Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 1]
Minute N°
N° RG 24/00090 -
N° RG 23/318
N° Portalis DBX2-W-B7I-KMQN
SCI CHARPAL
C/
Syndicat de copropriétaires [Adresse 10]
Le
Exécutoire délivré à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
DEMANDERESSE
SCI CHARPAL
RCS de Nimes n°894 836 709
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, membre de l'AIARPI DE DICTO AVOCATS, avocat au barreau de NIMES
DEFENDERESSE
Syndicat de copropriétaires [Adresse 10]
sis [Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY
RCS de Paris sous le n° 487 530 099
sis [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP SVA, avocat au barreau de Montpellier
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Date des Débats : 25 juin 2024
Date du Délibéré : 24 septembre 2024
DÉCISION :
contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI CHARPAL est propriétaire des lots 134 et 173 dans la résidence [Adresse 10] situé [Adresse 7].
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 10] a fait assigner La SCI CHARPAL à comparaître à l'audience du 24 octobre 2023 devant le Tribunal Judiciaire de Nimes aux fins de condamnation en paiement de charges de copropriété.
Lors de l’audience du 24 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 10] est représenté et sollicite le bénéfice de son assignation.
Il sollicite le paiement :
- d'une somme de 3456,21€ au titre des charges de copropriété arrétées au 2 juin 2023 et frais avec intérêts légaux à compter du 14 juin 2022,
- d'une somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts,
- d'une somme de 804 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- des dépens.
La SCI CHARPAL, cité à étude, n’était ni présente, ni représentée.
Par jugement rendu par défaut le 19 décembre 2023, le tribunal a :
- condamné La SCI CHARPAL à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] :
-une somme de 2509,25€ au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtée au 2 juin 2023, avec intérets au taux légal à compter du 26 juillet 2023,
- une somme de 156€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- une somme de 200€ à titre de dommages et intérêts,
- une somme de 804 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ;
- condamné La SCI CHARPAL aux dépens de l'instance y compris les frais de sommation de payer du 17 octobre 2022.
Le jugement a été signifié à personne morale le 24 janvier 2024.
Par assignation en date du 23 février 2024, la SCI CHARPAL a formé opposition au jugement.
Après avoir été renvoyé à la demande des parties le 26 mars 2024, le dossier a été retenu le 25 juin 2024.
Par conclusions auxquelles il sera référé pour de plus amples motifs, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter la SCI CHARPAL de ses demandes et rejeter l’opposition,
- condamner la SCI CHARPAL au paiement de :
- une somme de 2509,25€ au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtée au 2 juin 2023, avec intérets au taux légal à compter du 26 juillet 2023,
- une somme de 156€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- une somme de 200€ à titre de dommages et intérêts,
- une somme de 804 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre une nouvelle somme de 804€ au titre de la nouvelle procédure sur opposition,
- des dépens y compris la signification du précédent jugement.
Par conclusions auxquelles il sera référé pour de plus amples motifs, la SCI CHARPAL demande au tribunal de :
- déclarer son opposition à jugement recevable,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
- condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui verser une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'opposition et ses conséquences
Aux termes de l’article 528 et 538 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification du jugement.
Aux termes de l’article 571 du code de procédure civile, L'opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut.
Aux termes de l’article 572 du code de procédure civile, L'opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.
Le jugement frappé d'opposition n'est anéanti que par le jugement qui le rétracte.
Aux termes de l’article 574 du code de procédure civile, l’opposition doit contenir les moyens du défaillant.
En l’espèce, la signification du jugement a été réalisée à personne le 24 janvier 2023 et précisait expressément les conditions de forme et de fond de l’opposition au jugement.
L’opposition a été effectuée dans le délai d’un mois et contenait les moyens du défaillant.
L’opposition est ainsi recevable.
Par conséquent, le précédent jugement est mis à néant et le tribunal doit examiner l’ensemble des demandes au jour de la présente instance et en tenant compte des versements postérieurs. L’entier dossier doit être ré examiné.
Il sera cependant constaté que le Syndicat des copropriétaires de La [Adresse 10] ne demande dans la présente instance que les sommes dues au titre du compte n°[XXXXXXXXXX03] arrêté au 2 juin 2023 tout en tenant compte des versements des 31 mars 2023, 10 avril 2023, 12 mai 2023 et 17 novembre 2023 qui ont été affectés sur ce compte.
Sur l'action en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”
L'article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) ».
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 10] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds, le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2021, 2022 et 2023 ainsi que le décompte de sa créance du compte n°[XXXXXXXXXX03] arrêté au 2 juin 2023.
