Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00226

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Séverine WERTHE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Oscar LARDEYRET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00226 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2H N° MINUTE : 5-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2], [Localité 6] - représentée par Me Oscar LARDEYRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C009 DÉFENDERESSE Madame [W] [P] épouse [M], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3] représentée par Me Séverine WERTHE, avocat au barreau de BESANCON COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 Délibéré le 27 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00226 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2H EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 août 2022 à effet au 20 août 2022, Mme [W] [P] épouse [M] a consenti à Mme [R] [J] un bail d’habitation de résidence secondaire meublée pour une durée d'un an renouvelable, portant sur un logement situé Résidence Saint-Didier au [Adresse 1], outre une cave [Localité 4], moyennant un loyer 1800 euros forfait de charges comprises. Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit la somme de 3600 euros, a été versé. Il n'est pas contesté que le bail a pris fin le 31 mai 2023 et qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette date. Mme [W] [P] épouse [M] a restitué à Mme [R] [J] la somme de 1414 euros sur les 3600 euros du dépôt de garantie. Par acte d'huissier délivré à étude le 28 septembre 2023, Mme [R] [J] a fait assigner Mme [W] [P] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer à titre principal la somme de 2318 euros au titre des charges excessives, la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral portant intérêt au taux légal à compter du 31 mai 2023, et à la somme de 2186 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation à lui verser la somme de 156 euros et de 988 euros au titre du dépôt de garantie et en tout état de cause à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l'audience du 5 juin 2024, Mme [R] [J], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles elle a maintenu les demandes formées dans son assignation et sollicite le débouté de la demande reconventionnelle. Au soutien de ses demandes, elle estime que le bail doit être considéré comme portant sur sa résidence principale et en conséquence soumis au régime d’ordre public prévu par la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions de la loi Elan sur l’encadrement des loyers parisiens. A ce titre elle estime que le forfait de 1800 euros tel que prévu au contrat ne distingue pas entre le loyer principal et les charges, qu’au vu du loyer majoré maximum pour l’appartement , la part de charges fixée à 394 euros par mois est manifestement surévaluée pour un appartement de 35 m² et sollicite le trop perçu. Elle estime en outre que le dépôt de garantie également été surévalué qu’il ne pouvait pas dépasser deux mois de loyer soit un total de 2812 euros, elle sollicite donc la restitution du trop perçu de 988 euros. Elle conteste la somme retenue au titre des réparations locatives qu’elle estime à 250 euros au lieu des 1958 euros retenus sur le dépôt de garantie et en souhaite également la restitution. Mme [W] [P] épouse [M] représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [R] [J] et à titre reconventionnel sa condamnation à lui verser la somme de 343, 29 euros au titre des réparations locatives et 1500 euros au titre des dommages et intérêt outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Mme [W] [P] épouse [M] indique que la commune intention des parties étaient de conclure un bail portant sur une résidence secondaire meublée, lequel a été résilié au bout de neuf mois par la locataire qui a en outre beaucoup voyagé durant son séjour et qui ne rapporte pas la preuve d’une résidence de plus de 8 mois dans les lieux. Elle indique que l’encadrement des loyers ne trouve pas à s’appliquer, qu’en outre l’appartement se situant dans une résidence de haut standing comprenant notamment un service d’huissier 24h sur 24, une prestation d’une heure de ménage par mois et l’eau et l’électricité, des charges des de 394 euros mensuelles ne sont pas excessives. Elle indique que d’autres dégradations locatives n’avaient pas été initialement facturées mais dont elle demande désormais réparation en plus du remplacement du plan de travail déjà retenu sur le dépôt de garantie. Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 novembre 2023. MOTIFS Sur la demande de restitution du trop perçu de dépôt de garantie et du trop perçu de charges Le 15 août 2022, Mme [W] [P] épouse [M] et Mme [R] [J] ont signé un contrat écrit de bail d’habitation portant sur une résidence secondaire meublée portant sur un bien situé [Adresse 1] [Localité 4], lequel comprend les mentions et conditions suivantes : - «exclu du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989», - «résidence secondaire meublée», - pour une durée de un an ferme, à effet au 20 août 2022 - un loyer de 1800 euros forfait de charges comprises - un dépôt de garantie de 3600 euros. - «  le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral: Non » - loué à usage d’habitation secondaire : oui » Le caractère meublé de la location demeure acquis des parties. En application de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce à quoi le bail se réfère expressément. Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement, par l’expression de leur volonté commune de contracter. La réalisation d’un bail à titre de résidence secondaire, non-soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas en soi frauduleux, un tel bail demeurant autorisé et les dispositions du code civil en matière de baux n’étant aucunement abrogée. En l'espèce, il est clairement établi par le contrat produit que la manifestation expresse et apparente de volonté des parties a été de conclure un tel bail à usage de résidence secondaire, non-soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le preneur à bail ne verse aux débats aucun élément relatifs à la période précontractuelle. Elle verse aux débats une attestation de « The American University Of [Localité 7] » du 12 septembre 2023 certifiant qu’elle était inscrite dans l’établissement pour les deux semestres de l’année universitaire 2021/2022 et les deux semestres de l’année universitaire 2023/2023 du 5 septembre au 16 décembre 2022 puis du 16 janvier au 15 mai 2023. Il ne s’agit toutefois pas d’une attestation de présence au sein de l’établissement et la demanderesse ne présente pas plus la preuve de la validation de ces années d’études au sein de l’établissement en question et ce qui n’atteste en rien de sa présence en France de manière continue à ces périodes. En outre il sera constaté que le contrat de bail a été résilié à compter du 31 mai 2023 soit 9 mois après sa conclusion et il résulte des pièces versées aux débats que Mme [R] [J] indique à son bailleur s’être absentée « un mois entier » et avoir « beaucoup voyagé » ce qui explique que les prestations de ménage n’ont pas pu se faire durant au moins deux mois consécutifs. Ainsi il doit être retenu que le preneur a accepté un bail à titre de résidence secondaire, sans que sa volonté apparente, ni celle de son contractant ne soit contredite par d’autres éléments permettant de considérer que le bailleur avait conscience et donné son accord pour qu’en réalité le régime juridique du bail soit distinct. Par là, la qualification de bail à usage de résidence secondaire et exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 doit être retenue. Il s’ensuit nécessairement que l’argumentation du demandeur quant aux dispositions sur l’encadrement des loyers d’une part et quant au trop perçu de dépôt de garantie d’autre part est sans objet puisqu’applicable uniquement pour une location à titre de résidence principale. Mme [R] [J] sera donc déboutée de ses demandes en remboursement des charges excessives d’une part et en restitution du trop perçu de dépôt de garantie d’autre part. Sur la demande au titre des dégradations locatives L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivant pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail ; son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations. En l’espèce, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie le 31 mai 2023. -sur la dégradation du plan de travail Il n’est pas contesté par les parties qu’au départ de la locataire, le plan de travail de la cuisine supporte « un léger accroc sur le bord rebouché avec du mastic ». Compte tenu de cet accroc, Mme [W] [P] épouse [M] a retenu sur le dépôt de garantie la somme de 1958 euros correspondant à la fourniture d’un nouveau plan de travail, le retrait de l’ancien plan de travail et la pose du nouveau plan de travail. Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il s’agit notamment de l’entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. Mme [R] [J] conteste devoir supporter le coût du remplacement intégral du plan de travail. Elle évalue la somme à sa charge à 250 euros et sollicite la restitution de la somme retenue sur le dépôt de garantie. Il doit être relevé que seul « un léger accroc sur le bord rebouché avec mastic » sur le plan de travail a été relevé dans l‘état des lieux de sortie. En conséquence, il n’appartient pas à la locataire de supporter le coût du remplacement de l’intégralité du plan de travail. Conformément à sa demande, la réparation locative à sa charge sera limitée à 250 euros et la somme retenue sur le dépôt de garantie devra lui être restituée. -S’agissant de la prestation de ménage de 72 euros Il est constant que Mme [W] [P] épouse [M] a retenu sur le dépôt de garantie la somme de 72 euros correspondant à une prestation de ménage de trois heures incluant la fourniture des produits ménager. Mme [R] [J] conteste devoir cette somme au motif que l’appartement a été restitué en bon état ainsi que précisé dans l’état des lieux de sortie. Il ressort de l’état des lieux de sortie que « le ménage a été fait dans l’ensemble sauf partiellement dans les petits électro ménagers (miettes, capsules nespresso usées, coussins non lavés) ». Il apparaît également que le réfrigérateur n’a pas été dégivré. La prestation de ménage ainsi limitée à trois heures pour parfaire le ménage déjà opéré par la locataire paraît justifié s’agissant du petit électro ménager et Mme [R] [J] sera déboutée de sa demande de restitution à ce titre. La somme de 156 euros a également été retenue sur la restitution du dépôt de garantie. La bailleresse allègue qu’il s’agit d’un arriéré locatif sur le mois d’août mais ne rapporte pas la preuve d’avoir réclamé cette somme au titre de l’arriéré locatif avant la présente instance. Elle sera condamnée à la restituer à Mme [W] [P] épouse [M]. - Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives Mme [W] [P] épouse [M] sollicite la condamnation de Mme [R] [J] à lui verser la somme de 349, 29 euros au titre des réparations locatives non remboursées correspondant au remplacement de sommier à lattes et de la table basse. Mme [R] [J] conteste devoir ces sommes alléguant que d’une part la latte du sommier est seulement délogée et non cassée, qu’en tout état de cause il est juste nécessaire de remplacer une latte et non l’ensemble du sommier, que le léger accroc sur la table basse ne justifie pas son remplacement. Elle soutient en outre que Mme [W] [P] épouse [M] ne justifie pas avoir engagé ces dépenses en ce qu’elle ne produit pas les factures. Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’appartement tel que signés pas les deux parties qu’une latte du sommier » est cassée. Il n’est pas mentionné un délogement. Mme [W] [P] épouse [M] verse le devis du remplacement du sommier dans son ensemble. La somme due à ce titre sera limitée à la somme de 50 euros. S’agissant du léger accroc sur la table basse relevé dans l’état des lieux de sortie, il doit être considéré comme relevant de l’usage normal en lien avec la vétusté qui ne saurait être mis à la charge du locataire et Mme [W] [P] épouse [M] sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes au titre des dommages et intérêts En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient à celui qui sollicite la réparation de son préjudice d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et du lien de causalité. Si chaque partie allègue d’un préjudice moral, aucune n’en rapporte la preuve. Mme [R] [J] et Mme [W] [P] épouse [M] seront déboutées de leur demande au titre de la réparation de leur préjudice moral. Sur les comptes entre les parties En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : Mme [R] [J] est redevable de la somme de 250 euros pour le plan de travail et de 50 euros pour la latte du sommier, soit la somme totale de 300 euros, Mme [W] [P] épouse [M] est redevable de la somme de 1958 euros retenue indûment sur le dépôt de garantie pour le remplacement du plan de travail, 156 euros au titre de l’arriéré de loyer qui n’a pas fait l’objet d’un appel quelconque avant la présente instance et retenue sur le dépôt de garantie. Il en résulte que Mme [W] [P] épouse [M] doit être condamnée à verser à Mme [R] [J] la somme de 1814 euros (2114- 300). Sur les demandes accessoires Mme [W] [P] épouse [M], qui succombe, supportera les dépens et sera condamnée à payer la somme de 600 euros à Mme [R] [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE Mme [W] [P] épouse [M] à verser à Mme [R] [J] la somme de 1814 euros, DEBOUTE Mme [R] [J] du surplus de ses demandes, DEBOUTE Mme [W] [P] épouse [M] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Mme [W] [P] épouse [M] aux dépens, CONDAMNE Mme [W] [P] épouse [M] à payer à Mme [R] [J] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés. LE GREFFIER LA JUGE