Cour d'appel, 20 novembre 2024. 23/03073

20/11/2024 ARRÊT N°470/2024 N° RG 23/03073 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PVFA MD/KM Décision déférée du 04 Août 2023 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/01129) S.MOREL [K] [Y] C/ [M] [R] ÉPOUSE [I] épouse [I] [V] [E] VEUVE [R] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [K] [Y] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEES Madame [M] [R] ÉPOUSE [I] Mme [M] [R] épouse [I] se constitue en qualité d'héritière nue-propriétaire de M. [N] [R] décédé le 23 janvier 2022 et de tutrice représentant Mme [V] [E] selon jugement du 10 mai 2022 [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Benoît TRANIER-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [V] [E] VEUVE [R] Mme [V] [E] veuve [R] se constitue en étant représentée par sa tutrice Mme [M] [R] épouse [I] et en qualité d'héritière usufruitière de Monsieur [N] [R], décédé. EHPAD Résidence [6], [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Benoît TRANIER-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024 E. VET, conseiller N. ASSELAIN, conseiller Greffière, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffière de chambre EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, M. [N] [R] a donné en location à M. [K] [Y] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 550 euros, provision sur charges comprise. Le 23 janvier 2022, M. [N] [R] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [V] [E], veuve [R], en qualité d'usufruitière, et Mme [M] [R], épouse [I], en qualité de nue-propriétaire. Par jugement du 10 mai 2022, Mme [M] [R] a été désignée tutrice de sa mère, Mme [V] [E], veuve [R]. Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, Mme [M] [R], tant en sa qualité de nue-propriétaire du bien que de tutrice de sa mère, usufruitière du bien, a fait délivrer à M. [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le sommant de régler sous deux mois l'arriéré locatif des mois d'octobre 2022 à janvier 2023 s'élevant à la somme de 6 200 euros. Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, Mme [M] [R], en tant que nue-propriétaire et tutrice de sa mère, usufruitière du bien, a fait assigner M. [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin de constater le jeu de la clause résolutoire inscrite au bail, d'ordonner l'expulsion de M. [K] [Y] et d'en tirer les conséquences indemnitaires. Par ordonnance du 4 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : - constaté la résiliation du bail à compter du 13 mars 2023, - condamné à titre provisionnel M. [K] [Y] à payer à Mme [V] '[G]', veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous 'curatelle' de sa fille Mme [M] [R], épouse '[I]', nue-propriétaire, la somme de 4 400 euros représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 5 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - fixé, à compter du 13 mars 2023, au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation due jusqu'au départ des lieux par M. [K] [Y] à Mme [V] '[G]', veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous 'curatelle' de sa fille Mme [M] [R], épouse '[I]', nue-propriétaire, - ordonné l'expulsion de M. [K] [Y] et de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 dudit code en cas d'abandon des lieux, - condamné M. [K] [Y] à payer à Mme [V] '[G]', veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous 'curatelle' de sa fille Mme [M] [R], épouse '[I]', nue-propriétaire, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] [Y] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. Par déclaration du 23 août 2023, M. [K] [Y] a interjeté appel de cette décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. Le 9 février 2024, Mme [V] [E], veuve [R], est décédée, laissant pour unique héritière Mme [M] [R], désormais pleine propriétaire du bien. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant ses dernières conclusions du 12 juin 2024, M. [K] [Y] demande à la cour : - d'accueillir l'appel formé par M. [K] [Y] et le déclarer bien fondé, - 'd'ordonner qu'il soit constaté' que M. [K] [Y] est à jour de ses loyers et qu'il a réglé l'intégralité de l'arriéré des loyers qui s'élevait à 4 400 euros, - d'ordonner en conséquence l'infirmation de l'ordonnance de référé du 4 août 2023 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, - 'd'ordonner qu'il soit constaté' que M. [K] [Y] a réglé l'intégralité des loyers à hauteur de 4 400 euros et qu'il est à jour du montant des loyers, - d'ordonner que 'Mme [V] [E], veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous curatelle de sa fille Mme [M] [R], épouse [I]', et Mme [M] [R] soient déboutées de l'ensemble de leurs demandes, - d'ordonner que 'd'ordonner qu'il soit constaté' que 'Mme [V] [E], veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous curatelle de sa fille Mme [M] [R], épouse [I]', et Mme [M] [R] soient condamnées aux dépens. Suivant ses dernières conclusions du 15 mars 2024, Mme [M] [R], épouse [I] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-7 et 1728 du code civil, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles 462 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, et l'article 4 Bis du code général des impôts et le rescrit final y afférent, de : - rejeter les demandes de M. [K] [Y], - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 4 août 2023 par le juge des contentieux de la protection, sauf à rectifier les erreurs matérielles qui affectent son dispositif, à savoir remplacer les mots : * '[G]' par '[E]', * 'épouse' par 'veuve', * 'curatelle' par 'tutelle', - mentionner dans son arrêt à intervenir que Mme [M] [R], épouse [I], vient désormais, en qualité de pleine propriétaire, aux droits de M. [N] [R], décédé le 23 janvier 2022 et de Mme [V] [E] décédée le 9 février 2024, - condamner M. [K] [Y] à payer à Mme [M] [R], épouse [I], agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [N] [R] et de Mme [V] [E], veuve [R], la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les dépens par elle exposés devant la juridiction du second degré. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2024. L'affaire, initialement prévue à la conférence du 19 décembre 2023, a été renvoyée à l'audience du 29 avril 2024, du 24 juin 2024, puis du 1er juillet 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. En vertu de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est n'est pas contesté que le commandement de payer du 13 janvier 2023 est resté infructueux, aucun règlement n'étant intervenu avant le 13 mars 2023. 2. En vertu de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 2.1. En vertu de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article et si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. 2.2. M. [K] [Y], ayant déclaré avoir créé en Espagne une société sous le statut d'autoentrepreneur et ayant pour objet la vente de produits d'éclairage produit une attestation de M. [Z] [W] [X], fournisseur partenaire, indiquant que les impayés auraient eu pour cause des difficultés financières, liées à la défaillance d'un fournisseur chinois de son entreprise commerciale liée à la crise covid, qui seraient en passe de se résorber. 2.3. Il apparaît également que des efforts conséquents ont été mis en oeuvre par le locataire pour apurer sa dette locative depuis lors. Ainsi, plusieurs virements intervenus à partir de la fin du mois de mars 2023, pour un total de 33 801,65 euros, ont permis de réduire la dette locative de M. [K] [Y] à la somme de 4 400 euros à la date de l'audience devant le juge de première instance, le 7 juillet 2023. Le règlement intégral des arriérés locatifs est intervenu le 1er octobre 2023, à la suite du commandement de quitter les lieux du 17 août 2023. Finalement, la bailleresse indiquait que l'indemnité d'occupation du mois de mars 2024 n'avait pas été réglée à la date de ses dernières conclusions, le 15 mars 2024, mais le locataire justifie désormais avoir réglé cette dette le 27 mars 2024 et par la suite les loyers dus jusqu'à juin 2024. 2.4. De ce qu'il précède, il ressort que la situation financière de M. [K] [Y], l'apurement très significatif de la dette et la reprise du paiement intégral des loyers avant la date d'audience devant le juge de première instance auraient dû lui permettre de bénéficier d'un délai de paiement pour régler sa dette locative, qui a depuis été intégralement réglée. 3. Il est soutenu par Mme [M] [R] qu'en dépit du règlement de la dette, le locataire serait de mauvaise foi et que cela ressortirait, d'une part, du fait que le locataire n'avait pas réglé intégralement l'arriéré locatif alors qu'il avait été en mesure de le faire à la suite de la réception d'un virement de 11 658,85 euros le 30 juin 2023 et, d'autre part, qu'une procédure judiciaire avait déjà été engagée en avril 2021 ce qui avait conduit M. [K] [Y] à régulariser sa dette 'in extremis' avant l'audience de plaidoirie, ce qui avait conduit le juge des référés à écarter le jeu de la clause résolutoire. Ces éléments n'étaient pas de nature à faire obstacle à la suspension du jeu de la clause résolutoire et à sa mise à l'écart du fait de la reprise du paiement intégral des loyers dès lors que les conditions posées par les articles 24 V et VII précités étaient réunies au regard des constatations qui précèdent. 4. Il est également soutenu par Mme [M] [R] que M. [K] [Y] étant résident fiscal espagnol, sa résidence principale ne pourrait être fixée en France, de sorte que l'objet du bail serait méconnu. 4.1. Il convient, d'une part, de souligner que l'intimé ne tire pas de conséquence particulière de cette prétendue absence de résidence principale située dans le bien loué, dès lors que cette argumentation n'est pas présentée au soutien d'une demande spécifique tendant à écarter l'application du statut protecteur d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, au profit par exemple du droit commun du contrat de bail, mais seulement en appui de la demande de confirmation de l'ordonnance entreprise. 4.2. Il convient, d'autre part, de relever que les juges du fond peuvent souverainement considérer que le bailleur n'établit pas que la résidence principale se trouve hors du logement loué sur la seule preuve d'une domiciliation fiscale située à l'étranger (Civ. 1re, 31 janv. 2006, n° 02-15.028). En l'espèce, la seule domiciliation fiscale ne permet pas de considérer que M. [K] [Y] n'occupe pas le bien loué à titre principal, dès lors qu'il justifie y avoir fixé ses intérêts personnels, au premier rang desquels figure la résidence de sa fille dont il a la garde alternée. 5. Il résulte du tout que l'ordonnance de référé doit être infirmée en ce qu'elle a implicitement rejeté dans son dispositif la demande de délais et de suspension en constatant la résiliation du bail étant relevé que du fait de cet apurement intégral avant la date de l'audience d'appel, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet. L'absence d'octroi de délais de paiement qui étaient justifiés ne peut que conduire à juger que la clause résolutoire est réputée n'a pas valablement joué, de sorte que l'ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions relatives à la résiliation du bail à l'expulsion du locataire et au paiement d'une indemnité d'occupation. 6. La condamnation de M. [Y] au paiement d'une provision de 4 400 euros au titre de l'arriéré locatif était en revanche justifiée à la date de son prononcé, peu important que cette condamnation ait été depuis exécutée. 7. Mme [M] [R] en sa qualité d'héritière de sa mère, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devrait supporter la charge des dépens d'instance et d'appel. Une telle condamnation paraît toutefois injustifiée au regard des manquements avérés et répétés du locataire à son obligation de paiement des loyers, qui n'a été significativement exécutée qu'une fois délivré le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et totalement exécutée à la suite d'un commandement de quitter les lieux à la suite de l'ordonnance entreprise. M. [K] [Y] supportera donc la charge des entiers dépens de première instance, la décision étant confirmée sur ce point ainsi que la charge des dépens d'appel. 8. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [R] l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés à l'occasion de la procédure d'appel. En conséquence, M. [K] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance entreprise sera confirmée en sa disposition relative aux frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Infirme l'ordonnance du 4 août 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné M. [K] [Y] à payer à Mme [V] [E], veuve [R], en qualité d'usufruitière et sous tutelle de sa fille Mme [M] [R], épouse [I], nue-propriétaire, la somme de provisionnelle de 4 400 euros au titre du reliquat impayé, de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Rectifie les erreurs matérielles affectant les chefs d'ordonnance non infirmées en rétablissant l'exacte identité de Mme [E] (et non [G]), sa qualité de veuve et non d'épouse de M. [R], l'exacte identité de Mme [I] (et non [I]) et la nature exacte de la mesure de protection confiée à Mme [I] (tutelle et non curatelle). Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Juge que la demande de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire du contrat de bail présentée par M. [K] [Y] devant le juge des référés était fondée. Constate que cette demande est devenue sans objet par l'apurement intégral de la dette. Juge que clause résolutoire du bail du 20 décembre 2019 doit être réputée ne pas avoir joué du fait de l'infirmation de l'ordonnance de référé du 4 août 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Déboute en conséquence Mme [M] [R], épouse [I], de ses demandes aux fins : - de constatation de la résiliation du bail, - d'expulsion de M. [K] [Y], - du paiement d'une indemnité d'occupation. Condamne M. [K] [Y] aux dépens d'appel. Condamne M. [K] [Y] à payer à Mme [M] [R], épouse [I], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX