Cour d'appel, 15 novembre 2017. 17/07427

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 15 NOVEMBRE 2017 (n° 744, 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 17/07427 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mars 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 12-16-000381 APPELANTE Association COMPAGNIE ROYALE D'INVESTISSEMENT avec une représentation en France sise [Adresse 4], elle-même représentée par son représentant Monsieur [O] [J] [V] CECAJ [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Assistée par Me François Xavier RUELLAN de la SCP AUGUST et DEBOUZY, avocat au barreau de PARIS INTIMEE SASU IMEFA CENT DIX-HUIT agissant en la personne de son gérant [Adresse 3] [Localité 5] N° SIRET : 432.512.945 Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée par Me Céline RIFFLET substituant Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P238 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Marie GRIVEL, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre Mme Anne-Marie GRIVEL, Conseillère Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère Qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : M. Aymeric PINTIAU ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Martine ROY-ZENATI, président et par Mme Véronique COUVET, greffier. Par acte sous seing privé prenant effet le 27 mai 2016, la société civile IMEFA Cent Dix-Huit a consenti à l'association de droit luxembourgeois Compagnie royale d'investissement un bail d'habitation sur un logement de fonction situé [Adresse 2]. Par lettre du 12 juillet 2016, le bailleur a rappelé au preneur son obligation de régler les sommes dues, à savoir les loyers de juin et de juillet 2016, le dépôt de garantie et les honoraires de commercialisation, pour un total de 24.669,13 euros. Le preneur a effectué un virement de 18.214 euros le 18 juillet 2016, correspondant au dépôt de garantie, au loyer de juin et aux honoraires de commercialisation. Par lettres datées des 17 et 29 août 2016, le bailleur a mis en demeure le preneur de régler le solde de sa dette locative de 12.910 euros, puis a fait délivrer le 29 septembre 2016 un premier commandement de payer la somme de 19.365 euros en principal et visant la clause résolutoire. Un nouveau commandement de payer la somme de 32.275 euros visant la clause résolutoire a été signifié le 9 novembre 2016 dans les lieux loués, et le 24 novembre 2016 au siège social de la Compagnie royale d'investissement au Luxembourg. Par acte d'huissier du 9 décembre 2016, la Compagnie royale d'investissement a fait assigner en référé la société IMEFA 118 pour être autorisée à effectuer des travaux prévus dans le contrat de bail et demander la condamnation de la société IMEFA 118 au versement d'une provision pour financer ces travaux et la nullité du commandement du 9 novembre 2016. Par acte d'huissier du 27 décembre 2016, la société IMEFA 118 a assigné en référé la Compagnie royale d'investissement afin qu'il lui soit enjoint de libérer les lieux pour que soient effectués les travaux litigieux, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, que soit ordonnée l'expulsion de la locataire et qu'elle soit condamnée au paiement provisionnel de diverses sommes au titre de sa dette locative et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance de référé en date du 23 mars 2017, le président du tribunal d'instance de Paris XVIIème a, après avoir joint les deux affaires : - débouté la Compagnie royale d'investissement de sa demande de nullité du commandement délivré les 9 et 24 novembre 2016, - enjoint à la Compagnie royale d'investissement de laisser l'accès aux locaux loués à l'entreprise mandatée par la société IMEFA 118 pour réaliser les travaux de remplacement des fenêtres prévus au bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ; - débouté la Compagnie royale d'investissement de sa demande à être autorisée à réaliser elle même les travaux de remplacement des fenêtres et à mettre le coût de ses travaux à la charge de la société IMEFA 118, ainsi que le coût de protection des oeuvres d'art et de relogement de l'occupant pendant la durée des travaux ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 décembre 2016, - ordonné l'expulsion de la Compagnie royale d'investissement et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions applicables et notamment des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991; - débouté la société IMEFA 118 de sa demande de voir supprimer le délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux ; - condamné la Compagnie royale d'investissement à payer à la société IMEFA 118 une indemnité d'occupation, à titre de provision, égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 6455 euros par mois, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'au jour de la libération effective des lieux ; - dit que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures d'exécution ; - condamné la Compagnie royale d'investissement à payer à la société IMEFA 118 la somme provisionnelle de 45.185 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 1er janvier 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ; - débouté la Compagnie royale d'investissement de sa demande de voir désigner un séquestre aux fins de réceptionner le paiement des loyers ; - débouté la Compagnie royale d'investissement de sa demande de bénéficier d'un délai de deux ans pour régulariser la situation ; - débouté les parties de toutes leurs autres demandes ; - condamné la Compagnie royale d'investissement à payer à la société IMEFA 118 la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 5 avril 2017, l'association Compagnie royale d'investissement a interjeté appel de cette ordonnance. Par conclusions transmises le 7 octobre 2017, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 848 et 849 du code de procédure civile et 1144 et suivants et 1719 et suivants du code civil, de : - déclarer son appel recevable et fondé ; - constater l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la société IMEFA 118 ; - infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d'instance de Paris 17ème en date du 23 mars 2017, en ce qu'elle constate la résiliation du bail conclu entre M. [V] et la Compagnie royale d'investissement et la société IMEFA 118 et ordonne l'expulsion de la Compagnie royale d'investissement, et dire n'y avoir lieu a référé ; - autoriser le preneur à se substituer à la société IMEFA 118 dans l'exécution des travaux stipulés dans le bail ; En conséquence, - condamner la société IMEFA 118 à verser à titre de provision : * la somme de 123.214,87 euros TTC au titre des travaux de remplacement des fenêtres ; * la somme de 81.370 euros au titre de la protection des 'uvres d'art, hors assurance d'un montant de 75 000 euros, aux fins de protéger le mobilier et les 'uvres de M. [V] pendant la réalisation des travaux ; * la prise en charge des frais de relogement de M. [V] et de sa famille pendant la durée des travaux, dans un appartement équivalent. Si par extraordinaire la Cour n'autorisait pas le preneur à se substituer à la société IMEFA 118 dans l'exécution des travaux stipulés dans le bail : - désigner un séquestre, aux fins de réceptionner les loyers dus par le preneur, en attendant la réalisation des travaux à la charge de la société IMEFA 118, Et si la Cour considérait que le preneur avait manqué à ses obligations : - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - lui accorder un délai de 12 mois à compter de la décision pour quitter l'appartement ; En tout état de cause : - condamner la société IMEFA 118 à payer à Compagnie royale d'investissement la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société IMEFA 118 aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par la SCP Guizard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les demandes de la société IMEFA à son encontre se heurtent à une première contestation sérieuse, au sens de l'article 848 du code de procédure civile, dès lors qu'elle n'est pas le titulaire du bail litigieux qui est en réalité son administrateur général, M. [V], qui n'a pas qualité pour la représenter et qu'elle a autorisé à prendre à bail un appartement de fonction, que c'est lui qui a conclu le contrat de bail, qui a réglé et séquestré les loyers, et qu'elle n'est intervenue à la procédure qu'en raison des commandements de payer qui lui ont été délivrés. Elle soutient ensuite que le juge des référés n'est compétent pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire dans un bail que s'il n'existe aucune contestation sérieuse justifiant le non-paiement des loyers par le preneur mais qu'en l'espèce, le bailleur n'a pas exécuté ses obligations contractuelles, puisqu'aux termes du bail, la société IMEFA 118 s'était engagée à réaliser des travaux portant sur le changement des fenêtres qui devaient débuter au mois de mai 2016 et qu'ils ne sont finalement jamais intervenus, malgré les relances et mises en demeure adressées au bailleur aux mois d'août et d'octobre 2016, avant la délivrance des commandements de payer. Elle considère que la société IMEFA 118 ne peut prétendre que M. [V] ferait obstruction aux travaux alors que, tout au contraire, il a, dans sa lettre du 25 octobre 2016, demandé sans succès au bailleur des informations sur l'entreprise de travaux qui devait intervenir, -demande tout à fait justifiée du fait de sa collection d'oeuvres d'art et d'objets et mobiliers anciens présente dans l'appartement et du montant du devis de l'entreprise sélectionnée, trois fois moins important que ceux des autres