Cour d'appel, 15 mai 2014. 13/09704

COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 15 MAI 2014 Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 09704 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2013- Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU-RG no 12/ 01316 APPELANTE SCI LUNA prise en le personne de ses représentants légaux ayant son siège 2 rue Arthur Auger-92120 MONTROUGE Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998 INTIMÉS Monsieur Boussad X... et Madame Céline Y... épouse X... demeurant ... Représentés tous deux par Me Frédéric GUERREAU de la SCP BOUAZIZ-GUERREAU-SERRA-AYALA, avocat au barreau de MELUN SARL AGENCE ÉTOILE prise en le personne de ses représentants légaux ayant son siège 74, rue de Paris-77140 NEMOURS Représentée par Me Laurence IMBERT de la SCP S. C. P. A. IMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN Caisse de Crédit Mutuel CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE prise en le personne de ses représentants légaux ayant son siège Département Juridique Recouvrement des Professionnels 500 Rue Saint-Fuscien-80095 AMIENS CEDEX 3 Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI GICQUEL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE -rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par un acte authentique reçu par Maître HEDIN, notaire associé à NEMOURS, le 28 mai 2010, les époux X... ont fait l'acquisition auprès de la SCI LUNA des lots no 3, 11, 12, 13, 22, 23, 30 et 41 d'un ensemble immobilier en copropriété sis, 1 rue du Boisseau à NEMOURS moyennant le prix de 118 000 ¿. Cette acquisition était financée au moyen de deux emprunts consentis aux acquéreurs par CRCAM BRIE PICARDIE, l'un d'un montant de 111 290 ¿ d'une durée de 300 mois, remboursable avec intérêt au taux hors assurance de 4 % l'an, et l'autre d'un montant de 15 200 ¿ (prêt 0 % Ministère du logement) d'une durée de 72 mois. Les époux X..., indiquant avoir constaté à l'occasion de travaux de rénovation dans leur appartement que le bien vendu était affecté de désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, ont obtenu, par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Fontainebleau en date du 7 juillet 2011, l'organisation d'une mesure d'expertise confiée à M. Z.... L'expert déposa son rapport le 16 avril 2012. Au vu de ce rapport, les époux X..., agissant en vertu d'une autorisation du Président du tribunal de grande instance de Fontainebleau en date du 9 novembre 2012, ont fait assigner à jour fixe devant ce tribunal la SCI LILA, la SARL AGENCE ETOILE et la CRCAM BRIE PICARDIE par actes d'huissier en date du 16 novembre 2012. Par un jugement du 27 mars 2013, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a : - déclaré recevable la demande présentée par les époux X..., - prononcé la résolution de la vente conclue le 28 mai 2010 entre la SCI LUNA et les époux X..., - condamné la SCI LUNA à payer aux époux X... la somme de 118 000 ¿ au titre du prix de vente de l'immeuble, - condamné les époux X... à restituer à la SCI LUNA le bien immobilier objet de la vente du 28 mai 2010, - condamné la SCI LUNA à payer aux époux X... la somme de 16 577, 09 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et celle de 2 500 ¿ en à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - débouté les époux X... de leur demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL AGENCE ETOILE, - débouté la SCI LUNA de sa demande de garantie à l'encontre de la SARL AGENCE ETOILE, - constaté la résolution des contrats de prêts conclus entre les époux X... et la CRCAM BRIE PICARDIE en vue de financer l'acquisition du 28 mai 2010 par suite de la résolution de la vente, - condamné les époux X... à restituer à la CRCAM BRIE PICARDIE le montant des capitaux prêtés s'élevant à la somme de 126 490 ¿, - condamné la CRCAM BRIE PICARDIE à restituer aux époux X... la somme de 23 276, 90 ¿ correspondant au montant des échéances de prêt réglées, accessoires et frais de dossier, arrêté sauf à parfaire en janvier 2013, - débouté la CRCAM BRIE PICARDIE de sa demande en paiement à l'encontre de la SARL AGENCE ETOILE, - condamné la SCI LUNA à payer à la CRCAM BRIE PICARDIE la somme globale et forfaitaire de 10 000 ¿ en réparation du préjudice subi tenant à l'immobilisation des fonds prêtés sans perception des intérêts prévus, - ordonné la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques de Fontainebleau concernant les biens suivants dépendant d'un ensemble immobilier sis à NEMOURS 1 rue du Boisseau, cadastré section AV no 204 : bâtiment 1 : lot no 3 bâtiment 2 : lots no 11, 12 et 13 bâtiment 3 : lots no 22 et 23 bâtiment 4 : lot no 30 bâtiment 5 : lot no41 - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - condamné la SCI LUNA à payer aux époux X... la somme de 2 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamné la SCI LUNA aux dépens et dont distraction au profit de Maître SERRA, de la SCP SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, et de la SCP BARATEIG BOUCHER MERLIN, avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. La SCI LUNA a interjeté appel de ce jugement. Vu ses dernières conclusions, signifiées le 09 août 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de : - la recevoir en son appel, l'y déclarer particulièrement bien fondée et y faisant droit, - réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Fontainebleau le 27 mars 2013, - débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions les époux X..., - débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions la CRCAM BRIE PICARDIE, - débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions la SARL AGENCE ETOILE, - dire que la vente réalisée le 28 mai 2010 ne peut pas être résolue ni sur le fondement des vices cachés, ni sur l'erreur, - dire que la vente est parfaite. Subsidiairement, si la Cour prononçait des condamnations à son encontre, - dire que la SARL AGENCE ETOILE lui devra garantie de toutes ses condamnations, y compris les dépens, eu égard à la mise en oeuvre de sa responsabilité civile contractuelle, pour ne pas avoir communiqué aux acquéreurs le diagnostic technique immobilier de la SCI LUNA du 8 février 2010, en sa possession depuis le 9 février 2010 et ceci avant la signature de l'acte authentique, ni au Notaire. A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la vente devait être résolue, - dire que les époux X... devront restituer le bien, objet de la vente, en l'état où il se trouvait au jour de la vente, dire que les époux X... devront lui payer la somme de 16 317, 46 ¿ nécessaire aux frais de remise en état, - dire que la SARL AGENCE ETOILE lui devra garantie des effets de cette résolution, y compris les dépens, ainsi que la garantie de toutes les condamnations éventuelles mises à la charge de la SCI LUNA, - condamner les époux X... à lui payer la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner la SARL AGENCE ETOILE à lui payer la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner les époux X... aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BURET, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions des intimés, les époux X..., signifiées le 4 mars 2014, et aux termes desquelles ils demandent à la Cour de : - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter la SCI LUNA de toutes ses demandes, fins et conclusions devant la Cour, Y ajoutant, - actualiser les préjudices immatériels par eux subis, tant en ce qui concerne le prêt immobilier que le préjudice financier lié à la nécessité de louer un nouveau logement, et porter en conséquence à la somme de 21. 330 ¿ le poste relatif à la prise en charge du loyer de la location actuelle, suppléant l'impossibilité de réaliser les travaux de rénovation initialement envisagés, - confirmer pour le surplus le jugement entrepris. Y ajoutant, - condamner la SCI LUNA à leur payer solidairement la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et ce en application de l'article 1382 du Code Civil, - condamner la SCI LUNA à leur payer la somme de 10. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile devant la Cour en sus de celle allouée par les premiers juges qui devra être confirmée, - condamner la SCI LUNA aux dépens de première instance et d'appel dont distraction requise au profit de Maître GUERREAU, Avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions de l'intimée, la SARL AGENCE ETOILE, signifiées le 11 octobre 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de : - confirmer l'ensemble des dispositions du jugement rendu en première instance et débouter la SCI LUNA de sa demande de garantie, - dire que l'appel incident formulé par la CRCAM BRIE PICARDIE mal fondé et débouter cette même CRCAM de sa demande tendant à voir condamner in solidum la SCI LUNA et la concluante à l'indemniser des préjudices résultant de l'annulation de la vente, - confirmer la décision des premiers juges en ce qu'ils ont débouté la CRCAM BRIE PICARDIE des demandes formulées à son égard, - condamner la SCI LUNA à lui régler la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner la SCI LUNA aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître IMBERT, membre de la SCPA IMBERT & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MELUN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions de l'intimée, la CRCAM BRIE PICARDIE, signifiées le 8 octobre 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de : - lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande d'annulation de vente des époux X..., - dans la mesure où la Cour confirmerait la résolution de la vente entraînant l'annulation des prêts consentis à l'occasion de la vente, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté la résolution des contrats de prêt conclus entre les époux X... et elle en vue de financer l'acquisition du 28 mai 2010 par suite de la résolution de la vente, - condamné les époux X... à lui restituer le montant des capitaux prêtés s'élevant à la somme de 126 490 ¿, - condamné la SCI LUNA aux dépens et dont distraction au profit de Maître SERRA, et de la SCP BARATEIG BOUCHER MERLIN, avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, - la recevoir en son appel incident et l'y déclarer bien fondée, - infirmer le jugement rendu en ce qu'il : - l'a déboutée de sa demande en paiement à l'encontre de la SARL AGENCE ETOILE, - a condamné la SCI LUNA à lui payer la somme globale et forfaitaire de 10 000 ¿ en réparation du préjudice subi tenant à l'immobilisation des fonds prêtés sans perception des intérêts prévus, - ce faisant, déclarer la SCI LUNA et la SARL AGENCE ETOILE responsables in solidum à son égard, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code Civil, du préjudice résultant de cette annulation et les condamner à en réparer les conséquences préjudiciables pour elle, - condamner in solidum la SCI LUNA et la SARL AGENCE ETOILE à lui payer : - au titre de la condamnation à intervenir à son encontre pour restitution aux époux X... des échéances de prêts réglées, accessoires et frais de dossier, une somme s'élevant, sauf erreur, omission ou à parfaire, à 23 276, 90 ¿, - pour perte du bénéfice des intérêts qui étaient acquis et préjudice résultant de la privation du bénéfice de ce crédit se trouvant ainsi résilié par anticipation, une somme de 19 940, 70 ¿, - dire qu'à raison de l'annulation des prêts, les époux X... devront lui restituer les capitaux versés, soit la somme principale de 126 490 ¿, et les y condamner en tant que de besoin, - condamner in solidum la SCI LUNA et la SARL AGENCE ETOILE au paiement d'une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner in solidum la SCI LUNA et la SARL AGENCE ETOILE aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. SUR CE LA COUR Considérant que la SCI LUNA critique le jugement entrepris qui a résolu la vente litigieuse vente sur le fondement des dispositions de l'article 1644 du Code Civil, en retenant l'existence de vices cachés affectant l'immeuble litigieux que, alors que selon la SCI LUNA « leur (des acquéreurs) erreur ne peut pas reposer sur le vice caché comme ils le prétendent car le vice caché n'est pas reconnu par l'expert » ; Mais considérant, que c'est par des motifs, pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont prononcé la résolution de la vente litigieuse sur le fondement des dispositions de l'article 1644 du Code Civil, étant observé, que l'ampleur des vices litigieux n'a pu être découvert, par les acquéreurs, qui étaient des profanes, que postérieurement à la vente, après la dépose des placoplatres et des enduits à l'occasion de travaux de rénovation, la visite des biens par les acquéreurs et les diagnostics communiqués avant la vente, n'ayant pu révéler à ces derniers l'ampleur des vices litigieux affectant l'immeuble qui existaient antérieurement à la vente ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point ; Considérant que c'est également par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté la SCI LUNA et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie de leurs demandes formées à l'encontre de la société Agence Etoile, étant observé qu'il n'est nullement rapporté la preuve que la société Agence Etoile ait eu communication du diagnostic établi par la société Auditech, ou de tout autre élément qui révélait les vices litigieux, avant la conclusion de la vente ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ; Considérant qu'il résulte des articles L. 312-12 du code de la consommation et 1184 du Code Civil qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir été jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu par les époux X... auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie sera annulé de plein droit et que, par conséquent, M Didier A... sera condamné à restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie la somme de 126 490 euros, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie sera condamnée à restituer aux époux X... le montant des échéances en intérêts réglés par ce dernier en exécution du prêt ; Considérant que la cour retenant l'existence de vices cachés connus du vendeur, les époux X... sont ainsi bien fondés à réclamer des dommages et intérêts à la SCI LUNA pour compenser la privation de l'usage du bien acquis en raison des vices litigieux ainsi que les différents tracas occasionnés par la résolution de cette vente ; que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause en condamnant la SCI LUNA à payer aux époux X... la somme de 16 577, 09 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et celle de 2 500 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; que surplus des demandes en dommages et intérêts formé par les époux X... sera rejeté ; Considérant que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie forme également une demande en dommages et intérêts à l'encontre de la SCI LUNA qu'elle chiffre à 23 276, 90 euros correspondant à la restitution aux époux X... des échéances des prêts réglées, accessoires et frais de dossier et à 19 940, 70 euros pour perte du bénéfice des intérêts qui étaient acquis et préjudice résultant de la privation du bénéfice de ce crédit se trouvant ainsi résilié ; que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie formule ainsi sa demande sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil, en excipant de la faute de la SCI LUNA à l'origine de la résolution judiciaire de la vente litigieuse et par conséquent de l'annulation du prêt accessoire ; que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie est fondée à réclamer réparation de son préjudice résultant de la faute développée ci-dessus ; que ce préjudice est constitué par la perte de chance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie de percevoir les intérêts du prêt tels que prévus contractuellement ; qu'au regard du montant du prêt litigieux et de ses caractéristiques contractuelles, et notamment de la clause stipulant une indemnité pour remboursement anticipé plafonné à 7 % du capital restant dù, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 4 500 euros, le surplus de ses demandes en dommages et intérèts étant par conséquent rejeté ; Considérant, par ailleurs, que s'il y a d'ordonner la restitution par les époux X... du bien vendu, il n'y a pas lieu de dire que celui-ci devra être rendu dans l'état où il se trouvait lors de la vente, cette dernière demande s'analysant en une demande indéterminée ; que la SCI LUNA sera également déboutée des demandes de remise en état à hauteur de 16 317, 46 euros, les pièces versées aux débats étant insuffisamment précises et circonstanciées pour imputer ces frais de remise en état aux ÉPOUX X... du fait d'une destruction des lieux par ces derniers ; Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de la SCI LUNA n'étant pas établie, il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts formée à son en contre pour procédure abusive. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes es dispositions sauf à réduire à la somme de 4 500 euros le montant des dommages et intérêts accordés à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne la SCI LUNA à payer aux époux X... la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles d'appel, Rejette les autres demandes formées en appel du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne la SCI LUNA au paiement des dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.