Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/53885

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 25/53885 - N° Portalis 352J-W-B7J-C752P RLD N° : 3 Assignation du : 03 Juin 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND rendu le 24 février 2026 par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier. DEMANDERESSE La VILLE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDEURS Madame [L] [F] [Adresse 3] [Localité 3] Monsieur [X] [M] [Adresse 3] [Localité 3] représentés par Maître Lorène DERHY de la SELEURL SELARL DERHY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E1320 DÉBATS A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier, 1. M. [X] [M] et Mme [L] [F] sont propriétaires d’un appartement situé bâtiment B, 1er étage, porte droite, constituant le lot 25 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4]. 2. Par acte du 3 juin 2025, la Ville de Paris a assigné M. [X] [M] et Mme [L] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond. 3. A l’audience du 3 décembre 2025, la Ville de [Localité 1] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de : Rejeter les demandes de M. [X] [M] et Mme [L] [F], Juger la Ville de [Localité 1], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ; Juger que M. [X] [M] et Mme [L] [F] ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement [Adresse 4] à [Localité 4], Condamner chacun des défendeurs à une amende civile de 50 000 euros, subsidiairement de 25 000 euros, et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, Condamner les défendeurs à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les défendeurs aux entiers dépens d’instance. 4. La Ville de [Localité 1] soutient, pour l’essentiel, que ses demandes initiales relatives à l’année 2020 sont prescrites comme le soulèvent les défendeurs ; que l’immeuble était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon plusieurs documents portant déclarations fiscales, vente en 1965 et selon la fiche H2 versée aux débats ; que le bien étant loué n’est pas la résidence principale des propriétaires ; que des locations de courte durée sont constatées selon le procès-verbal d’infraction justifiant du changement d’usage ; que les baux civils produits ne sont pas en eux-mêmes générateur d’un changement d’usage mais le deviennent dès lors qu’ils portent sur des durées inférieures à un an ; que la qualification de baux mobilité alléguée en défense dépend de plusieurs conditions à la signature du bail, dont la commune intention des parties, qui ne sont pas démontrées et ne peut être potestative de la volonté des défendeurs ; que ceux-ci ont choisi de conclure des baux civils alors qu’ils pouvaient conclure des baux mobilités ; que l’amende doit tenir compte de revenus générés supérieurs à 26 000 euros ou 56 000 euros à considérer les commentaires des annonces versés aux débats, selon le prix des nuitées et de la profession des défendeurs spécialistes de l’immobilier, selon elle. 5. A cette même audience, M. [X] [M] et Mme [L] [F] comparaissent représentés par leur conseil. Ils demandent au délégataire du président du tribunal de : Déclarer les demandes antérieures au 3 juin 2020 irrecevables comme prescrites, Rejeter la demande, Subsidiairement, limiter l’amende civile à la somme de 3 000 euros, Condamner la Ville de [Localité 1] aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 6. M. [X] [M] et Mme [L] [F] soutiennent, pour l’essentiel, que c’est à la suite de difficultés financières de leur société Toscane Immobilier qu’ils ont dû louer le bien litigieux sur Airbnb en ignorant, à l’origine, le régime des meublés de tourisme ; qu’ils ont conclu des baux mobilités mais ont recouru à des baux civils lorsqu’ils n’avaient pas les justificatifs des locataires ; que les locations Airbnb n’ont occupé que l’intervalle entre deux locations de moyenne durée ; que les faits antérieurs 3 juin 2020 sont prescrits ; que la preuve de l’usage d’habitation, peu important l’occupation, au 1er janvier 1970 n’est pas rapportée car la fiche H2 est entachée d’erreurs en particulier une rature relative à l’application de la loi de 1948 et comporte une surface différente de celle de leur bien ; que les documents supplémentaires datent de périodes postérieures ce qui ne peut, selon eux, constituer cette preuve ; que subsidiairement, le quantum d’une éventuelle amende doit tenir compte de leur transparence et de leur coopération en supprimant les annonces ; que la jurisprudence retient, selon leur lecture, des amendes de l’ordre de 2 000 euros lorsque les biens ont été retournés à l’habitation ; qu’il convient de prendre en considération leurs revenus obérés sur la période considérée. 7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. 8. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 et prorogée au 12 février 2026 puis au 24 février 2026. MOTIVATION I . L’amende civile 9. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige selon les conclusions des deux parties et les faits dénoncés, prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 10. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ». 1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation  11. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 5] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (…) ». 12. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat du 14 mars 2025, faisant état de réservations sur des plateformes de location de meublés de tourisme au cours de l’année 2024, et mentionnant une visite le 22 avril 2024 ainsi que des photographies du logement correspondant aux annonces. Le constat précise que les annonces sont désactivées au jour de son établissement. 13. La Ville de [Localité 1] se prévaut de ce que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation car ils y étaient affectés selon elle au 1er janvier 1970. La lecture de la fiche H2, jointe au constat, indique que le lot 25 a un propriétaire et une locataire sous le régime de la loi du 1er septembre 1948. La circonstance que la case soit cochée irrégulièrement n’est pas une rature permettant d’écarter cette qualification alors que, d’une part, les autres catégories ne sont pas renseignées et que, d’autre part, de nombreuses pièces complémentaire permettent de retenir la location à des particuliers à cette période. Il résulte de cette circonstance, peu important que la superficie du lot soit différente de 20 pourcents selon les défendeurs avec celle mentionnée dans leur acte de vente, que le bien était affecté au 1er janvier 1970 à l’habitation. 14. La Ville de [Localité 1] est donc bien fondée à dire que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 15. Il ressort au surplus d’un certificat de vente du 16 novembre 2010, portant mention de l’acte d’acquisition de l’appartement par M. [X] [M], que les locaux sont désignés comme un « logement à aménager » ce qui démontre cette destination. Aucune pièce ultérieure n’est rapportée par les défendeurs pour écarter cette qualification. 16. Le bien est donc destiné à l’habitation au sens du deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 2 . Le changement d’usage 17. Il en résulte qu'hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable (v. en ce sens 3e Civ., 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191). 18. En l’espèce, il ressort de de ce qui précède que le local est réputé à usage d’habitation et effectivement destiné à cet usage. Les locations antérieures à 2023 sont soit inexistantes, soit relative à une demande irrecevable en raison de la prescription de l’action dont conviennent les parties pour les faits antérieurs au 3 juin 2020. 19. Le constat de l’agent assermenté du 14 mars 2025 relève pourtant des annonces de location à courte durée sur le site Airbnb.fr à hauteur de 50 et 28 nuitées respectivement en 2023 et 2024. 20. M. [X] [M] et Mme [L] [F] ne contestent pas ces faits expliquant que plusieurs nuitées supplémentaires à hauteur de 276 et 120 nuitées respectivement en 2023 et 2024 ont fait l’objet de baux conclus sous le régime du code civil. 21. Les parties s’accordent sur la régularité de ces baux mais en tirent des conséquences différentes s’agissant de la qualification de changement d’usage qui doit être écartée selon les défendeurs, et retenue selon la Ville de [Localité 1]. 22. Or, il ressort des éléments non contestés de la cause que pour chacune des années considérées les baux conclus sous le régime du code civil et les locations journalières via la plateforme Airbnb se sont cumulés à au moins deux reprises pour des périodes inférieures à un an ou neuf mois. 23. La conclusion de baux sous le régime du code civil pour des résidences secondaire, peu important la régularité de ces actes, est donc indifférente au constat du changement d’usage. La qualification de baux mobilité dont se prévalent les défendeurs est inopérante s’agissant de ces baux intitulés « code civil » alors qu’ils ne démontrent pas avoir conclu de tels contrats qui sont expressément qualifiés comme relevant du régime du code civil. Ils ne peuvent au surplus se prévaloir de leur propre turpitude en excipant du régime d’ordre public du bail mobilité pour ces contrats, alors qu’ils en ont eux-mêmes écarté l’application avec leurs cocontractants. 24. C’est cependant à raison que les défendeurs se prévalent du régime du bail mobilité pour le bail du 26 mai 2024. Cet acte, expréssément qualifié de bail mobilité et relevant de ce régime en l’absence de contestation utile de la Ville de [Localité 1] sur ce point. Il porte sur une durée de 97 jours qui ne saurait être prise en compte. 25. Il est en outre constaté que le bien fait, depuis, l’objet d’une location de plus de neufs mois. En l’absence d’autre location en 2025, année qui ne fait d’ailleurs pas l’objet du constat de la ville de [Localité 1], la fin de la période considérée au présent jugement est fixée au 31 août 2024, terme du bail mobilité du 26 mai 2024. 25. Il ressort de ces éléments que du 3 février 2023 au 25 mai 2024, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme de locations de locations de courte durée pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. 27. M. [X] [M] et Mme [L] [F] ont donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage. 3. Le montant de l’amende civile 28. L’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e Civ., 9 novembre 2022, pourvois n° 21-20.464, 21-20.814, publié), son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum (v. en ce sens 3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-13.789). 28.1 Le montant de l'amende n'a pas seulement vocation à s'approcher du gain réel ou supposé de M. [X] [M] et Mme [L] [F] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce. 29. Il convient de rappeler que l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d'habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées. 30. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 31. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, M. [X] [M] et Mme [L] [F] ont choisi d’en ignorer l’application alors même qu’ils sont associés de plusieurs sociétés opérant dans l’immobilier. Monsieur [M], agit en connaissance de cause alors qu’il a déjà été condamné à payer une amende civile de 8 000 euros par jugement du 18 février 2022 pour des locations d’environ 200 nuitées en 2018 et 2019 d’un local situé [Adresse 5] à [Localité 6], peu important la qualification de ce jugement jugement qu’il n’a d’ailleurs pas contesté en l’état des éléments de la cause. 32. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage. 33. Les revenus procurés sont réputés importants au regard du nombre de nuitées de location. Les déclarations d’impôt sur le revenu des défendeurs ne peuvent constituer une image fidèle de leurs situations financières respectives alors, notamment, que les pertes déclarées ne précisent pas les raisons de ces déclarations qui peuvent provenir de causes multiples selon leur régime fiscal en particulier l’amortissement d’un prêt ou des travaux réalisés. 34. L’appréciation de la bonne foi de M. [X] [M] et Mme [L] [F] tient compte de ce qu’ils ont produit les baux ayant fait l’objet des locations constituant une part significative des nuitées. Il n’est pas démontré que les lieux sont revenus à l’habitation mais ce fait n’est pas contesté par la Ville de [Localité 1] en l’état de ses écritures. Pour autant, ces éléments ne peuvent écarter ceux démontrant que les défendeurs ont méconnu la législation alors que M. [M] avait déjà enfreint ses dispositions. Les défendeurs ont ainsi agi selon une stratégie d’optimisation pour éluder l’application de la loi en concluant des baux de statuts divers et en ne modifiant leur conduite qu’après les opérations de contrôle. 35. Les situations personnelles et financières de M. [X] [M] et Mme [L] [F] sont évaluées à travers leurs avis d’imposition versés aux débats. Il est relevé que, nonobstant leur vie commune, Mme [F] dispose de revenus significativement plus faibles que ceux de M. [M]. 36. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 15 000 euros contre Mme [F] et de 23 000 euros contre M. [M]. II. Les demandes accessoires 37. Les défendeurs, parties perdantes, sont condamnés aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, contradictoire et en premier ressort, DIT IRRECEVABLE la demande en ce qu’elle porte sur des faits antérieurs au 3 juin 2020, CONDAMNE M. [X] [M] à payer une amende civile de 23 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien constituant le lot 25 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], CONDAMNE Mme [L] [F] à payer une amende civile de 15 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien constituant le lot 25 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] CONDAMNE, in solidum, M. [X] [M] et Mme [L] [F] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [M] et Mme [L] [F] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Fait à [Localité 1] le 24 février 2026 Le Greffier, Le Président, Léa-Doris ROUX Malik CHAPUIS