Cour d'appel, 21 novembre 2024. 22/00602

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° 629 DU 21 NOVEMBRE 2024 N° RG 22/00602 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DOOY Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 2 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00007 APPELANTE : S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD, de la SELAS E DESAILLOUD LEX SAINT BARTH, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART Assistée par Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocate au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.R.L. GESCOMI [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Michel PRADINES, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Frank ROBAIL, président de chambre, Mme Annabelle CLEDAT, conseillère, M.Thomas Habu GROUD, conseiller. Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats. GREFFIER Lors des débats et lors du prononcé :Mme Sonia Vicino, greffière. ARRET : - contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. - signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 6 décembre 2000, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA BAIE ORIENTALE, bailleur ci-après désigné 'la société SHBO', et la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, ci-après désignée 'la société SEER', preneur, ont conclu un contrat de bail commercial d'une durée de 9 années, portant sur une villa n° 48 du lotissement '[Adresse 6]', sis à [Localité 8] (partie française de l'île), lieudit '[Localité 5]', sur un terrain cadastré sous le [Cadastre 7], cette villa étant composée de 3 unités d'hébergement, la première étant constituée d'un 'grand studio' et des 459/1000 des parties communes générales (lot 1), la seconde, d'un 'studio' et des 271/1000 desdites parties communes (lot 2) et la troisième, d'un 'studio' et des 270/1000 des mêmes parties communes générales ; Cette villa fait partie d'un ensemble de 18 villas constituant l'hôtel de tourisme dénommé 'ESMERALDA RESORT', lequel, ouvert en 1991 et étendu en 1996 (+ 12 chambres) comprend un total de 55 chambres et 10 suites réparties dans ces villas dont chacune bénéficie d'une piscine privative ; Un cahier des charges du lotissement en organise la gestion entre tous les copropriétaires des villas et du terrain ; Par acte notarié du 6 septembre 2002, la société SHBO a vendu à la S.A.R.L. GESCOMI le lot 1 de la villa n° 48 constitué du susdit 'grand studio' (les lots 2 (studio) et 3 (studio) ayant été vendus, par un acte notarié distinct du même jour, à une société dénommée GUERIN & CO) ; Par acte d'huissier de justice du 28 mai 2009, la société GESCOMI, bailleur venu aux droits de la société SHBO par suite de cette vente, a notifié à la société SEER, preneur, un congé avec offre de renouvellement à effet du 6 décembre 2009 et moyennant un nouveau loyer annuel de 32 000 euros, soit 2 666,66 euros par mois ; en l'absence d'accord entre les parties, une procédure a été engagée par le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, par acte d'huissier de justice du 19 juillet 2010, une expertise a été ordonnée avant dire droit par ledit juge suivant jugement mixte du 15 février 2011, le rapport d'expertise a été déposé le 11 octobre 2013 et, par jugement en date du 10 juin 2014, le même juge des loyers commerciaux a'notamment : - constaté que le bail portant sur l'unité d'hébergement n°1 dans la villa n°48 de l'Hôtel ESMERALDA RESORT était renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans, - fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 16.296€, - constaté qu'il existait un différentiel entre les loyers du bail renouvelé au 6 décembre 2009 et le loyer prévisionnel fixé par le jugement du 15 février 2011 et condamné si besoin le bailleur à payer ce différentiel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement ; Sur appel de ce jugement par la société locataire, la cour d'appel de ce siège, suivant arrêt contradictoire du 14 novembre 2016 : - l'a confirmé en ce qu'il a constaté que le bail portant sur l'unité d'hébergement n° 1 située dans la villa n°48 de l'Hôtel Esmeralda Resort était renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans, - l'a réformé pour le surplus et, statuant à nouveau, - a fixé à la somme de 10.005 €'euros hors taxes le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 6 décembre 2009, - a condamné la société GESCOMI à rembourser à la société SEER l'excédent de loyer versé depuis la date d'effet du nouveau bail jusqu'au présent arrêt, - et a dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le montant des loyers échus et le montant payé depuis le 6 décembre 2009 courraient à compter de cet arrêt, et ce avec application des dispositions de l'article 1154 du code civil en vertu desquelles les intérêts échus depuis plus d'un an produiraient eux-mêmes intérêts ; Par acte d'huissier de justice du 30 septembre 2020, la société SEER a fait notifier à la société GESCOMI une demande de renouvellement du bail commercial sus-visé, y exposant que depuis l'expiration, à la date du 5 décembre 2018, du bail renouvelé à effet du 6 décembre 2009, celui-ci s'était poursuivi tacitement ; Par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020, la société GESCOMI a fait notifier à à la société SEER, au visa des dispositions de l'article L145-17 I 1° du code de commerce relatives au refus du renouvellement par le bailleur sans droit à indemnité d'éviction au profit du preneur, une mise en demeure d'avoir à cesser, dans le mois de cette notification et à peine de refus du renouvellement du bail sans indemnité, les quatre infractions suivantes : - le non-paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1er octobre 2020 pour 27 119,48 euros, outre intérêts, - la non-communication, pour la période du 1er janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription, des contrats d'assurance souscrits par la société SEER, du détail des primes d'assurances, de la grille de répartition des primes appliquée par la SEER entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 4] et des pièces justificatives, - la non-communication des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, avec pièces justificatives, - la politique discriminatoire pratiquée dans le paiement des loyers aux différents bailleurs ; Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, la S.A.R.L. GESCOMI a fait signifier à la S.A.R.L. SEER, en application de l'article L145-10 du code de commerce, son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, avec énonciation des griefs fondant ce refus, dont elle estimait qu'il n'y avait pas été mis fin dans le mois de la mise en demeure sus-visée ; Dûment autorisée par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE, la société GESCOMI, par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2022, a fait assigner à jour fixe la société SEER devant le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY, à l'effet de voir, au visa des articles L145-17 1° et L145-28 du code de commerce : A TITRE PRINCIPAL - juger que les motifs graves et légitimes visés à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, sont parfaitement justifiés, - déclarer que la société SEER ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2020 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 30 septembre 2020, - déclarer la société SEER occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021 de la villa n°48, lot 1 du lotissement '[Adresse 6]' à [Localité 8] qui lui avait été donnée en location par la société GESCOMI, En conséquence, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 48, lot 1 du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification, - autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, A TITRE SUBSIDIAIRE - prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'occupation en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 48, lot 1 du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification, - autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT - prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre '2000" à effet au 31 décembre 2020, suite à la demande de renouvellement du 30 septembre 2020, - prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction, En conséquence, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 48, lot 1 du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification, - autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, EN TOUT ETAT DE CAUSE - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2021 se substituant au loyer, à la somme de 2 501,25 euros, - condamner la S.A.R.L. SEER à payer sans termes ni délais à la S.A.R.L. GESCOMI les sommes suivantes : ** 28 455,80 euros au titre des loyers dus au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2020, ** 10 005 euros au titre des indemnités d'occupation ayant couru à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, et ce sans préjudice d'une 'indemnité trimestrielle d'occupation de 2 501,25 euros' à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à libération des lieux, - condamner la même société SEER à payer à la société GESCOMI la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, - 'ordonner l'exécution provisoire de droit' ; En réponse, la société SEER concluait aux fins de voir : A TITRE PRINCIPAL Vu les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, 1244-1 et suivants et 1722 du code civil, - débouter la S.A.R.L. GESCOMI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - 'si, par extraordinaire, la (...) SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la S.A.R.L. GESCOMI, lui accorder un délai de 2 ans tel que prévu par les articles 1244-1 et suivants du code civil pour s'en acquitter', EN TOUTES HYPOTHESES ET RECONVENTIONNELLEMENT - condamner la société GESCOMI à payer à la société SEER la somme de 11 162 euros, - annuler la mise en demeure du 4 novembre 2020 signifiée de mauvaise foi et pour des griefs inexistants, - dire que la société SEER a droit au paiement par la société GESCOMI d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit, - fixer cette indemnité d'éviction principale à la somme de 172 440 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, - condamner en conséquence la S.A.R.L. GESCOMI à payer à la SEER ladite somme de 172 440 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION - ordonner une expertise pour, en substance, déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER, - fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai pour y procéder, - mettre cette consignation à la charge de la société GESCOMI qui est à l'origine du refus de renouvellement, A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT - 'mettre cette consignation à la charge de (la société SEER) afin d'éviter la caducité de la mesure tout en lui octroyant, à la charge de la SARL GESCOMI à l'origine du refus de renouvellement, une provision ad litem d'un montant équivalent', - condamner en conséquence la S.A.R.L. GESCOMI à payer ladite provision à la société SEER, EN TOUTES HYPOTHESES, condamner la S.A.R.L. GESCOMI en tous les dépens, en ce compris les frais de l'expertise éventuelle, ainsi qu'à payer à la société SEER la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY : - a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 est venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, - a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction', - a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, - a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification, - a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - a condamné ladite société à verser à la société GESCOMI la somme de 13 994,31 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, - a débouté la société GESCOMI du surplus de sa demande en paiement, - a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER, - a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 2 501,25 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux, - a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 9 juin 2022, la société SEER, par son avocat, a relevé appel de ce jugement, y intimant la société GESCOMI et y fixant les chefs de jugement expressément critiqués aux dispositions par lesquelles le tribunal : - a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction', - a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, - a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification, - a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - a condamné ladite société à verser à la société GESCOMI la somme de 13 994,31 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, - a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER, - a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 2 501,25 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux, - a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Cet appel a été orienté à la mise en état