Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/00217

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 589 DU 14 DECEMBRE 2023 N° RG 22/00217 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DNGU Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, origine tribunal judiciaire de POINTE A PITRE, décision attaquée du 9 septembre 2021, enregistrée sous le n° 19/01949. APPELANT : M. [O], [N] [D] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Frederic FANFANT de la SELARL EXCELEGIS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART INTIMEES : Mme [Z] [U] en son nom propre et en qualité d'ayant droit de [S] [X] [A] veuve [U] [Adresse 2] [Localité 9]/FRANCE Représentées par Me Sandrine FANDO-MONTOUT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY S.A. SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE D'AMÉNAGEMENT DE LA GUADE LOUPE 'SEMAG' [Adresse 10] [Localité 7] Représentée par Me Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY COMMUNE DE [Localité 8] [Adresse 11] [Localité 8] Non représentée. COMPOSITION DE LA COUR Mme Judith DELTOUR, président de chambre, Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller, Mme Pascale BERTO, vice-président placé, qui en ont délibéré. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers : Mme Yolande MODESTE, greffier. Lors du délibéré : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffier. En application des dispositions des articles 907 et 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 2 octobre 2023. Par avis du 10 octobre 2023, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré et que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 14 décembre 2023. ARRET : Signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Prescillia ROUSSEAU, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 5 août 1997, la commune de [Localité 8] Guadeloupe) a signé avec la société d'économie mixte d'aménagement de la Guadeloupe (la SEMAG), une convention d'action globale d'aménagement de résorption de l'habitat insalubre de son territoire. Dans ce cadre, était concerné le terrain cadastré AI [Cadastre 4] (anciennement AI [Cadastre 1]) sis [Adresse 12] à [Localité 8], sur la zone des 50 pas géométriques, occupé par feu [M] [U] et son épouse Mme [S] [X] [U] devant faire l'objet d'une régularisation. Par courrier du 16 janvier 2014, ces derniers ont indiqué autoriser la SEMAG à vendre ladite parcelle à leur neveu M. [T] [J] puis par courrier du18 janvier 2014 à M. [O] [N] [D]. Suivant acte sous seing privé signé les 20 et 24 février 2014, la SEMAG s'est engagée à vendre à M. [O] [D] qui l'a accepté, le terrain référencé AI [Cadastre 3] sis à [Localité 8] d'une surface de 1 723m² moyennant le prix de 52 723,80 euros, droit d'enregistrement non inclus. Cette promesse de vente a été consentie jusqu'au 15 mai 2014 et conclue selon certaines charges et conditions outre plusieurs conditions suspensives et le versement par le bénéficiaire de la somme de 5 272,38 euros à titre d'indemnité d'immobilisation. Se prévalant de la caducité et de la nullité de cette promesse de vente, par actes d'huissier de justice des 25 et 29 juillet 2019, Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] ont fait assigner M. [D] et la SEMAG devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, lequel a le 28 mai 2020, par jugement réputé contradictoire : - dit n'y avoir lieu à déclarer le présent jugement opposable à M. [D], - débouté Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] de leur demande de nullité de la promesse de vente établie entre la SEMAG et M. [D] signée par ce dernier le 20 février 2014 et celle-ci le 24 février 2014 portant sur la parcelle AI [Cadastre 4] d'une contenance de 1723m² sise [Adresse 12] à [Localité 8], - débouté Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] de leur demande de réalisation et régularisation de la vente par la SEMAG à leur profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4] d'une contenance de 1723 m² sise [Adresse 12] à [Localité 8], -débouté Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] de leur demande de dommages et intérêts, -débouté Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] à supporter les entiers dépens. Par assignations réitératives des 24 et 26 novembre 2020, Mme [S] [U] et Mme [Z] [U], ayant indiqué renoncer à faire signifier le jugement susvisé- ont fait assigner M. [O] [O] [D] et la SEMAG aux mêmes fins, cette dernière ayant à son tour attrait en la cause la commune de [Localité 8]. Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a, en substance : -déclaré Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] irrecevables en leurs demandes tendant à voir prononcées la caducité et subsidiairement la nullité de la promesse de vente conclue les 20 février 2014 et 24 février 2014 entre la SEMAG et M. [O] [D] en raison de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 mai 2020, -déclaré Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] irrecevables en leurs demandes tendant à voir ordonnée la réalisation et la régularisation de la vente à leur profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4], située sur la commune de [Localité 8] par la SEMAG en raison de la fin de non-recevoir de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 mai 2020, -déclaré les Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] irrecevables en leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral en raison de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 mai 2020, -déclaré sans objet la demande présentée par Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] et la SEMAG de voir déclarer le présent jugement commun et opposable à la commune de [Localité 8] -débouté M. [D] de sa demande tendant à voir ordonnée la réalisation et la régularisation de la vente à son profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 8] par la SEMAG, -débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts, -dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de Me Béatrice Fusenig en application de l'article 699 du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. M. [D] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 1er mars 2022, en ce qu'il l'a débouté de ses demandes. La SEMAG a constitué avocat le 31 mars 2022. Mme [S] [U] et Mme [Z] [U] ont constitué avocat le 30 mai 2022. Suivant avis de non-constitution du 19 avril 2022, M. [D] a, par acte d'huissier de justice des 19 mai et 17 juin 2022 fait signifier à la commune de [Localité 8], en la personne du maire, ladite déclaration d'appel et ses conclusions. La commune intimée n'a pas constitué avocat. Le décès d'[X] [A] veuve [U] survenu le 2 novembre 2022 a été notifié le 10 janvier 2023. Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [D] demande à la cour, au visa des articles 1217, 1221, 1231-1, 1231-2 et 1589 du code civil, de : - dire et juger M. [D] recevable et bien fondé en son action, - dire et juger que l'arrêt à intervenir sera opposable à la commune de [Localité 8] - constater la validité de la promesse de vente établie entre M. [D] et la SEMAG, - constater la validité du courrier de désistement de M. [U], - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre du 9 septembre 2021, seulement en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à voir ordonnée la réalisation et la régularisation de la vente à son profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 8] par la SEMAG, et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, En conséquence, statuant à nouveau, À titre principal, - prononcer l'exécution forcée du contrat, À titre subsidiaire, - condamner la SEMAG à verser à M. [D] la somme de 52 723,80 euros au titre de remboursement des sommes d'ores et déjà perçues, En tout état de cause, - condamner les consorts [U] au paiement de 5 000 euros de dommages et intérêts, - débouter les consorts [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement la SEMAG et les consorts [U] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement la SEMAG et les consorts [U] aux entiers dépens. Dans ses ultimes conclusions du 26 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, Mme [Z] [U] demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande tendant à voir ordonnée la réalisation et la régularisation de la vente à son profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4], située sur la comme de [Localité 8] par la SEMAG, À titre principal, - prononcer la caducité de la promesse de vente établie entre la SEMAG et M. [D], signée par M. [D] le 20 février 2014 et par la SEMAG le 24 février 2014, À titre subsidiaire, - constater le consentement vicié de M. [U] et l'invalidité de la lettre de désistement signée le 18 janvier 2014 par M. [M] [U] et Mme [X] [U] au profit de M. [D], - prononcer la nullité de la promesse de vente établie entre la SEMAG et M. [D], signée par M. [D] le 20 février 2014 et par la SEMAG le 24 février 2014, Dans tous les cas, - statuer ce que de droit sur sa demande de dommages et intérêts, - dire que l'arrêt à intervenir sera opposable à la commune de [Localité 8], - condamner M. [D] à verser à Mme [Z] [U] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral, - condamner M. [D] à verser à Mme [X] [U] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [D] aux entiers dépens. Dans ses ultimes conclusions du 18 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SEMAG, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, demande à la cour, de : - statuer ce que de droit sur la demande d'exécution forcée de M. [D] - statuer ce que de droit sur les demandes de caducité et de nullité de la promesse des 20 et 24 février 2014 formulée par les Mme [S] [U] et Mme [Z] [U], - confirmer le jugement du 9 septembre 2011 du tribunal judiciaire dePointe-à-Pitre en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SEMAG, - condamner M. [D] à verser à la SEMAG la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la société DFM représentée par Me Béatrice Fusenig. Suite à l'ordonnance de clôture rendue le 15 mai 2023, les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt des dossiers le 2 octobre 2023. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. MOTIFS La commune de [Localité 8] régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat de sorte que le présent arrêt est réputé contradictoire. [X] [U], appelante est décédée le 2 novembre 2022, les droits de sa fille Mme [Z] [U], également appelante, non contestés ayant été justifiés par un acte de notoriété reçu le 6 avril 2023 par M. [I] [K], notaire au sein de la SELARL [G] [C]-[P] [H]-[W], notaires associés, à [Localité 9] (Val de Marne). Sur la validité de la promesse de vente À l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1135 du Code civil, applicable au litige, les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. Aux termes de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix. En l'espèce, aux termes de l'acte sous seing privé des 20 et 24 février 2014 intitulé 'promesse synallagmatique de vendre et d'acquérir sous conditions suspensives entre la SEMAG et M. [D] [O] [N] RHI Multisites de [Localité 8]', dénommant la SEMAG 'le vendeur' et M. [D] 'le bénéficiaire', le premier 'vend en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière et sous les conditions suspensives stipulées à l'acquéreur qui accepte sous les mêmes conditions suspensives' à [Localité 8] (Guadeloupe) le terrain référencé au cadastre AI [Cadastre 4] d'une surface de 1723m². L'article 2 de cette promesse de vente intitulé 'propriété- jouissance' précise que 'la vente se trouvera formée et opérera le transfert de propriété si le bénéficiaire lève l'option dans les délais et conditions prévus. Elle devra être constatée par un acte authentique, la partie la plus diligente pouvant faire sommation à l'autre, par acte d'huissier, de se présenter à un jour et à une heure ouvrable chez le notaire rédacteur de l'acte. L'acquéreur deviendra propriétaire le jour de la réitération par acte authentique de ladite vente, mais il n'en aura la jouissance qu'au décès de Mme [U] [X] et M. [U] [M], occupants actuels de la parcelle, qui déclarent s'en réserver l'usufruit. L'acquéreur s'engage à régler l'ensemble des taxes, y compris la y compris la taxe d'habitation et ce jusqu'au décès de M. Et Mme [U] [M]'. En son article 3 dénommé 'durée de validité de la promesse et levée de l'option, il est prévu que 'la présente promesse est consentie jusqu'au 15 mai 2014.Passé ce délai, faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue du seul fait de l'expiration du délai accordé pour sa réalisation, sans qu'il soit besoin pour le promettant, de faire aucune mise en demeure préalable, ni de remplir préalablement aucune formalité quelconque. La décision prise par le bénéficiaire d'user de la promesse, ne produira d'effet que si elle est notifiée au promettant durant la période de validité, par pli recommandé avec avis de réception, au domicile ci-après élu (...)'. Il résulte expressément de ces dispositions contractuelles que les parties ont d'une part prévu que la vente se formera et s'opérera uniquement en cas de levée de l'option dans le délai de validité de ladite promesse soit 'jusqu'au 15 mai 2014', faute de quoi ladite promesse serait nulle et non avenue et d'autre part que ce transfert de propriété se fera le jour de la réitération par acte authentique de ladite vente. Ainsi, les termes de l'article 2 de la convention signée démontrent clairement que les parties ont fait de cette réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d'exécution de la cession envisagée. Or, il n'est contesté que M. [D] n'a pas levé l'option avant cette date butoir du 15 mai 2014, n'a pas fait sommation à la venderesse, même passée cette date, de se présenter chez le notaire rédacteur e, afin d'obliger la SEMAG à s'exécuter ainsi que la convention le prévoyait, aucun acte authentique n'ayant été signé entre les parties pour régulariser cette promesse. Aussi, quand bien même M. [D] a réglé par virement bancaire du 20 juin 2014, donc postérieurement au 15 mai, la totalité du prix convenu -hors droits d'enregistrement- et même si la SEMAG en a accusé réception suivant reçu du 18 août 2014, aux termes de la convention signée les 20 et 24 février 2020, ce paiement aurait pu intervenir 'au plus tard au moment de l'acte authentique de vente'. Autrement dit, les parties ont fait de la signature d'un acte authentique la condition de leur engagement de sorte qu'en dépit du caractère synallagmatique de cette promesse, cette dernière est devenue caduque faute du respect des conditions rappelées ci-dessus. Dès lors, c'est à raison que les premiers juges ont rejeté les demandes de M. [D] tendant à dire valide ladite promesse de vente et ordonner la réalisation et la régularisation de la vente de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 4] à [Localité 8] à son profit. La commune de [Localité 8] étant dans la cause, cet arrêt lui est nécessairement opposable. En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ces chefs. Sur la demande en remboursement du prix En application des dispositions des articles 1134 et 1135 du Code civil, applicable au litige,des termes de la convention signée et de la caducité de la promesse de vente ainsi constatée, peu important l'absence de faute commise par la SEMAG dans ses obligations, la vente ne s'étant pas réalisée, il y a lieu d'ordonner la restitution à M. [D] du montant du prix qu'il a réglé à la SEMAG soit la somme de 52 723,80 euros et dont elle a accusé réception suivant reçu du 18 août 2014. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [D] L'article 1382 du Code civil applicable au litige devenu 1240 du Code civil, énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans ce cas, il incombe à celui qui sollicite réparation d'une telle faute, de l'établir, de même que le lien de causalité direct entre cette faute et le préjudice lequel doit également être actuel et certain. Au cas présent, M. [D] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice né du comportement des consorts [U], ; leur dépôt de plainte du 10 août 2017 pour abus de faiblesse, ne le privait pas de son droit de lever l'option dans les délais contractuels et d'intimer ordre au vendeur de passer à la vente. Aussi, M. [D] sera débouté, en cause d'appel, de sa demande de dommages et intérêts formée contre les 'consorts [U]'au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, étant relevé surabondamment que 'les consorts' ne sont ni une personne morale ni une personne physique. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre de la SEMAG à l'encontre de laquelle aucune faute n'a été démontrée. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [Z] [U] Le jugement querellé a déclaré irrecevable cette demande au motif de l'autorité de la chose jugée tirée du jugement du 28 mai 2020 portant sur la même cause et rendu entre les mêmes parties. Les moyens développés par Mme [U] ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation. En outre, Mme [Z] [U] n'a soutenu aucun moyen opposant ou dirimant sur ce point et elle ne justifie nullement d'un quelconque préjudice moral né de cette procédure, qu'elle avait initialement engagée. Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise de ce chef. Sur les mesures accessoires Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D], qui succombe, est condamné au paiement des dépens d'appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de la société DFM, représentée par Me Béatrice Fusenig. Il est débouté de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Z] [U] sollicite le paiement d'une somme en application de ce texte contre M. [D] mais au profit d'[X] [U] qui est décédée. Elle doit être déboutée de sa demande. En cause d'appel, l'équité n'exige pas de faire application des dispositions de l'article l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SEMAG qui est condamnée à restituer le prix de vente. PAR CES MOTIFS La cour, - confirme le jugement en toutes ses dispositions querellées, Y ajoutant, - condamne la SEMAG à restituer à M. [O] [D] la somme de 52 723,80 euros représentant le prix de vente de la parcelle AI [Cadastre 4] sis à [Localité 8] suite à la caducité de la promesse de vente signée entre les parties les 20 et 24 février 2014, - déboute M. [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts et de ses demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute la SEMAG et Mme [Z] [U] de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [O] [D] au paiement des dépens d'appel avec distraction au profit de la société DFM représentée par Me Béatrice Fusenig, avocat au barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. La greffière La présidente