Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/01609

ARRET N° [P] épouse [T] C/ [N] PB/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01609 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMZP Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [F] [P] épouse [T] née le 04 Juillet 1949 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Agathe AVISSE substituant Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d'AMIENS APPELANTE ET Monsieur [W] [N] né le 14 Mai 1949 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau d'AMIENS INTIME DEBATS : A l'audience publique du 07 novembre 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 19 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Par convention du 13 juillet 2004, M. [W] [N] a donné à bail à Mme [F] [P], épouse [T], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 440 euros, outre 30 euros au titre des charges. Le 29 mars 2021, M. [N] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré principal de 16 920 euros correspondant à 36 mois de loyers impayés. Mme [P] a quitté les lieux au mois de mai 2021. M. [N] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire d'Amiens par acte d'huissier en date du 17 décembre 2021 aux fins de la voir condamner : - au paiement de la somme de 17 829,67 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus impayés, arrêtés au mois de mai 2021 avec intérêts à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 16 290 euros, - au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 14 mars 2022, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, la chambre de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a : - condamné Mme [P] à payer à M. [N] la somme de 17 829,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 16 920 euros, et du 17 décembre 2021 pour le surplus, - condamné Mme [P] à payer à M. [N] la somme de 850 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer locatif. Mme [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 5 avril 2022. Par ordonnance rendue le 5 avril 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d'incident de M. [N] portant sur une demande de radiation de l'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, Mme [P] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mars 2022, A titre principal, - débouter M. [N] de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, - dire et juger que le montant des loyers pouvant lui être imputés est de 16 720 euros, - débouter M. [N] du surplus de ses demandes, En tout état de cause, - condamner M. [N] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens. Elle soutient que M. [N] ne lui a pas réclamé le montant de ses loyers pendant cinq ans en raison d'une modification du contrat de bail l'exonérant du paiement des loyers en contrepartie d'une activité de gardiennages. Elle affirme qu'en parallèle de son activité d'assistante dentaire pour M. [N], elle exerçait la gestion des immeubles de ce dernier. En outre, elle indique qu'elle n'a pas reçu de mise en demeure de payer ses loyers. Elle soutient que lors de la modification du bail en 2016, M. [N] s'est engagé à entreprendre des travaux dans l'immeuble qui n'ont jamais été réalisés. Elle fait valoir que compte tenu du délai de prescription, seuls 36 mois de loyers peuvent être réclamés antérieurement à la date du commandement de payer intervenu le 29 mars 2021. Elle ajoute que le montant du loyer n'a jamais été indexé de sorte que c'est à tort que le premier juge a inclus des provisions sur charges. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, M. [N] demande à la cour de : - dire et juger Mme [P] irrecevable et mal fondée en son appel, - confirmer le jugement rendu le 14 mars 2022, - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 17 829,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 16 920 euros et du 17 décembre 2021 pour le surplus, - la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Mme [P] de ses demandes tendant à l'infirmation du jugement entrepris, et de toutes ses autres demandes, - la condamner aux dépens dont distraction au profit de maître Decramer. Il fait valoir qu'il n'a pas immédiatement réclamé le montant des loyers eu égard à la situation personnelle délicate de Mme [P] et qu'il a fait preuve de tolérance envers son ancienne salariée. Il réfute l'affirmation selon laquelle il a délégué la gestion de son patrimoine immobilier à Mme [P] en contrepartie d'une exonération du paiement des loyers. Il prétend que Mme [P] n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ses prétentions. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. MOTIFS DE LA DECISION Sur le principe de la créance de loyer 1. L'article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer à la date prévue le loyer et les charges récupérables. 2. En l'espèce, le premier juge a condamné Mme [P] à régler la somme de 17 829,67 euros au titre des loyers et charges impayés. 3. Mme [P] conteste cette condamnation au motif qu'un accord est intervenu en 2016, l'exonérant du réglement de son loyer en contrepartie d'une activité de gardiennage de ses immeubles confiée par M. [N]. 4. Cependant, Mme [P] ne produit aucune pièce permettant de démontrer l'existence d'une modification du contrat de bail conclu le 13 juillet 2004. Il est stipulé dans ce contrat que Mme [P] réglera un loyer de 440 euros outre des charges d'un montant de 30 euros. Ce contrat ne prévoit aucune une exonération du paiement du loyer et des charges en échange d'une activité de gardiennage des immeubles détenus par M. [N]. La solution est identique s'agissant de la réalisation de travaux. Aucun avenant n'est produit en ces sens. 5. A considérer que Mme [P] ait pu intervenir, dans une mesure au demeurant inconnue avec certitude, dans le « gardiennage » des immeubles de M. [N] comme elle le soutient, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, ce conformément aux règles de preuve applicables, qu'il a été convenu en contrepartie par les parties un abandon total par M. [N] de sa créance de loyers. 6. Il s'ensuit que faute d'élément probant utile produit par Mme [P] sur l'éventuelle révision du contrat ou l'abandon de créance de loyers, ces derniers restent contractuellement dus. Sur le principe, leur impayé n'est pas contesté. Sur le montant de la dette de loyer à la charge de Mme [P] 7.  Devant le premier juge, M. [N] a réclamé la somme de 17 829,67 euros, somme au règlement de laquelle Mme [P] a effectivement été condamnée. Elle conteste le montant des sommes mises à sa charge compte tenu du délai de prescription de trois ans. Elle fait valoir que les provisions sur charges ne sont pas dues en ce que M. [N] n'a jamais justifié le montant des ces charges. 8. Selon l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 9. Mme [P] indique elle-même dans ses écritures que le délai de prescription n'a été interrompu que par le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 mars 2021 en sorte que seule la période de 36 mois antérieure à cette date est admissible. Or, c'était précisément la période retenue par le commandement de payer de M. [N]. 10. Mme [P] convient que le bail a été résilié le 29 mai 2021 et, que donc, 38 mois de loyers sont dus, ce que réclame M. [N]. 11. Il n'y a donc, en réalité, aucun litige en lien avec la prescription. 12. A l'inverse, si le contrat de bail prévoit que la locataire devait payer, en sus du loyer, une provision pour charges de 30 euros, ce même contrat indique : «ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provision mensuelle ou trimestrielle et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition de locataire». 13. En l'état des pièces versées aux débats s'agissant spécialement du montant des charges appelées ou régularisées chaque année selon les stipulations du bail qui précède, M. [N] ne justifie pas de l'exigibilité des charges réclamées à Mme [P]. 14. Seul le loyer de base (440 euros) pendant 38 mois est donc justifié, soit 16 720 euros, somme reconnue par Mme [P]. 15. Les intérêts moratoires sur la partie de cette somme échue après le commandement de payer du 29 mars 2021 courent depuis l'acte introductif d'instance. 16. Le jugement est infirmé dans cette limite. Sur les frais irrépétibles et les dépens 17. Les dispositions du jugement doivent être confirmées sur ces points  18. Mme [P] qui échoue pour l'essentiel en son appel doit être condamnée aux dépens d'appel et condamnée à verser à M. [N] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer à M. [N] la somme de 17 829,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 16 920 euros, et du 17 décembre 2021 pour le surplus, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [F] [P], épouse [T] à payer à M. [N] la somme de 16 720 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 16 038 euros, et du 17 décembre 2021 pour le surplus, Condamne Mme [F] [P], épouse [T] à payer à M. [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens, maître Decramer, avocat, bénéficiant du droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT