Cour d'appel, 12 septembre 2024. 21/07186

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre de la famille ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07186 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHW2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN N° RG 18/00093 APPELANTS : Madame [L] [O] épouse [N] née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 46] (ALLEMAGNE) de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 33] et Monsieur [J] [N] né le [Date naissance 16] 1964 à [Localité 39] (59) de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 33] Représentés à l'instance par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l'audience par Me Patrick DAHAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES INTIMES : Madame [H] [RU] épouse [P] née le [Date naissance 21] 1944 à [Localité 41] (57) de nationalité Française [Adresse 29] [Localité 33] Représentée à l'instance et à l'audience par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assisté à l'instance par Me Gérald BRIVET-GALAUP, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Madame [V] [A] épouse [P] ès qualités d'ayant droit de [B] [P] décédé née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 37] (63) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 34] Représentée par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Monsieur [T] [P] ès qualités d'ayant droit de [B] [P] décédé né le [Date naissance 18] 1975 à [Localité 33] de nationalité Française [Adresse 32] [Localité 34] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Madame [G] [P] épouse [D] [U] ès qualités d'ayant droit de [B] [P] décédé née le [Date naissance 2] 1981 de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 24] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Monsieur [M] [P] ès qualités d'ayant droit de [B] [P] décédé né le [Date naissance 5] 1978 à [Localité 33] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 33] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Madame [Y] [P] épouse [K] née le [Date naissance 9] 1959 à [Localité 40] de nationalité Française [Adresse 28] [Localité 26] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Monsieur [R] [P] né le [Date naissance 14] 1956 à [Localité 44] de nationalité Française [Adresse 31] [Localité 25] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Madame [TH] [P] née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 40] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 8] ordonnance de désistement partiel du 17 février 2022 Ordonnance de clôture du 23 Mai 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 juin 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de : Mme Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre Mme Sandrine FEVRIER, Conseillère Mme Anne FULLA, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA En présence de Mme [X], greffière stagiaire ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSÉ DU LITIGE M. [ZR] [P] est décédé à [Localité 42] le [Date décès 27] 2005 laissant pour lui succéder : - Mme [H] [RU], veuve en deuxième noce du défunt en sa qualité de conjoint survivant, - ses quatre enfants issus d'une première union : - M. [B] [P], - M. [R] [P], - Mme [Y] [K], née [P], - Mme [TH] [P]. Antérieurement à son décès, M. [ZR] [P] a fait donation à son épouse des quotités permises entre époux au jour de son décès sur l'ensemble des biens composant sa succession selon acte au rapport de Me [JM], notaire à [Localité 33], le 19 août 2005. Postérieurement au décès, Mme [H] [RU], veuve [P] a déclaré opter pour l'usufruit de l'universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession de M. [ZR] [P] suivant acte du 23 février 2006. Dépendaient de la succession de M. [ZR] [P] les biens immobiliers suivants : - un immeuble sis à [Localité 33] [Adresse 23] constitué d'une maison à usage d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, cadastré Section B n°[Cadastre 17], - un immeuble sis à [Localité 43] [Adresse 20], constitué d'une maison à usage d'habitation, cadastré Section B n°[Cadastre 30], - un immeuble sis à [Localité 42], [Adresse 38], constitué d'une maison à usage d'habitation Section A, [Cadastre 6], n°[Cadastre 19], - un immeuble sis à [Localité 45], [Adresse 36] constitué de deux volumes afférents pour l'un à un appartement de type F2 et, pour l'autre, un emplacement de parking, cadastré Section [Cadastre 35] H n°[Cadastre 13]. Les nu-propriétaires ont été informés que l'usufruitière se voyait reprocher par certains locataires ou voisins l'état de délabrement des immeubles, notamment des biens sis à [Localité 43] et à [Localité 33]. Mme [H] [RU] veuve [P] a fait établir un devis de rénovation de l'immeuble de [Localité 33] pour un montant de 104 202 euros toutes taxes comprises s'agissant du commerce de pharmacie situé en rez-de chaussée et d'un montant de 91 780,04 euros toutes taxes comprises s'agissant de l'appartement. Le 16 novembre 2015, le conseil de l'usufruitière a écrit à chacun des nus-propriétaires afin de les informer qu'elle n'entendait pas conserver l'usufruit de cet immeuble et qu'elle envisageait ainsi d'y renoncer à leur profit. Les consorts [P] n'y consentant pas, Mme [RU] veuve [P], a fait établir par Me [C], notaire à [Localité 33], le 28 décembre 2015 un acte portant renonciation extinctive et unilatérale de l'usufruit. Craignant le