et la société GESCOMI, intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 14 juillet 2022 ; La société SEER, appelante, a conclu à quatre reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'intimée, par RPVA, respectivement les 6 octobre 2022, 14 avril 2023, 8 septembre 2023 et 19 janvier 2024 ('conclusions récapitulatives n° 3 et en réponse au soutien de l'appel') ; La société GESCOMI, intimée, a conclu quant à elle à trois reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'appelante par RPVA, respectivement les 6 février 2023, 19 juin 2023 et 22 novembre 2023 ; La procédure a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 10 juin 2024 ; A la demande de l'appelante, mais sans opposition de l'intimée, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 juin 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour à raison de la surcharge des magistrats ; EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES 1°/ Par ses dernières écritures, celles qui furent remises au greffe le 19 janvier 2024, la société SEER, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-14, L145-17, L145-28 et L145-41 du code de commerce, 1217 à 1222, 1345-5, 1719 et 1720 du code civil et 510 et suivants du code de procédure civile : - Infirmer le jugement querellé du 2 mai 2022 en ce qu'il a : ** prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction', ** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, ** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48 lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette même signification, l'astreinte courant pendant une période de 100 jours, ** autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, ** condamné ladite société à verser à la société GESCOMI la somme de 13 994,31 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, ** rejeté la demande de délais de paiement de la SEER, ** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 2 501,25 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux, ** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et, statuant à nouveau, - prononcer la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 dont les motifs invoqués sont inexistants ou inopérants, - prononcer la nullité de l'acte signifié le 2 décembre 2021 pour défaut de reproduction du texte de l'article L145-17-I-1° du code de commerce et la créance prétendue étant inexistante, - débouter la société GESCOMI de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, Si, par extraordinaire, la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société GESCOMI : - lui accorder rétroactivement un délai tel que prévu par l'article 1343-5 du code civil et les articles 510 et suivants du code de procédure civile pour s'en acquitter, et - dire, compte tenu de la modicité de la somme, des faits de la cause et du paiement intervenu suite au jugement, qu'il ne s'agit pas d'un motif grave et légitime de nature à priver la société SEER de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce, En conséquence, - déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la société GESCOMI, - dire que la société SEER a droit au paiement par la société GESCOMI d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit, - fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 172 440 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt, - condamner en conséquence la S.A.R.L. GESCOMI à payer à la société SEER ladite somme de 172 440 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt, - condamner la société GESCOMI : ** à payer à la société SEER la somme de 11 162 euros selon décompte versé aux débats, ** à rembourser à la même société la somme de 3 432,62 euros versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022, SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION, - ordonner une mesure d'expertise de la villa 48 lot 1, pour, en substance, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de la réparation du trouble commercial, le transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente étant impossible compte tenu de la nature du bail et des lieux loués, - fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai imparti pour y procéder, - mettre cette consignation à la charge de la société GESCOMI qui est à l'origine du refus de renouvellement, A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT - 'mettre cette consignation à la charge de (la société SEER) afin d'éviter la caducité de la mesure tout en lui octroyant, à la charge de la SARL GESCOMI à l'origine du refus de renouvellement, une provision ad litem d'un montant équivalent', - condamner en conséquence la S.A.R.L. GESCOMI à payer ladite provision à la société SEER, EN TOUTES HYPOTHESES, condamner la S.A.R.L. GESCOMI en tous les dépens, en ce compris les frais de l'expertise éventuelle, ainsi qu'à payer à la société SEER la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; A ces fins, la société SEER prétend notamment : - que la location de la villa litigieuse s'était inscrite dans le cadre de la location de 17 autres villas participant d'un ensemble qui constituait l'hôtel de tourisme classé 4 étoiles et dénommé ESMERALDA RESORT, lequel hôtel avait ouvert en 1991 pour la plus grande partie de ses unités de logement, puis avait été étendu en 1996 de 12 chambres, - que chacune de ces villas bénéficie d'une piscine privative devant impérativement être munie d'un système de sécurité, - que par actes distincts du 6 septembre 2002, la société SHBO, bailleresse, a vendu l'entière villa, mais par lots, le lot 1, ici en litige, l'ayant été au profit de la société GESCOMI et les deux autres, au profit d'une société tierce, - que c'est en suite d'une longue procédure devant le juge des loyers commerciaux, consécutive à un congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement moyennant un loyer augmenté, que le bail du 6 décembre 2000, relativement au seul lot 1 de la villa 48, s'est trouvé renouvelé à effet du 6 décembre 2009 par l'effet d'un arrêt de la cour d'appel de ce siège en date du 14 novembre 2016 qui a fixé le nouveau loyer à la somme de 10 005 euros par an, - que ce bail ainsi renouvelé s'est ensuite poursuivi tacitement à compter de son échéance du 5 décembre 2018, et ce jusqu'à ce que le preneur, la société SEER, en demandât officiellement le renouvellement par acte d'huissier de justice du 30 septembre 2020 et que, par acte en réplique du 28 décembre 2020, le bailleur, la société GESCOMI, le lui refusât, sans indemnité d'éviction, au soutien de 4 griefs objets d'une mise en demeure qu'elle lui avait préalablement fait signifier par acte du 4 novembre précédent, - que, sur le refus de renouvellement du bail, et sur exécution du jugement déféré, elle a quitté les lieux objets de ce bail le 27 mai 2022, - que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble de ces quatre griefs listés dans cet acte de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, - qu'en effet : ** s'agissant du grief tenant au non-paiement des loyers, en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016 qui a fixé le nouveau loyer, un trop payé de 84 814,44 euros a été réclamé à la société GESCOMI, bailleur, qui ne lui a réglé que 77 710,28 euros le 3 juin 2017, laissant un solde encore impayé de 7 104,16 euros, sans explications ni décompte, tout en lui réclamant peu après, soit le 30 octobre 2017, le loyer du 3ème trimestre 2017 pour 2 694,94 euros, ** par LRAR du 22 décembre 2017, la SEER, preneur, a répondu au bailleur que cette dernière somme n'était pas due dès lors : *** que les formalités légales de révision du loyer n'avaient pas été respectées, *** que le bail ne contenait aucune échelle mobile, si bien que le loyer devait rester fixé à 2 501,25 euros par trimestre, *** et que la TGCA n'était pas applicable à l'activité de bailleur d'immeuble, ** la SEER restait donc créancière, en septembre 2017, lors du passage (le 6 septembre) du cyclone dénommé IRMA, d'une somme de 3 609,35 euros, ce que les premiers juges ont à juste titre relevé au jugement querellé, ** surtout, les loyers postérieurs que la société GESCOMI lui reproche de ne pas avoir payés venaient en compensation avec la somme de 27598,27 euros qu'elle était fondée à réclamer à ladite société bailleresse au titre à la fois : *** des travaux qu'elle avait dû faire réaliser en urgence en raison de ses propres défaillances à cet égard en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017 (soit 23 988,92 euros au titre de deux factures des 18 décembre 2018 et 7 février 2020), *** du solde d'un trop payé que lui devait encore la société GESCOMI au titre de l'exécution de l'arrêt du 14 novembre 2016 (soit 3 609,35 euros admis par le tribunal), *** des loyers échus pendant 'toute la période d'inexploitation' du local loué en suite du cyclone du 6 septembre 2017 et jusqu'à la réalisation des travaux de reconstruction, *** des quote-parts des primes d'assurance non réglées par le même bailleur, *** des loyers qui n'étaient pas dus durant la période de la crise sanitaire du COVID 19, *** et des taxes foncières incluses au décompte de la société GESCOMI pour 2 112 euros, alors que l'Administration fiscale avait rappelé en janvier 2018 qu'en cas d'impropriété d'un bien à toute utilisation suite au passage du cyclone IRMA au 1er janvier 2018, la taxe foncière sur les propriétés bâties n'était pas due, ** et il en ressort : *** que, au 31 décembre 2021, c'est la société GESCOMI qui lui devait une somme de 11 162 euros, *** et que le refus de renouvellement du bail ne pouvait être valablement fondé sur un défaut de paiement des loyers, ** les destructions consécutives au passage du cyclone IRMA ont empêché toute exploitation, si bien que durant la période d'inexploitation, et compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance définie par les articles 1719 et 1720 du code civil, le preneur était fondé à ne plus payer les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution, ** seuls ces articles 1719 et 1720 sont applicables aux faits de la cause, et non pas l'article 1722 du même code, puisque les destructions partielles constatées n'étaient que temporaires et les indemnités d'assurance perçues par le bailleur étaient destinées à y remédier, ** le second grief tenant à la justification du contrat d'assurance et au paiement de primes, n'est pas davantage fondé, dès lors que l'obligation contractuelle du preneur à cet égard n'était que d'assurer ses biens meubles auprès d'une compagnie solvable contre les risques habituels et qu'elle l'a toujours fait, et même au delà, puisqu'en l'absence de copropriété dûment constituée entre les différents bailleurs-copropriétaires des villas, elle avait également souscrit, pour le compte de tous ses bailleurs, une assurance garantissant l'immeuble, toutes choses parfaitement connues de la société GESCOMI qui avait obtenu communication du contrat d'assurance bien avant sa réclamation de ce chef devant le tribunal de commerce, ** le troisième grief relatif aux sommes reçues par le preneur de l'assureur, participe de la mauvaise foi du bailleur GESCOMI puisque : *** celui-ci sait pertinemment que pour ce qui concerne son bail et le lot 1 de la villa 48, sa locataire n'a rien touché de l'assureur, celui-ci lui ayant réglé directement sa quote-part en suite à la fois de son refus de lui déléguer les indemnités et la réalisation des travaux, et de la procédure de référé engagée à son encontre par ledit bailleur à ce titre, *** les sommes perçues par la SEER ne correspondaient que, d'une part, pour une faible partie, à l'indemnisation de son préjudice en exécution du contrat dont elle avait elle-même payé les primes et, d'autre part, pour la plus grande partie, à l'indemnisation des préjudices de tous ses autres bailleurs qui lui avaient donné mandat, à l'inverse de la société GESCOMI, pour la percevoir en leurs lieu et place en vue de la réalisation des travaux finalement réalisés, *** si c'est la société en participation (SEP) constituée entre plusieurs associés, en ce compris la SEER qui en est la gérante, qui a payé des primes d'assurance, une telle SEP n'a pas la personnalité morale et n'est pas connue des tiers, hors administration fiscale, si bien que ces paiements n'enlevaient rien au fait que la SEER était propriétaire du fonds de commerce qu'elle exploitait, ** le quatrième grief tiré d'une prétendue politique discriminatoire de la part du locataire dans le paiement des loyers, est encore plus fantaisiste que les précédents, ce d'autant que, non seulement elle justifie qu'elle était fondée à cesser tout paiement des loyers du fait de la carence du bailleur dans son obligation de délivrance du bien loué après le passage du cyclone IRMA, mais qu'aucun fondement juridique n'est proposé à son soutien et qu'il ne se rattache à aucune clause contractuelle, se heurtant par ailleurs à l'autonomie des conventions, ** il est faux de prétendre que l'attitude du preneur aurait empêché le bailleur de vendre le lot 1 de la villa 48, dès lors que la vente telle que prévue dans le projet versé aux débats, était parfaitement possible, ledit bailleur prenant à cet égard le seul risque d'avoir à payer à son locataire l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, - que, néanmoins, le premier juge, bien qu'ayant rejeté les quatre griefs contenus dans la lettre de refus de renouvellement comme fondement de la privation du droit à indemnité d'éviction du preneur, a considéré que cette sanction devait découler du défaut de paiement par celui-ci des indemnités d'occupation pour l'année 2021 à hauteur de 10 005 euros, - que pour ce faire, le juge a pris en compte un acte que la société GESCOMI a fait signifier à la société SEER le 2 décembre 2021 en le qualifiant, ultérieurement, de mise en demeure alors même qu'il ne porte pas cet intitulé et qu'il ne pouvait produire les effets invoqués par le bailleur, - qu'en effet, en premier lieu, le preneur ne devait pas la somme y réclamée, compte tenu des sommes que le bailleur lui devait, - qu'en second lieu, l'article L145-17-I 1° du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'une telle mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire et contienne le motif invoqué et la reproduction des termes du premier alinéa de cet article, alors même que rien de tel ne figure dans l'acte du 2 décembre 2021, lequel n'est en réalité que la signification d'un courrier et de pièces dont il ne ressort nullement l'intention du bailleur de lui faire produire les effets découlant de ce même article, - que cet acte est donc nul et de nul effet en tant que mise en demeure de l'article L145-17-I 1°, - que le premier juge se contredit de toute façon en décidant que la société GESCOMI pouvait se prévaloir, pour fonder son refus de toute indemnité d'éviction, du défaut de paiement des indemnités d'occupation, tout en estimant préalablement que le montant de la dette locative elle-même n'était pas suffisamment important pour constituer un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le paiement de cette indemnité, - qu'en effet, si le refus initial n'est pas suffisamment motivé ab initio au regard des dispositions de l'article sus-visé du code de commerce, il n'est pas possible de le 'conforter' de quelque manière que ce soit, et certes pas par un acte qui ne respecte pas les exigences de ce même article, - qu' 'il est donc demandé à la cour de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure du 4 novembre 2020 et l'acte signifié le 2 décembre 2021 et, en conséquence, de dire que le refus de renouvellement étant dépourvu de tout motif grave et légitime, il ouvre droit pour la (S.E.E.R.) au paiement d'une indemnité d'éviction', - et que par ailleurs, les motifs graves devant justifier la résiliation judiciaire du bail demandée subsidiairement par la société GESCOMI, sont tout autant inexistants, si bien que cette demande de résiliation doit également être rejetée ; Pour plus ample exposé des explications de la société SEER, il est expressément référé à ses dernières écritures ; 2°/ Par ses propres dernières écritures, remises au greffe le 22 novembre 2023, la société GESCOMI, intimée, souhaite voir quant à elle, au visa des articles L145-17 I 1° et L 145-28 du code de commerce : - statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société SEER, - la déclarer mal fondée en cet appel, - l'en débouter, A TITRE PRINCIPAL - confirmer le jugement querellé en ce qu'il a : ** constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020, ** prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction', ** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, ** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification, ** autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, ** rejeté la demande de délais de paiement de la société SEER, ** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 2 501,25 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux, ** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - infirmer le même jugement en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société GESCOMI au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'il a rejeté partie de ses demandes en paiement, Et, statuant à nouveau de ces chefs, - prononcer la déchéance du droit pour la SEER à une indemnité d'éviction également en raison des quatre infractions commises par le preneur et visées au refus de renouvellement du 28 décembre 2020, en ce qu'elles constituent un motif grave et légitime privant ce dernier d'une indemnité d'éviction, - condamner la société SEER à payer à la société GESCOMI la somme de 37 380,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou quittance compte tenu de l'exécution du jugement, A TITRE SUBSIDIAIRE, 'la société Gescomi est fondée à solliciter la confirmation des mêmes chefs de jugement sauf à voir' : - prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2020 renouvelé le 30 juin 2020 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2000 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020, en raison du défaut de paiement des indemnités d'occupation lors du maintien dans les lieux au titre de l'année 2021, - condamner la société SEER à payer à la société GESCOMI : ** la somme de 37 380,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou en quittance compte tenu de l'exécution du jugement, ** la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel, A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE - débouter la société SEER de ses demandes en paiement et en répétition de l'indu et de sa demande en paiement d'une indemnité de 172 440 euros, - statuer ce que de droit sur la mesure d'expertise sollicitée, sauf à mettre à la charge de la société SEER le paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert; A ces fins, la société GESCOMI explique notamment : - qu'elle a acquis le lot 1 de la villa 48 par acte du 6 septembre 2002, villa dont la construction avait été achevée le 6 novembre 1991 et qui avait fait l'objet d'une exploitation suivant un contrat de mandat de gestion confié à la SEER, - que ce contrat avait cependant été résilié, probablement à l'issue des 9 années de défiscalisation de 1991 à 2000, pour laisser place à un bail commercial, comme pour l'ensemble des villas du complexe hôtelier, lequel bail, pour ladite villa, avait été signé le 6 décembre 2000, - que ce bail mentionnait que les locaux devaient être exclusivement consacrés par le preneur à l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire ou à une exploitation hôtelière pour son propre compte, - que le loyer annuel, pour le lot 1, était fixé à 152 000 francs, soit 23172,75 euros, avec clause de révision triennale, sans restriction sur son application, - que le renouvellement du bail de 2000 a fini par lui être imposé, surprenamment, par un arrêt de la cour de ce siège du 14 novembre 2016, à un prix réduit de plus du tiers, soit 10 005 euros, alors qu'avec le jeu de l'indexation contractuelle il aurait dû être de 31 875,14 euros par an, - que la cour, en cet arrêt, a d'ailleurs relevé que l'économie générale du bail était plutôt favorable au preneur et exorbitante du droit commun des baux hôteliers au détriment des propriétaires, - que tout démontre, dans cette économie générale, que la SEER a entendu et entend toujours imposer sa loi en créant elle-même les conditions nécessaires pour contraindre les bailleurs à se plier à ses intérêts, - qu'en suite de ce même arrêt du 14 novembre 2016, la société GESCOMI était redevable de son locataire à hauteur d'une somme de 89 818,94 euros, laquelle a été apurée à hauteur de 87 715,28 euros, le solde qui restait dû au moment du passage du cyclone IRMA le 6 septembre 2017, n'étant plus que de 2 101,66 euros, et non pas les 3 609,35 euros allégués par la SEER, - que les loyers n'ont pas été payés à compter du 4ème trimestre 2017, non plus que les taxes foncières 2018 à 2020, si bien qu'elle était fondée à réclamer paiement, en sa mise en demeure au preneur du 4 novembre 2020, d'une somme totale de 27 119,48 euros arrêtée au 30 septembre 2020 après déduction du reliquat alors impayé sur le différentiel dû par le bailleur en exécution de l'arrêt sus-visé et de la fixation du nouveau loyer à 10 005 euros par an, - que les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 30 novembre 2019 n'étaient pas dus en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui, selon eux, autorisait le preneur à soulever une exception d'inexécution fondée sur les articles 1719,1720 et 1728 du code civil, puisque : ** en application de l'article 1722 du code civil, lorsque le bien loué est partiellement détruit par cas forfuit, le preneur a deux options à son libre choix, soit résilier le bail soit solliciter une diminution du prix du loyer, l'exonération totale de l'obligation de paiement du loyer ne pouvant résulter que de la destruction totale et de la résiliation de plein droit subséquente du bail, ** le preneur n'a jamais sollicité la résiliation du bail, non plus d'ailleurs qu'une diminution du loyer, - que la destruction partielle du bien loué, au sens de cet article 1722, ne se définit pas par rapport au caractère temporaire de l'absence de jouissance, mais par rapport à une jouissance réduite à la partie non détruite dudit bien, - que dès lors qu'elle bénéficiait de l'alternative offerte par ce même article 1722, la société SEER ne pouvait et ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, non plus, par suite, que d'opposer compensation avec les deux factures de travaux émises à l'encontre du bailleur les 18 décembre 2018 et 7 février 2020, - que plus encore, dans le cadre de l'article 1722, le bailleur n'est tenu à aucune obligation de reconstruction, même s'il a reçu une indemnité de son assureur, si bien que le preneur ne saurait être autorisé à se substituer au bailleur pour exécuter une obligation ne lui incombant pas, - que le montant de la dette locative s'élevait bien donc bien à 27 119,48 euros lors de son refus de renouvellement, - que cette dette locative était par suite suffisamment importante pour constituer un motif grave et légitime permettant le refus de renouvellement et privation de l'indemnité d'éviction, ce d'autant qu'elle s'est aggravée du non-paiement des indemnités d'occupation à compter de la date d'effet de son refus de renouvellement, ainsi que retenu à juste titre par le tribunal, - que les restrictions administratives à toute activité touristique sur l'île de [Localité 8] pendant la crise sanitaire liée au COVID 19, n'autorisaient pas davantage le locataire à s'abstenir du paiement des loyers, ainsi que la cour de cassation a fini par en juger définitivement, - que la somme de 27 375,80 euros qu'elle réclame désormais en appel, hors indemnités d'occupation dues à compter du 1er janvier 2021, se décompose donc comme suit : ** 2 501,25 au titre du loyer du 4ème trimestre 2017, ** 10 005 euros au titre du loyer 2018, ** 10 005 euros au titre du loyer 2019, ** 10 005 euros au titre du loyer 2020, ** 2 112 euros au titre des taxes à la charge du preneur, mais ce, sous déduction des primes d'assurance à la charge du bailleur, soit 5 150,79 euros, et du solde restant dû au preneur en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016, soit 2 101,66 euros, - que de toute façon, la plupart des travaux que la société SEER entend voir mettre à la charge de l'ex-bailleur relevait de ses propres obligations aux termes du contrat de bail, - que c'est encore à tort que les premiers juges n'ont pas tenu pour autant de griefs graves et légitimes la non-production par le locataire du détail des primes appelées au titre des contrats d'assurance de la villa, de la grille de répartition desdites primes entre les différents bailleurs, des justificatifs des sommes perçues par le même locataire de son assureur en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, et des justificatifs de l'emploi de ces sommes, - que la répartition desdites primes en fonction des surfaces des villas n'est pas justifiée puisque non prévue au bail, - que c'est également à tort que le tribunal a écarté le grief tiré de la politique ouvertement discriminataire et donc fautive de la société SEER dans le paiement des loyers à chacun de ses bailleurs, au détriment de la société GESCOMI, pour la punir du fait qu'elle ait refusé de lui déléguer les indemnités d'assurance qui lui étaient dues, - que les délais de paiement réclamés par la société SEER ne sont fondés sur aucune difficulté réellement justifiée, alors même qu'à l'inverse la saisie-attribution du 24 mai 2022 a révélé qu'elle avait un compte courant créditeur pour 532 175 euros, - et qu'ainsi, en refusant de payer les loyers à bonne date, tout autant que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2021, et en refusant également de lui communiquer toutes les pièces et tous les justificatifs qui lui étaient demandés dans une mise en demeure du 4 