Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/00806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires à: - Maître Jean-Marc HUMMEL délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 24/00806 N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCL N° MINUTE : Assignation du : 11 Juillet 2023 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDEUR Syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, Monsieur [K], Président du Conseil Syndical [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0004 DÉFENDEUR Monsieur [F] [M] Chez Monsieur [C] [J] [Adresse 2] [Localité 4] non-représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 24/00806 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCL DÉBATS A l’audience publique du 10 Octobre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. En 2016, la société Capillon & Martins a succédé à la société N & H, en qualité de syndic dudit immeuble. Lors de l’Assemblée Générale en date du 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a décidé d’adopter le mode de syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [F] [M] est propriétaire non occupant du lot N°25 de cet immeuble. A ce titre, il est redevable des charges de copropriété afférentes audit lot. Monsieur [F] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété antérieurement à la date du 31 décembre 2016, sans que le syndicat des copropriétaires ne soit en mesure de pouvoir préciser exactement la date à compter de laquelle ce copropriétaire a fait défaut dans le respect de ses obligations au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] a, dans ces conditions, pris comme date de référence le 31 décembre 2016, en remettant le compte de copropriété de Monsieur [F] [M] à zéro. A compter du 1er janvier 2017, Monsieur [F] [M], n’a procédé à aucun règlement au titre de ses charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, lui a adressé plusieurs lettres de relance et mises en demeure qui sont restées sans effet. Par exploit de commissaire de justice du 11 juillet 2023, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté son syndic, Monsieur [Z] [K], a assigné Monsieur [F] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 8.916,64 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er janvier 2017 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2017 inclus) au 6 juin 2023 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 6.857, 28, à compter du 15 mai 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 7.027, 74 et à compter du 27 juin 2022, date de la troisième mise en demeure, pour le surplus, - 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - 280,35 € au titre des frais dus en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL », - 2.700 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens comprenant, le coût de la Sommation de Payer en date du 12 mars 2021, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc Hummel, avocat au barreau de Paris, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. L’assignation du 11 juillet 2023 a fait l’objet d’un procès-verbal dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Monsieur [F] [M] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 25 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024, puis mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [F] [M] est bien propriétaire du lot n°25 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le décompte détaillé arrêté au 6 juin 2023, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2017, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2017, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2017, - l’appel fonds de travaux du 1er juillet 2017, - le relevé de charges de l’exercice 2016, avec l’état des dépenses correspondant, - l’appel réajustement fonds de roulement exercice 2017, du 4 juillet 2017, - le 1er appel travaux couverture, du 1er septembre 2017, - le 1er appel travaux souches de cheminées, du 1er septembre 2017, - le 1er appel travaux ravalement façade rue, du 1er septembre 2017, - le 1er appel mission maîtrise d’œuvre, du 1er septembre 2017, - le 1er appel coordinateur SPS, du 1er septembre 2017, - le 1er appel assurance Dommage Ouvrages, du 1er septembre 2017, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2017, - l’appel fonds de travaux du 1er octobre 2017, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2018, - l’appel fonds de travaux du 1er janvier 2018, - le 2ème appel travaux couverture, du 1er janvier 2018, - le 2ème appel travaux souches de cheminées, du 1er janvier 2018, - le 2ème appel travaux ravalement façade rue, du 1er janvier 2018, - le 2ème appel mission maîtrise d’oeuvre, du 1er janvier 2018, - le 2ème appel coordinateur SPS, du 1er janvier 2018, - le 2ème appel assurance Dommage Ouvrages, du 1er janvier 2018, - le 3ème appel travaux couverture, du 1er mars 2018, - le 3ème appel travaux souches de cheminées, du 1er mars 2018, - le 3ème appel travaux ravalement façade rue, du 1er mars 2018, - le 3ème appel mission maîtrise d’œuvre, du 1er mars 2018, - le 3ème appel coordinateur SPS, du 1er mars 2018, - le 3ème appel assurance Dommage Ouvrages, du 1er mars 2018, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2018, - l’appel fonds de travaux du 1er avril 2018, - le relevé de charges de l’exercice 2017, avec l’état des dépenses correspondant, - l’appel travaux création porte hall, du 29 mai 2018, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2018, - l’appel fonds de travaux du 1er juillet 2018, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2018, - l’appel fonds de travaux du 1er octobre 2018, - le 4ème appel travaux ravalement façade rue, du 1er octobre 2018, - le 4ème appel mission maîtrise d’œuvre, du 1er octobre 2018, - le 1er appel travaux pans de bois, du 1er octobre 2018, - le 5ème appel travaux ravalement façade rue, du 1er décembre 2018, - le 5ème appel mission maîtrise d’œuvre, du 1er décembre 2018, - le 2ème appel travaux pans de bois, du 1er décembre 2018, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2019, - l’appel fonds de travaux du 1er janvier 2019, - l’appel modificatif RCP du 1er janvier 2019, - l’appel réajustement fonds de roulement exercice 2019, du 1er janvier 2019, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019, - l’appel fonds de travaux du 1er avril 2019, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2019, - l’appel fonds de travaux du 1er juillet 2019, - le relevé de charges de l’exercice 2018, avec l’état des dépenses correspondant, - la régularisation appel modificatif RCP du 1er juillet 2019, - le 4ème appel travaux souches de cheminées, du 4 juillet 2019, - le 3ème appel travaux pans de bois, du 4 juillet 2019, - le 4ème appel travaux couverture, du 4 juillet 2019, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2019, - l’appel fonds de travaux du 1er octobre 2019, - l’appel travaux remplacement boîtes aux lettres, du 8 octobre 2019, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2020 + appel fonds de travaux du 1er janvier 2020, - l’appel travaux remplacement siphon bâtiment B, du 14 février 2020, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2020 + appel fonds de travaux du 1er avril 2020, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 + appel fonds de travaux du 1er juillet 2020, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2020 + appel fonds de travaux du 1er octobre 2020, - l’appel travaux fonte façade + remplacement siphon, du 1er octobre 2020, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2021 + appel fonds de travaux du 1er janvier 2021, - le relevé de charges de l’exercice 2019, avec l’état des dépenses correspondant, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2021 + appel fonds de travaux du 1er avril 2021, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2021 + appel fonds de travaux du 1er juillet 2021, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2021 + appel fonds de travaux du 1er octobre 2021, - l’appel financement impayés du 1er octobre 2021, - le relevé de charges de l’exercice 2020, avec l’état des dépenses correspondant, - l’appel travaux inspection vidéo siphons, du 24 novembre 2021, - l’appel travaux remplacement fonte cave 27, du 24 novembre 2021, - l’appel travaux contrôle accès porte, du 6 décembre 2021 + appel mobilisation fonds de travaux, du 6 décembre 2021, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2022 + appel fonds de travaux du 1er janvier 2022 + appel réajustement fonds de roulement exercice 2021, - l’appel travaux canalisation EV, du 1er janvier 2022, - l’appel travaux descente zinc sur rue, du 16 février 2022, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2022 + appel fonds de travaux du 1er avril 2022, - l’appel réfection porte immeuble, du 1er avril 2022, - l’appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2022 + appel fonds de travaux du 1er juillet 2022, - l’appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2022 + appel fonds de travaux du 1er octobre 2022, - le relevé de charges de l’exercice 2021, avec l’état des dépenses correspondant, - l’appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2023 + appel fonds de travaux + appel fonds procédure [L] + appel fonds procédure [M] + appel complémentaire fonds de travaux rénovation couverture + appel complémentaire fonds travaux traitement pans de bois façade + appel complémentaire fonds de travaux ravalement façade, du 1er janvier 2023, - l’appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2023 + appel fonds de travaux du 1er avril 2023, - la lettre de relance du 15 février 2017, - la lettre de relance du 28 mars 2017, - la lettre de mise en demeure du 21 janvier 2019, - la lettre de mise en demeure du 25 février 2019, - la lettre de mise en demeure du 15 mai 2019, - la lettre de relance du 17 février 2020, - la sommation de payer du 12 mars 2021, - la lettre de mise en demeure de la SELARL G2 & H Avocats du 27 juin 2022, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 4 juillet 2017, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 4 juillet 2017, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 29 mai 2018, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 29 mai 2018, - le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 26 septembre 2018, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - le justificatif de notification du procès-verbal de cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 26 septembre 2018, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 4 juillet 2019, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - le justificatif de notification du procès-verbal de cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 4 juillet 2019, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 29 janvier 2021, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - le justificatif de notification du procès-verbal de cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 29 janvier 2021, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 novembre 2021, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - le justificatif de notification du procès-verbal de cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 24 novembre 2021, - le procès-verbal d’assemblée générale en date du 14 décembre 2022, - le justificatif de convocation à cette assemblée générale, - le justificatif de notification du procès-verbal de cette assemblée générale, - l’attestation de non-recours de l’assemblée générale en date du 14 décembre 2022, - la note de frais et débours de la SCP MAZE et MOLINA, Huissiers de Justice, du 12 mars 2021, - les notes d’honoraires de la SELARL G2 & H Avocats, - le contrat d’abonnement MATERA, Il ressort des pièces produites par le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] notamment du décompte arrêté au 6 juin 2023, que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [F] [M] est débiteur de la somme de 8.916,64 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2023. En conséquence, Monsieur [F] [M] sera condamné à verser au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 8.916,64 euros au titre des charges impayées, selon décompte du 6 juin 2023 avec intérêts légaux à compter du 21 janvier 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 6.857, 28 euros à compter du 15 mai 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 7.027, 74 euros et à compter du 27 juin 2022, date de la troisième mise en demeure, pour le surplus. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] sollicite le paiement de la somme de 90,00 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard, - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] sollicite la somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dus par le défendeur, lesquels correspondent à des frais de relance et de mise en demeure. En conséquence, Monsieur [F] [M] sera condamné à verser au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 90 euros titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [F] [M] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée. 4. Sur les demandes accessoires Monsieur [F] [M] sera condamné à verser la somme de 1.500 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] au titre des frais irrépétibles et il sera également condamné aux dépens. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 8.916,64 euros au titre des charges impayées, selon décompte du 6 juin 2023 avec intérêts légaux à compter du 21 janvier 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 6.857, 28 euros à compter du 15 mai 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 7.027, 74 euros et à compter du 27 juin 2022, date de la troisième mise en demeure, pour le surplus ; Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 24/00806 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCL CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser la somme de 90 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser la somme de 1.500 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024 La Greffière Le Président