Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/07490

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07490 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQON Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 - Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1120010079 APPELANT Monsieur [H] [X] né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139, substitué à l'audience par Me Linda KABISHI de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139 INTIME Monsieur [D] [I] né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 5] (EGYPTE) [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0281 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/027165 du 18/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Le 2 octobre 2018, M. [H] [X] a fait l'acquisition d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], à[Localité 4]), lot n°49. Par acte d'huissier en date du 22 octobre 2020, M. [H] [X] a fait assigner M. [D] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - dire et juger M. [H] [X] recevable et bien fondé en ses demandes: - valider le congé notifié par M. [H] [X] le 17 janvier 2019, à effet au 1er octobre 2020, à M. [D] [I] ; -constater que ledit congé a mis fin au bail dont il bénéficiait ; -constater que par l'effet du congé et de l'article 15 1. de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 1er octobre 2020; -ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; -ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu'il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et péril de la partie expulsée et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient êtres dues ; - condamner M. [D] [I] à lui payer les sommes suivantes : ' une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er octobre 2020, égale au montant actuel du loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail avait été poursuivi, outre charges, taxes et accessoires, et qui sera due jusqu'à la complète libération des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion effective, ' 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DECLARE non-valable le congé pour reprise personnelle délivré le 17 janvier 2019 à M. [D] [I] par M. [H] [X] ; DIT que les demandes subséquentes à la demande de validation du congé formée par M. [H] [X], à savoir les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, ainsi que celle relative au transfert et à la séquestration des meubles, sont sans objet ; CONDAMNE M. [H] [X] au paiement de la somme de 500 euros à M. [D] [I] au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [H] [X] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 avril 2021 par M. [H] [X], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 juillet 2021 par lesquelles M. [H] [X] demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Vu les articles 1103, 1104, 1124, 1210 et 1211 du Code civil, Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat, DIRE ET JUGER M. [X] recevable et bien fondé en son appel. Y faisant droit, INFIRMER le jugement rendu le 11 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris Statuant à nouveau, VALIDER le congé notifié par M. [X] le 17 janvier 2019, à effet au 1er octobre 2020 à M. [I] CONSTATER la validité du congé délivré sur le fondement du bail du 10 septembre 2016 A titre subsidiaire, CONSTATER la validité du congé du 17 janvier 2019 en ce qu'il a été délivré prématurément à M. [I] pour le 1er janvier 2021 En tout état de cause, CONSTATER que par l'effet du congé et de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ORDONNER l'expulsion immédiate de M. [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est. Dans ce cas, ORDONNER le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu'il plaira aux propriétaires de désigner, aux frais, risques et péril de la partie expulsée et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues. CONDAMNER M. [I] à payer à M. [X] à compter de la décision à intervenir une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail avait été poursuivi, à savoir la somme de 285 euros charges comprises, et qui sera due jusqu'à la complète libération des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion effective. CONDAMNER M. [I] à payer à M. [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. CONDAMNER M. [X] aux entiers dépens, en application de l'article 696 du CPC. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2021 au terme desquelles M. [D] [I] demande à la cour de : Vu les articles 10, 15 de la loi du 6 juillet 1989 Vu l'article L 613-1 du code de la construction et de l'habitation A TITRE PRINCIPAL : Confirmer le jugement en ce qu'il : - DECLARE non valable le congé pour reprise personnelle délivré le 17 janvier 2019 à M. [D] [I] par M. [H] [X] ; - DIT que les demandes subséquentes à la demande de validation du congé formée par M. [H] [X], à savoir les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, ainsi que celle relative au transfert et à la séquestration des meubles, sont sans objet ; - CONDAMNE M. [H] [X] aux dépens ; A TITRE SUBSIDIAIRE Infirmer le jugement en ce qu'il n'accorde pas de délai pour libérer les lieux Par conséquent : - Accorder à M. [I] les plus larges délais pour libérer les lieux. EN TOUT ETAT DE CAUSE - Condamner M. [X] à payer à Maitre [M] [Z] intervenant au titre de l'aide juridictionnelle la somme de 3.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. - Condamner M. [X] aux entiers dépens d'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour reprise * Sur la validité formelle du congé En vertu de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, I, dans sa rédaction issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 applicable en l'espèce, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [D] [I] occupe le lot n°49 situé [Adresse 2] [Localité 4] en vertu d'un bail verbal depuis l'année 2000.M. [R] [V], ancien propriétaire et bailleur, avait établi un contrat de bail écrit en date du 10 septembre 2016, mais il n'a pas été signé par M. [D] [I], celui-ci arguant notamment d'un désaccord sur la superficie des lieux (18 m² mentionnés dans le projet de bail, contre 13,56 m² dans le certificat de vente). A compter du 2 octobre 2018, M. [H] [X] est devenu propriétaire des lieux et nouveau bailleur. Le bail verbal est valable dès lors qu'il a reçu exécution, conformément à l'article 1715 du code civil, et la durée du bail verbal portant sur un local à usage d'habitation est soumise à la loi du 6 juillet 1989 et ne peut être inférieure à trois ans, de même que ses tacites reconductions, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pour les bailleurs personnes physiques. Il en résulte que le bail verbal consenti à M. [D] [I] a été reconduit en 2003, 2006, 2009, 2012 et 2015. Le bail écrit en date du 10 septembre 2016 n'a été ni signé, ni paraphé par M. [I], de sorte qu'aucun contrat de bail écrit n'a valablement été régularisé entre M. [R] [V] et M. [D] [I], et qu'aucun autre contrat de bail écrit régularisé entre M. [X] et M. [I] n'est produit. Il en résulte que le bail verbal a été tacitement reconduit le 1er janvier 2018. Le congé pour reprise personnelle délivré par M. [H] [X] le 17 janvier 2019 ne pouvait se fonder sur le bail écrit du 10 septembre 2016, lequel n'a pas été signé par M. [D] [I]. Toutefois, les effets d'un congé donné par anticipation sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3ème , 29 octobre 2008, n°07-17.911). Il en résulte que les effets du congé donné par anticipation le 17 janvier 2019 doivent être reportés au 1er janvier 2021, date du terme du bail verbal liant les parties. En conséquence, le congé sera déclaré valide en la forme, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * Sur le caractère réel et sérieux de la reprise personnelle M. [X] justifie par les pièces produites avoir sa résidence principale dans l'immeuble, dans un appartement en duplex situé lots 26 et 61 au 5ème étage et lots 50 et 51 situés au 6ème étage. Il justifie avoir acquis depuis lors l'ensemble des lots situés au 6ème étage, incluant le logement litigieux, aux fins d'agrandissement de son logement actuel. M. [X] justifie en outre avoir obtenu du juge des contentieux de la protection de Paris la validation du congé du locataire du lot n°48, voisin du logement occupé par M. [I]. Il convient de juger que la production d'une étude de faisabilité n'est pas exigée pour valider le caractère réel et sérieux de la reprise par M. [X], lequel justifie avoir acquis à cette fin tous les lots du 6ème étage. Il convient dès lors de valider le congé notifié le 17 janvier 2019 par M. [X], à effet au 1er janvier 2021, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * Sur les conséquences du congé Le congé ayant été validé à effet du 1er janvier 2021, M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il y a lieu dès lors d'ordonner son expulsion selon les formes et délais prévus au dispositif. M. [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dûs en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par M. [I] En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce, M. [I] justifie avoir formé une demande de logement social. Afin de lui permettre de poursuivre activement ses recherches de relogement, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. M. [D] [I], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Déclare valide le congé aux fins de reprise notifié le 17 janvier 2019 par M. [H] [X] à M. [D] [I], à effet au 1er janvier 2021, Dit que M. [D] [I] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date, Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], lot n°49, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Accorde à M. [D] [I] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux après délivrance du commandement de quitter visé à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.et R. 433-1 rt suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [D] [I] à payer à M. [H] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion, Déboute M. [D] [I] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamne M. [D] [I] aux dépens de première instance, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [I] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président