Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00434

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS Un passage des deux pichets [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00434 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y354 Minute : 24/00150 Madame [I], [P] [B] C/ Madame [C] [R] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Mai 2024 DEMANDEUR : Madame [I], [P] [B] [Adresse 3] [Localité 6] comparante en personne DÉFENDEUR : Madame [Y] [C] [R] [Adresse 5] [Localité 8] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 02 Avril 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2024, par Madame Mylène POMIES, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 7 novembre 2020, Madame [I] [B] a donné à bail à Madame [Y], [C] [R] et Madame [X] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1 050 euros, outre une provision sur charges. Suivant avenant du 1er octobre 2022, Madame [Y], [C] [R] est devenue seule titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [B] a fait signifier à Madame [Y], [C] [R] par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 9 050 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, Madame [I] [B] a fait assigner Madame [Y], [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [Y], [C] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Madame [Y], [C] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 12 622,47 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [Y], [C] [R] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites. A l’audience du 2 avril 2024 Madame [I] [B], comparante en personne, a renoncé à ses demandes au titre de l’expulsion et du versement d’une indemnité d’occupation dans la mesure où la locataire a quitté les lieux le 31 mars 2024 avec remise des clés. Elle a actualisé le montant de la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 14 250 euros. Elle a donné son accord quant à la date du report du paiement de la dette sollicité. Comparante en personne, Madame [Y], [C] [R] a reconnu la dette et a sollicité le report du paiement de la dette au 31 janvier 2025, expliquant qu’elle a retrouvé un emploi et qu’elle est en CDI depuis le mois de février 2024, mais qu’elle doit d’abord apurer sa dette auprès de son établissement bancaire pour solliciter un emprunt et apurer sa dette locative. Elle explique la constitution de la dette par la perte de son emploi à la suite d’une maladie puis d’un harcèlement professionnel, ce qui a précarisé sa situation financière. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 14 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 février 2024. En conséquence, l’action introduite par Madame [I] [B] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 7 novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 9 050 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Madame [Y], [C] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce Madame [I] [B] produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y], [C] [R] restait devoir la somme de 14 250 euros à la date du 2 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Pour la somme au principal, Madame [Y], [C] [R] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 14 250 euros arrêtée au 2 avril 2024. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties en ce qui concerne le report du paiement de la provision avant le 31 janvier 2025, il sera fait droit à cette demande. Faute pour Madame [Y], [C] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y], [C] [R] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2020 entre Madame [I] [B] et Madame [Y], [C] [R], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 janvier 2024 ; Condamnons Madame [Y], [C] [R] à payer à Madame [I] [B] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 2 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse la somme de 14 250 euros ; Autorisons Madame [Y], [C] [R] à s’acquitter de cette somme avant le 31 janvier 2025 ; Disons qu'en cas de non paiement de la totalité de la dette à cette date, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ; Rappelons que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons Madame [Y], [C] [R] à verser à Madame [I] [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [Y], [C] [R] aux entiers dépens de la présente procédure ; Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection