Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00490

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/895 N° RG 24/00490 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYIH 3 copies GROSSE délivrée le 28/10/2024 à Me Jean-jacques BERTIN Me Elodie VITAL-MAREILLE Rendue le VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. DEICAR [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. PB [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 13 février 2024, la SCI DEICAR a fait assigner la SARL PB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de voir : - constater la résiliation du bail commercial liant les parties sur le fondement de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 04 février 2024 ; - ordonner l’expulsion de la SARL PB ; - ordonner en tant que de besoin le dépôt en tout lieu approprié de tout objet ou mobilier appartenant à la personne à expulser qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais ; - condamner la SARL PB au paiement d’une provision d’un montant de 7 230 euros au titre de l’arriéré locatif dû (février 2024 inclus) ; - condamner la SARL PB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner la SARL PB au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer. La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2009, renouvelé suivant avenant du 1er décembre 2016, elle a donné à bail commercial à la SARL PB des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 04 janvier 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans suite. Appelée à l’audience du 13 mai 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l'audience de plaidoiries du 30 septembre 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI DEICAR, le 27 septembre 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant celle au titre de l’arriéré locatif à la somme de 13 200 euros, - la SARL PB, le 23 août 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et 145 du code de procédure civile, de voir : - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail du 30 novembre 2009 ; - lui accorder un délai de 24 mois pour apurer la dette locative de 7 410,26 euros ; - désigner un expert en construction avec pour mission notamment de rechercher la ou les causes des inondations du 02 novembre 2023 et du 24 février 2024, rechercher si ces inondations peuvent avoir pour origine un vice de construction ou un défaut d’entretien, et se prononcer sur les conséquences de ces inondations ; - débouter la SCI DECAIR de ses demandes. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 04 janvier 2024, à hauteur d’une somme de 7 410,26 euros dont 7 230 euros d’arriéré de loyers et charges correspondant aux mensualités de décembre 2023 (3 300 euros) et janvier 2024 (3 300 euros) et aux taxes des ordures ménagères 2023 (630 euros), outre 17,40 euros de prestation de recouvrement A444-31 et 162,86 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 04 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. La SARL PB sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant, d’une part, qu’elle a été confrontée à des difficultés financières considérables, comme en atteste le 27 février 2024 son cabinet d’expertise comptable qui évoque une perte de chiffre d’affaires de pas moins de 179 340 euros HT et, d’autre part, qu’elle a versé postérieurement à la délivrance du commandement 3 300 euros le 02 février 2024, 3 300 euros le 09 mars 2024, 3 300 euros le 13 avril 2024, 3 300 euros le 06 mai 2024, 3 300 euros le 06 juin 2024 et 3 300 euros le 05 juillet 2024, de sorte qu’elle ne reste devoir qu’une somme de 7 410,26 euros correspondant aux loyers de décembre 2023 et janvier 2024 et à la taxe d’ordures ménagères de 2023. La SCI DEICAR s’oppose à la demande en faisant valoir que si les loyers des mois de février à juillet 2024 ont bien été réglés, les causes du commandement restent toujours impayées (mensualités de décembre 2023 et janvier 2024) et que le loyer courant n’est plus réglé puisque les mois d’août et septembre 2024 n’ont pas été réglés, ce qui porte à 13 200 euros la dette locative. Elle ajoute que la SARL PB est coutumière de ces incidents dans la mesure où elle a déjà été contrainte de délivrer deux commandements de payer en 2021 et 2022 pour des loyers impayés depuis plusieurs mois. Compte tenu cependant de la situation du preneur, dont la bonne foi n’est pas remise en cause, et des efforts réalisés, il y a lieu de lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. Sur la demande reconventionnelle Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”. L’article 70 du même code dispose que “les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout”. En l’espèce, la SARL PB fait valoir à l’appui de sa demande d’expertise que le local loué a subi des inondations particulièrement importantes aux mois de novembre 2023 et février 2024, comme en témoigne le procès-verbal du 06 novembre 2023 et les photos prises le 26 février 2024, et qu’elle n’a cessé d’alerter la SCI DEICAR sur la potentielle non-conformité du système d’évacuation des eaux et de la toiture mais que la bailleresse ne semble pas vouloir se préoccuper de la situation. La SCI DEICAR s’oppose à la demande en relevant, d’une part, que les inondations dont il est fait état, uniquement dues à des fortes pluies, ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès des assurances respectives des parties, qui ont donné lieu, après expertise, au versement d’une indemnité perçue par la locataire, et, d’autre part, que l’absence d’entretien des lieux par la locataire ainsi que le fait que celle-ci entrepose des gravats et déchets provenant de son activité, constaté par procès-verbal en date du 30 mars 2023, ont certainement aggravé les désordres. Il ressort de ces considérations que non seulement la demande d’expertise ne se rattache pas à la demande initiale par un lien suffisant, mais que la défenderesse ne justifie pas en l’état d’un motif légitime à solliciter cette mesure. Sa demande d’expertise sera déclarée irrecevable. Sur les demandes accessoires La SARL PB, dont la carence est à l’origine de la procédure, supportera les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demandersse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONDAMNE la SARL PB à payer à la SCI DEICAR la somme de 13 200 euros au titre de l’arriéré de loyers correspondant aux mensualités de décembre 2023, et de janvier, août et septembre 2024 ; ACCORDE à la SARL PB un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette de 13 200 euros par le biais du versement de 24 mensualités égales d'un montant de 500 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi octroyé et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL PB respecte son obligation de paiement ; DIT que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI DEICAR qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la SARL PB, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à SAINT JEAN D’ILLAC (33127), et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; DIT qu’en ce cas, la SARL PB sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 3 300 euros jusqu’à complète libération des lieux ; AUTORISE en ce cas, la SCI DEICAR à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL PB ; DECLARE IRRECEVABLE la demande d’expertise de la SARL PB ; CONDAMNE la SARL PB aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et la condamne à payer à la SCI DEICAR la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,