A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier), soit un montant total de 2509,25€.
Tenant les règles de computation des paiements, il conviendra de retrancher les sommes versées et non prises en compte dans le précédent jugement : 369,94€ le 31 mars 2023, 421,70€ le 10 avril 2023, 117,58€ le 12 mai 2023 et 2951€ le 17 novembre 2023.
A ce jour, aucune somme n’est ainsi due à ce titre.
Néanmoins, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, celui ci est loin d’être créancier du demandeur : en effet, ce dernier justifie clairement que le défendeur lui est redevable au titre des deux autres comptes n° [XXXXXXXXXX04] et n°[XXXXXXXXXX05].
2-Sur l'action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ".
Au vu des détails des appels de fond et du décompte versé, il apparait justifié de condamner le défendeur à verser au demandeur les sommes suivantes en qualité de frais nécessaire:
- frais de mis en demeure des 16 février 2022, 23 mai 2022, 24 aout 2022: 52 € chacune
soit une somme totale de 156€.
Si le défendeur conteste leur envoi et leur cout, le contrat de syndic lui est opposable et il était redevable de sommes lors des envois qui étaient ainsi nécessaires au sens de l’article 10-1: les lettres de mise en demeure étaient ainsi justifiées.
Les frais qualifiés de relance de lettre de mise en demeure du 10 juin 2022 et 9 septembre 2022 ne pourront être retenus : leur envoi dans la quinzaine suivant la précédente mise en demeure ne peut être considéré comme nécessaire.
S’agissant des mises en demeure directement adressées par l’avocat sous les noms de mise en demeure, relance comminatoire ou encore commandement de payer (17 juin 2022,16 septembre 2022, 14 octobre 2022), sous réserve d’avoir été nécessaires dans leur nombre et leur fréquence, elles constituent une partie des frais irrépétibles et ne peuvent être prises en compte qu’à ce titre.
S’agissant des frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier huissier», “suivi contentieux”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin la sommation de payer par huissier du 17 octobre 2022 sera prise en compte dans les dépens. En effet, si la SCI CHARPAL justifie avoir questionné le demandeur au sujet d’un appel de fond en particulier, la somme due dépassait très largement ce seul appel de fond et son absence de paiement imposait d’agir.
Tenant le reliquat des sommes versées et non prises en compte dans le précédent jugement (369,94€ le 31 mars 2023, 421,70€ le 10 avril 2023, 117,58€ le 12 mai 2023 et 2951€ le 17 novembre 2023), après paiement des charges de copropriété mentionnées au paragraphe précédent, à ce jour, aucune somme n’est ainsi due à ce titre.
Sur la demande indemnitaire
En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, La SCI CHARPAL a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.
3-Sur les demandes accessoires
La SCI CHARPAL succombe à la présente instance et en supportera donc les dépens. En effet, le versement libératoire a eu lieu en cours de délibéré : par conséquent, lors de l’assignation, l’action était justifiée par les sommes dues.
En outre, à ce jour, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, celui ci reste redevable au titre des deux autres comptes n° [XXXXXXXXXX04] et n°[XXXXXXXXXX05].
La SCI CHARPAL versera au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, cette dernière ayant du mettre en place une procédure judiciaire pour voir sa créance prise en compte.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il s'en évince que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Toutefois, La SCI CHARPAL ne sera pas condamnée à rembourser les frais d’hypothèque légale du syndic ou les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce applicable en cas de difficultés d’exécution du présent jugement dans la mesure où cette difficulté n’est pour l’instant qu’hypothétique.
Il appartiendra aux parties de faire leurs comptes au vu des versements effectués par le défendeur.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire statuant par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable en la forme l’opposition de la SCI CHARPAL et met à néant le jugement du 19 décembre 2023;
CONSTATE que La SCI CHARPAL devait au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] :
-une somme de 2509,25€ au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtée au 2 juin 2023, avec intérets au taux légal à compter du 26 juillet 2023,
- une somme de 156€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONSTATE que ces sommes ont été intégralement payées par les versements non pris en compte dans le précédent jugement,
CONDAMNE la SCI CHARPAL à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] une somme de 200€ à titre de dommages et intérêts,
CONSTATE que cette somme a été intégralement payée par les versements non pris en compte dans le précédent jugement,
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ;
CONDAMNE La SCI CHARPAL aux dépens de l'instance y compris les frais de sommation de payer du 17 octobre 2022 et de signification du précédent jugement.
CONDAMNE La SCI CHARPAL à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La greffière La vice-présidente
