Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00554

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00554 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCWW Société VILOGIA C/ [E] [F] - Expéditions délivrées à M. [E] [F] - FE délivrée à Me Victoire GAY Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : Société VILOGIA RCS LILLE METROPOLE N° B 475 680 815 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Maître Victoire GAY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE DEFENDEUR : Monsieur [E] [F] né le 23 Février 1984 [Adresse 3] [Localité 1] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2022, prenant effet le 15 avril 2022, la SA D'HLM VILOGIA a donné à bail à Monsieur [E] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la SA D'HLM VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2106,46 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SA D'HLM VILOGIA a assigné Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir : Constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du 24 novembre 2023,S'entendre en conséquence, condamner Monsieur [E] [F] à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, dans les quarante huit heures de la décision à intervenir,S'entendre dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint et expulsé si nécessaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier (articles L412-1 et suivants du Code des procédures civils d'exécution),S'entendre condamner Monsieur [E] [F] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 4543,48 euros correspondante aux sommes restant dues au 29 février 2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date,S'entendre condamner Monsieur [E] [F] à payer à la SA VILOGIA au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux,S'entendre condamner Monsieur [E] [F] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Vu l'urgence, s'entendre rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir (article 514 du Code de procédure civile),S'entendre condamner Monsieur [E] [F], aux entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile). A l'audience du 17 mai 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 juin 2024. Lors de l’audience du 21 juin 2024, la SA D'HLM VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4147,28 euros au 6 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [E] [F] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 77 euros en sus du loyer courant. Il indique être au chômage et percevoir des aides à hauteur de 1200 euros par mois. Il expose avoir procédé à un versement de 1600 euros à la SA D'HLM VILOGIA le 6 juin 2024. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 novembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA D'HLM VILOGIA a fait signifier à Monsieur [E] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2106,46 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si le commandement de payer du 24 novembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 13 avril 2022 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 24 novembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde la SA D'HLM VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 25 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Monsieur [E] [F] a effectué un vesement de 1600 euros postérieurement au décompte établi au 6 juin 2024. En outre, il perçoit mensuellement la somme de 1200 euros au titre de l'aide au retour à l'emploi. Enfin, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement. Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D'HLM VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [E] [F]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [E] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (787,68 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4147,28 euros au 6 juin 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (293,82 euros) et des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (22,86 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [E] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 3830,60 euros, en deniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au 6 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse compte tenu d'un virement de 1600 euros susceptible d’être intervenu postérieurement à ce décompte. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [E] [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [F]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [F] à verser à la SA D'HLM VILOGIA la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 25 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 13 avril 2022 entre Monsieur [E] [F] et la SA D'HLM VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] ; CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à payer à la SA D'HLM VILOGIA la somme de 3830,60 euros, en derniers ou quittance valable à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date de l'audience (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [E] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 77 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [E] [F] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (787,68 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [E] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à payer à la SA D'HLM VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION