Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/00477

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00477 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3UU NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 19 Décembre 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société LOCATION GESTION DE LA REUNION (LOGER), immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEUR M. [R] [C] [K] [Adresse 3] [Localité 4] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Catherine VANNIER Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 28 Novembre 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 19 Décembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître JAN délivrée le : Copie certifiée conforme à Maître délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [K] est propriétaire d’un lot de copropriété (appartement n°3 parking n°48) au sein de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 1], à [Localité 5]. La société Location Gestion de la Réunion a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 20 octobre 2022. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [K]. En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2021, 20 octobre 2022 et 26 octobre 2023 lui ont été transmis. La convocation à l’assemblée générale du 26 octobre 2023 lui a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. La mise en demeure de payer présentée le 8 août 2024 est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] fait état au 18 octobre 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant de 2.119,95 €. Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait Monsieur [K] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de : - Condamner Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], * la somme de 2.119,95 € outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la premier mise en demeure, * la somme de 736,76 € au titre des provisions non encore échues, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, * la somme de 176,91 € au titre des frais de recouvrement, * la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, * la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - Ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 21 novembre 2023. Monsieur [R] [K] a été assigné conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Malgré les diligences du commissaire de justice, ni le domicile, ni la résidence, ni le lieu de travail de Monsieur [R] [K] n’ont été retrouvés. L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ». Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] verse la convocation à l’assemblée générale du 26 octobre 2023, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2021, 20 octobre 2022 et 26 octobre 2023 approuvant les comptes de l’année précédente et adoptant les budgets prévisionnels de l’année à venir. Il verse encore les documents comptables pour les années 2023 et 2024. Selon le décompte joint, Monsieur [K] reste à devoir la somme de 2.119,95 €. Sur les intérêts au taux légal, en application de l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la première mise en demeure porte, au titre de l’article 35 de la loi précitée, sur la somme de 668,08 €. Il conviendra de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de présentation du courrier recommandé, puis sur le surplus à compter de la présentation de la seconde mise en demeure, soit à la date du 8 août 2024. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. Le contrat du syndic prévoit des frais de mise en demeure, frais nécessaire au sens de l’article précité. En revanche, sur les frais d’avocats, il convient de rappeler qu’ils sont compris dans les frais irrépétibles. Ils ne peuvent donc être pris en compte au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie que de la seule mise en demeure en date du 21 novembre 2023, soit la somme de 40 € conformément au contrat du syndic. En conséquence, Monsieur [K] sera condamné au paiement de la somme de 40 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande au titre des provisions non encore échues En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure. Les sommes réclamées à ce titre n’étant pas contestées, il sera fait droit à la demande, qui porte sur les provisions non encore échues, soit la somme de 736,76 €. Sur la demande de dommages et intérêts Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve. Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1.500 euros au demandeur en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile : « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. » En l’espèce, s’agissant d’un litige portant sur une obligation au paiement de diverses sommes d’argent, l’exécution provisoire est tout à fait compatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2.119,95 €, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, DIT que la somme de 668,08 € produira intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, puis à compter du 8 août 2024 sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 736,76 € au titre des provisions non encore échues pour l’exercice 2024, DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à partir de la signification de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 40 € au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts,  ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux entiers dépens, CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit, LE GREFFIER LA PRESIDENTE