Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 22/03986

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 14 NOVEMBRE 2024 N° RG 22/03986 - N° Portalis DB22-W-B7G-QUTY Code NAC : 71F DEMANDEURS : 1/ Monsieur [J] [R] né le 17 Février 1976 à [Localité 4] (REPUBLIQUE DE MOLDAVIE), demeurant [Adresse 3] 2/ La société RALEX IMMO, société civile immobilère immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 802 454 603 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [R], domicilié en cette qualité audit siège, représentés par Me Pierre-Antoine CALS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre JUDE, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MICIS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 785 147 000 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS. ACTE INITIAL du 20 Mai 2022 reçu au greffe le 18 Juillet 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024 M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Mai 2024, prorogé au 14 Août 2024 pour surcharge magistrat puis au 20 Septembre 2024 et 14 Novembre 2024 pour les mêmes motifs. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE La SCI RALEX IMMO représentée par son gérant M. [R] est propriétaire de trois lots de copropriété au sein de la résidence MICIS, sise [Adresse 3] à Versailles (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Ces lots N°37, 38 et 72 correspondent respectivement à un appartement situé au 4ème étage du bâtiment H, une cave située au sous-sol du bâtiment H et un parking. M. [R] expose que, étant membre du conseil syndical, il a formulé des critiques sur la gestion de la copropriété ce qui a fait naître un conflit avec les autres membres du conseil syndical. Lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2020, il a été décidé la révocation de M. [R] en tant que membre du conseil syndical. Par acte du 15 février 2021, la société RALEX IMMO a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation en toutes ses dispositions de l'assemblée générale du 11 décembre 2020. Par jugement du 21 avril 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a prononcé l'annulation de ladite assemblée générale. Lors d'une assemblée générale du 2 juillet 2021 était votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la vente des lots N°95, 96 et 97, issus d'un modificatif de l'état descriptif de division en date du 27 novembre 2018, lesdits lots étant mis en vente pour un prix plancher de 245.000 euros, les acquéreurs éventuels devant déposer leurs offres avant le 30 septembre 2021. M. [R] expose avoir fait une offre à hauteur de 260.000 euros, frais de Notaire inclus, et que cette offre a été acceptée. Lors de l'assemblée générale du 21 mars 2022 étaient adoptées : - une résolution N°2 : Procédure de vérification par huissier de justice et/ou architecte expert de la conformité des travaux réalisés sans autorisation dans l'appartement de M. [R] [J]. - une résolution N°3 : Procédure judiciaire contre M. [R] [J]. - une résolution N°4 : Réactualisation du prix de la loge gardien à 270.000 euros, en vente depuis plus de 12 mois avec remise en vente avec conditions suspensives qui seront définies par les copropriétaires. Invoquant des tentatives d'intimidation et la volonté de nuire ayant dicté ces résolutions, M. [R] et la SCI RALEX IMMO ont, par acte extrajudiciaire du 20 mai 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions N°2, 3 et 4 adoptées lors de l'assemblée générale du 21 mars 2022 devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Par acte en date du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé expertise la société RALEX IMMO et M. [R] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles lequel a, par ordonnance du 31 octobre 2023, rejeté cette demande ainsi qu'une demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, M. [R] et la société RALEX IMMO demandent au Tribunal de : - DECLARER la SCI RALEX IMMO et M. [R] recevables en son action ; A TITRE PRINCIPAL - CONSTATER l'abus de majorité dont est entachée l'assemblée générale extraordinaire en date du 21 mars 2022 ; EN CONSEQUENCE - PRONONCER la nullité de la résolution n°02, n°03, n°04 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du l'assemblée générale extraordinaire en date du 21 mars 2022 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 3] ; A TITRE SUBSIDIAIRE - CONSTATER le non-respect des règles de majorité pour le vote de la résolution n°04 ; EN CONSÉQUENCE - PRONONCER la nullité de la résolution n°4 pour non-respect des règles de majorité ; EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 3] à régler à la SCI RALEX IMMO une somme de 30.000 € pour le harcèlement subi ; - CONDAMNER SOLIDAIREMENT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 3] à régler à la SCI RALEX IMMO une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : JUGER la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R] mal fondés en leurs demandes, REJETER les demandes formées par la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R], CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 32.000 € au titre du préjudice moral subi par le Syndicat des copropriétaires, CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 10.000 € pour procédure abusive, CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 2.702,50 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ghizlane BOUKIOUDI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de nullité des résolutions N°2, 3 et 4 de l'assemblée générale extraordinaire en date du 21 mars 2022 Les demandeurs (M. [R] et la société RALEX IMMO) font valoir, au soutien de leur demande d'annulation, un abus de majorité dès lors qu'il est manifeste que l'unique but de l'assemblée générale du 21 mars 2022 est de leur nuire. Ils soutiennent : - que les travaux, qui datent de 2018, n'ont pas affecté les parties communes, et qu'une partie d'entre eux avait été réalisée par le précédent propriétaire ; - que l'action en diffamation est ouverte aux personnes physiques, que les courriers de M. [R] ne présentent pas de caractère diffamatoire et que l'action est enfermée dans un court délai de prescription (trois mois) de sorte qu'elle était prescrite lors de l'assemblée générale, les écrits litigieux datant pour la plupart de 2020 et l'intéressé ayant déjà été entendu par les services de police ce qui a abouti à un classement sans suite ; - que la résolution N°4 est nécessairement entachée d'abus de majorité puisque M.[R] a déjà acquis les lots au prix de 260.000 euros, de sorte que la résolution a pour objet et pour effet de remettre en cause son droit acquis. Le syndicat des copropriétaires fait valoir s'agissant de la résolution N°2 : - que les demandeurs ne justifient pas de leur allégation sur le fait qu'une partie des travaux a été effectuée par le précédent propriétaire ; - qu'ils ne justifient pas davantage de la date prétendue (2018) à laquelle les travaux auraient été réalisés ; - qu'en tout état de cause et quelle que soit la date des travaux, rien ne s'oppose à la vérification projetée qui conserve tout son intérêt ; - que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les travaux touchent aux parties communes ce que montre d'ailleurs le constat d'huissier qu'ils ont eux mêmes fait établir ; - que conformément à leur habitude les demandeurs ont entrepris ces travaux sans donner aucune information au syndicat des copropriétaires ce qui était pourtant nécessaire au vu du règlement de copropriété. S'agissant de la résolution N°3, le syndicat des copropriétaires argue du caractère inadapté du comportement de M. [R] résultant de la simple lecture des pièces, ce qui établit le bien fondé de la résolution. S'agissant de la résolution N°4, le syndicat des copropriétaires fait valoir : - qu'aucune précision n'était apportée quant aux critères qui guideraient le choix des membres du conseil syndical ; - que les demandeurs ont soumis au total 9 offres mais que la seule offre formulée dans les temps par la société RALEX IMMO était inférieure à celle de M. [B] ; - que si celles de M. [R] étaient à la fois dans les temps et plus élevées que celle de M.[B], elles ne comportaient pas de précision sur le mode de financement contrairement à celle de M. [B] qui mentionnait que l'offre n'était conditionnée par aucun prêt ; - que l'offre de M. [B] a, dès lors, été acceptée ce qui a été indiqué aux copropriétaires le 21 octobre 2021 ; - que la soumission postérieurement au délai imparti (30 septembre 2021) et à la tenue du dépouillement des votes (6 octobre 2021) d'une offre à hauteur de 260.000 euros n'a pas remis en cause la position de la copropriété sur ce point ; - que le courriel du gestionnaire de la copropriété n'est pas produit par les demandeurs, le syndic n'ayant accepté aucune offre de leur part ; - que la seule offre émise par M. [R] ne suffit pas à rendre la vente parfaite; - que la réactualisation du prix est à la hausse ce qui est dans l'intérêt de la copropriété. Il sera rappelé à titre liminaire que l'abus de majorité se caractérise par une ou des décisions dépourvues d'intérêt pour la copropriété et préjudiciables au demandeur. Sur la résolution N°2 Il résulte du règlement de copropriété les dispositions suivantes : "Chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure de ses locaux privés et y effectuer tous travaux intérieurs à sa convenance; Toutefois si les travaux projetés devaient toucher aux gros murs (percement notamment), le copropriétaire devrait obtenir l'assentiment de l'architecte du bâtiment avant de commencer à les exécuter et prendre les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité du bâtiment." Les demandeurs ne contestent pas avoir effectué des travaux. Ils soutiennent en revanche que les travaux n'ont eu aucun impact sur les parties communes. Par lettre du 29 avril 2021, le syndic de l'immeuble demandait à la SCI RALEX IMMO de lui adresser les détails des travaux entrepris dans son appartement afin de vérifier qu'aucun élément commun n'a été détruit ou modifié et ainsi préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires. Il ressort du constat d'huissier de justice établi le 17 mars 2022 à la demande de la société RALEX IMMO que M. [R] a fait condamner une ouverture et installé une plaque d'isolation phonique et coupe feu mais contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, ces éléments ne permettent pas de caractériser une atteinte aux parties communes ce qu'avait d'ailleurs déjà relevé le juge des référés dans son ordonnance du 31 octobre 2023. Les demandeurs produisent au soutien de leur demande une étude de structure du 20 juin 2023 portant sur l'appartement et ne relevant aucune action portant atteinte à la structure porteuse de l'immeuble, l'appartement étant dans un état parfait d'entretien. Il est cependant suffisamment établi que les demandeurs ont fait procéder à des travaux sans en aviser le syndicat des copropriétaires. Il n'est de plus pas contesté qu'ils n'ont pas apporté de réponses aux demandes d'information contenues dans la lettre du syndic du 29 avril 2021. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a pu légitimement se préoccuper de la nature des travaux effectués et, de ce point de vue, la résolution contestée apparaît conforme aux intérêts de la copropriété, étant observé qu'à la date de l'assemblée générale, l'étude de structure, établie postérieurement, ne pouvait être connue. Au surplus, les demandeurs ne justifient d'aucun préjudice résultant de l'adoption de la résolution. Au regard de ces éléments, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'abus de majorité allégué. Sur la résolution N°3 Les moyens développés par les demandeurs en ce qui concerne la recevabilité et le bien fondé d'une éventuelle action en diffamation à l'encontre de M. [R] apparaissent inopérants, le Tribunal n'ayant pas compétence pour statuer sur ces points. Aucun abus de majorité n'est caractérisé dès lors que la réalité des courriers litigieux est parfaitement établie par les pièces versées aux débats et que M. [R] lui même a, par l'intermédiaire de son conseil, déclaré regretter la teneur des courriers en question. Sur la résolution N°4 Il résulte d'une jurisprudence établie que l'annulation peut être obtenue lorsque la décision prise méconnaît un droit qu'une précédente assemblée avait fait acquérir. En l'espèce, il est constant que l'assemblée générale du 2 juillet 2021 comporte un point 3 ainsi rédigé : "L'assemblée générale donne mandat au Conseil syndical pour faire régulariser par le syndic un ou plusieurs mandats de ventes simples, pour la cession de ces lots, parties communes, auprès d'agences immobilières régulièrement assurées et qualifiées. Le prix de commercialisation sera proposé à un prix plancher de 245.000 euros (Deux cent quarante-cinq mille euros) net vendeur. L'assemblée générale donne aux éventuels preneurs jusqu'au 30 septembre 2021 pour adresser leur meilleure offre par lettre recommandée AR au syndic. Le dépouillement des offres se fera avec le conseil syndical qui validera la meilleure offre reçue. Les éventuels honoraires liés à la commercialisation seront à la charge exclusive de l'acquéreur." Les demandeurs versent aux débats une proposition d'achat datée du 30 septembre 2021 aux termes de laquelle M. [R] fait une offre d'acquisition pour un montant de 260.000 euros hors frais notariés, se disant ouvert à toutes négociations. Le 1er octobre 2021, M. [R] adressait en réponse à une demande du syndic une proposition de financement de la caisse d'épargne. Le 13 octobre 2021, le syndic informait les copropriétaires que l'offre de M. [B] avait été retenue pour un montant de 246.000 euros. Par lette du 8 novembre 2021, le conseil de la société RALEX IMMO et de M. [R] contestait les critères ayant conduit à la sélection d'une offre inférieure à celle de ses clients. Les demandeurs produisent un email du syndic daté du 29 novembre 2021 adressé à M. [R] et à la société RALEX IMMO indiquant "Nous vous informons que nous consentons à vous vendre la loge au prix de 260.000 euros". Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement soutenir, ni que M. [R] n'a pas adressé son offre de 260.000 euros dans le délai, ni qu'il n'a pas fourni de précisions sur le financement envisagé. C'est, de plus, en contradiction avec les pièces produites (email du 29 novembre 2021) qu'il prétend que le syndic n'a jamais accepté l'offre de M. [R]. Si le syndicat des copropriétaires est bien fondé à prétendre que la vente ne saurait être considérée comme parfaite, il se déduit en revanche des éléments qui précèdent que M. [R] bénéficiait d'un droit acquis à entrer en pourparlers sur les bases retenues et ci-dessus exposées. Dans ces conditions, c'est par abus de droit que l'assemblée générale des copropriétaires a cru pouvoir rapporter les conditions de la vente telles qu'elles sont résultées de l'assemblée du 2 juillet 2021. La résolution N°4 de l'assemblée générale du 21 mars 2022 sera en conséquence annulée, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la question du non respect des règles de majorité. Sur le harcèlement allégué par M. [R] M. [R] fait valoir au soutien de cette demande que l'assemblée contestée s'inscrit dans une campagne de dénigrement et de harcèlement à son encontre, que lui même et les autres copropriétaires ont subi des mensonges sur le coût réel des prestations, bien au dessus du marché, qu'il a subi des menaces, des violences physiques et des dégradations sur son véhicule. Ainsi que le souligne à bon droit le syndicat des copropriétaires, M. [R] ne produit aucun élément probant au soutien de ses allégations de sorte qu'il ne pourra qu'être débouté de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 30.000 euros. Sur le préjudice moral résultant du comportement de M. [R] Au soutien de sa demande formée à hauteur de 32.000 euros, le syndicat des copropriétaires fait valoir le préjudice moral résultant du comportement des demandeurs. Cependant, s'il peut légitimement être considéré que le comportement et les écrits de M. [R] présentent un caractère excessif, le défendeur ne justifie pas pour autant de la réalité de son préjudice moral. Sa demande à ce titre sera donc rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive L'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Or, une mauvaise appréciation de ses droits par l'une des parties n'est pas constitutive d'une faute. Au surplus, les demandeurs voient leurs prétentions en partie accueillies. Cette demande sera donc rejetée. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens ainsi qu'à payer à M. [R] et à la société RALEX IMMO une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, ANNULE la résolution N°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2022 de la résidence MICIS, sise [Adresse 3] à [Localité 5] (78) ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence MICIS sise [Adresse 3] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [R] et à la société RALEX IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence MICIS, sise [Adresse 3] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l'instance ; DÉBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY