Localité 4], la société DF Max a pris à bail divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2]) appartenant à la SCI MB Immobilier, bail conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 27 mars 2007, et ce, moyennant un loyer de 27 600 euros par an HT HC. Suivant acte d’huissier du 30 septembre 2015, la société DF Max a fait délivrer à la SCI MB Immobilier une demande de renouvellement de bail à compter du 27 mars 2016, moyennant un loyer de 24 000 euros HT HC par an. Suivant acte d’huissier du 27 novembre 2015, la SCI MB Immobilier a fait délivrer à la société DF Max une réponse à sa demande de renouvellement de bail, en acceptant le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 27 mars 2016, mais en sollicitant un loyer de renouvellement porté à la somme de 32 936,04 euros par an HT HC, en application de la variation de l’indice. Par acte sous seing privé du 30 juillet 2016, le bail liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 27 mars 2016 pour se terminer le 26 mars 2025, moyennant un loyer de 24 000 euros HT HC. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2020, la société DF Max dont la nouvelle dénomination est la SARL Lac et Volcan, a sollicité la révision triennale de son loyer et sa fixation à la somme de 15 000 euros par an HT HC, fixé selon elle, en fonction de la valeur locative des locaux, en raison de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dans le secteur des lieux loués, ayant entraîné une variation de la valeur locative des locaux supérieure à 10 % au sens de l’article L.145-38 du code de commerce. Par courrier du 15 décembre 2020, la SCI MB Immobilier n’a pas accepté le montant du loyer proposé. Par mémoire du 15 septembre 2021, puis par mémoire n°2 du 30 mai 2022, et enfin par mémoire n°3 du 1er juin 2022, la SARL Lac et Volcan a demandé au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand de fixer le loyer du bail révisé, à compter du 1er décembre 2020, en fonction de la valeur locative des locaux, estimée à la somme annuelle de 15 000 euros en principal, ainsi que la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au même montant. Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ordonné une expertise avant dire droit au fond. L’expert judiciaire, Mme [C] [T], a déposé son rapport le 28 avril 2023. Par mémoire signé le 28 mars 2024, notifié et déposé à la même date, la SCI MB Immobilier demande de : - dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ; - en l’absence de toute modification des facteurs locaux de commercialité sur la période écoulée, et au regard de la valeur locative réelle résultant des constatations de l’expert et des majorations à prendre en considération, fixer le montant du loyer du bail révisé à compter du 1er décembre 2020 à la somme de 2 136,33 euros HT HC par mois ; - condamner en conséquence la SARL Lac et Volcan à lui payer et porter une somme de 4 498,89 euros HT au titre du reliquat sur la période échue du 1er décembre 2020 au 31 août 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - condamner la SARL Lac et Volcan à lui payer et porter une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux entiers dépens dont les frais d’expertise. Par mémoire signé le 16 janvier 2024, déposé le 18 janvier 2024 et notifié le 19 janvier 2024, la SARL Lac et Volcan demande de : > sur l’article L.145-38 du code de commerce (modification des facteurs locaux de commercialité et variation de 10 % sur les valeurs locatives) : - juger recevable et bien fondée la demande de révision formée le 1er décembre 2020 ; - juger qu’est intervenue, entre la prise d’effet du bail le 27 mars 2016 et la date de demande de révision du 1er décembre 2020, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; - en conséquence, fixer le loyer révisé des locaux sis [Adresse 2], à la somme de 15 000 euros par an en principal à compter du 1er décembre 2020; > subsidiairement, sur l’article L.145-38 du code de commerce (valeur locative inférieure au loyer plafonné révisé et au loyer en vigueur) : - juger que le loyer révisé plafonné au 1er octobre 2020 ressort à la somme de 25 636,16 euros par an HT HC ; - juger que la valeur locative telle qu’estimée par la locataire, mais également par l’expert, est inférieure dans les deux cas, au loyer révisé plafonné de 25 636,16 euros par an HT HC ; - juger que la valeur locative est inférieure au loyer contractuel en vigueur à la date de la révision, à savoir 24 000 euros par an HT HC ; - juger que si la valeur locative est inférieure au loyer révisé plafonné et au loyer en cours, le loyer révisé doit être fixé au dernier loyer en cours ; - en conséquence, fixer le loyer révisé au 1er décembre 2020 à la somme de 24 000 euros par an HT HC ; - condamner la bailleresse en tous les dépens, incluant les frais d’expertise. Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires. MOTIFS Selon l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. L’article R.145-29 énonce que les parties sont tenues de constituer avocat. Elles ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l’audience que les moyens et conclusions de leurs mémoires. L’article 16 du code de procédure civile rappelle que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. En l’espèce, la SARL Lac et Volcan a remis avec son dossier de plaidoiries, un “mémoire après expertise n°2" signé en date du 1er août 2024, contenant plusieurs ajouts apparaissant en marge (pages 7, 9, 17, 18) par rapport au mémoire signé le 16 janvier 2024. Le dernier message figurant au RPVA est en date du 16 mai 2024. Le seul mémoire figurant au RPVA déposé au nom de la SARL Lac et Volcan est le premier après expertise signé le 16 janvier 2024. Il est annexé au mémoire n°2 produit par la SARL Lac et Volcan, un accusé de réception de lettre recommandée à destination de la SCI MB Immobilier, en date du 19 janvier 2024 (il s’agit donc de la notification du premier mémoire et non du second). Aussi, il y a lieu de prononcer la réouverture des débats et d’inviter la SARL Lac et Volcan à régulariser la procédure. Il sera sursis à statuer sur toutes les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS, Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, ORDONNE la réouverture des débats et renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 8 novembre 2024 à 9 heures ; INVITE la SARL Lac et Volcan à notifier son mémoire n°2 après expertise signé le 1er août 2024 ou à justifier de sa notification à la SCI MB Immobilier, et à le déposer au greffe par le biais du RPVA ; SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes des parties RÉSERVE les dépens. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,