entreprises sollicitées-, que le bailleur a exigé par lettre du 2 novembre 2016 l'accès aux locaux et a fixé unilatéralement un rendez-vous au 7 novembre 2016, que M. [V] a demandé le 4 novembre que la date soit reportée, et qu'en l'absence de confirmation du rendez-vous, il n'a pris aucune disposition pour être présent, permettant ainsi à la société IFEMA 118, par cette manoeuvre déloyale, de faire constater par huissier sa prétendue obstruction. Elle précise que M. [V] a demandé à ce qu'un changement des fenêtres de l'appartement litigieux soit effectué par le bailleur afin de protéger ses biens des variations climatiques et qu'à ce jour, les travaux ne sont pas réalisés, si bien que les conditions de conservation de ses oeuvres ont eu pour conséquence de les endommager et que le montant des loyers dus est inférieur au coût de restauration de ses meubles, estimé à la somme de 124.200 euros, ce qui constitue une contestation sérieuse à la demande de résiliation du bail litigieux. Elle soutient que conformément à l'article 849 du code de procédure civile, le créancier peut être substitué à son débiteur défaillant afin d'exécuter les obligations à sa charge et que la société IFEMA 118 s'étant engagée à réaliser les travaux qu'elle n'a jamais entendu s'exécuter, le preneur doit être autorisé à se substituer à elle pour l'exécution des travaux litigieux en obtenant une indemnité provisionnelle de 123.214,87 euros à ce titre, outre une provision de 81.370 euros hors assurance d'un montant de 75.000 euros par mois pour la protection des biens de M. [V] pendant la réalisation des travaux aux frais de la bailleresse et les frais de relogement de sa famille pendant la durée des travaux. En tout état de cause, elle demande la désignation d'un séquestre judiciaire pour recevoir le paiement des loyers dus en attendant la parfaite exécution des travaux à la charge du bailleur, et à titre infiniment subsidiaire, l'octroi d'un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Par conclusions transmises le 29 septembre 2017, la société IFEMA 118 demande à la cour, sur le fondement des articles 367, 700, 848 et 849 du code de procédure civile, 605, 1144, 1244-1, 1728 et 1961 du code civil, et L. 412-2 à L. 412-6 et R.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de : - confirmer l'ordonnance de référé du 23 mars 2017 en toutes ses dispositions ; y ajoutant : - condamner la Compagnie royale d'investissement à lui payer la somme de 97.060,03 euros au titre des impayés de loyers et charges dus à la date d'expiration du bail et au titre des indemnités d'occupation dues depuis jusqu'au 1er septembre 2017 ; - condamner la Compagnie royale d'investissement à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir que la Compagnie royale d'investissement ne peut soutenir sérieusement pour la première fois qu'elle n'aurait pas la qualité de locataire, alors que le contrat de bail la mentionne comme telle et que les éléments qu'elle a communiqués pour lui permettre de s'assurer de l'identité du preneur ont été ses statuts et la délibération de l'organe d'exécution de la compagnie autorisant le bail. Elle ajoute que son interlocuteur dans le cadre des différends évoqués était la Compagnie royale d'investissement, que les quittances de loyers lui ont été adressées et que la Compagnie royale d'investissement l'a elle-même assignée en sa qualité de preneur par actes des 31 octobre, 9 décembre et 22 mai 2016, si bien qu'il n'y a pas de doute sur le fait qu'elle est la titulaire du bail. Elle considère que la validité du commandement de payer n'est pas davantage contestable, l'exception d'inexécution n'étant pas admise en matière locative sauf autorisation judiciaire préalable et si les lieux loués sont radicalement inhabitables et inutilisables, et que l'absence de réalisation des travaux de remplacement des fenêtres ne peut donc justifier le non-paiement des loyers, d'autant qu'elle résulte du fait du preneur qui s'était engagé à laisser l'accès à l'entreprise mandatée par le bailleur, les travaux étant expressément prévus comme devant se dérouler en "milieu occupé". Elle précise à cet égard que les rendez-vous proposés sont restés sans réponse, alors qu'elle a tenté par tous moyens de faire le nécessaire comme en attestent les courriels des 7 et 12 octobre 2016, puis la lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2016, l'amenant finalement à faire constater par huissier l'obstruction du preneur aux travaux, qui ne peut arguer postérieurement à la conclusion du contrat de la présence d'oeuvres d'art et d'objets précieux nécessitant des précautions coûteuses qui seraient à la charge du bailleur. Elle considère donc qu'il convient de confirmer l'ordonnance qui a tiré toutes les conséquences de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, en faisant notamment application de l'article XIV-3 du bail qui fixe l'indemnité d'occupation au montant de 1% du dernier loyer annuel par jour calendaire de retard à libérer les lieux, soit la somme journalière de 690 euros, tout comme il convient de confirmer le rejet de la demande de substitution du preneur au bailleur pour réaliser les travaux litigieux, le locataire ne pouvant refuser de la laisser prendre les mesures nécessaires à leur réalisation tout en sollicitant à ce titre une très importante provision totalement disproportionnée par rapport au coût réel chiffré par devis à un montant de 48.709,21 euros TTC. Enfin, elle rappelle que par application de l'article R.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge des référés n'est plus compétent pour octroyer des délais à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, lequel a été signifié par acte du 19 avril 2017. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions transmises et développées lors de l'audience des débats. MOTIFS Considérant en premier lieu que le bail litigieux a été conclu au nom de la Compagnie royale d'investissement 'représentée par son bureau de représentation en France représenté par Monsieur [O] [V]', lequel avait été expressément autorisé 'à prendre à bail pour une durée de 6 ans renouvelable un appartement à [Localité 5] ainsi que les dépendances nécessaires notamment à l'hébergement de son personnel de maison ainsi qu'à l'hébergement de ses hôtes', selon délibération du conseil exécutif du 20 mai 2016 de l'association ; qu'il n'existe donc aucune contestation sérieuse sur la qualité de locataire de la Compagnie royale d'investissement, laquelle a d'ailleurs toujours revendiqué cette qualité jusqu'à aujourd'hui dans ses relations avec le bailleur, y compris dans son assignation ; Considérant ensuite qu'il ressort des pièces produites aux débats qu'après plusieurs mises en demeure en date des 12 et 30 juillet et 17 août 2016 de régler le dépôt de garantie, les honoraires de signature et les deux premiers loyers, suivies d'un premier commandement de payer en date du 29 septembre, un second commandement de payer la somme de 32 275€ due au titre des loyers arriérés de juillet à novembre 2016 a été délivré à la Compagnie royale d'investissement par acte signifié les 9 et 24 novembre 2016 visant la clause résolutoire du bail ; que pour justifier le non-paiement des loyers réclamés, la Compagnie royale d'investissement excipe de la non-exécution par le bailleur lui-même de ses obligations contractuelles ; Considérant cependant que si le bail comporte une clause particulière selon laquelle 'Les parties confirment que la réalisation et le financement des travaux de remplacement des fenêtres de l'appartement ont été demandés par le preneur au bailleur. Ce dernier a donné son accord.', il était également stipulé : 'Le preneur s'engage à laisser l'accès à l'entreprise mandatée par le bailleur pour réaliser ces travaux, et faire le nécessaire pour que cette entreprise puisse réaliser cette intervention dans les meilleures conditions possibles. Le preneur s'engage à laisser l'accès à l'entreprise mandatée par le bailleur et à ce dernier le temps nécessaire pour réaliser ces travaux et les réceptionner. Le bailleur préviendra le locataire de la date d'intervention de l'entreprise dès qu'il en aura connaissance. Le preneur ne pourra pas réclamer d'indemnités, de quelque nature que ce soit, auprès du bailleur pour la gêne et/ou les nuisances, de quelque nature que ce soit, qui seraient éventuellement causées par l'intervention de l'entreprise. L'entrepreneur mandaté par le bailleur se devra de prendre toutes les mesures de protection des biens et des personnes qui s'imposent, pour des interventions en milieu occupé.' ; qu'il convient de relever, d'une part, que quelles qu'aient pu être les négociations antérieures, il n'était nullement convenu à l'acte que lesdits travaux commenceraient au mois de mai 2016 puisqu'ils devaient au contraire se dérouler 'en milieu occupé' et donc après l'installation dans les lieux du locataire, d'autre part, que le bail ne mettait pas davantage à la charge du bailleur les travaux de climatisation qu'il autorisait le locataire à faire installer, réclamation que la Compagnie royale d'investissement a pourtant formulée dès le 3 août 2016 puis par mise en demeure de son conseil du 19 août, qu'enfin, il n'était nullement question que celle-ci 'entre en discussion', selon ses propres dires, avec le bailleur sur les garanties apportées par l'entrepreneur, dont le choix n'incombait qu'à la société IMEFA 118 ; qu'au demeurant, et contrairement à ce qui est soutenu, il a bien été répondu à cette demande du 25 octobre par une lettre officielle du conseil du bailleur à celui de la locataire en date du 2 novembre 2016 qui indiquait qu'il réclamait à l'entreprise la justification de son assurance, et proposait, -et non imposait- la date du 7 novembre 2016 pour un rendez-vous technique avec le technicien, laissant même la possibilité de fixer un autre jour à la convenance du locataire en cas d'empêchement en lui rappelant son obligation de laisser libre l'accès au logement pour l'exécution des travaux ; que contrairement là encore à ce qui est prétendu, non seulement Monsieur [V] n'a pas fait savoir qu'il souhaitait reporter ce rendez-vous par lettre du 4 novembre, mais ce courrier, produit par la Compagnie royale d'investissement elle-même, émane une nouvelle fois du conseil du bailleur qui, constatant l'absence de réponse à son précédent envoi, confirme en conséquence la date du rendez-vous ; qu'à cette date, il a dû être constaté par huissier de justice que personne n'ouvrait la porte au représentant du bailleur accompagné de l'entrepreneur, alors même qu'une personne était sur place selon les constatations faites ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'association locataire, qui n'était pas en droit de suspendre le paiement des loyers à la réalisation des travaux prévus, alors que les lieux étaient occupés et qu'ils étaient, selon l'état des lieux dressé contradictoirement le 27 mai 2016, en bon état général, y compris les fenêtres dont l'occupant, Monsieur [V], avait demandé le changement en même temps que l'autorisation d'installer la climatisation dans l'appartement, a de surcroît fait obstruction à l'exécution desdits travaux en voulant imposer des conditions non prévues au bail, si bien qu'elle ne peut sérieusement soutenir que le bailleur aurait fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire ; que celui-ci, qui est resté sans effet dans le délai légal, a donc produit ses effets ; Considérant que le bail étant ainsi résilié depuis le 26 décembre 2016, il n'y a pas lieu de permettre à la locataire devenue occupante sans droit ni titre de se substituer au propriétaire pour faire effectuer les travaux litigieux, ni de lui permettre de séquestrer les loyers dans l'attente de leur réalisation, ni davantage de lui faire injonction de laisser libre l'accès à l'appartement pour ce faire, l'ordonnance étant infirmée sur ce point ; Considérant que le paiement des loyers n'ayant jamais repris, et la Compagnie royale d'investissement ne pouvant se prévaloir de leur 'séquestre' sur le compte Carpa de son conseil auquel elle n'a pas été autorisée judiciairement de procéder, il ne saurait être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; qu'il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance déférée qui a tiré de l'acquisition de la clause résolutoire toutes les conséquences de droit qui ne sont pas autrement contestées, à savoir l'expulsion de tous occupants, la séquestration du mobilier resté dans les lieux et la condamnation de la Compagnie royale d'investissement au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle due jusqu'à la libération des lieux dans les conditions prévues contractuellement ; Que réformant et ajoutant à l'ordonnance, il convient de condamner la Compagnie royale d'investissement à payer la somme provisionnelle de 97 060,03 € au titre de la dette locative et d'occupation arrêtée au 1er septembre 2017, selon le décompte produit non contesté ; Considérant qu'un commandement de quitter les lieux ayant été délivré le 19 avril 2017 à l'association, le juge des référés n'est plus compétent par application de l'article R.412-4 du code des procédures civiles d'exécution pour lui octroyer des délais pour quitter les lieux, demande dont le juge de l'exécution est d'ailleurs déjà saisi ; Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ; qu'en appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée ses frais irrépétibles qu'elle a dû de nouveau engager et que l'appelante, partie perdante condamnée aux dépens, sera condamnée à lui payer une somme de 3000 € à ce titre ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme l'ordonnance de référé du 23 mars 2017, sauf en ce qu'elle a enjoint à la Compagnie royale d'investissement de laisser l'accès au logement pour réaliser les travaux de remplacement des fenêtres et l'a condamnée au paiement d'une provision de 45 185 € ; Statuant de nouveau sur ces points et y ajoutant compte tenu de l'évolution du litige, Dit n'y avoir lieu à injonction ; Condamne la Compagnie royale d'investissement à payer à la société IMEFA 118 : - la somme provisionnelle de 97 060,03 euros au titre de la dette locative et d'occupation arrêtée au 1er septembre 2017 inclus, - et une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la Compagnie royale d'investissement aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT