Cour d'appel, 30 mars 2023. 20/05866

N° RG 20/05866 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NGQL Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 17 septembre 2020 ( chambre 03 Cab 03 D) RG : 16/09312 S.C.I. SCI 1001 MPB C/ S.A.R.L. KASIM RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 30 Mars 2023 APPELANTE : S.C.I. SCI 1001 MPB [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680 INTIMEE : S.A.R.L. KASIM [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par la SELARL ANDRES & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 769 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 09 Novembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Février 2023 Date de mise à disposition : 23 février 2023 prorogée au 9 mars 2023, puis 30 mars 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Raphaële FAIVRE, vice présidente placée - Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * La société Kasim a acquis le 19 mars 2009 un fonds de commerce situé à [Localité 2] dont l'activité consiste dans la cuisson de produits de boulangerie. Les lieux étaient loués en vertu d'un bail commercial du 7 juin 1999. Le 13 mai 2011, les locaux ont été acquis par la SCI 1001 MPB. Reprochant au bailleur de ne lui adresser aucune facture de loyer et de ne pas procéder à la régularisation annuelle des charges, la société Kasim qui versait mensuellement un loyer de 1 373,39 euros outre 103,39 euros de provision sur charges avant juillet 2011 et depuis cette date 1 766,23 euros à la demande de la SCI 1001 MPB a réduit le montant de ses paiements mensuels à 1370,39 euros à compter de juillet 2015. Par lettre du 19 novembre 2015, la SCI 1001 MPB a mis en demeure la société Kasim de lui régler la somme de 2 375,04 euros au titre du solde de loyers impayés. Par acte d'huissier de justice du 11 mai 2016, la société Kasim a fait délivrer une offre de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi. Par actes des 13, 17 et 18 mai 2016, la SCI 1001 MPB a fait délivrer à la société preneuse une sommation de lui communiquer copie du bail commercial et un commandement de payer les loyers de juillet 2015 à avril 2016, soit 4 354,24 euros. Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2016, la société Kasim a saisi le tribunal judiciaire de Lyon qui, par jugement du 17 septembre 2020, a : - déclaré irrecevable la demande en répétition d'un indu de loyers au titre des mois de juillet 2011 à novembre 2012 inclus ; - condamné la SCI 1001 MPB à payer à la société Kasim les sommes de 8 226,03 euros en répétition des montants indûment perçus au titre des loyers de décembre 2012 à juin 2015 inclus, 4 962,72 euros en répétition des charges locatives versées de juillet 2011 à juin 2015 et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; - annulé le commandement de payer du 18 mai 2016 ; - condamné la société Kasim à payer à la SCI 1001 MPB la somme de 692,72 euros à titre d'arriéré de loyers de juillet 2015 à septembre 2016 inclus, - rejeté le surplus des demandes principales et reconventionnelles ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Selon déclaration du 23 octobre 2020, la SCI 1001 MPB a formé appel à l'encontre de ce jugement, le limitant aux condamnations prononcées à son encontre, au rejet de ses demandes et à l'annulation du commandement de payer. Par conclusions déposées au greffe le 13 septembre 2021, la SCI 1001 MPB demande à la cour de : - confirmer le caractère irrecevable de la demande de répétition de l'indu au titre de la période de juillet 2011 à novembre 2012 inclus, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Kasim les sommes de 8 226,03 et 4 962,72 euros ; - constater que le loyer a été fixé entre les parties à la somme de 1 662,84 euros par mois; - dire nulle la demande de révision des loyers en date du 11 mai 2016 ; - condamner la société Kasim à lui verser la somme de 6 333,44 euros correspondant au solde des loyers ; - condamner la société Kasim à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Par conclusions déposées au greffe le 2 novembre 2021, la société Kasim demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale et de : - dire nul le commandement de payer qui lui a été délivré les 13,17 et 18 mai 2016, - constater l'absence de justification des charges locatives appelées par la SCI 1001 MPB ainsi que l'absence des comptes de régularisation depuis 2011, - constater l'absence de justification des loyers appelés par la SCI 1001 MPB depuis juillet 2011, - constater l'exécution déloyale du bail par la SCI 1001 MPB ; - constater que le loyer du bail commercial a été fixé entre les parties à la somme mensuelle de 1 373,39 euros, faute pour la bailleresse de pouvoir justifier du loyer appliqué depuis juillet 2011 ; - condamner la SCI 1001 MPB à lui payer la somme de 4 962,72 euros au titre du remboursement des charges locatives appelées de juillet 2011 à juin 2015, - condamner la SCI 1001 MPB à lui payer la somme de 8 972,95 euros au titre du remboursement des loyers appelés de novembre 2012 à juin 2015 ; A titre incident, - condamner la SCI 1001 MPB à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail; En tout état de cause, - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI 1001 MPB ; - condamner la SCI 1001 MPB à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021. MOTIVATION A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger» lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. - sur la validité du commandement délivré à la demande de la SCI 1001 MPB le 16 mai 2016 Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge, après avoir rappelé les termes de l'article L 145-41 du code de commerce, a énoncé à juste titre que le commandement doit, à peine de nullité, reproduire la clause résolutoire pour la mise en 'uvre de la laquelle il est signifié, que tel n'est pas le cas de du commandement du 16 mai 2016 qui encourt la nullité quand bien même la SCI 1001 MPB, d'une part, ne disposait pas du contrat de bail contenant la clause et, d'autre part, a finalement renoncé à s'en prévaloir, de sorte que le jugement mérite confirmation sur ce point. - sur la répétition de l'indu au titre des loyers de décembre 2012 à 2015 La SCI 1001 MPB qui conclut à l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à rembourser à la société Kasim le trop-perçu de loyers versés entre juillet 2011 et juin 2015 ne peut se prévaloir de l'accord de la société preneuse pour s'acquitter d'un loyer d'un montant supérieur à celui résultant de l'indexation. En effet, la renonciation à un droit ne se présume pas et le seul paiement des loyers réclamés par le bailleur ne prouve pas l'acceptation non équivoque par la société preneuse de leur montant de 1662,84 euros, supérieur au montant résultant de l'indexation, alors que la locataire a pu croire que la somme globale de 1 766,23 euros correspondait à un loyer de 1 373,39 euros augmenté de la provision sur charges de 103,39 euros et d'un accessoire intitulé 'divers', d'un montant de 289,45 euros, conformément à la quittance du 14 septembre 2010 dont elle disposait. Enfin, à la demande de la société Kasim, la SCI 1001 MPB a émis le 12 avril 2015 une quittance correspondant à un loyer de 1 662,84 euros outre provision sur charges de 103,39 euros dont la société Kasim a contesté le montant par lettre du 17 juin suivant, ce qui confirme qu'elle n'entendait pas accepter une telle augmentation. Faute pour la SCI 1001 MPB de démontrer la cause de l'accessoire de 289,45 euros et son caractère mensuellement reconductible, que la société Kasim a considéré comme constituant des charges ainsi qu'en témoignent les indications figurant sur ses livres de comptes, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les sommes dues devaient être ramenées au montant des loyers calculé sur la base des seules stipulations contractuelles, et que la société preneuse était fondée à réclamer la restitution du trop-perçu. Le calcul du loyer revalorisé à l'issue de chaque période triennale à compter du 1er janvier 2002 tel qu'indiqué dans le jugement dont appel n'est pas contesté. Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI 1001 MPB à restituer à la société Kasim le montant des loyers indûment perçus pour la période considérée, soit 8 226,03 euros. - sur la répétition de l'indu au titre des provisions sur charges versées de juillet 2011 à juin 2015 La société Kasim fait valoir que la SCI 1001 MPB n'a jamais justifié des charges et n'a pas établi de comptes de régularisation et réclame la restitution des provisions versées entre juillet 2011 et juin 2015. La SCI 1001 MPB se prévaut de la stipulation du bail qui prévoit que la société locataire supportera certaines charges et affirme que pour le seul exercice 2012, le total de charges s'élève à 6 584,60 euros, reprochant au tribunal de n'avoir pas tenu compte des justificatifs produits pour cet exercice. En cause d'appel, la SCI 1001 MPB produit des décomptes de charges qui font apparaître les sommes suivantes au titre des charges récupérables sur les locataires: - du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : 5071,75 euros - du 1er septembre 2013 au 30 septembre 2014 : 5308,45 euros - du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 : 5064,92 euros - du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 : 5022,80 euros Pour justifier de ses créances de charges, elle ne produit qu'un décompte établi par son expert-comptable, calculé sur la base des 85 m² correspondant à la surface louée à la société Kasim au regard de la surface totale de son lot n°1461 de 465,53 m² au total. Elle effectue un prorata d'où il résulte un trop-perçu de charges à l'avantage de la société preneuse pour un total de 1792,87 euros entre 2011 et 2015 inclus. Toutefois, ainsi que le fait valoir la société Kasim, les chiffres présentés dans ce décompte ne reposent sur aucune pièce justificative ; il s'agit d'une preuve que la société bailleresse s'est constituée à elle-même. Elle ne justifie pas des états récapitulatifs annuels incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, de sorte que le jugement qui a condamné la SCI 1001 MPB à restituer à la SARL Kasim la somme de 4.962,75 euros au titre des provisions sur charges qu'elle a versées et qui sont dépourvues de cause faute de régularisation, sera confirmé sur ce point. - sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers La SCI 1001 MPB réclame la condamnation de la société Kasim à lui verser la somme totale de 6 333,40 euros correspondant au solde des loyers dus pour la période de juillet 2015 à septembre 2016 inclus. Cette somme correspond à 395,84 euros par mois pour chacun des loyers d'août 2015 à septembre 2016 et à 791,68 euros au titre de loyer de juillet 2015, la différence réclamée au titre du loyer de juillet 2015 n'étant justifiée par aucune pièce. Ainsi que l'a relevé le premier juge, le loyer indexé s'élevait à 1 419,97 euros par mois pour la période de janvier 2014 à décembre 2016 et la société Kasim a acquitté un montant de 1 373,79 euros soit une différence de 46,18 euros par mois. La SCI 1001 MPB à qui cette preuve incombe ne démontrant pas qu'une somme supérieure lui soit due, sa créance à ce titre s'élève à 46,18 euros x 15 = 692,70 euros comme l'a dit le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point. - sur la nullité de la demande de révision du loyer Comme en première instance, la SCI 1001 MPB fait valoir que la demande de renouvellement du bail commercial par la société preneuse en date du 11 mai 2016 ne précise pas le montant du loyer demandé et encourt la nullité en application des articles L 145-37 et R 145-20 du code de commerce. Cependant, comme l'a retenu le premier juge, l'acte du 11 mai 2016 ne vise pas à proposer le montant du loyer révisé mais consiste en une demande de renouvellement du bail prévue à l'article L 145-10 du code de commerce, ainsi que l'acte le précise expressément en sa première page. Il s'ensuit que l'article R 145-20 du code de commerce n'est pas applicable à une telle demande, que l'acte n'encourt pas la nullité et que la décision dont appel sera confirmée sur ce point. - sur la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat La société Kasim réitère sa demande formée en première instance et stigmatise l'entêtement et l'hostilité de la société bailleresse qui lui a délivré un commandement de payer en mai 2016, la menaçant de la résiliation du bail alors que sa locataire l'avait avertie du caractère excessif de l'augmentation du loyer. Elle n'établit pas la mauvaise foi de la SCI 1001 MPB qui a affirmé sans être contredite qu'elle ne disposait pas d'un exemplaire du bail, étant observé que la locataire semble s'être gardée de lui en communiquer une copie avant la présente procédure, de sorte qu'elle ne peut aujourd'hui prétendre que la SCI 1001 MPB a manqué à son devoir d'exécuter le bail de bonne foi en lui faisant délivrer le commandement de payer litigieux, alors que la bailleresse pouvait légitimement croire que la somme mensuelle de 1662,84 dont elle réclamait paiement correspondait au loyer contractuel. C'est pourquoi le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Kasim. Le jugement étant confirmé dans toutes ses dispositions, la SCI 1001 MPB supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société Kasim la somme très raisonnable de 3 500 euros qu'elle réclame en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 septembre 2020 dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI 1001 MPB aux dépens et au paiement à la société Kasim d'une somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. Le Greffier Le Président