Texte intégral
ARRET N°
du 14 novembre 2023
R.G : N° RG 23/00305 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJOB
[D]
[Z]
c/
Commune COMMUNE DE [Localité 1]
BD
Formule exécutoire le :
à :
la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET
la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 NOVEMBRE 2023
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières
Monsieur [B] [R] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES
Madame [H] [G] [F] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMEE :
COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Me Richard DELGENES de la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 10 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2023 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Mme Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Expose du litige
Après délibération conforme du Conseil Municipal, en date du 4 novembre 2014, la commune de [Localité 1] a vendu à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] une parcelle de terrain viabilisée, incluse dans un lotissement, afin d'édification d'une maison à usage d'habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 1] suivant acte notarié reçu le 24 avril 2015 par Me [P], notaire à [Localité 6] (08).
M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ont souscrit un contrat de construction de maison individuelle le 8 novembre 2014, le permis de construire a été délivré le 27 janvier 2015 et la déclaration d'ouverture de chantier a été établie le 29 janvier 2015.
Lors des opérations de chantier il a été découvert l'existence d'une source sous la parcelle, rendant nécessaire la mise en place d'un drainage, qui n'avait pas été prévu initialement, et qui a entraîné un surcoût de construction.
La commune de [Localité 1] ayant refusé la prise en charge financière de la pose d'un drain, M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire au visa de l'article 145 du code de procédure civile par assignation du 12 février 2016.
Par ordonnance du 12 avril 2016 le président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a désigné M. [X] en qualité d'expert judiciaire avec principalement comme mission de :
- examiner le terrain vendu, donner un avis sur la source, donner un avis sur la question de savoir si l'existence de cette source était connue du vendeur, la Commune de [Localité 1], lors de la réalisation de l'acte de vente,
- préconiser les mesures de reprise, en déterminer le coût,
Ce dernier a déposé son rapport le 28 juin 2018.
M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ont assigné la commune de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières au visa des articles 1641 et 1112-1 du code civil, par assignation du 22 juin 2020 afin d'être indemnisés de leurs préjudices.
Par jugement du 16 décembre 2022 le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :
Déclaré l'action formée par M. [B] [D] et Mme [H] [Z] fondée sur la garantie des vices cachés irrecevable ;
Débouté M. [B] [D] et Mme [H] [Z] de leur action en responsabilité formée contre la commune de [Localité 1];
Débouté M. [B] [D] et Mme [H] [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
Condamné M. [B] [D] et Mme [H] [Z] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamné M. [B] [D] et Madame [H] [Z] aux entiers dépens.
M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ont déposé une déclaration d'appel en date du 27 janvier 2023 sollicitant l'infirmation du jugement du 16 décembre 2022 en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs secondes conclusions d'appelants M. [B] [D] et Mme [H] [Z] sollicitent de :
Dire et juger l'action de Mme [H] [Z] et M. [B] [D] recevable et bien fondée,
Dire et juger que la parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 2] d'une contenance de 07 a 22ca formants le lot n°3 du lotissement communal dénommé «Derrière la grange» acquise selon acte notarié du 24 avril 2015 est affectée de vices cachés.
Subsidiairement,
Dire et juger que la commune de [Localité 1] a failli à son obligation d'information et de conseil engageant ainsi sa responsabilité contractuelle à l'égard de madame [Z] et de monsieur [D].
En tout état de cause,
Condamner la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 4.334,68 € correspondant au surcoût de travaux rendus nécessaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 février 2016,
Dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 1.000,00 € en réparation de leur préjudice moral.
Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance.
Rejeter les demandes plus amples et contraires de la commune de [Localité 1],
Y ajoutant,
Condamner la commune de [Localité 1] à verser à Mme [Z] et M. [D] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel.
Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise judiciaire, et les frais et honoraires de l'Expert Judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Ledoux Ferri, Riou- Jacques, Touchon, Mayolet, avocats aux offres de droit.
Au soutien de leurs prétentions M. [B] [D] et Mme [H] [Z] exposent que l'action en garantie des vices cachés n'est pas prescrite puisque les acquéreurs n'ont eu connaissance du vice qu'au dépôt du rapport de l'expert (28.06.2018) et que le délai de deux années pour agir, expirant le 28 juin 2020 a été prolongé au 24 août 2020 par application de l'ordonnance du 25 mars 2020 n° 2020-306.
Ils considèrent donc que l'assignation au fond délivrée le 22 juin 2020 a préservé leurs droits au visa des vices cachés.
M. [B] [D] et Mme [H] [Z] estiment que la clause exclusive des vices cachés contenue dans l'acte de vente ne peut trouver application en l'espèce puisque la commune de [Localité 1] doit être considérée comme un lotisseur-vendeur assimilée à un professionnel et qu'en tout état de cause la commune avait déjà été avertie des difficultés similaires rencontrées par d'autres acquéreurs de terrains du même lotissement.
M. [B] [D] et Mme [H] [Z] indiquent que leur terrain n'était pas inclus dans le plan de prévention des risques inondations (PPRI) de la commune.
Ils indiquent n'avoir eu connaissance du fait que le sous-sol de leur terrain était imbibé d'eau que lors des terrassements préalables à la construction.
Ils indiquent que le terrain acquis a conservé sa constructibilité moyennant un surcoût des travaux des fondations de 4 334,68 €.
Subsidiairement M. [B] [D] et Mme [H] [Z] estiment que la commune de [Localité 1] a manqué à son obligation d'information telle qu'actuellement prévue par l'article 1112-1 du code civil et précédemment prévue par la jurisprudence avant la refonte du droit des obligations opérée par l'ordonnance du 10 février 2016.
Ils indiquent que la commune de [Localité 1] n'ignorait pas l'état des terrains lotis et vendus et ce d'autant que le rapport d'expertise relève que le maire avait été sollicité par le géomètre ayant réalisé le lotissement pour effectuer une étude de sol, étude qui avait été refusée par la mairie.
Pour le surplus des arguments à l'appui des moyens des appelants il sera renvoyé à leurs dernières conclusions visées ci dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées par voie électronique et déposées à la cour le 19 juillet 2023 la commune de [Localité 1] sollicite la confirmation de la décision déférée y ajoutant la condamnation de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions la commune de [Localité 1] expose que l'action de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] est prescrite sur le fondement des vices cachés puisque l'action devait être intentée dans les deux années du dépôt du rapport d'expertise, soit avant le 18 juin 2020 et que l'assignation n'a été délivrée que le 22 juin 2020 et mise au rôle postérieurement à cette date.
Sur le fond la commune de [Localité 1] soutient qu'il n'existe aucun vice caché mais que la situation des terrains auraient pu être aisément connue de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] si ces derniers avaient réalisé une étude de sol préalablement à la construction.
La commune de [Localité 1] réfute toute inexécution d'une obligation de conseil en relevant qu'elle n'avait aucune obligation de faire appel à un géomètre expert pour effectuer une étude des sols préalablement à la vente des terrains.
La commune de [Localité 1] expose enfin que le fait que des élus 'aient pu connaître' un état de fait, n'implique pas que la commune, personne morale, a commis un manquement quelconque.
La clôture de la procédure a été rendue le 10 octobre 2023, jour des plaidoiries.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur la nature et l'importance des désordres invoqués :
La difficulté technique rencontrée par M. [B] [D] et Mme [H] [Z] réside dans la découverte de sources en sous-sols de leur terrain.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les inondations consécutives à la présence de ces sources ont été circonscrites par la réalisation d'un drainage sous le dallage, travaux retenus par l'expert judiciaire pour 3 204,00 € TTC.
L'expert judiciaire n'a pas repris la totalité des travaux réclamés par M. [B] [D] et Mme [H] [Z], estimant que deux postes de réclamations pour 1 130,68 € au total étaient, soit non-justifiés, soit constitutifs d'une amélioration de l'ouvrage. (rapport d'expertise page n° 38/43)
2/ Sur l'action en garantie des vices cachés
Il ressort de l'article 1648 du code civil applicable à la cause, que le délai de deux années dans lequel l'action doit être intentée est un délai de forclusion insusceptible de suspension et qui n'est interrompu que par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance.
Ce délai de deux années commence a courir à compter de la découverte du vice.
En l'espèce le vice caché invoqué est précisément circonscrit dans l'existence de sources dans le sous-sol de la parcelle de M. [B] [D] et de Mme [H] [Z] et l'obligation consécutive d'effectuer des travaux de drainage supplémentaires pour palier cette présence d'eau en sous-sol.
Il ressort de la lecture de l'ordonnance de référé du 12 avril 2016, désignant M. [X] en qualité d'expert judiciaire que, dès l'assignation délivrée par les acquéreurs le 12 février 2016 au visa de l'article 145 du code de procédure civile, M. [B] [D] et Mme [H] [Z] avaient une parfaite connaissance des vices invoqués.
Il appert au demeurant de l'annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire que, dès le 8 juillet 2015 l'assureur de protection juridique de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] (compagnie Pacifica) écrivait à la commune de [Localité 1] :
'M. [D] nous a contacté pour nous informer d'un problème concernant un terrain que nos assurés ont acquis de votre commune.
Une source est située sur cette parcelle et nos assurés vont devoir engager des frais non prévus pour pouvoir construire leur maison...'
La mission principale de l'expert judiciaire n'était d'ailleurs pas de déterminer l'existence et la nature d'un vice, mais de dire si : 'l'existence de cette source était connue du vendeur, la commune de [Localité 1], lors de la réalisation de l'acte de vente' et de 'préconiser les mesures de reprise, en déterminer le coût.'
Il s'ensuit que M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ne sauraient, sans dénaturer la réalité des faits, estimer n'avoir eu connaissance de l'existence du vice caché qu'au dépôt du rapport de l'expert judiciaire (28.06.2018) alors même que la nature du vice et les travaux nécessaires à y remédier étaient connus dès juillet 2015, a fortiori lors de l'assignation en référé-expertise le 12 février 2016 et, en tout état de cause, à la date de l'ordonnance de référé désignant l'expert judiciaire (12.04.2016).
Le délai de forclusion était donc indubitablement acquis deux années après l'ordonnance du 12 avril 2016, ayant fait suite à l'assignation en 'référé-expertise", soit à la date du 12 avril 2018.
Aucun autre acte interruptif de forclusion n'ayant été délivré avant l'assignation au fond du 22 juin 2020, l'action de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] sur le fondement de l'article 1648 du code civil doit donc être considérée comme prescrite à la date de saisine du premier juge.
En conséquence la décision déférée sera confirmée de ce chef.
3/ Sur l'action en responsabilité pré-contractuelle
Il ressort des articles 1602 al 1er et 1147 du code civil, dans leurs versions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016 au regard de la date de la vente, que le vendeur est tenu de porter à la connaissance de l'acquéreur toutes les informations en sa possession qui peuvent être utiles à l'usage auquel l'immeuble est destiné.
Il appert de l'article 2224 du code civil que cette action se prescrit par cinq années à compter du moment où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer.
Dés lors, pour les motifs ci dessus repris M. [B] [D] et Mme [H] [Z] avaient connaissance du vice caché invoqué, au plus tôt à la date à laquelle leur assureur à mis en demeure la commune de [Localité 1] (08.07.2015) et au plus tard à la date à laquelle ils ont obtenu en référé la désignation d'un expert judiciaire soit le 12 avril 2016.
La prescription de cette action en responsabilité contractuelle ne pouvait donc être acquise au plus tôt qu'au 8 juillet 2020 et au plus tard qu'au 12 avril 2021, de sorte que l'introduction de l'instance sur le fond par assignation du 22 juin 2020 a interrompu la prescription et préservé les droits de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] sur ce moyen.
La connaissance de la présence de sources d'eau en sous-sol par la commune de [Localité 1] ne se présume pas mais doit se démontrer par tout moyen et par les pièces produites à l'instance.
Il ressort de l'acte de vente notarié des 23 et 24 avril 2015 que le terrain vendu à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] est situé dans une zone couverte par le plan de prévention des risques naturels prévisibles de la commune de [Localité 1], mais que ledit immeuble n'est pas situé dans la zone visée par ce plan de prévention des risques naturels prévisibles. (Acte de vente page 13)
Il ressort de cette rédaction quelque peu ambiguë :
- que la commune de [Localité 1] avait pris soins d'informer les acquéreurs de l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles et de ce que l'emprise du lotissement était concernée par ce plan, notamment au titre des risques d'inondation.
- que toutefois le terrain spécifique acheté par M. [B] [D] et Mme [H] [Z] (parcelle cadastrée section AB N° [Cadastre 4] pour 7 a 22ca) n'était pas situé dans la zone d'attention aux risques d'inondation.
Il se déduit de cette information donnée par le vendeur aux acquéreurs que la commune de [Localité 1] ne disposait pas d'un document d'urbanisme mentionnant que la parcelle vendue cadastrée AB N° [Cadastre 4] était dans l'emprise d'une zone à risque.
Cependant, il ressort des correspondances produites aux débats par les appelants et rédigées par les époux [I] (propriétaires voisins des appelants, demeurant [Adresse 5] à [Localité 1]) et par Mme [L] [E], demeurant [Adresse 3], (pièces appelants n° 11-22-23) que les voisins immédiats de M. [B] [D] et Mme [H] [Z], ayant fait construire en 2013, ont rencontré les même problèmes de présence de sources d'eau en sous-sol et ont averti la commune de [Localité 1] en la personne de son maire, dès le mois de décembre 2014.
Ces mêmes pièces indiquent, là encore sans être contredites par l'intimée, que le maire de la commune de [Localité 1] avait alors fait creuser une tranchée dans le lotissement pour vérifier la présence de sources et ce, en mars 2015, tranchée qui a mis en lumière la présence de plusieurs sources.
Il ressort enfin de ces pièces que la commune de [Localité 1] avait ensuite opposé un refus de prise en charge des frais de construction d'un vide sanitaire, estimant que cette construction relevait de la responsabilité des époux [I] ou de Mme [E].
Il sera remarqué que si ces pièces n'ont pas la valeur d'attestations au sens de l'article 202 du code de procédure civile elles sont néanmoins signées de leurs auteurs respectifs et n'ont pas été contredites en fait par l'intimée qui a simplement indiqué que 'l'information donnée au maire de l'époque ne permettait pas de déduire la connaissance par la commune, personne morale, des faits dénoncés'.
Il apparaît donc à la cour :
Que dés décembre 2014 le maire de la commune de [Localité 1] avait été averti de la présence de sources en sous-sols, présence plus ou moins généralisée sur les parcelles du lotissement vendu par la commune.
Que le premier magistrat de la commune représente cette collectivité, de sorte qu'il ne saurait être admis au titre de la présente procédure, que la difficulté était inconnue de la commune de [Localité 1] au moment de la vente du terrain à M. [B] [D] et à Mme [H] [Z] (24.04.2015)
Il s'ensuit qu'en vertu de son obligation d'information, la commune de [Localité 1], lotisseur et vendeur des terrains, aurait dû avertir les acquéreurs des ventes postérieures à janvier 2015 au titre desquelles se trouvent les appelants, des difficultés rencontrées et de la nécessité pour les acquéreurs de faire procéder à une étude de sols pour déterminer la nécessité ou non de réaliser un vide sanitaire et/ou un drainage.
En ne le faisant pas, la commune venderesse a failli à son obligation et participe à la réalisation du préjudice subi par M. [B] [D] et Mme [H] [Z].
Toutefois il sera relevé que le rapport d'expertise de M. [X] retient que M. [B] [D] et Mme [H] [Z] ont réalisé leur construction en dessous de la cote de garde des plus hautes eaux prescrite au permis de lotir.
L'expert précise que cette cote (NGF 142,30) est rappelée dans l'acte de vente de M. [B] [D] et de Mme [H] [Z] alors que ces derniers ont tout de même terrassé sous 'dallage sous-sol' à NGF 141,83. (Rapport d'expertise page 30/43)
Il se déduit de ce fait que M. [B] [D] et Mme [H] [Z] sont partiellement responsables de leur préjudice dans une proportion que la cour retiendra pour un tiers.
En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la décision déférée sera infirmée de ce chef et que la commune de [Localité 1] sera tenue de supporter le coût des seuls travaux repris par l'expert dans son rapport pour 3 204,00 € TTC, et ce, dans une proportion des deux tiers soit pour 2 136,00 € TTC.
Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la seule assignation au fond, valant mise en demeure, délivrée le 22 juin 2020 et ce, avec anatocisme judiciaire dans les termes et conditions de l'article 1343-2 du code civil, la juridiction n'ayant pas de pouvoir d'appréciation de cette demande dès lors qu'elle est réclamée.
4/ Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral
Aucune pièce ne vient sérieusement justifier de l'existence d'un préjudice moral, s'agissant d'un dommage qui a été aisément repris et pour une somme relative.
En conséquence M. [B] [D] et Mme [H] [Z] seront déboutés de cette demande, la décision déférée sera confirmée de ce chef.
5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance et d'appel
Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf décision contraire de la juridiction, la partie perdante est condamnée aux dépens et la partie tenue aux dépens supporte les frais irrépétibles de ou des autres parties.
Le sens de la présente décision commande d'infirmer la décision déférée sur ces deux chefs et de dire que la commune de [Localité 1], qui succombe, sera tenue des dépens de première instance, incluant les frais et honoraires d'expertise et de la procédure ayant aboutit à la désignation de l'expert judiciaire, et devra payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles de première instance.
De même, la commune de [Localité 1] sera tenue aux dépens d'appel et à payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 2 000,00 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles d'appel.
Par ces motifs
La cour statuant contradictoirement
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 16 décembre 2022 en ce qu'il a :
Déclaré l'action formée par M. [B] [D] et Mme [H] [Z] fondée sur les vices cachés irrecevable.
Débouté M. [B] [D] et Mme [H] [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Infirme la décision en toutes ses autres dispositions.
Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées :
Retient la responsabilité de la commune de [Localité 1] au titre de l'obligation d'information du vendeur.
Dit que la commune de [Localité 1] est partiellement responsable, à hauteur des deux tiers, du préjudice subi par M. [B] [D] et Mme [H] [Z] du fait de la présence de sources en sous-sol sur leur parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 1], cadastrée section AB N° [Cadastre 4] pour 7 a 22ca et acquise par acte notarié reçu le 24 avril 2015 par Me [P], notaire à [Localité 6] (08).
Fixe le préjudice total de M. [B] [D] et Mme [H] [Z] à la somme de 3 204,00 € TTC.
Condamne en conséquence la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] les deux tiers de cette somme, soit 2 136,00 € (deux mille cent trente six euros).
Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 22 juin 2020 et ce, avec anatocisme judiciaire dans les termes et conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Déboute M. [B] [D] et Mme [H] [Z] du surplus de leurs demandes.
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens de la première instance, incluant les frais et honoraires d'expertise judiciaire et de la procédure ayant abouti à la désignation de l'expert judiciaire.
Condamne la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles de première instance.
Y ajoutant :
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] [D] et Mme [H] [Z] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le greffier Le président
