Cour de cassation, 23 juin 2009. 08-10.366

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 14 mars 2006) que Mme X..., locataire selon acte du 10 juillet 1964 de locaux à usage commercial de boulangerie appartenant à M. Y..., a, pour bénéficier de ses droits à la retraite, donné, le 6 septembre 2002, congé par lettre simple ; que M. Y... l'a assignée pour voir constatée la nullité du congé, et la voir condamnée à payer les loyers échus postérieurement au 6 septembre 2002 ainsi qu'une somme au titre des réparations locatives ; Sur le premier moyen : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que Mme X... n'était redevable que des loyers échus du 6 septembre 2002 au 13 février 2003, alors, selon le moyen, que les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux au moins six mois à l'avance ; qu'en énonçant que ne sont dus par la preneuse que les loyers échus du 6 septembre 2002 au 13 février 2003, date de la restitution des clés au bailleur, cependant qu'à défaut de congé valable, le bail à durée indéterminée s'est poursuivi après cette date emportant obligation pour la preneuse de payer les loyers échus jusqu'à ce qu'il soit y mis fin par la délivrance d'un congé régulier, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce ; Mais attendu qu'ayant relevé que, sur l'initiative de M. Y..., la remise des clés était intervenue le 13 février 2003 et avait fait l'objet d'un procès-verbal de constat, la cour d'appel, qui a caractérisé la résiliation amiable du bail à cette date, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, pris en sa première branche : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le coût des travaux de réfection à la charge de Mme X..., alors, selon le moyen, que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que pour fixer à 9 193,23 euros le coût des travaux de réfection dû par la preneuse, l'arrêt retient que celle-ci n'a pas à prendre en charge la réfection des murs, plafonds, sols et installation électrique à laquelle le propriétaire n'a jamais fait procéder ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les réparations ne s'étaient pas révélées nécessaires en cours de bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1149 et 1732 du code civil ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la réfection des murs, plafonds, sols et installation électrique était rendue nécessaire par la vétusté à laquelle le bailleur n'avait jamais remédié, la cour d'appel en a exactement déduit que la bailleresse n'était pas tenue de la prendre en charge ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le second moyen, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé : Attendu que sous le couvert d'un grief de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer sur un chef de demande, laquelle peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ; Mais sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches : Vu l'article l'article 1733 du code civil ; Attendu que pour limiter la somme mise en la charge de Mme X... à 60 % du coût de la reconstruction du four en maçonnerie, l'arrêt retient que si la locataire se devait d'entretenir le four et ne pouvait le remplacer par un four électrique sans l'accord du bailleur, elle s'est trouvée dans l'obligation de faire installer un nouveau four après un incendie survenu en 1983 et que le nouveau four installé était en état de marche au moment de son départ des lieux ; Qu'en se déterminant ainsi, sans relever que l'incendie dont il serait résulté la destruction du four en maçonnerie, était arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à prendre en charge 60 % du coût de la reconstruction du four en maçonnerie, l'arrêt rendu le 14 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt ; Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. Y... ; PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'étaient dus par Madame X... à Monsieur Y... les loyers échus du 6 septembre 2002 au 13 février 2003, AUX MOTIFS QUE le congé donné par Madame X... à Monsieur Y... par lettre simple en date du 6 septembre 2002 est nul en application des dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce ; que toutefois il est établi par un procès-verbal de constat que les clés ont été restituées à Monsieur Y..., sur son initiative, le 13 février 2003 ; que dès lors c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que n'étaient dus par Madame X..., que les loyers échus du 6 septembre 2002 au 13 février 2003 ; ALORS QUE les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; Qu'en énonçant que ne sont dus par la preneuse que les loyers échus du 6 septembre 2002 au 13 février 2003, date de restitution des clés au bailleur, cependant qu'à défaut de congé valable, le bail à durée indéterminée s'est poursuivi après cette date emportant obligation pour la preneuse de payer les loyers échus jusqu'à ce qu'il y soit mis fin par la délivrance d'un congé régulier, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR fixé à 9.193,23 TTC la somme due par Madame X... à Monsieur Y... au titre des travaux de réfection des locaux situés à Brottes ; AUX MOTIFS QUE les locaux ont été donnés à bail suivant contrat du 10 juin 1964 ; que, depuis cette date, s'agissant de l'intérieur, seule la réfection du plafond du fournil a été effectuée par le bailleur qui reconnaît, aux termes d'une note adressée le 11 avril 2004 à l'expert, qu'il s'est contenté de protéger l'essentiel de l'immeuble, c'est à dire la toiture, le crépi des murs, le mur de soutènement arrière et la façade de la boulangerie ; que les photographies des lieux figurant dans le procès-verbal d'état des lieux, établi à la demande de Monsieur Y..., par la SCP Devassuzenet, huissier de justice, établissent leur grande vétusté que l'expert attribue principalement à l'usure provoquée par le temps ; qu'il note cependant, s'agissant de la chambre à farine, que les murs et le plafond sont noircis suite à l'incendie qui s'est déclaré en 1983, ainsi que le plafond du fournil ; qu'il ajoute que l'installation électrique est vétuste et qu'elle doit être intégralement refaite ; qu'il n'appartient pas à la locataire de prendre en charge, après 38 ans d'occupation, la réfection des murs, plafonds, sols et installation électrique à laquelle le propriétaire n'a jamais fait procéder, à l'exception de celle des murs et plafonds endommagés par l'incendie qui s'est déclaré pendant la période d'occupation ; que dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit et par des motifs que la cour adopte que les premiers juges ont retenu : en ce qui concerne le magasin, que seule la peinture des boiseries, soit une somme de 75,00 TTC, devait être supportée par Madame X... qui n'avait pas, ainsi que le bail lui en faisait obligation, entretenu la devanture et la porte du magasin ; - en ce qui concerne la chambre à farine, que Madame X... devait payer le seul coût de la réfection des murs et du plafond endommagés par l'incendie, soit la somme de 2.830,50 HT ; - en ce qui concerne le fournil, que Madame X... ne devait financer que le coût de la réfection du plafond noirci qui s'élève à 765,00 HT et le coût de l'arrachage des plaques d'isorel estimé à 155,00 HT ; - en ce qui concerne la cuisine, dont l'état de vétusté est très avancé, que Madame X... devait payer le seul coût de l'arrachage des plaques d'isorel imitation carrelage blanc, apposées sur une partie des murs, s'élevant à 155 HT ; - en ce qui concerne le couloir, les chambres situées à l'étage, que Madame X... devra supporter le coût du seul remplacement du vitrage cassé s'élevant à 160,00 HT ; que c'est également à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il n'appartenait pas à Madame X... de financer le coût de la réfection de l'installation électrique vétuste ; qu'en revanche, si Madame X... se devait d'entretenir le four et ne pouvait, sans l'accord de son bailleur, le remplacer par un four électrique, ce qu'elle a fait après l'incendie de 1983, le coût de la reconstruction du four ancien en maçonnerie s'élevant à la somme de 7.622,45 HT ne doit être mis à sa charge qu'à concurrence de 60%, ce qui représente une somme de 4.573,47 HT, eu égard au fait que Madame X... s'est trouvée dans l'obligation de faire installer un nouveau four suite à l'incendie de 1983 d'une part et, d'autre part, que le nouveau four installé était en état de marché au moment de son départ ; que Madame X... doit être, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur Y... la somme de 9.193,23 TTC au titre des travaux de remise en état des lieux outre intérêts à compter de la date du présent arrêt ; 1°) ALORS QUE le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; Que pour fixer à 9.193,23 TTC le coût des travaux de réfection dû par la preneuse, l'arrêt retient que celle-ci n'a pas à prendre en charge la réfection des murs, plafonds, sols et installation électrique à laquelle le propriétaire n'a jamais fait procéder ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les réparations ne s'étaient pas révélées nécessaires en cours de bail, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1149 et 1732 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ; Que pour fixer à 4.573,47 HT le coût de la reconstruction du four ancien dû par la preneuse, l'arrêt retient que cette reconstruction ne doit être mise à sa charge qu'à concurrence de 60% du coût total ; Qu'en statuant ainsi quand la destruction du four provenait d'un incendie dont la preneuse n'a pas offert de démontrer qu'il était arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction, la Cour d'appel a violé les articles 1149 et 1733 du Code civil ; 3°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bailleur dont l'immeuble est endommagé par un incendie doit être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; Que pour condamner la preneuse à payer 60 % du coût total de la reconstruction du four ancien, l'arrêt retient que celle-ci s'est trouvée dans l'obligation de faire installer un nouveau four à la suite de l'incendie et que celui-ci était en état de marche au moment de son départ ; Qu'en statuant ainsi quand il lui appartenait de replacer le bailleur dans la situation où il se serait trouvé si l'incendie dommageable ne s'était pas produit, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1733 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en fixant la condamnation de la preneuse à 4.5 73,47 HT, soit 60% du coût de la reconstruction du four ancien, sans répondre aux conclusions du bailleur signifiées le 12 janvier 2006 (p. 11) qui faisait valoir que la locataire restait redevable des sommes supplémentaires de 7.622,45 HT et 310 HT estimées par l'expert (rapport, p. 11) au titre de la remise en état de la disposition des lieux, et de la démolition et de l'évacuation du four métallique, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.