Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 22/01707

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 17 Octobre 2024 Dossier N° RG 22/01707 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JMOL Minute n° : 2024/282 AFFAIRE : [C] [N], S.A.S. LAM, représentée par son président, M. [C] [N] C/ SCI LAVERNHE VALESCURE JUGEMENT DU 17 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Monsieur Farid DRIDI GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET DÉBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître Serge DREVET Maître Jean-Philippe FOURMEAUX Délivrées le 17 Octobre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [C] [N] [Adresse 4] S.A.S. LAM, représentée par son président, M. [C] [N] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentés par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDERESSE : SCI LAVERNHE VALESCURE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Barthélémy LEMIALE de l’AARPI VALMY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 12 novembre 2019, M. [C] [N] et la SCI LAVERNHE VALESCURE ont signé une promesse de vente portant sur un terrain situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 7], cadastré section AC n°[Cadastre 2]. Dans ce cadre M. [N] a versé la somme de 10.000 euros au titre du dépôt de garantie à l’office notariale NOT@ZUR. La promesse de vente prévoyait que la réitération de l’acte de vente serait soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire par M. [C] [N] sur le terrain, la demande devant être déposée par M. [N] avant le 15 mars 2020. La SAS LAM, substituant M. [C] [N] dans le bénéfice de la promesse, déposait le 8 juin 2020 un dossier de demande de permis de construire. Délivré le 24 novembre 2020, le permis de construire était retiré par arrêté du maire de la commune de [Localité 7] en date du 19 février 2021, à la suite d’un recours gracieux du préfet, en raison de l’absence de borne à incendie située à proximité du terrain. Par acte d’huissier en date du 2 mars 2022, M. [C] [N] et la SAS LAM faisaient assigner la SCI LAVERNHE VALESCURE devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie versé en exécution du compromis de vente du 12 novembre 2019, outre le paiement des frais engagés pour obtenir le permis de construire à hauteur de 8.834 euros. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 15 septembre 2023, M. [C] [N] et la SAS LAM demandent au tribunal : A titre principal, - de prononcer la nullité du compromis de vente signé le 12 novembre 2019 ; A titre subsidiaire, - de dire et juger que les conditions suspensives prévues au compromis de vente n’ont pas été réalisées ; - prononcer ou constater la caducité du compromis de vente signé le 12 novembre 2019 ; En conséquence, - ordonner la restitution à M. [C] [N] du dépôt de garantie versé par celui-ci en exécution du compromis de vente signé le 12 novembre 2019 soit la somme de 10.000 euros et autoriser l’office notarial de [Localité 6] NOTAZUR à restituer à M. [C] [N] ledit dépôt de garantie ; - condamner la société LAVERNHE VALESCURE à payer à la SAS LAM la somme de 8.834 euros au titre des frais engagés outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; - débouter la société LAVERNHE VALESCURE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société LAVERNHE VALESCURE à payer à M. [C] [N] et la SAS LAM la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société LAVERNHE VALESCURE aux entiers dépens de la présente instance ; - dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. Au soutien de leur demande principale en nullité du compromis de vente, fondée sur les articles 1103 et 1133 du code civil, M. [C] [N] et la SAS LAM font valoir que la constructibilité du terrain était un élément substantiel du contrat de la vente, entraînant la nullité du contrat en cas de défaillance de l’obtention du permis de conduire, dès lors constitutif d’une erreur sur une qualité substantielle du contrat. En outre, les demandeurs font valoir que le motif du retrait du permis de conduire est une contrainte technique qui ne peut leur être imputée. Au soutien de leur demande subsidiaire de caducité du compromis de vente, fondée sur les articles 1186 et 1187 du code civil, M. [C] [N] et la SAS LAM exposent que la société défenderesse ne peut se prévaloir du non-respect de l’échéance de dépôt de demande de permis de construire pour leur imputer la caducité et conserver le dépôt de garantie, puisqu’en toute hypothèse le permis n’aurait pas été obtenu même s’il avait été déposé dans le délai en raison de la distance séparant le terrain des bornes incendies. Ainsi en tout état de cause, M. [C] [N] et la SAS LAM soutiennent que le dépôt de garantie doit leur être restitué, nonobstant le fondement choisi, puisque la nullité entraîne la remise des parties en l’état initial et que la caducité entraîne une restitution des sommes d’argent mais également des dépenses effectuées aux fins d’obtention du permis. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la SCI LAVERNHE VALESCURE demande au tribunal de : A titre principal, - dire et juger que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire avant le 15 mars 2020 est défaillie par la faute de la SAS LAM et M. [C] [N] - constater en conséquence la caducité du compromis de vente du 12 novembre 2019 ; - rejeter la demande en nullité pour erreur du compromis de vente du 12 novembre 2019 ; - rejeter la demande de restitution de la SAS LAM du dépôt de garantie de 10.000 euros versé en exécution du compromis de vente du 12 novembre 2019 ; - rejeter la demande de remboursement de la SAS LAM de la somme de 8.834,00 euros versés au titre des frais engagés pour l’exécution du compromis de vente du 12 novembre 2019 ; A titre reconventionnel, - condamner, en tant que besoin, la SAS LAM et M. [C] [N] à payer à la SCI LAVERNHE VALESCURE la somme de 10.000 euros, au titre du dépôt de garantie, pour non-accomplissement de la condition suspensive d’obtention de permis de construire en raison de leur défaillance ; - enjoindre à l’office notarial NOTAZUR de remettre à la SCI LAVERNHE VALESCURE le dépôt de garantie de 10.000 euros versé par M. [C] [N] ; En tout état de cause, - condamner la SAS LAM et M. [N] à payer à la SCI LAVERNHE VALESCURE la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Pour s’opposer à la demande en nullité de la promesse de vente formée par M. [C] [N] et la SAS LAM, la SCI LAVERNHE VALESCURE expose que l’erreur n’est pas établie dans la mesure où un projet de construction conforme au compromis est toujours réalisable, les requérants n’ayant ni précisé dans leur demande de permis de construire quelles prescriptions le maire aurait pu prendre, ni fait la demande de permis rectificatif pour permettre la réalisation d’une borne incendie ou autre solution équivalente. Au soutien de sa demande reconventionnelle de caducité de la promesse de vente, fondée sur l’article 1304-6 du code civil, la société défenderesse soutient que la SAS LAM a déposé une demande de permis de construire à la fois hors délai et non conformément aux spécifications techniques prévues par les parties. Dans ces conditions la SCI LAVERNHE VALESCURE considère que la condition est défaillie aux torts exclusifs de la SAS LAM et M. [C] [N] et qu’en conséquence la caducité du compromis était acquise de plein droit au 15 mars 2020 (date limite d’obtention du permis de construire fixée par la promesse), et le dépôt de garantie était alors acquis au promettant. Les considérant responsables de la caducité du compromis, la SCI LAVERNHE VALESCURE affirme que les demandeurs sont mal fondés à demander le remboursement des sommes engagées au titre du compromis de vente. Pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 juin 2024. À cette audience, à l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale de nullité de la promesse de vente Sur la caractérisation de l’erreur substantielle L’article 1132 du code civil dispose que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ». L’article 1133 du code civil définit ces qualités essentielles comme « celles qui ont été expressément convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ». L’erreur sur la constructibilité du terrain est une erreur sur la substance, précisément une erreur sur les qualités juridiques de la chose et s’apprécie au moment de la formation du contrat. Ainsi le retrait d’un permis de construire peut justifier l’annulation de la vente d’un terrain destiné à la construction d’une maison d’habitation pour erreur sur la substance, si la cause de l’annulation préexistait au moment de la conclusion de vente. En effet l’action fondée sur l’erreur est recevable lorsque l’annulation rétroactive de la décision administrative n’a fait que prendre en compte la réalité d’un risque d’inconstructibilité, inconnu des acquéreurs ou jour de la vente, et pourtant déjà existant à cette date. Dès lors il appartient au demandeur de démontrer que la constructibilité du terrain constituait, dans la commune intention des parties, un élément déterminant de la vente, que la cause du retrait de permis de construire existait au moment de la conclusion du contrat de vente, et enfin que l’erreur était excusable. En l’espèce le compromis mentionne que le bien formait un lot d’une ZAC. La ZAC est une opération d’urbanisme publique ayant pour but de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. La clause « Usage du bien » précise : « Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation ». Les conditions suspensives de droit commun stipulent que les pièces d’urbanisme ne doivent pas révéler de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Les parties convenaient d’ériger en condition suspensive particulière que le terrain vendu soit raccordable aux réseaux secs et humides en limite de parcelle. Enfin, il est précisément stipulé comme condition suspensive particulière que : « La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire avant le 15 juin 2020 pour la réalisation sur le bien d’une construction de la surface de plancher maximale autorisée, et conforme à la servitude altius tollendi ci-dessous ». Le vendeur a donc clairement convenu que la promesse de vente portait sur un terrain constructible. Il ne pouvait faire de doute que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement de l’acquéreur. En outre, M. [C] [N] a par la suite réalisé des démarches visant à l’obtention dudit permis de construire (dépôt d’une demande de permis de construire le 8 juin 2020 délivré le 24 novembre 2020), illustrant cette volonté. Par arrêté en date du 19 février 2021, la commune de [Localité 7] a procédé au retrait du permis de construire accordé à M. [C] [N], à la suite d’un recours gracieux du préfet du Var, notamment en raison « du non-respect de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme, dans la mesure où la parcelle assiette du projet n’est pas située à proximité de deux poteaux incendie implantés à moins de 200 mètres l’un de l’autre, et que l’un desdits poteaux est situé à plus de 150 mètres de votre terrain ». En effet l’article 2.2.1 du règlement du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles d’Incendie de Forêt approuvé par arrêté préfectoral de 2015 dispose que « ces hydrants seront espacés de 200 mètres au plus l’un de l’autre et toute construction devra s’en trouver éloignée de 150 mètres au plus ». Ainsi le motif d’inconstructibilité du terrain est une contrainte technique , destinée à assurer la sécurité des personnes et des biens, qui n’est en rien imputable au comportement de l’acquéreur. Eu égard de la nature impérative du motif, il ne peut être reproché à M. [C] [N] de ne pas avoir formulé d’observations auprès du maire de la commune et de ne pas avoir sollicité l’installation d’une borne incendie. Non seulement cette obligation n’est pas stipulée au compromis, mais il appartenait au vendeur de s’assurer de la constructibilité du terrain et le cas échéant d’engager les démarches nécessaires à cette fin. Il convient de rappeler que l’installation des bouches incendie se fait uniquement si le réseau est suffisamment dimensionné pour fournir un débit unitaire à chaque appareil et un débit simultané sur plusieurs appareils, en fonction du niveau de risque. Le recours gracieux du préfet rappelle que la sécurité incendie relève de la responsabilité des communes. La décision de retrait du permis de construire n’a fait que prendre en compte la réalité de cette impossibilité de construire, préexistant à la signature de la promesse. Le terrain vendu n’a jamais été constructible. Enfin, l’erreur présente un caractère excusable. Aux termes de la promesse de vente, le terrain : - était déclaré par le vendeur comme à usage d’habitation - était inclus dans une ZAC, zone constructible par définition - disposait des raccordements nécessaires à sa viabilisation en limite de propriété, l’acquéreur se plaignant d’ailleurs de la difficulté à les localiser. Ces seuls éléments auraient suffi à établir que dans la commune intention des parties, le terrain était constructible. Enfin la condition suspensive, stipulée en faveur de l’acquéreur, consistait en l’obtention d’un permis de construire. Dans ces conditions, il ne pouvait être exigé de l’acquéreur qu’il se renseigne préalablement à la signature du compromis sur la constructibilité du terrain. L’erreur sur la substance est caractérisée et il convient de faire droit à la demande visant à prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 12 novembre 2019 entre les parties. Sur les conséquences de l’erreur L’article 1178 dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. (…) Le contrat est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». Il convient de distinguer entre les restitutions (art. 1352 et s. du code civil) et la réparation des préjudices sur le fondement extracontractuel. Sur le dépôt de garantie Le dépôt de garantie a vocation à sécuriser une vente immobilière. En cas de nullité de la vente les parties doivent être remises en l’état où elles se trouvaient avant la formation du contrat. La circonstance que la demande de permis de construire ait été tardive et formulée au nom d’un autre pétitionnaire que l’acquéreur est indifférente : ni la date de la demande, ni l’identité du pétitionnaire n’étaient de nature à influer sur la constructibilité du terrain. En conséquence il y a lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros à M. [C] [N], par l’office notarial de [Localité 6] NOT@ZUR. Sur les frais engagés au titre de l’exécution de la promesse M. [C] [N] sollicite le remboursement des frais afférents à la demande de permis de construire ainsi que les frais nécessaires à l’étude du terrain en vue de la création des plans de la propriété à bâtir. Dans la mesure où la condition suspensive particulière consistait en l’obtention d’un permis de construire, la partie demanderesse était aux termes du contrat, contrainte d’engager les démarches à cette fin. En ne s’assurant pas préalablement à la mise en vente du terrain qu’il était constructible, la défenderesse a engagé sa responsabilité. Le compromis de vente prévoyant la faculté pour l’acquéreur de se substituer toute autre personne physique ou morale, le préjudice causé à la SAS LAM, présidée par M. [N], en qualité de pétitionnaire, résultant des frais engagés en vain pour le dépôt du dossier de permis de construire, devra être indemnisé. L’établissement des plans par un architecte, de même que le relevé topographique nécessaire aux plans de coupe, et l’étude thermique, devaient obligatoirement figurer au dossier de demande de permis de construire. Il y a donc lieu de condamner la venderesse à verser à la société LAM le montant correspondant à ces trois postes : - 6000 euros au titre des honoraires d’architecte - 1020 euros au titre des honoraires de géomètre - 624 euros au titre de l’étude thermique. En revanche l’affichage du permis et le débroussaillage du terrain relèvent non du dépôt de la demande, mais de la phase d’exécution du permis de construire, qui ne relève pas des obligations contractuelles de l’acquéreur. Le surplus de la demande sera donc rejeté. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une frction à la charge d’une autre partie. La société SCI LAVERNHE VALESCURE, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La société SCI LAVERNHE VALESCURE, condamnée aux dépens, devra payer à M. [C] [N] et à la SAS LAM, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Sur l’exécution provisoire Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d'office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe, Vu les articles 1128 et s., 1178 du Code civil, PRONONCE l’annulation de promesse de vente intervenue le 12 novembre 2019 entre M. [C] [N] et la SCI LAVERNHE VALESCURE, portant sur un terrain situé [Adresse 5], cadastré section AC n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7] ; CONDAMNE la SCI LAVERNHE VALESCURE à restituer à M. [C] [N] le dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros (DIX MILLE EUROS) et AUTORISE l’office notarial de [Localité 6] NOT@AZUR à lui restituer ledit dépôt de garantie dont elle a la garde ; CONDAMNE la SCI LAVERNHE VALESCURE à verser à la SAS LAM la somme de 7644 euros au titre des frais de dépôt du dossier de permis de construire, CONDAMNE la société SCI LAVERNHE VALESCURE aux dépens ; CONDAMNE la société SCI LAVERNHE VALESCURE à payer à M. [C] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire . Ainsi jugé et mis à disposition du greffe le 17 octobre 2024, LE GREFFIER LE PRÉSIDENT