dépérissement du patrimoine dont elle était usufruitière, les consorts [P], nus propriétaires de l'ensemble des immeubles laissés à la succession de leur père, ont, par acte introductif d'instance du 6 juillet 2016, saisi le juge des référés aux fins de voir instaurer une mesure d'expertise au visa des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé du 23 novembre 2016, M. [S] [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 26 avril 2017, la demande de Mme [H] [RU] veuve [P] tendant à voir déclarer les opérations d'expertise communes et opposables à M. [J] [N] et Mme [L] [N] a été rejetée. Le rapport d'expertise a été déposé le 31 août 2017. Par exploit d'huissier du 21 décembre 2017, les consorts [P] ont fait assigner Mme [RU] devant le tribunal judiciaire de Perpignan, au visa de dispositions des articles 600 et suivants du code civil, aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 20 387, 45 euros hors taxe augmentée du taux de TVA à 7 % et à faire procéder sous astreinte les travaux tels que préconisés par l'expert s'agissant de l'immeuble sis à [Localité 43]. En cours de procédure, Mme [RU], a appelé en cause les époux [N] en leur qualité d'anciens locataires du local à usage commercial. Les instances ont été jointes. Bien que régulièrement assignés, Mme [L] [O] épouseNormand et M. [J] [N] n'ont pas constitué avocat. Par décision réputée contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan, a notamment : - accueilli Mme [V] [A], M. [T] [P], M. [M] [P] et Mme [G] [P], en leur intervention volontaire, en leur qualité d'ayants-droit de M. [B] [P] décédé à [Localité 40] le [Date décès 22] 2020, - condamné Mme [H] [RU] à payer aux demandeurs la somme de 20 387,45 euros hors taxe augmenté du taux de TVA de 7 % au titre des travaux de réfection de l'immeuble dépendant de la succession de M. [ZR] [P] sis à [Localité 33], - condamné toutefois solidairement Mme [L] [O] épouse [N] et M. [J] [N] à relever et garantir indemne Mme [H] [RU] de la condamnation sus-prononcée à son encontre, - débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, - prononcé l'exécution provisoire du jugement, - condamné solidairement Mme [L] [O] et M. [J] [N] aux entiers dépens. Par déclaration au greffe du 14 décembre 2021, Mme [L] [O] épouse [N] et M. [J] [N] ont interjeté appel limité de la décision en ce qu'elle a : - condamné Mme [H] [RU] à payer aux demandeurs la somme de 20 387,45 euros hors taxe augmenté du taux de TVA de 7 % au titre des travaux de réfection de l'immeuble dépendant de la succession de M. [ZR] [P] sis à [Localité 33], - condamné solidairement les appelants à relever et garantir Mme [H] [RU] de la condamnation sus-prononcée à son encontre, - condamné les appelants aux entiers dépens. Par conclusions déposées au réseau privé virtuel des avocats le 7 février 2022, les appelants ont déclaré se désister de leur appel à l'égard des consorts [P], à l'exception de Mme [H] [RU] veuve [P]. Par ordonnance du 17 février 2022, le magistrat chargé de la mise en l'état a constaté l'extinction de l'instance à l'égard de M. [R] [P], Mme [Y] [K], née [P], Mme [TH] [P], ainsi que Mme [V] [A], M. [T] [P], M. [M] [P] et Mme [G] [P], en leur qualité d'ayants-droit de [B] [P]. Les appelants, dans leurs dernières conclusions du 22 mai 2024, demandent à la cour de : - rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et infondées, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 16 novembre 2021, en ce qu'il a condamné M. [N] et Mme [N], à relever et garantir Mme [H] [RU], des condamnations mises à sa charge au bénéfice de l'indivision [P], - débouter Mme [H] [RU] veuve [P] de ses entières demandes à l'encontre des époux [N], - condamner Mme [H] [RU] à 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'intimée, Mme [RU] [H] épouse [P] dans ses dernières conclusions du 14 mai 2024, demande à la cour de : - déclarer infondées toutes conclusions contraires, - confirmer la décision entreprise et débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, - condamner Mme [L] [O] épouse [N] et M. [J] [N] à payer à Mme [H] [RU] au titre des frais et honoraires qu'elle a engagés pour sa défense en appel la somme de 4 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les appelants aux entiers dépens (y compris ceux afférents aux conclusions d'incident aux fins de radiation du rôle). Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2024. SUR CE LA COUR Pour condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [L] [O] épouse [N] à relever et garantir Mme [H] [RU] veuve [P] de la condamnation prononcée à son encontre à payer la somme de 20 387,45 euros HT augmentée de TVA au taux de 7% au titre des travaux de réfection de l'immeuble sis à Ceret, le tribunal a relevé que faute d'état des lieux entrant lors de la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux litigieux, les preneurs étaient réputés être entrés dans un immeuble en parfait état et qu'à défaut d'avoir entretenu le bien, ils devaient être déclarés responsables de son délabrement et assumer l'ensemble des réparations visées à l'article 605 du code civil. Au soutien de leur appel, M. [J] [N] et Mme [L] [O] épouse [N] soulèvent l'inopposabilité du rapport d'expertise à leur égard. Ils font valoir que le tribunal ne pouvait fonder sa décision sur les seules conclusions d'un rapport d'expertise dont ils n'avaient pas connaissance alors qu'ils n'ont pas été conviés aux opérations d'expertise et n'avaient pu faire valoir l'extrême vétusté des lieux. Ils ajoutent que les locaux n'ont jamais été entretenus par le bailleur, et que la vétusté préexistait à leur entrée dans les lieux ; qu'ils avaient dû en prendre possession dans la précipitation, sous la contrainte de procédures administratives de cession d'officine de pharmacie qui les ont empêchés d'apprécier très justement l'état du bien. Ils contestent la qualification de réparations locatives et invoquent, au visa de l'article 1755 du code civil, l'extrême vétusté du bien, les travaux préconisés par l'expert relevant selon eux d'une réhabilitation d'un immeuble à la vétusté certaine dont les grosses réparations incombent au bailleur qui a refusé tous travaux. L'intimée réplique que le rapport d'expertise a été produit avec l'assignation délivrée devant le tribunal judiciaire et qu'il appartenait aux époux [W] de constituer avocat en première instance; que le rapport a été versé aux débats devant la cour et soumis à une discussion contradictoire ; qu'il est corroboré par le constat d'huissier du 1er juillet 2015 et la présomption du bon état des lieux à l'entrée résultant du bail et du défaut d'état des lieux. Ils rappellent que les époux [N] sont réputés avoir pris les lieux en bon état et que les attestations produites sont inopérantes; que l'expert a pris en considération les dégâts invoqués par les appelants sans retenir la vétusté; qu'enfin, les travaux préconisés par l'expert résultent d'un défaut caractérisé d'entretien pendant l'occupation des lieux par les appelants. Selon les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile : " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. " Lorsqu'une partie à laquelle un rapport d'expertise a été opposé n'a pas été appelée ou représentée aux opérations d'expertise, le juge ne peut refuser d'examiner ce rapport dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. En l'espèce, s'il est établi que les époux [N] n'ont pas été parties aux opérations d'expertise judiciaire, il apparaît qu'au jour où la cour statue, ils ont été à même de débattre contradictoirement du rapport tandis que les constatations de l'expert judiciaire sont par ailleurs corroborées par les constatations de l'huissier dans son procès-verbal du 1er juillet 2015, l'expert imputant les désordres à un défaut d'entretien et chiffrant l'ensemble des travaux nécessaires à une occupation normale de l'immeuble au regard des normes de décence, et à la destination du rez-de-chaussée réservé à l'exploitation d'une officine de pharmacie, à la somme de 20 387,45 euros HT. M. [J] [N] et Mme [L] [O] épouse [N] soutiennent avoir pris les lieux dans un état déjà vétuste et produisent plusieurs attestations, notamment de Mme [I] [F], préparatrice en pharmacie, qui témoigne : " lorsqu'il pleuvait, nous avions une cascade dans la vitrine.. il fallait nettoyer le salpêtre et brosser le moisi.. pour monter à l'appartement les marches étaient de travers et plusieurs carrelages étaient descellés' du temps de M. [P] [ZR], ces problème existaient déjà ". M. [Z], pharmacien salarié de Mme [N], précise également " j'ai commencé à travailler dans cette pharmacie en septembre 2002'il y a toujours eu des problèmes d'infiltration et d'humidité. Notamment à chaque épisode de pluie important l'eau pénétrait par la vitrine' ". L'expert relève dans son rapport que l'immeuble avait commencé à dépérir antérieurement à 2005 et continué à dépérir jusqu'en 2015, les désordres, dégradations, non-conformité ou délabrement ayant été mis en évidence lors du départ des derniers locataires faute d'intervention du bailleur lors des cessions du bail. Par conséquent, si les preneurs étaient réputés avoir reçu les lieux en parfait état, conformément aux termes du bail cédé par acte du 29 novembre 2005, faute d'état des lieux d'entrée, il ressort des pièces produites et des termes du rapport d'expertise qu'à leur entrée dans les lieux, les locaux étaient en mauvais état d'usage et souffraient déjà d'un manque d'entretien des précédents occupants. En conséquence, eu égard aux éléments soumis à la contradiction des parties et analysés ci-avant, le coût de la remise en état des locaux loués incombant aux appelants en tenant compte du coefficient dû à la vétusté, sera fixé à 9000 euros. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. Sur les dépens Aucune des parties n'obtenant entièrement gain de cause devant la cour, chacune conservera à sa charge ses propres dépens d'appel. Sur les frais irrépétibles L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties seront en conséquence rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement Mme [L] [O] épouse [N] et M. [J] [N] à relever et garantir Mme [H] [RU] de l'intégralité du paiement des sommes mises à sa charge au titre des travaux de réfection de l'immeuble dépendant de la succession de M. [ZR] [P] sis à [Localité 33] ; Statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement Mme [L] [O] épouse [N] et M. [J] [N] à relever et garantir Mme [H] [RU] de la condamnation prononcée à son encontre par jugement du 16 novembre 2021, à hauteur de 9 000 euros ; DIT que chacune des parties supportera ses propres dépens d'appel ; DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La conseillère faisant fonction de présidente de chambre,