novembre 2020, la société SEER a commis de graves fautes qui justifient le refus de renouvellement du bail commercial litigieux, sans indemnité d'éviction ; Pour plus ample exposé des explications de la société GESCOMI, il est expressément référé à ses dernières écritures ; MOTIFS DE LA DECISION Observation liminaire Attendu que la présente instance d'appel a été engagée en 2022, soit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret de réforme de la procédure d'appel n° 2017-891 du 6 mai 2017, si bien que les articles du code de procédure civile applicables à cette instance sont ceux qui étaient en vigueur jusqu'à ce 1er septembre 2024, lesquels articles seront ci-après qualifiés d''anciens' ; I- Sur la recevabilité de l'appel principal de la société SEER Attendu qu'en application de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse à compter de la signification du jugement querellé ; Attendu qu'en l'espèce, la matière est contentieuse et la société SEER a relevé appel le 9 juin 2022 d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY le 2 mai 2022, sans qu'il soit établi, ni même prétendu, qu'il lui ait été signifié préalablement ; qu'il échet par suite de dire cet appel recevable au plan du délai pour agir ; II- Sur la recevabilité de l'appel incident de la société GESCOMI Attendu qu'en application des dispositions de l'article 909 ancien du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sous réserve des délais de distance de l'article 911-2 ancien du même code; Attendu qu'en application de cet article 911-2 ancien, la société GESCOMI, en ce qu'elle a son siège social en France métropolitaine, avait un délai supplémentaire de 1 mois pour former appel incident ; Attendu que dès ses premières conclusions d'intimée remises au greffe le 6 février 2023, soit dans les quatre mois (3 + 1) de la notification qui lui a été faite le 6 octobre 2023, par RPVA, des premières conclusions de l'appelante, la société GESCOMI a formé un appel incident en demandant, en leur dispositif, l'infirmation du jugement querellé 'en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société (GESCOMI) au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'(il) a rejeté partie de ses demandes en paiement ' ; qu'elle y sera par suite déclarée recevable ; III- Sur le périmètre et la portée de la saisine de la cour au regard de la déclaration d'appel, de l'appel incident et des dernières conclusions respectives des parties Attendu qu'aux termes de l'article 954 al 3 ancien du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; Attendu qu'en sa déclaration d'appel, la société SEER a expressément déféré à la cour les dispositions du jugement querellé par lesquelles le tribunal : - a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction', - a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, - a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification, - a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - a condamné ladite société à verser à la société GESCOMI la somme de 13 994,31 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, - a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER, - a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 2 501,25 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux, - a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu qu'il en ressort qu'elle n'a pas déféré à la cour la disposition du jugement querellé par laquelle le tribunal a constaté que le bail est venu à expiration au 31 décembre 2020 ; qu'en revanche, elle lui a déféré les dispositions ordonnant, au constat qu'elle était occupante sans droit ni titre, son expulsion des lieux anciennement loués, si bien que la cour est valablement saisie de la question du maintien ou non de l'ancien locataire dans lesdits lieux, étant rappelé qu'un simple constat fait par une juridiction, fût-ce au dispositif de sa décision, n'emporte pas autorité de chose jugée ; IV- Sur la demande de la société GESCOMI tendant à la confirmation du jugement déféré au titre de l'occupation sans droit ni titre du lot 1 de la villa 48 par la société SEER, de son expulsion et celles de tous occupants de son chef à peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 100 jours à compter de cette même signification, de l'autorisation d'expulsion de la société SEER et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et de la condamnation de la société SEER en paiement d'une indemnité d'occupation Attendu qu'il a été rappelé ci-avant qu'aux termes de l'article 954 al 3 ancien du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; Or, attendu que si, au dispositif de ses conclusions, la société SEER, après avoir demandé expressément l'infirmation du jugement querellé, notamment en ses quatre dispositions par lesquelles le tribunal a constaté que cette dernière était occupante sans droit ni titre du lot 1 de la villa 48, a ordonné son expulsion sous astreinte, a autorisé cette expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, demande à la cour d'y statuer à nouveau en déboutant la société GESCOMI 'de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions', ce qui inclut nécessairement les quatre demandes auxquelles il a ainsi été fait droit en première instance, force est de constater qu'en la partie 'DISCUSSION' de ces mêmes écritures elle ne propose aucun moyen tendant à voir débouter la société GESCOMI de ces quatre chefs consécutifs au non-renouvellement du bail par suite du refus du bailleur sus-nommé ; Attendu qu'en effet, en page 43/51 de ses conclusions, et après avoir pourtant soutenu et demandé la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 et de l'acte signifié le 2 décembre 2021, la société SEER se borne à demander, en conséquence de cette nullité ('...il est donc demandé à la cour...'), qu'il soit jugé : - que le refus de renouvellement est dépourvu de tout motif grave et légitime, - qu'il ouvre droit à son profit au paiement d'une indemnité d'éviction ; Attendu que cette analyse des moyens proposés par l'appelante au soutien de sa demande d'un débouté général de l'intimée, se trouve confortée de l'ordonnancement du dispositif de ses conclusions, page 47, puisqu'en suite des demandes y réitérées au titre de la nullité à la fois de la mise en demeure du 4 novembre 2020 et de l'acte signifié le 2 décembre 2021, mais aussi en suite de celles, subsidiaires (car ainsi libellées : 'SI, PAR EXTRAORDINAIRE, la (SEER) était jugée redevable de sommes à l'égard de la SARL GESCOMI'), tendant à l'octroi, en ce cas, de délais de paiement rétroactifs et à ce qu'il soit jugé que, compte tenu de la modicité des sommes qui seraient dues, il ne peut s'agir d'un motif grave et légitime de nature à la priver de l'indemnité d'éviction, la société SEER conclut comme suit : 'EN CONSEQUENCE, déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la SARL GESCOMI, dire qu('elle) a droit au paiement par la SARL GESCOMI d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit, fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 172 440 euros (...)' ; Attendu qu'il en résulte qu'aucun moyen n'est proposé par l'appelante au soutien de ses demandes tendant au rejet de celles de la société bailleresse au quadruple titre : 1°/ du constat d'une occupation sans droit ni titre, 2°/ de l'expulsion sous astreinte, 3°/ de l'autorisation d'expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, 4°/ de la condamnation de l'ancien locataire évincé au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à libération des lieux, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement déféré de ces quatre chefs et constater par suite qu'elle n'a plus ici à statuer que sur les demandes de la SEER au titre d'une indemnité d'éviction fondée sur l'absence de motifs graves et légitimes justifiant la privation d'une telle indemnité, outre ses demandes en paiement des sommes de 11162 euros 'selon décompte versé aux débats' après compensation de créances respectives des parties et 3 432,62 euros 'versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022" ; V- Sur la demande de la société SEER au titre d'une indemnité d'éviction Attendu qu'il y a lieu de constater à titre liminaire que les longs développements qu'en leurs conclusions respectives les parties dédient aux conditions du bail de 2000 et de son renouvellement à effet du 6 décembre 2009, au prétendu désavantage, selon la société GESCOMI, du bailleur, sont étrangers à la question du droit du preneur, après le refus de renouvellement du bail en 2020, à l'indemnité d'éviction prévue par principe en l'article L145-14 du code de commerce ; qu'en effet, ce renouvellement est intervenu d'accord parties, sauf en ce qui est du quantum du nouveau loyer, et aucune nullité n'est sollicitée pour vice du consentement du bailleur (dol ou erreur), d'une part, et, d'autre part, les conditions d'octroi d'une telle indemnité d'éviction sont prévues par les articles L145-14 et suivants du même code, sans lien avec les conditions dans lesquelles le bail non renouvelé avait été conclu ou renouvelé; Attendu qu'en effet, aux termes de cet article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, cependant que, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, il doit par principe payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement; Attendu que l'article L145-17-I 1° du même code, celui-là même sur le fondement duquel la société GESCOMI refuse à la société SEER le bénéfice d'une telle indemnité d'éviction après son refus de renouvellement, dispose : - que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, - que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. - et que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; Attendu que, par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2020 (pièce n° 6 du dossier de la société de l'appelante), la société SEER, preneur, a fait signifier à la société GESCOMI, bailleur, sa demande de renouvellement, à compter du 1er octobre 2020, du bail conclu entre elle et l'auteur de l'actuel bailleur le 6 décembre 2000, renouvelé expressément pour 9 ans à effet rétroactif du 6 décembre 2009 et, depuis 2018, renouvelé tacitement ; Attendu qu'il n'est pas contesté et qu'il résulte de toute façon de la pièce 7 du dossier de la société GESCOMI, que celle-ci, par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, a opposé à la demande de la société SEER un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction fondé sur la non-régularisation, dans le mois d'une mise en demeure préalable, des quatre griefs y expressément énoncés, lesquels sont les suivants : - 1er grief : une dette de loyers et de taxes foncières au 30 septembre 2020 d'un montant de 27 119,48 euros, - 2ème grief : le refus persistant (pendant plus d'un mois après mise en demeure) de la société SEER de lui communiquer la grille de répartition de la prime globale d'assurance due au titre de la police d'assurance souscrite auprès de la société d'assurances NAGICO GENERAL INSURANCE CORPORATION NV par le biais de la société de courtage COOPER GAY FRANCE pour le compte des copropriétaires du complexe hôtelier exploité par ladite société, - 3ème grief : le refus de mauvaise foi de la société SEER, ès noms et ès qualités de mandataire de certains bailleurs, de lui faire connaître, alors qu'elle a cotisé au titre de la perte d'exploitation, les sommes perçues à ce titre, ainsi que la comptabilisation et l'utilisation de ces sommes, - 4ème grief : la non-cessation dans le mois de la mise en demeure de la politique discriminatoire de la société SEER dans le paiement des loyers à ses différents bailleurs, celle-ci ayant cessé de payer les loyers dus aux différents demandeurs à la procédure de référé sus-visée, et ce jusqu'à la crise sanitaire liée au COVID 19, période pendant laquelle elle a de son propre chef décidé de ne plus payer aucun loyer ; Attendu que, compte tenu de la nature des griefs invoqués, en ce qu'ils participent tous de l'inexécution prétendue des obligations contractuelles du locataire, l'article L145-17-I 1° en sa deuxième partie, exigeait que le refus de renouvellement fût précédé d'une mise en demeure d'avoir à mettre un terme aux infractions ainsi reprochées au locataire, et ce dans le mois suivant sa notification par acte extra-judiciaire ; Or, attendu qu'il est justifié aux débats, par la production de la pièce 6 du dossier de la société GESCOMI, de ce que le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction avait été précédé d'une telle mise en demeure, laquelle avait été signifiée à la demande de la sus-nommée bailleresse à la société SEER, locataire, par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020 ; Attendu qu'aux termes de cet acte, la société locataire était en effet mise en demeure 'd'avoir, dans le délai d'un mois à compter de la présente notification, à cesser les quatre infractions listées ci-dessous qui constituent chacune un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, la société d'exploitation Esmeralda Resort, faute de quoi le bailleur, la SARL GESCOMI, pourra refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : I. Paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1 octobre 2020, soit la somme de de 27 119,48 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance de chacun des termes de loyers dus, jusqu'à parfait paiement, II. Communiquer à la SARL GESCOMI pour la période du 1 janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription qui a été interrompu par la notification des assignations en référé en date des 13, 18 et 19 avril 2018, à comparaître devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris : a. Le ou les contrats d'assurances souscrits par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, b. Le détail des primes d'assurances appelées par le ou les assureurs, c. La grille de répartition des primes appliquée par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 4], d. Le tout bien évidemment avec les pièces justificatives, III. Communiquer les sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, le tout avec bien évidemment les pièces justificatives, IV. De cesser et de faire cesser la politique discriminatoire qu'elle pratique dans le paiement des loyers aux bailleurs' ; Attendu que cette mise en demeure a été effectuée par acte extrajudiciaire et contient à la fois le motif invoqué au soutien du non-renouvellement et la reproduction des termes du premier alinéa de l'article L145-17-I ; qu'elle n'encourt donc pas la nullité fulminée par ce même alinéa, in fine, lorsque l'une de ces conditions n'est pas respectée, laquelle nullité n'est d'ailleurs pas requise par la SEER ; qu'en outre, aucune nullité n'est encourue à raison de l'inexactitude des faits invoqués dans une telle mise en demeure, si bien qu'en toute hypothèse la demande de cette dernière de ce chef est infondée, indépendamment de ce qu'il sera jugé ci-après de la validité des griefs contenus à l'acte du 4 novembre 2020 ; Attendu que le refus de renouvellement qui a suivi cette mise en demeure a été signifié à la société SEER le 28 décembre 2020, soit beaucoup plus d'un mois après la signification de la susdite mise en demeure obligatoire, si bien que le délai de mise en demeure résultant du susdit article L145-17-1 a été respecté ; Attendu que la société SEER conteste chacun des quatre motifs ou griefs invoqués dans l'acte de refus de renouvellement qui a suivi ladite mise en demeure ; qu'il convient donc d'examiner la pertinence de chacun d'eux, étant rappelé qu'en vertu des principes qui gouvernent la charge de la preuve en matière civile, mais aussi en application du 1° de l'article sus-visé, il appartient à la société GESCOMI, en tant qu'elle invoque ces griefs comme autant de motifs de non renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, et en tant qu'aux termes des dispositions de cet article elle doit justifier de ces motifs, de faire la preuve de leur réalité, mais aussi de leur caractère 'grave et légitime' au sens des mêmes dispositions ; 1°/ Sur le motif tiré du refus de communiquer le ou les contrats d'assurances souscrits par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, le détail des primes d'assurances appelées par le ou les assureurs, la grille de répartition des primes appliquée par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 4] Attendu qu'il n'est pas contesté que dans le cadre du litige relatif au prix du bail renouvelé à effet du 6 décembre 2009, la cour d'appel de ce siège, en son arrêt sus-visé du 14 novembre 2016, ait constaté en tout premier lieu que ce bail, portant sur l'unité d'hébergement n° 1 dans la villa n°48 de l'Hôtel ESMERALDA RESORT, était renouvelé 'aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans' ; que tel est le cas de la clause du bail initial figurant en pages 6 (in fine) et 7 et intitulée 'Assurances', selon laquelle le preneur devait, en substance : ** faire assurer son mobilier personnel ainsi que celui compris dans ce bail contre les risques locatifs, les risques incendie, les risques professionnels, les recours des voisins, le dégât des eaux, les explosions, les bris de glace et généralement les autres risques, ** maintenir et renouveler régulièrement les primes et cotisations, ** et justifier du tout à première réquisition du propriétaire ; Attendu qu'au rang des griefs ayant fondé le refus de renouvellement du bail après mise en demeure faite au preneur de communiquer divers éléments liés à cette assurance obligatoire, la société GESCOMI estime que les communications qui lui furent faites par la société SEER dans le mois ayant suivi cette mise en demeure du 4 novembre 2020, étaient insuffisantes et ne répondaient pas à ce qu'elle estime être l'obligation contractuelle du preneur au titre de la susdite clause, savoir la justification 'à première demande de tout ce qui concerne les assurances' ; Or, attendu qu'il y a là de sa part une lecture erronée des exigences contractuelles sus-rappelées, dès lors que ladite clause ne met nullement à la charge du preneur la communication à première demande de 'tout ce qui concerne les assurances', mais énonce très précisément les éléments à produire, savoir : - les justificatifs de la conclusion et du maintien au long du bail d'un contrat d'assurance, avec une société d'assurance notoirement solvable, relativement à son mobilier personnel et à celui de la société bailleresse, contre les risques locatifs, les risques incendie, les risques professionnels, les recours des voisins, le dégât des eaux, les explosions, les bris de glace et généralement les autres risques, - les justificatifs du paiement régulier des primes et cotisations relatives à cette assurance ; Or, encore, attendu qu'il est constant qu'en réponse à cette mise en demeure, la société SEER a communiqué à la société GESCOMI, à première demande et dans le délai d'un mois de celle-ci, soit le 4 décembre 2020, les contrats d'assurance souscrits, les avis d'échéances correspondant à un tableau de répartition, le détail des primes d'assurance appelées au titre des années 2015 à 2020, et une attestation de son expert comptable; Attendu que ces communications répondaient pleinement aux exigences formelles à la fois du bail et de la mise en demeure du bailleur ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la société GESCOMI faisait à tort grief à la société SEER de n'avoir point communiqué la grille de répartition desdites primes, puisque cette communication était accompagnée d'une clé de répartition à la surface et que si la société GESCOMI en conteste le bien fondé, cette contestation est étrangère au grief de la violation de la clause 'Assurances' du bail pourtant exclusivement visée au soutien de ce grief ; et que, dès lors, le grief invoqué n'est pas établi ; Attendu que la circonstance qu'à la suite des communications complètes de la société SEER, la société GESCOMI ait pu s'interroger sur les liens entre la première et une société en participation 'STE HOTELIERE ESMERALDA', dépourvue de personnalité juridique, dont il se révélait qu'elle avait réglé les primes d'assurances de l'exercice 2016, n'est pas de nature à constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'en effet, la société GESCOMI n'en tire aucun grief précis, qui se borne à en inférer une simple question, la suivante : 'une société en participation, par définition sans personnalité morale, se serait-elle substituée à la (SEER) '', sans prétendre spécifiquement à une faute de la part de cette dernière du fait d'un tel paiement ; et que si la bailleresse estime que la preuve du paiement des primes d'assurances et de l'auteur des paiements éventuels ne serait pas faite à suffisance par la seule mention de paiements par virement, la société SEER fait la preuve aux débats de ce qu'elle a bien été indemnisée des suites, pour elle, du cyclone IRMA, de quoi il résulte nécessairement que les contrats étaient valides et, partant, les primes correspondantes payées ; Attendu que c'est donc à bon droit que le jugement déféré a écarté le grief sus-visé de ceux qui autorisent le bailleur à priver le preneur de l'indemnité d'éviction due par principe en cas de refus de renouvellement du bail commercial ; 2°/ Sur le motif tiré du refus de communiquer, avec justificatifs, le détail des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité Attendu que c'est encore à juste titre que le grief tiré, cette fois, du refus exprès et assumé de la SEER, à la fois de communiquer à son bailleur le détail du montant des sommes qu'elle a perçues de son assureur et de l'assureur des autres bailleurs qui lui avaient donné mandat de les percevoir et de faire réaliser les travaux à leur charge en suite du cyclone IRMA, d'une part, et de justifier de leur emploi, d'autre part, été rejeté par les premiers juges ; Attendu qu'en effet : - d'une part, rien dans le bail qui lie les parties ne pouvait être et n'a été de nature à la contraindre à communiquer les éléments financiers résultant de ses liens avec ses autres bailleurs, - d'autre part, aucune clause de ce même bail n'obligeait le preneur à justifier auprès de son bailleur de l'emploi des indemnités d'assurance qui lui étaient personnelles comme visant à l'indemnisation de préjudices propres subis en lien à la fois avec l'exploitation de son fonds de commerce et avec la perte du mobilier lui appartenant ; Attendu que la société GESCOMI n'est pas davantage légitime à exercer un quelconque contrôle sur la comptabilité de son locataire en lien avec les indemnités éventuellement perçues par celui-ci, non plus qu'à arguer d'une relation causale entre lesdites indemnités et les loyers qu'elle aurait dû percevoir de la SEER, fût-ce à l'aide des sommes perçues par cette dernière de l'assureur au titre de ses pertes d'exploitation ; qu'en effet, si de telles indemnités ont pour objet de couvrir les charges d'exploitation, notamment les loyers, à l'égal du chiffre d'affaires dont l'assurée avait été privée et ainsi indemnisée, la faute du locataire à l'égard du bailleur ne peut être dans l'emploi de ces indemnités, mais dans le choix, légitime ou non, et de toute façon intentionnel, de suspendre le paiement des loyers, laquelle suspension sera ci-après examinée au titre de l'un des quatre griefs contenus dans le refus de renouvellement; Attendu que la société GESCOMI est en conséquence infondée à faire valoir, au rang des griefs justifiant le non-paiement d'une indemnité d'éviction à son ex-locataire, celui de l'absence de communication, avec justificatifs, des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et de l'emploi de cette indemnité ; 3°/ Sur la politique discriminatoire du preneur à cet égard Attendu que la politique prétendument discriminatoire dénoncée par le bailleur dans le paiement, à son prétendu détriment, des loyers dus par la société SEER à ses différents bailleurs, est incompatible avec les motifs avancés en procédure par cette société au soutien du non-paiement des loyers dus à la société GESCOMI entre 2017 (4ème trimestre) et le 30 novembre 2019, date à laquelle la villa 48 a été en état d'être relouée, en ce compris son lot 1 litigieux ; qu'en effet, la SEER affirme et défend qu'elle n'avait pas à les payer en raison, d'une part, des pertes d'exploitation subies entre le 6 septembre 2017 suite au cyclone IRMA, et ce 30 novembre 2019, puis durant la période de crise sanitaire et son cortège de mesures administratives restrictives de toute activité commerciale et, d'autre part, de la charge des travaux qu'elle a assumée en lieu et place du bailleur défaillant, tous motifs qui seront examinés ci-après en leur bien ou mal fondé, mais qui de toute façon excluent toute intentionnalité fautive de sa part, qui aurait consisté à vouloir punir la société GESCOMI au bénéfice d'autres bailleurs supposés plus conciliants après les destructions qui ont résulté du passage du susdit cyclone ; qu'en conséquence, aucun motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne peut être inféré du grief allégué de ce chef par la société GESCOMI ; 4°/ Sur les motifs tirés du non paiement des loyers et taxes foncières à dater du 4ème trimestre 2017 Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; Attendu que le montant des loyers et taxes foncières dont la société bailleresse se plaignait du non paiement à la date du 30 septembre 2020, était de 27 119,48 euros (après déduction de ce qu'elle devait elle-même au preneur en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016), dont la société locataire estime ne pas être débitrice, non plus que fautive du non règlement au sens de l'article L145-17, et ce aux motifs que cette somme viendrait, selon elle, en compensation avec : - le coût des travaux qu'elle aurait assumés en lieu et place de ladite bailleresse en suite des destructions engendrées par le cyclone IRMA en date du 6 septembre 2017, (une première facture, en date du 18 décembre 2018, pour un total de 17 612,34 euros (pièce 37 du dossier SEER) et une seconde facture, du 7 février 2020, pour un total de 6 511,71 euros (pièce 51)), - les loyers qui, toujours selon elle, n'étaient plus dus en l'absence de jouissance des lieux loués du 6 septembre 2017, date du passage de ce cyclone IRMA et des destructions immobilières subies dans son sillage, au 30 novembre 2019, date à laquelle le lot 1 de la villa était à nouveau en état d'être loué après réalisation des travaux à son initiative, - la légitime suspension du paiement des loyers durant la période de privation de tout chiffre d'affaires et de fermeture de son établissement à la suite de la fermeture de l'aéroport de [Localité 8] à compter de la mi-mars 2020 en raison de la pandémie liée au SARS CoV2 ou Covid 19, et à la suite de l'état d'urgence sanitaire à compter du 26 juillet 2021 ; Attendu que pour s'opposer à la thèse, admise par les premiers juges, selon laquelle les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 30 novembre 2019 n'étaient pas dus 'en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui autorisait le preneur à soulever l'exception d'inexécution se fondant sur les dispositions des articles 1719, 1720 et 1728 du code civil', la société GESCOMI excipe en premier lieu de celles de l'article 1722 du même code ; Attendu que le passage, sur l'île de [Localité 8], du phénomène météorologique IRMA le 6 septembre 2017 et les destructions considérables qu'il a provoquées, notamment sur la villa 48 dont dépend le lot 1 objet du bail litigieux, rend en effet applicables aux faits de la cause les dispositions de l'article 1722 du code civil, puisqu'il n'est pas contesté qu'il s'agisse là d'un cas de destruction fortuit exclusif de toute faute de la part du bailleur et qu'aux termes de ces dispositions : - d'une part, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; - d'autre part, si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, et ce, dans l'un et l'autre cas, sans aucun dédommagement ; Attendu que c'est à tort que l'appelante estime que seules sont applicables aux faits de la cause les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, à l'exclusion de l'article 1722 sus-rappelé, au motif que la destruction partielle de la villa n'était que 'temporaire (et que) les indemnités d'assurances étaient destinées à y remédier', la temporalité n'étant nullement un critère de mise en oeuvre de cet article 1722, lequel ne vise, au titre des conditions de sa mise en oeuvre, que la destruction totale ou partielle en regard, ajoute la jurisprudence, du coût des reconstructions comparé à la valeur du bien détruit; Attendu que la destruction totale, au sens de l'article 1722 du Code civil, suppose l'impossibilité absolue d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité, pour reconstruire ce qui a été détruit, d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ; Attendu qu'il résulte des éléments de la cause, confortés en appel par les conclusions respectives des parties, qu'aucune d'elles n'a jamais prétendu à la résiliation de plein droit du bail consécutive à la destruction totale de la villa 48, lot 1, en suite du passage du cyclone IRMA, et ce bien que la société SEER ait pu prétendre, y compris en ses conclusions d'appelante, avoir été privée totalement de la possibilité d'exploiter ladite villa jusqu'en novembre 2019 ; et qu'en réalité, les parties ne s'opposent pas sur le fait que le lot 1 de ladite villa n'a pu être tenu pour détruit en totalité, au sens de l'article sus-visé, dès lors qu'il ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n'est ni prétendu ni démontré qu'elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce studio; Attendu qu'en effet, dans un courriel adressé le 13 septembre 2017 par un sien représentant à '[Courriel 3]', dont elle dit elle-même, en son bordereau de communication de pièces, qu'il s'agit d'un 'courriel à la société GESCOMI' (sa pièce 21), la société SEER lui indiquait notamment : - que 'toutes les villas (étaient) debout : cela (voulant) dire qu'aucune ne s'(était) effondrée ', - que 'certaines (avaient) peu de dégâts apparents et toutes les chambres 'possibles' permett(ai)ent d'héberger des militaires sous réquisition de la collectivité ', - et que 'certaines villas (avaient) été abîmées, toiture à moitié arrachée, les baies vitrées (s'étaient) décrochées (...)' ; Attendu qu'il en résulte que seules des destructions partielles ont touché notamment la villa 48 litigieuse, et, partan, son lot 1 ou qu'en tout cas la société locataire n'a jamais prétendu à une destruction totale qui aurait entraîné la résiliation immédiate et de plein droit du bail y relatif ; Attendu que, surtout, à aucun moment de ce courriel à la société GESCOMI, la société SEER n'évoque le choix qu'elle pouvait pourtant opérer au titre des dispositions de l'article 1722, savoir : soit la résiliation du bail soit une demande de diminution du prix de la location ; qu'à l'inverse, elle y termine son propos en évoquant ses démarches auprès des 'assurances' et en assurant la société GESCOMI de ce qu'elle faisait 'tout ce qui (était) en (son) pouvoir pour sécuriser (le) bien' et qu'elle 'mett(ait) tout en oeuvre pour organiser les travaux le plus rapidement possible et réouvrir l'hôtel même partiellement, le plus vite possible ' ; Attendu que, plus généralement, force est de constater que la société SEER ne produit aux débats aucun élément qui fasse la preuve de la notification à la société GESCOMI, ès qualités de bailleur, soit de sa décision de résilier le bail, soit de sa demande de diminution des loyers en conformité avec les prérogatives que lui accordait l'article 1722 sus-rappelé, alors même que, dès fin 2017, si l'on en croit le décompte des loyers réclamés par la société GESCOMI en sa mise en demeure du 4 novembre 2020, elle cessait unilatéralement de payer la part fixe des loyers fixés par arrêt de la cour du 14 novembre 2016 ; Attendu qu'il ressort de cet article 1722 qu'à l'encontre de l'opinion de la société locataire (page 30/50 de ses conclusions), la privation totale de la jouissance des lieux loués, consécutivement à la destruction partielle de la villa, n'était nullement de nature, à elle seule, à l'exonérer de plein droit, sur décision unilatérale de sa part, de tout paiement pendant la période où l'exploitation n'était pas possible, dès lors qu'il lui appartenait, si elle l'estimait nécessaire, de solliciter la réduction du prix du bail durant ladite privation ; Attendu que c'est donc à tort qu'elle excipe, pour justifier son manquement considérable, ' sur le plan quantitatif en rapport avec la modestie du loyer annuel de seulement 10 005 euros --, à l'une de ses obligations principales de locataire, de l'impossibilité d'exploiter la villa jusqu'en novembre 2019 à raison, selon elle, dans un premier temps, des dégâts causés par le cyclone et, dans un second temps, des manquements et retards pris par le bailleur dans la réalisation des travaux nécessaires, ce d'autant que sa décision de stopper le paiement des loyers dès fin 2017, est bien antérieure, au regard des éléments produits aux débats relativement aux échanges entre les parties, au litige finalement survenu entre elles quant aux réparations à réaliser dans ladite villa, et au regard également des délais raisonnables de réalisation des travaux de remise en état qui ne pouvaient avoir expiré 3 mois seulement après les destructions qui les ont imposés ; Attendu qu'il n'est rien produit aux débats qui ferait la preuve de ce que la décision unilatérale du locataire de ne plus régler ses loyers, ait été prise après avoir été notifiée préalablement au bailleur, avec ses motifs éventuels, puisque des pièces du dossier il ressort que ce n'est que dans un courriel à la société GESCOMI daté du 26 juillet 2018 (pièce SEER n° 31) qu'elle évoque lesdits loyers, mais ce sous la forme, non pas de la notification de sa décision à cet égard, mais d'une simple question ainsi libellée: 'comment, dans ces conditions, voulez-vous que nous puissions vous payer vos loyers alors que vous ne montrez aucune bonne volonté', sans même, à aucun moment, demander la diminution du prix du bail dans les termes de l'article 1722 du code civil ; Attendu que gravement fautive est encore la société SEER d'avoir cru 'pouvoir légitimement penser être dans son bon droit en suspendant le paiement des loyers pendant la période (covid 19) où l'hôtel ne pouvait être exploité faute de clients pouvant venir à [Localité 8] du fait des arrêtés préfectoraux de fermeture de l'aéroport notamment' ; qu'en effet, en l'absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance en lien avec les mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public, générales et temporaires, lors de la pandémie du SARS CoV 2 et en l'absence d'assimilation de l'effet de telles mesures à une quelconque destruction ou perte de la chose, totale ou partielle, le locataire n'était pas dispensé de son obligation de payer les loyers et aucune faute ne peut être reprochée valablement au bailleur qui aurait refusé toute négociation à cet égard, sachant que de multiples dispositifs gouvernementaux ou locaux avaient été mis en place pour aider les entreprises touchées par les mesures de confinement ou d'interdiction, à payer leurs charges courantes, en ce compris les loyers des locaux d'exploitation ; Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société SEER, en s'autorisant unilatéralement, sans accord exprès ou même tacite, de son bailleur, à suspendre le paiement de tout ou partie des loyers entre fin 2017, mais surtout 2018, et 2020 a commis un grave manquement à ses obligations résultant de l'article 1728 du code civil; et qu'un tel manquement, compte tenu de son ampleur, notamment temporelle, constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans droit à indemnité d'éviction ; Mais attendu que la société SEER invoque également, pour justifier le non-paiement des loyers, la compensation de leur montant avec le prix des travaux qu'elle prétend avoir fait réaliser en raison des défaillances de la société GESCOMI à cet égard, s'agissant de travaux dont elle estime qu'ils incombaient à cette dernière en tant que bailleresse; Attendu, cependant, qu'à l'encontre de l'opinion de ladite société SEER, la cour de cassation juge, au fondement de l'article 1722 du code civil, et en vertu notamment d'un arrêt de sa 1ère chambre civile du 21 novembre 1961, réitéré à plusieurs reprises et en particulier par un arrêt de sa 3ème chambre du 18 novembre 2005, que si, pendant la durée du bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il n'est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle, par cas fortuit, et ce même s'il a perçu une indemnité d'assurance dont les primes auraient été payées par lui ou par le locataire ; Attendu qu'ainsi, la seule circonstance que les travaux litigieux aient été imposés par le seul effet des destructions opérées par un phénomène météorologique et hors toute responsabilité, fautive ou non fautive, du bailleur, exclut l'application aux faits de la cause des dispositions de l'article 1720 du code civil aux termes desquelles le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; qu'en effet, il est constant qu'un tel phénomène météorologique, imprévisible en ses effets, est assimilable à un cas fortuit au sens de l'article 1722 ; Attendu qu'il en résulte que la société SEER était infondée à refuser de payer le solde des loyers jusque là impayés, réclamés par le bailleur en sa mise en demeure du 4 novembre 2020, tant pour des motifs tenant à la non-exploitation du lot 1 de la villa 48 avant le 30 novembre 2019, puis pendant la période de la crise sanitaire liée au SARS CoV 2, que pour des motifs tenant aux travaux que de sa seule initiative elle a fait réaliser elle-même sur la villa 48 et sa piscine, ainsi que sur le terrain qui en constitue l'assise ; et que, ce faisant néanmoins, elle a commis un grave manquement à une obligation essentielle de tout locataire, lequel manquement constitue, compte tenu notamment de l'ampleur de l'impayé de loyers, soit près de 24 000 euros (si l'on en exclut les taxes foncières réclamées en la mise en demeure du 4 novembre 2020) un motif grave et légitime, au sens de l'article L145-17 I du code de commerce, justifiant à lui seul le refus de la société GESCOMI de renouveler le bail sans être tenue au paiement d'aucune indemnité d'éviction ; Attendu qu'il n'y a pas lieu, par suite, de rechercher la portée à cet égard du non-paiement des indemnités d'occupation dues par l'ex-locataire SEER à compter du 1er janvier 2021, date d'effet du refus de renouvellement du bail, non plus que de statuer sur la demande de l'appelante en nullité, au regard des exigences de l'article L145-17-1 du code de commerce, de la mise en demeure du 2 décembre 2021 relative à ces indemnités échues au titre des 4 trimestres de l'exercice 2021 ; Attendu que si, en conséquence des motifs ci-avant, les premiers juges ont à juste titre prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction, ils ont inclus au dispositif du jugement sur ce point les motifs que la cour n'a pas retenus, si bien qu'il y a lieu d'infirmer ladite décision de ce chef et, statuant à nouveau, de prononcer ladite déchéance sans référence aux motifs erronés du tribunal et, partant, de débouter l'appelante de ses demandes en paiement d'une telle indemnité ou en expertise judiciaire aux fins d'évaluation de celle-ci ; qu'elle sera plus généralement déboutée de toutes ses demandes principales et subsidiaires en lien avec celle qui tendait au maintien de son droit à indemnité d'éviction ci-avant rejetée ; VI- Sur les demandes en paiement respectives des parties VI-A- Sur les demandes de la société GESCOMI Attendu qu'aux termes de ses dernières conclusions, la société GESCOMI réclame désormais paiement à la société SEER, son ex-locataire, d'une somme totale de 37380,80 euros se décomposant comme suit (pages 19 et 45 des conclusions de l'intimée) : - 2 501,25 au titre du loyer du 4ème trimestre 2017, - 10 005 euros au titre du loyer 2018, - 10 005 euros au titre du loyer 2019, - 10 005 euros au titre du loyer 2020, - 2 112 euros au titre des taxes à la charge du preneur, - 10 005 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour l'année 2021, mais ce, sous déduction des primes d'assurance à la charge du bailleur, soit 5 150,79 euros, et du solde restant dû au preneur en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016, soit, selon ledit bailleur, 2 101,66 euros ; 1°/ Sur les loyers impayés Attendu qu'à aucun moment de ses écritures la société SEER ne conteste n'avoir pas payé les loyers ainsi réclamés, et, à l'inverse, elle le revendique expressément en argumentant sur le bien fondé d'une telle posture dans les termes ci-avant analysés et rejetés ; qu'il a ainsi été jugé, au chapitre V qui précède, qu'elle était mal fondée à refuser le paiement de ces loyers, si bien que : - d'une part, le jugement querellé sera infirmé en sa disposition relative à la condamnation de la société SEER à ne payer à la société GESCOMI que la somme de 13 994,31 euros au titre à la fois des loyers impayés et des indemnités d'occupation, - et, d'autre part, statuant à nouveau sur ce point, la dette de la société SEER envers la société GESCOMI au titre des loyers, stricto sensu, échus et impayés à la date du 31 décembre 2020, sera retenue pour la somme totale de 32 516,25 euros, les indemnités d'occupation étant envisagées ci-après ; Attendu que pour les mêmes motifs et corrélativement, la société SEER est mal fondée en sa réclamation au titre du remboursement de partie des loyers payés au titre des années 2017 à 2020 et en sera déboutée ; 2°/ Sur les indemnités d'occupation au titre de l'exercice 2021 Attendu que les premiers juges, par une décision qui est ci-avant (cf chapitre III) confirmée sur ce point en l'absence de moyens de la part de la société SEER au soutien de sa demande de rejet général des prétentions adverses, ont fixé les indemnités d'occupation trimestrielles dues par l'ancien locataire à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 2 501,25 euros ' ce qui représente le loyer antérieurement dû --, tout en considérant, toujours à juste titre, que ces indemnités, réclamées par le bailleur en une mise en demeure adressée à la SEER le 2 décembre 2021, étaient dues pour ce même montant à compter de la date d'effet du refus de renouvellement du bail, soit à compter du 1er janvier 2021, ce pourquoi, d'ailleurs, ils l'ont condamnée au paiement de la somme totale de 13 994,31 euros incluant les indemnités d'occupation trimestrielles échues au 31 décembre 2021 pour 10 005 euros ; Attendu que la société SEER ne contestait pas et ne conteste toujours pas n'avoir point payé ces indemnités d'occupation, ce pourquoi le jugement sera confirmé de ce chef, sous réserve des compensations à opérer le cas échéant avec les sommes dont il serait démontré qu'elles auraient été payées depuis ledit jugement (cf infra chapitre VI-B) ; Attendu qu'en cause d'appel, la société GESCOMI, s'agissant du total de sa créance échue, liquide et exigible, se borne à réitérer sa demande formée en première instance au titre des indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2021, sans y ajouter celles qui ont pu échoir après le 1er janvier 2022, si bien que les développements que la société SEER dédie, en page 44 de ses écritures, aux indemnités qui seraient échues depuis ce 1er janvier 2022 jusqu'à son départ des lieux le 27 mai 2022, sont, à ce stade de la procédure, sans objet, ce d'autant qu'au dispositif de ses conclusions elle ne demande pas expressément à la cour, non plus d'ailleurs que la société GESCOMI, de statuer sur le quantum exact des indemnités échues entre le 1er janvier 2022 et le 27 mai 2022 ; Attendu qu'il échet en conséquence, dans la continuité de l'infirmation du jugement déféré du chef des condamnations prononcées au profit de la société GESCOMI tant au titre des loyers qu'au titre des indemnités d'occupation, d'ajouter à la dette fixée précédemment relativement aux loyers échus, soit 32 516,25 euros, la somme de 10005 euros représentant les indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2021, ce qui porte en l'état l'entière dette de la société SEER à son profit à la somme de 42521,25 euros ; 3°/ Sur les taxes foncières Attendu qu'il est constant qu'aux termes du bail originel qui liait les parties, les taxes foncières dues au titre du lot 1 de la villa 48, incombaient au preneur ; Attendu que la société GESCOMI en réclame aujourd'hui le paiement à la société SEER au titre des exercices 2018 à 2019 pour un montant total de 2 112 euros ; Attendu que, faisant droit à l'argumentaire de la société SEER, les premiers juges ont considéré qu'en application des dispositions de l'article 1380 du code général des impôts de la collectivité de [Localité 8] qui bénéficie d'une autonomie fiscale, ces taxes n'étaient pas dues à raison de la destruction partielle du bien le 6 septembre 2017; Attendu qu'en ses conclusions, la société GESCOMI ne s'explique pas sur cette motivation et le moyen réitéré de ce chef par la société SEER en appel, puisqu'en page 19 elle se borne à présenter un décompte aboutissant à une créance totale, après déduction de ce qu'elle reconnaît devoir à son ex-preneur, de 27 375,80 euros en y intégrant une somme de '2 112 euros au titre des taxes', sans définir plus avant lesdites taxes et, surtout, sans référence aucune à des pièces qui seraient venues faire la preuve de leur appel par le fisc et de leur paiement réel ; Attendu qu'il échet par suite de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société GESCOMI de sa demande au titre des taxes foncières et, partant, de limiter à nouveau la dette de la société SEER à son profit aux loyers et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2021, soit un total de 42 521,25 euros ; 4°/ Sur la somme totale due par la société SEER à la société GESCOMI a) Attendu que la société GESCOMI reconnaît expressément devoir quant à elle à la société SEER les primes d'assurance lui incombant puisqu'elle inclut en son décompte de la somme de 27 375,80 euros celle de 5 150,79 euros représentant selon elle, en déduction de sa propre créance, le montant de ces primes ; Attendu que le principe de la charge qu'elle a de ces cotisations d'assurance est donc établi, et si les parties divergent en ce qui est du quantum de ces primes, force est de constater que la société GESCOMI se reconnaît débitrice d'une somme supérieure à celle qu'ont retenue les premiers juges sur la base du décompte que lui présentait le bailleur et que si, en son nouveau décompte produit en appel (sa pièce 65), la société SEER fait état de sommes qui représentent un total de plus de 6 000 euros, elle y inclut l'année 2021 alors même que le bail avait pris fin, par l'effet du refus de renouvellement du bailleur, le 31 décembre 2020 ; que seul le chiffre proposé par ce dernier, soit 5150,79 euros, viendra donc en déduction de la créance du bailleur ; b) Attendu que les parties divergent enfin sur le quantum des sommes qui restent dues par le bailleur au preneur en suite de la fixation du nouveau loyer à effet du 6 décembre 2009 par arrêt de cette cour du 14 novembre 2016, la société SEER réclamant à ce titre un solde impayé de 3 609,35 euros, celle-là même qu'ont retenue les premiers juges, et la société GESCOMI, de 2 101,66 euros ; Mais attendu qu'il appartient à la débitrice (GESCOMI) de faire la preuve du paiement, dans les proportions qu'elle affirme, de l'indu de loyers qu'il lui appartenait de rembourser à son locataire en suite de la fixation du nouveau loyer par l'arrêt de 2016 sus-visé ; Or, attendu que si les parties s'accordent peu ou prou sur le montant de cet indu (la SEER l'estimant à 89 816,94 euros et la société GESCOMI à 2 euros de plus seulement), la première en soustrait les seuls loyers dus par elle au titre du 4ème trimestre 2016 et du 1er trimestre 2017 pour réduire sa créance à ce titre à 84 814,44 euros et prétend, pour aboutir à un solde de 3 609,35 euros, n'avoir reçu paiement de la société GESCOMI qu'à hauteur de 77 710,28 euros (chèque CARPA du 3 juin 2017) + 3 494,81 euros (dans des conditions qu'elle ne précise pas), tandis que la société GESCOMI, qui reconnaît n'avoir versé à ce titre que ladite somme de 77 710,28 euros, opère déduction de sa dette globale reconnue pour 89 818,94 euros, des loyers du 4ème trimestre 2016 et des 3 premiers trimestres 2017 sur la seule base, désormais, de 2501,25 euros par trimestre, et non plus les 2 694,94 euros qu'elle avait cru, à tort, pouvoir réclamer dans un premier temps, sur la base d'une indexation non applicable; Attendu que la société SEER ne démontre pas avoir payé distinctement les loyers des 4 trimestres ainsi déduits de l'indu à la charge de son bailleur, si bien que le décompte opéré par ce dernier apparaît parfaitement justifié et que, dès lors, le solde de cet indu à déduire de la dette de l'ex-locataire ne sera retenu qu'à hauteur de la somme de 2101,66 euros ; Attendu que la société SEER ne sera donc condamnée qu'au paiement à la société GESCOMI de la somme de 42 521,25 euros - ( 5 150,79 euros + 2 101,66 euros), soit 35 268,80 euros, sous déduction éventuelle des sommes sollicitées en compensation par l'ex-preneur ; Attendu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 (pièce 27 du dossier GESCOMI), laquelle, sous l'angle d'une simple mise en demeure qui n'est pas prise en considérations dans le cadre des dispositions de l'article L145-17-I 1 du code de commerce, ne justifie d'aucune nullité; VI-B- Sur les demandes de la société SEER Attendu que la société SEER réclame paiement, à titre reconventionnel, des sommes de 11 162 euros 'selon décompte versé aux débats' et de 3 432,62 euros 'en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022" ; Attendu que la première de ces demandes, au regard du décompte qui est proposé à son soutien, contient implicitement, mais nécessairement, une demande de compensation d'un certain nombre de sommes qu'elle estime lui être dues, notamment au titre des travaux qu'elle a fait réaliser elle-même pour la reconstruction de la villa partiellement détruite, avec les loyers et indemnités d'occupation qu'elle avait à régler au long des années 2017 (dernier quadrimestre) à fin 2020, date d'effet du refus de renouvellement ; 1°/ Sur l''excédent consécutif à l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022" Attendu que la société SEER fonde cette demande à la fois sur le paiement à son initiative, le 19 mai 2022, sur le compte CARPA du conseil de la société GESCOMI, d'une somme de 19 995,56 euros et sur celui, dans le cadre d'une saisie-attribution fructueuse diligentée le 24 mai 2022 par la créancière entre les mains de la banque de sa débitrice, de la somme totale de 23 381,34 euros ; Attendu que si cette dernière somme est fondée sur un décompte précis mentionné au procès-verbal de saisie attribution versé aux débats sous la pièce 78 du dossier de la société GESCOMI, aucun décompte justifié de celle de 19 995,56 euros n'est proposé par l'une ou l'autre des parties, l'appelante se bornant à en proposer la composition en page 44 de ses écritures, sans aucun justificatif, (puisque les pièces référencées sous les n° 76 et 77 ne constituent pas un décompte de ladite somme), si bien que si son paiement au compte CARPA est avéré, la cour ne peut rien en inférer quant à la ventilation de cette somme, de sorte qu'au titre de ce paiement aucune compensation ne peut en l'état être opérée avec la dette de la société SEER envers la société GESCOMI telle que ci-avant retenue pour 35 268,80 euros ; qu'il sera cependant toujours permis à la SEER, lors de l'exécution de la présente décision, de faire valoir et justifier des paiements qui seraient ainsi intervenus, sous contrôle, en cas de désaccord, du juge de l'exécution, toute condamnation étant réputée intervenir en deniers ou quittances valables, que cette précision de pur droit soit ou non faite en ladite décision; Attendu que la somme de 23 381,34 euros objet de la saisie-attribution fructueuse représente en revanche expressément, aux termes du procès-verbal de saisie-attribution, les sommes suivantes : - 13 994,31 euros au titre de la condamnation principale prononcée par les premiers juges au profit de la société GESCOMI au titre de ce que le tribunal a estimé être le solde impayé sur loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2021, - 5 002,50 euros au titre des indemnités d'occupation échues à compter, aux termes implicites, mais nécessaires, des conclusions de la société SEER sur ce point, du 1er janvier 2022 (puisqu'elle évoque à cet égard l'exécution des dispositions du jugement, notamment, par suite, celle qui a trait aux indemnités d'occupation y fixées à compter de cette date), - 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre tous autres frais et dépens de la première instance en exécution du jugement querellé ; Attendu qu'il en résulte que la somme de 13 994,31 euros dont la société GESCOMI ne conteste pas qu'elle a ainsi reçu paiement depuis le jugement querellé, peut venir en compensation de la somme de 35 268,80 euros mise ci-avant à la charge de la SEER ; qu'en effet, en page 46 de ses conclusions, la société GESCOMI se borne à cet égard à prétendre que 'la somme de 23 381,34 euros (qui est précisément celle qui a été l'objet de ladite saisie-attribution) n'excède nullement les condamnations prononcées et les frais d'exécution', de quoi il s'infère nécessairement, quoiqu'implicitement, qu'elle a bel et bien reçu paiement de cette somme depuis que le procès-verbal de cette saisie a été dressé ; qu'en conséquence, la condamnation de la société SEER à lui payer la somme sus-visée de 35 268,80 euros sera prononcée sous déduction de la somme de 13 994,31 euros ainsi déjà réglée en exécution de ladite saisie-attribution ; Attendu qu'en revanche, la somme de 5 002,50 euros, outre les frais irrépétibles et dépens inclus au décompte de la saisie-attribution, sont étrangers aux loyers et indemnités d'occupation compris dans celle de 35 268,80 euros sus-visée, puisqu'ils ont trait, la première, aux indemnités d'occupation dues à compter du 1er janvier 2022 dont le montant n'est pas ici réclamé par la société GESCOMI dès lors qu'elle dispose déjà d'un titre exécutoire sur ce point (le jugement déféré ici confirmé à cet égard) et, les seconds, aux frais et dépens de ce même jugement ; qu'ils ne peuvent par suite venir en déduction de la somme de 35 268,80 euros ; Attendu qu'il y a lieu par suite de débouter la société SEER de sa demande en remboursement d'une somme 'trop perçue' de 3 432,62 euros ; 2°/ Sur la somme de 11 162 euros 'selon décompte versé aux débats' et les compensations implictement sollicitées Attendu que cette somme dont la société SEER estime être créancière, est explicitée en pages 30 à 34 de ses écritures et, sur la base de ce qu'elle prétendait préalablement n'être point dû au titre des loyers et indemnités d'occupation ici finalement mis à sa charge, résulte, selon elle, d'un décompte qui prend en considération ce que lui doit le bailleur au titre : - du remboursement des travaux de recontruction du lot 1 de la villa 48 réalisés en ses lieu et place, soit 17 612,34 euros (1ère facture du 18 décembre 2018 (pièce SEER n° 37)) et 6 376,58 euros (seconde facture du 7 février 2020 (pièce SEER n° 51)), - la quote-part des primes d'assurances à la charge du bailleur, - la part des loyers payés à tort compte tenu de l'inexploitation du local en suite du cyclone IRMA, - les taxes foncières ne lui incombant pas pour n'avoir pas été appelées par le fisc ; Attendu que cependant, le sort des sommes que la société SEER prétendait ne pas avoir à régler au titre des loyers, a été tranché ci-avant en faveur de la thèse de la société GESCOMI et n'a donc pas à être ici réexaminé ; que la question de la quote-part des primes d'assurance à la charge du bailleur a également été ci-avant tranchée, en faveur cette fois de la société locataire, les sommes correspondantes ayant été déjà retranchées de la dette de loyers à la demande même, à quelque chose près, de la société GESCOMI en son décompte fondant ses demandes ; et que la même société GESCOMI a été ci-avant déboutée de ses demandes au titre des taxes foncières au motif qu'elle ne faisait pas la preuve de leur paiement au Trésor public ; Attendu que ne demeurent en litige par suite que les deux factures de travaux dont la société SEER entend voir les montants déduits de sa dette envers la société GESCOMI ; Mais attendu qu'il a été relevé ci-avant que les dispositions de l'article 1722 du code civil, celles-là même qui ont été reconnues applicables aux destructions partielles de la villa litigieuse en suite du passage du cyclone IRMA sur l'île de [Localité 8], n'imposaient pas au bailleur de réaliser ou faire réaliser les travaux de reconstruction de ladite villa, l'option offerte par ces dispositions au seul preneur, soit de la résiliation du bail sans dédommagement si le bailleur n'avait commis aucune faute, soit de la diminution du loyer durant la période de sous-exploitation ou de non-exploitation temporaire, étant incompatible avec une telle obligation ; Attendu qu'il est ainsi indifférent sur ce plan que la société GESCOMI ait accepté de commettre quelques travaux de réfection ou qu'elle ait été mise en demeure de ce faire; que la circonstance, invoquée par la société SEER, que dispenser l'ex-bailleur de lui reverser les sommes qu'il aurait reçues de son propre assureur pour couvrir le prix de partie des réfections nécessaires, serait source d'un enrichissement sans cause de ce dernier, lui est étrangère ; qu'en effet, elle n'a pas qualité et ne peut par suite valablement soulever à cet égard le quasi contrat que représenterait l'enrichissement sans cause de son ex-bailleur, et moins encore une escroquerie à l'assurance, puisque ce prétendu enrichissement ou cette escroquerie ne pourraient avoir eu pour victime que l'assureur qui lui a remis les indemnités litigieuses ; et qu'en toute hypothèse, enrichissement sans cause et escroquerie sont incompatibles en l'espèce avec l'applicabilité aux faits de la cause des dispositions de l'article 1722 du code civil, en ce qu'elles ne mettent pas à la charge du bailleur une obligation de reconstruire en cas de destruction, même partielle, du bien loué, même s'il a reçu pour ce faire des indemnités de son assureur ; Attendu que c'est donc à juste titre, bien que pour des motifs distincts, que les premiers juges ont refusé à la société SEER le bénéfice d'une quelconque compensation de ses loyers avec le coût des travaux qu'elle a fait réaliser à ses frais dans le lot 1 de la villa 48 ; Attendu qu'au surplus, fût-ce à titre superfétatoire, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte, que les premiers juges ont estimé : - qu'il ressortait des stipulations du bail liant les parties, et plus précisément sa référence, en page 3, à un cahier des charges y annexé, que les travaux de réfection en parties communes à usage commun (déblayage des abords de la villa, mise en sécurité) devaient être pris en charge par le preneur sans pouvoir les facturer au bailleur (facture du 18 décembre 2018), - qu'aucune mise en demeure préalable n'avait été faite au bailleur s'agissant de la clôture de la piscine, dont les travaux de réfection certes nécessaires, ne s'imposaient pas dans une urgence telle qu'elle aurait justifié qu'il fût ainsi fait fi de la consultation de la société GESCOMI, devis à l'appui (facture du 18 décembre 2018), - et qu'il ressortait du même bail, en sa clause intitulée 'entretien', que le remplacement des installations ou appareils et mobilier se trouvant dans l'immeuble par suite, notamment, de force majeure, incombait au preneur ; Attendu qu'il y a lieu d'ajouter à ces justes constatations que, de toute façon, la seconde facture invoquée et produite par la SEER au soutien de ses demandes de compensation, celle du 7 février 2020 d'un montant de 6 511,71 euros, n'a pas trait au bien objet du bail qui la liait à la société GESCOMI, savoir le lot 1 de la villa 48, puisqu'elle n'a trait, suivant ses mentions en en-tête, qu'aux lots 2 et 3 de la même villa, ces deux lots n'appartenant d'ailleurs pas à la société GESCOMI au regard du contrat de vente qui ne l'a rendue propriétaire que du lot 1 ; Attendu qu'il convient en conséquence de débouter la société SEER de toutes ses demandes tant en paiement de la somme de 11162 euros qu'au titre de la compensation des sommes de 17 612,34 euros et 6 511,71 euros ressortant des deux factures des 18 décembre 2018 et 7 février 2020, avec sa dette de loyers et d'indemnités d'occupation sus-arrêtée ; VII- Sur la demande de la société SEER au titre des délais de grâce Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues; et que l'octroi d'un tel délai suppose la bonne foi du débiteur, laquelle se définit notamment par la circonstance qu'il ait mis en oeuvre tous les moyens dont ils disposaient pour remplir son obligation ; Or, attendu qu'au cas d'espèce, il résulte des éléments de la cause tels que ci-avant rapportés et analysés, que la société SEER a sciemment fait choix, à l'encontre des dispositions de l'article 1722 du code civil, de cesser le paiement des loyers dont elle était débitrice envers la société GESCOMI, au motif infondé que par l'effet des destructions générées par le cyclone IRMA dans la villa 48, lot 1, objet du bail qui les liait, elle avait pu s'estimer légitime à mettre unilatéralement un terme à l'exécution de l'une de ses obligations essentielles envers le bailleur, alors même qu'elle disposait de la faculté soit de faire résilier ledit bail au constat de la destruction partielle de la villa, soit de solliciter une diminution provisoire du prix du loyer à l'aune de l'impossibilité temporaire d'exploiter ladite villa ; qu'il s'en déduit que loin d'avoir mis tout en oeuvre pour payer les sommes à sa charge, et à tout le moins les loyers, elle a mis tout en oeuvre pour s'en dispenser ; qu'il convient par suite de la débouter de sa demande de délais de paiement ; VIII- Sur les dépens et les frais irrépétibles Attendu que, succombant en son appel, l'appelante en supportera tous les dépens et le jugement déféré sera confirmé en ce qui est des dépens de première instance mis à juste escient à sa charge ; Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part, de confirmer ledit jugement du chef des frais irrépétibles mis à la charge de la même appelante et, d'autre part, de la condamner par surcroît à indemniser la société GESCOMI des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, et ce à hauteur de la somme de 5 000 euros ; PAR CES MOTIFS La cour, - Dit recevable la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (SEER) en son appel principal à l'encontre du jugement du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY en date du 2 mai 2022 (minute 22/73), - Dit également recevable la S.A.R.L. GESCOMI en son appel incident à l'encontre du même jugement, - Confirme ce jugement en ce que le tribunal : ** a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020, ** a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, ** a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lot 1, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification, ** a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, ** et a condamné la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux dépens de cette même instance, - Infirme le jugement querellé pour le surplus de ses dispositions déférées, Et, statuant à nouveau, - Dit que la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT est déchue du droit à une indemnité d'éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la S.A.R.L. GESCOMI, - La déboute par suite de sa demande en paiement d'une telle indemnité et de toutes ses demandes principales et subsidiaires y relatives, - La déboute également de ses demandes en paiement des sommes de 11 162 euros et 3 432,62 euros et, plus généralement, de sa demande de compensation du prix des travaux qu'elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d'occupation, - Condamne la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. GESCOMI, en deniers ou quittance reconnus valables, la somme totale de 35 268,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 13 994,31 euros déjà ayée sur saisie-attribution du 24 mai 2022, - Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes, notamment l'appelante de celles au titre de la nullité des actes à elle signifiés les 4 novembre 2020 et 2 décembre 2021, Y ajoutant, - Condamne la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. GESCOMI la somme 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Et ont signé, La greffière, Le président