Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 21/04067

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [B] [D] épouse [Y] c/ [J] [X], [I] [H] [U] épouse [X], [M] [T] MINUTE N° 24/ Du 09 Août 2024 2ème Chambre civile N° RG 21/04067 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N3BL Grosse délivrée à Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE Me Jean-Marc SZEPETOWSKI expédition délivrée à le 09/08/2024 mentions diverses Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du neuf Août deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 5 février 2024 en audience publique, devant : Madame MORA, rapporteur Madame CONTRERES, faisant fonction de Greffier, présente uniquement aux débats Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de : Président : Mélanie MORA Assesseur : Karine LACOMBE Assesseur : Françoise BENZAQUEN DÉBATS Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ : Par mise à disposition au Greffe le 09 Août 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI, Greffier. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: Madame [B] [D] épouse [Y], venant aux droits en tant qu’héritière et légataire de l’universalité des ses biens de Madame [N] [S], décédée [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant DÉFENDEURS: Monsieur [J] [X] [Adresse 6] EMIRATS ARABES UNIS représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Madame [I] [H] [U] épouse [X] [Adresse 6] EMIRATS ARABES UNIS représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Maître [M] [T], Notaire [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Vu l'exploit d'huissier en date du 11 décembre 2015 par lequel madame [N] [S] épouse [O] représentée par sa tutrice madame [B] [Y] (jugement du tribunal d'instance de NICE du 26 mai 2015) ont assigné monsieur [J] [X], madame [I] [U] épouse [X] et maître [M] [T] notaire à NICE devant le tribunal de céans ; Madame [S] est décédée en cours de procédure le 28 avril 2017. Madame [B] [D] épouse [Y] est venue aux droits de celle-ci en sa qualité d'héritière et légataire de l’universalité de ses biens. Vu les dernières conclusions de madame [Y] venant aux droits de Madame [N] [S] décédée le 28 avril 2017 en tant qu’héritière et légataire de l’universalité de ses biens, selon acte de Notoriété en date du 4 août 2017, passé en l’étude de Maître [A] [E], Notaire à [Localité 4] (RPVA 7 février 2018) qui sollicite sur le fondement des articles 1104, 1146, 1147, 1382, 1968 et 1983 du Code Civil, de voir : JUGER que le prix de la vente était sous-évalué, JUGER que la vente par viager a été réalisée à vil prix, JUGER que le montant des arrérages était dérisoire et inférieur aux revenus locatifs de l’appartement, JUGER que la vente passée le 25 octobre 2011 par viager était dépourvue d’aléa, En conséquence, ANNULER rétroactivement la vente du 25 octobre 2011, ORDONNER la publicité du présent Jugement et ce aux frais des défendeurs solidairement et conjointement, JUGER que les époux [X] ont commis une faute contractuelle en sous-évaluant le bien à l’égard de Madame [O] et elle-même qui vient à ses droits, JUGER que Maître [T] a commis une faute délictuelle en sous-évaluant le bien à l’égard de Madame [O] et elle-même qui vient à ses droits, JUGER que le préjudice qui découle de cette faute correspond à l’ensemble des sommes perçues par Madame [O] à savoir le bouquet et les arrérages soit la somme globale de 177.060 Euros, En conséquence, CONDAMNER les défendeurs solidairement et conjointement à lui payer la somme de 177.060 Euros, À titre subsidiaire, Si par extraordinaire la Juridiction n’annulait pas la vente, JUGER que les arrérages devaient être fixés à la somme de 2.586,89 euros puis 3.362,95 euros à compter de la libération des lieux et non 1.100 euros qui est une sous-évaluation dérisoire, JUGER que les époux [X] ont commis une faute contractuelle en sous-évaluant le bien à l’égard de Madame [O] et d'elle-même qui vient à ses droits, JUGER que Maître [T] a commis une faute délictuelle en sous-évaluant le bien à l’égard de Madame [O] et d'elle-même qui vient à ses droits, JUGER que le préjudice qui découle de cette faute correspond à l’ensemble des sommes qu’aurait du percevoir Madame [O] à savoir la somme globale de 110.921,77 Euros, En conséquence, CONDAMNER les défendeurs