Cour de cassation, 04 avril 2019. 18-14.051

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 avril 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 294 FS-D Pourvoi n° V 18-14.051 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Domaxis, société anonyme d'HLM, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. W... K..., domicilié [...] , 2°/ à Mme V... T..., épouse K..., domiciliée [...] , 3°/ à la société Union financière de France banque, société anonyme, dont le siège est [...], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Pronier, Bureau, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Domaxis, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme K..., l'avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Domaxis du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Union financière de France banque ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 janvier 2018), que, en avril 1985, J... K..., aujourd'hui décédé, et son épouse, Mme K..., démarchés par le groupe Union financière de France, ont acquis des parts de la société civile d'attribution Le Jardin Modèle, ayant pour objet l'acquisition d'un terrain, donné à bail à construction pour une durée de vingt-cinq ans à la société d'HLM de l'agglomération parisienne, aux droits de laquelle vient la société d'HLM Domaxis (Domaxis), laquelle s'engageait à faire édifier des constructions, entretenir les logements et les louer pour la durée du bail, qui devait prendre fin le 19 juillet 2010 ; que J... K... et son épouse ont consenti à leur fils, M. W... K..., une donation portant sur la nue-propriété de leurs parts sociales ; que les consorts K..., devenus propriétaires d'un appartement occupé et d'une place de stationnement, ont assigné en indemnisation la société Domaxis ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Domaxis fait grief à l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes aux consorts K..., alors, selon le moyen, que la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'est susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il est constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; qu'en l'espèce, en retenant à l'encontre de la société Domaxis un manquement à son obligation de restitution des lieux, en ce que l'appartement devenu la propriété des consorts K... au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'était pas libre de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater que la société Domaxis avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel a violé l'article L. 251-6, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Mais attendu qu'ayant relevé que, conformément à l'article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que la société d'HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu'elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et que les consorts K... avaient repris possession de leur appartement postérieurement au mois d'août 2011, la cour d'appel en a exactement déduit que la société d'HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Domaxis fait grief à l'arrêt de la condamner à diverses sommes et de réparer deux fois le même préjudice ; Mais attendu qu'ayant condamné la société Domaxis à payer aux consorts K... la somme de 8 520 euros pour le remboursement de deux factures, d'ouverture de porte et de travaux de peinture, de pose de carrelage et de parquet, celle de 8 968,68 euros pour la perte d'indemnité d'occupation, due pendant l'occupation de leur logement du mois d'août 2010 au mois d'août 2011, et celle de 7 000 euros pour la perte de chance d'avoir pu vendre leur appartement dans de meilleurs conditions, la cour d'appel n'a pas indemnisé deux fois le même dommage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Domaxis aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Domaxis. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Domaxis à payer aux consorts K... les sommes de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dévalorisation de l'appartement, 8 520 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de reprise du défaut d'entretien de l'appartement, et de 8 968,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative ; AUX MOTIFS QUE « sur le manquement à l'obligation de restitution des locaux vides : l'obligation de restitution des locaux vides est contestée par la société Domaxis qui soutient que le bail à construction ne prévoyait pas cette obligation ; qu'elle estime avoir satisfait à ses obligations en envoyant un courrier le 12 mars 2009 informant les locataires que le bail cessait à compter du 19 juillet 2010 ; que le tribunal a rappelé à juste titre que le contrat de bail à construction mentionnait que le bailleur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail ; que cette disposition est conforme à l'article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail ; que la société d'HLM ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de 25 ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985 ; qu'il s'en déduit qu'au-delà du 19 juillet 2010, le preneur devait restituer les lieux dans l'état dans lesquels il les avait obtenus, et donc libérés de tout occupant ; que le tribunal a retenu à bon droit que l'obligation de restitution du bien loué vide au terme du contrat résulte de l'obligation de loyauté du preneur vis-à-vis du bailleur, la société civile d'attribution, et de ses porteurs de parts ; que l'obligation de restituer les lieux libres s'imposait à la société Domaxis ainsi qu'à tous les occupants de son chef, étant rappelé qu'elle seule pouvait fixer le terme des baux qu'elle consentait sur les appartements ; que la société Domaxis fait valoir que l'article 1743 du code civil prévoit que le bailleur qui vend la chose louée ne peut expulser le locataire ; que cette disposition n'est pas applicable en l'espèce puisque le bailleur initial, la société civile d'attribution, ne vend pas les lieux mais en obtient restitution conformément à un bail à construire dont le terme est connu depuis 25 ans ; que cette disposition n'est pas plus applicable à la relation entre Domaxis, bailleur, et les locataires des appartements puisque le contrat conclu n'était pas un contrat de vente ; qu'en outre, il faut rappeler que le dispositif législatif applicable à cette époque garantissait la reprise des lieux libérés des occupants puisque l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation prévoyait en 2010 que le droit au maintien dans les lieux des locataires sociaux en cas de transfert de propriété de leur logement recevait exception en cas de bail à construction ; que ce dispositif permettait en effet de garantir aux investisseurs qui avaient apporté des fonds permettant la construction des logements d'habitation de pouvoir entrer en possession des lieux afin de les occuper personnellement ou de les louer au terme du contrat, sans se voir opposer le maintien dans les lieux des occupants en vertu d'un bail social précédemment conclu ; que la société Domaxis fait également valoir que ses baux étaient conclus pour une durée d'un mois tacitement reconductibles afin de permettre la libération des lieux ; que la société Domaxis soutient avoir mentionné cette information dans les baux qu'elle a conclus mais elle ne produit qu'un seul bail daté du 10 mars 2008 qui n'est pas celui de l'appartement de Mme K... et de M. K... et qui concerne un appartement situé à une autre adresse ; que les consorts K... présentent l'état locatif de la résidence à la date du mois de mai 2009 qui établit que l'appartement a été loué selon un bail conclu le 23 janvier 2009 pour un loyer mensuel de 747,39 euros (pièce 12) ; qu'en tout état de cause, il est établi par le courrier adressé par l'association de défense des locataires daté du 25 mai 2009 et adressé à la SCI Le Jardin Modèle que les baux rédigés par la société Trois Vallée à laquelle la société Domaxis a succédé ne mentionnaient pas la date du terme du bail et que les locataires n'ont découvert que par le courrier adressé par la société Domaxis le 12 mars 2009 qu'ils deviendraient occupants sans droits ni titre à compter du 19 juillet 2010 s'ils ne quittaient pas les lieux ; que le manquement à cette obligation est contesté par la société Domaxis qui estime que les consorts K... ne démontrent pas avoir réalisé des démarches pour obtenir l'expulsion des occupants sans droit ni titre, ni la date de leur départ ; que la société Domaxis débitrice de l'obligation de remettre les lieux libres afin de permettre au propriétaire de pouvoir en disposer, a l'obligation de démontrer qu'elle a satisfait à son obligation ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les clés de l'appartement n'ont pas été remises par la société Domaxis au propriétaire malgré les lettres recommandées adressées par M. J... K... les 3 juin, 27 juillet et 2 août 2011, et par M. W... K... le 25 juin 2011, si bien que ce dernier a été contraint de faire forcer la porte pour entrer dans son appartement par un serrurier et de changer la serrure ; que la société Domaxis ne produit aucun courrier en réponse à ces demandes légitimes et multiples ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a écarté ce manquement » ; ALORS QUE la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'est susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il est constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; qu'en l'espèce, en retenant à l'encontre de la société Domaxis un manquement à son obligation de restitution des lieux, en ce que l'appartement devenu la propriété des consorts K... au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'était pas libre de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater que la société Domaxis avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel a violé l'article L. 251-6, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Domaxis à payer aux consorts K... les sommes de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dévalorisation de l'appartement, 8 520 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de reprise du défaut d'entretien de l'appartement, et de 8 968,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative ; AUX MOTIFS QUE « le préjudice lié à la dévalorisation de l'appartement du fait de la dégradation, notamment des parties communes, et de l'occupation du bien s'analyse en une perte de chance d'avoir pu vendre l'appartement puisqu'il n'est pas contesté que l'appartement est toujours la propriété de M. W... K... et que Mme K... en a conservé l'usufruit ; que compte tenu de l'offre de la société Logement Français pour le bien de 156 400 euros (cité dans le courrier de la ville d'Asnières du 26 mai 2009-pièce 29), du coût de l'appartement vacant après impôt sur la plus-value et frais de commercialisation évalué à la somme de 164 800 euros TTC, le préjudice résultant de la perte de chance de vendre cet appartement dans de meilleures conditions, sera fixé à la somme de 7 000 euros ; que la société Domaxis est seule responsable de cette dévalorisation pour avoir omis de mentionner dans les baux la date précise du terme et pour avoir omis de veiller à l'entretien des lieux ; que le coût de remise en bon état de l'appartement sera fixé à la somme de 8 520 euros correspondant à la facture du 24 novembre 2011 de 7 500 euros TTC pour les travaux de peinture, pose de carrelage et parquet (pièce 27) et à la facture d'ouverture de la porte et de changement de serrure le 19 juillet 2011 pour la somme de 1 020 euros TTC ; que ce coût ne correspond pas à une remise à neuf de l'appartement mais à des réparations rendues nécessaires par le mauvais état de l'appartement qui aurait dû être supporté par la société Domaxis afin de rendre l'appartement en état convenable en juillet 2010 ; que la perte des indemnités d'occupation d'août 2010 à août 2011 est indéniable ; que le loyer s'élevait à la somme de 747,39 euros ; que l'indemnité d'occupation aurait dû être équivalente, ce qui représente une perte locative pour les consorts K... sur 12 mois de 8 968,68 euros ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner le préjudice né de l'absence d'exonération de la plus- value en cas de cession puisque ce manquement n'a pas été retenu ; que la société Domaxis sera condamnée à verser ces sommes à titre de dommages et intérêts » ; ALORS QUE le juge ne peut réparer deux fois le même préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la société Domaxis à verser aux consorts K... une somme de 8 520 euros de dommages et intérêts au titre du coût de remise en état de leur appartement et une somme de 8 968,68 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de loyers subie du fait de l'occupation illicite de cet appartement ; qu'en condamnant encore la société Domaxis à leur verser une somme de 7 000 euros en réparation de la dévalorisation de l'appartement du fait de sa dégradation et de son occupation illicite, la cour d'appel a réparé deux fois les mêmes préjudices en violation du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime et de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.