solidairement et conjointement à lui payer la somme de 110.921,77 euros, En tout état de cause, CONDAMNER les défendeurs solidairement et conjointement à lui payer la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice moral, CONDAMNER les défendeurs solidairement et conjointement à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance distraits au profit de Me BROGINI membre de la SELARL NEVEU CHARLES ; Vu le jugement avant dire droit du 25 février 2021 qui a : Rejeté les fins de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation, et du défaut d'autorisation préalable du juge des tutelles, Avant dire droit, Ordonné une expertise judiciaire ayant pour objet d'évaluer la valeur du bien au jour de la vente et de déterminer si cette dernière était intervenue à vil prix, avec une provision de 3 000 € à valoir sur les frais d’expertise à la charge de Madame [Y], Réservé toutes les demandes ; Vu l'ordonnance de radiation du 21 octobre 2021, par laquelle le Juge de la mise en état a constaté que la mesure d’expertise était caduque et qu'aucune conclusions n'a été déposée depuis le 1er juillet 2021 ; Vu la demande de réinscription de l'affaire au rôle des affaires civiles par monsieur et madame [X] par RPVA le 2 novembre 2021 ; Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [X] (RPVA 23 décembre 2021) qui sollicitent de voir : DÉBOUTER la demanderesse de ses prétentions, À titre subsidiaire et dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de nullité de la vente, LA CONDAMNER à restituer la totalité des sommes perçues en exécution de l'acte annulé, outre la totalité des impôts fonciers et charges supportés par eux outre la somme de 95 000 euros perçue le jour de la signature de l'acte, mais également la totalité des rentes réglées depuis le 25 Octobre 2011 outre les impôts fonciers et la totalité des charges de copropriété, CONDAMNER la demanderesse à donner mainlevée sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de tout acte ayant fait l'objet d'une publication au bureau foncier compétent, CONDAMNER la demanderesse à la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, Vu les dernières conclusions de maître [T] (RPVA 13 décembre 2022) qui sollicite de voir : Vu l’article 122 du code de procédure civile, Vu l’article 1382 du Code civil, Vu les pièces aux débats, JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve de la vileté du prix et donc d’un défaut d’aléa susceptible d’entraîner la nullité de la vente en viager occupé, En conséquence, DÉBOUTER Madame [Y] venant aux droits de Madame [S] de ses demandes tendant à voir annuler l’acte de vente reçu par Me [T] le 25 octobre 2011, En tout état de cause, JUGER que Me [T] n’a commis aucune faute en relation de cause à effet avec un quelconque préjudice indemnisable de Madame [Y], de nature à engager sa responsabilité, DÉBOUTER Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Me [T], LA CONDAMNER, ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BERLINER, Vu l'ordonnance de clôture du 9 février 2023, fixant la clôture différée au 5 janvier 2024 ; À l'audience du 5 février 2024, Maître BROGINI avocat de la demanderesse a indique qu'il n'a plus de nouvelles de sa cliente, et confirme que l'expertise judiciaire n'a pas eu lieu. MOTIFS : Madame [N] [S] épouse [O], âgée de plus de 88 ans lors de l’introduction de l’instance, et désormais décédée, dont l’héritière et légataire universelle venant à ses droits est Madame [B] [Y], était propriétaire d’un appartement de 93,11 m² ainsi qu’une cave et deux parkings extérieurs dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], dénommé [3] bâtiment B. Le 25 octobre 2011, alors que Madame [O] âgée de 84 ans, Maître [T], Notaire à [Localité 4] a dressé un acte de vente en viager de l’appartement sus-visé au profit des époux [X]. Le prix de la vente a été stipulé comme suit : une somme de 95.000 euros payée comptant pour l’acquéreur au vendeur le jour de la vente, au titre du bouquet, le service d’une rente annuelle viagère d’un montant annuel de base de 13.200 euros au profit de Madame [O], sa vie durant, payable par mois à terme d’avance en 12 termes égaux de 1.100 euros chacun. Madame [O] s’est réservée le droit d’usage et d’habitation avec faculté d’y renoncer moyennant le versement d’un complément de rente correspondant à 30% de sa valeur au jour de la libération des lieux. Madame [Y] a remis en cause cette vente, soutenant que les facultés mentales de Madame [O] étaient déjà très diminuées au jour de la conclusion de la vente, que le 23 octobre 2014, Madame [O] avait fait l’objet d’une ordonnance de sauvegarde de justice avec désignation d’un mandataire spécial et suivant Jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance de NICE du 26 mai 2015, Madame [O] a été placée sous tutelle, elle-même étant désignée en qualité de tutrice. Elle expose que madame [O] avait été placée jusqu’à son décès en maison de retraite médicalisée, vivant de revenus extrêmement faibles, faisant valoir que les conditions de la vente litigieuse étaient particulièrement lésionnaires, et sollicitant à ce titre sa nullité, qui engageaient également la responsabilité du Notaire rédacteur de l’acte. Madame [Y] soutient que les facultés mentales de Madame [O] étaient déjà très diminuées au jour de la conclusion de la vente, que le 23 octobre 2014, Madame [O] avait fait l’objet d’une ordonnance de sauvegarde de justice avec désignation d’un mandataire spécial et suivant Jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance de NICE du 26 mai 2015, Madame [O] a été placée sous tutelle, elle-même étant désignée en qualité de tutrice. Elle expose que madame [O] a été placée jusqu’à son décès en maison de retraite médicalisée, vivant de revenus extrêmement faibles consistant en une pension de retraite de 230 euros mensuels, majorée de la rente viagère de 1.100 euros, ses revenus ne suffisant pas à couvrir les dépenses de son hébergement en maison spécialisée. Elle soutient que les conditions de la vente du 25 octobre 2011 sont particulièrement lésionnaires pour Madame [O] et justifient de l’action en nullité de la vente, qui engagent également la responsabilité du Notaire rédacteur de l’acte. Elle explique que l’aspect dérisoire des arrérages et du bouquet ressort explicitement de la somme globale réglée par Monsieur et Madame [X], puisque pour un appartement évalué à 215.000 euros par le Notaire, dont la valeur réelle occupé était de 315.315 euros et 450.450 euros vide, les acquéreurs n’auront réglé que la somme de 177.060 euros, alors que Madame [O] est décédée à l’âge avancé de 90 ans. Le tribunal a ordonné une expertise judiciaire par jugement du 25 février 2021, mais madame [Y] n'a pas donné suite à l'obligation de consignation, et l'expertise judiciaire n'a pas eu lieu. À l'audience du 5 février 2024, Maître BROGINI, avocat de la demanderesse, a indiqué qu'il n'a plus de nouvelles de sa cliente. Les époux [X] concluent au caractère infondé de la procédure initiée, au motif que la fragilité mentale de la venderesse n'est pas établie, ni la vileté du prix Ils ajoutent que la demanderesse sur laquelle repose la charge de la preuve ayant refusé de consigner les frais de l'expert, cette dernière est défaillante dans l'administration de la preuve. Le notaire chargé de la vente litigieuse, maître [T] conclut que madame [Y] ne demande ni la nullité du contrat pour insanité d’esprit, ni pour absence d’aléa du fait de son état de santé, que le placement sous sauvegarde de justice de la venderesse trois ans après la vente ne peut constituer un motif de nullité de la vente. Il ajoute qu'elle verse aux débats un rapport d’expertise non contradictoire, dont la force probante est contestée. Il fait valoir que le Tribunal a ordonné une expertise judiciaire contradictoire pour déterminer si les arrérages de la rente viagère et la valeur du droit d’usage et d’habitation étaient égaux ou inférieurs aux revenus du bien et aux intérêts que celui-ci représente, que Madame [Y] n’a pas procédé à la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise mise à sa charge, qu'elle est donc défaillante à rapporter la preuve de la vileté du prix. Il expose que pour que sa responsabilité puisse être retenue, il est nécessaire que Madame [Y] démontre un manquement fautif et subir un préjudice indemnisable en lien direct avec ce manquement en application des dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil, ce qu'elle ne fait pas. Il conclut à son absence de responsabilité, au motif qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, arguant qu'il n’avait pas à conseiller les parties sur le montant du prix négocié entre elles et déjà arrêté définitivement dans le compromis. Il ajoute que le prix étant parfaitement cohérent avec la valeur de l’appartement, au regard notamment de son état de vétusté et de l’âge de Madame [S], que la vente lui conférait de nombreux avantages, tels la prise en charge par les acquéreurs de la commission de l’agence LODEL de 15.000 €, des impôts fonciers, des charges autres que locatives, la venderesse s’étant réservée en outre un droit d’usage et d’habitation. Il ajoute qu'il a pris soin de garantir Madame [S] contre un éventuel impayé des rentes viagères, par l’inscription d’un privilège de vendeur assortie de l’action résolutoire, outre la revalorisation de la rente en cas d’abandon du droit d’usage et d’habitation. Madame [Y] a manifestement « abandonné » la présente procédure, puisqu'elle n'a pas réglé la consignation mise à sa charge par le jugement avant dire droit du 25 février 2021. Elle n'a plus communiqué avec son conseil depuis plusieurs mois. Le tribunal, s'estimant insuffisamment informé au vu des pièces produites et en l'état du désaccord des paties quant à la valeur du bien et aux modalités d'évaluation du droit d'usage et d'habitation que s'était réservée le crédirentière, avait sollicité l'expert judiciaire aux fins notamment de donner son avis sur la valeur du bien vendu au jour de la vente, sur les arrérages de la rente viagère et la valeur du droit d’usage et d’habitation et dire s'ils étaient, au jour de la vente, égaux ou inférieurs aux revenus du bien et aux intérêts du capital que celui-ci représente, de dire si le prix de vente de l'immeuble pouvait être considéré comme vil, en exposant sa ou ses méthodes de calcul. Cette expertise judiciaire n'a pas été réalisée, faute pour la demanderesse d'avoir réglé la consignation. En conséquence, aucun élément supplémentaire n'ayant été produit, et considérant que madame [Y] s'est désintéressée de la procédure depuis plusieurs années (2021), elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes. Les époux [X] ne démontrent pas qu'un quelconque acte, y compris l'assignation, ait été publié au service de la publicité foncière concernant la vente en cause. Ils seront donc déboutés de leur demande de voir condamner la demanderesse à donner mainlevée sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de tout acte ayant fait l'objet d'une publication au bureau foncier compétent. Le droit d’agir ou de défendre en justice ne dégénère en abus que s’il procède d’une erreur grossière équivalente au dol ou s’il révèle une intention de nuire. Il ne peut être accordé d’indemnisation à ce titre que si la partie qui forme une telle demande justifie du préjudice spécifique qui en découle, autre que les frais exposés pour assurer sa défense en justice. En l’espèce il n’est pas établi que madame [Y] ait abusé de son droit d'agir en justice. La demande de dommages et intérêts des époux [X] pour procédure abusive sera donc rejetée. Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [X] et de maître [T] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens. Madame [Y] sera condamnée à payer aux époux [X] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la procédure étant ancienne (diligentée en 2016). Elle sera également condamnée à payer à maître [T] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Partie succombant à l'instance, madame [Y] sera condmanée aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE madame [B] [D] épouse [Y] de l'ensemble de ses demandes, DÉBOUTE monsieur [J] [X], madame [I] [U] épouse [X] de leur demande aux fins de voir condamner la demanderesse à donner mainlevée sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de tout acte ayant fait l'objet d'une publication au bureau foncier compétent, DÉBOUTE monsieur [J] [X], madame [I] [U] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNE madame [B] [D] épouse [Y] à payer à monsieur [J] [X], madame [I] [U] épouse [X] la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE madame [B] [D] épouse [Y] à payer à maître [M] [T] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE madame [B] [D] épouse [Y] aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l'article 696 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT