Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10516 F
Pourvoi n° C 19-20.249
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
1°/ la société Sogeco participations, société à responsabilité limitée,
2°/ la société Sogeco Holding, société anonyme,
toutes deux ayant leur siège [...] (Luxembourg),
ont formé le pourvoi n° C 19-20.249 contre l'arrêt rendu le 11 juin 2019 par la cour d'appel de Chambéry ( chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Q... F...,
2°/ à Mme W... S..., épouse F...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société [...],
4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], dont le siège est [...] , représentée par son syndic la société [...],,
défendeurs à la cassation.
M. F... et Mme S... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des sociétés Sogeco participations et Sogeco Holding, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. F..., de Mme S..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés au pourvoi principal et celui annexé au pourvoi incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les sociétés Sogeco participations et Sogeco Holding aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Sogeco participations et la société Sogeco Holding (demanderesses au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale [...] en date du 26 décembre 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution nº 17, intitulée «modalités de fonctionnement de l'ascenseur» est libellée comme suit: «l'assemblée générale [...] décide de rappeler les modalités de fonctionnement de l'ascenseur ; en saison d'hiver pendant la durée de l'activité de l'hôtel, les 5 étages fonctionnent normalement sans verrouillage ; qu'en intersaison et saison d'été l'hôtel est fermé et les étages 1 à 4 sont verrouillés ; Les propriétaires du 5ème étage peuvent avoir accès aux niveaux -1, 0 et 5 et peuvent avoir accès à la sortie extérieure de l'étage 3 par l'escalier» ; qu'elle a été adoptée par 9.699/12.398 tantièmes, les époux F... ayant seuls voté contre pour 2.699 tantièmes ; que le tribunal a annulé cette résolution en retenant que l'unanimité était requise comme portant atteinte aux droits des copropriétaires ; que les appelantes soutiennent qu'il n'y a aucune atteinte à la jouissance des autres copropriétaires, puisque les étages inaccessibles leur appartiennent en intégralité ; que M. et Mme F... font remarquer que les tantièmes retenus pour calculer le vote de cette résolution sont inexplicables ; qu'en effet, si le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique des tantièmes pour les charges d'ascenseur, force est de constater qu'elle ne correspond pas à celle retenue dans la résolution critiquée ; que ni le syndicat des copropriétaires, ni les sociétés Sogeco Holding et Sogeco Participations ne fournissent la moindre information à ce sujet ; qu'or le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 décembre 2014 rappelle en préambule que la copropriété compte 6 copropriétaires pour 111.310 tantièmes, mais ne précise pas quels sont les tantièmes retenus pour les votes concernant les parties communes spéciales ; que par ailleurs, l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; que la résolution nº 17 a pour effet de modifier les conditions d'usage de parties communes par les copropriétaires en restreignant l'usage de l'ascenseur à certaines périodes de l'année, et particulièrement l'accès au 3ème étage qui dispose d'un accès à l'extérieur du bâtiment ; que les tantièmes retenus pour le vote de cette résolution n'étant pas conformes au règlement de copropriété produit aux débats, et sans plus d'explications du syndicat, la cour ne peut que constater qu'elle ne peut vérifier que la majorité qualifiée de l'article 26-b a bien été respectée, et dès lors la nullité de la résolution est encourue ; qu'aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution, mais par substitution de motifs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au sens de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 , l'assemblée générale votant à la majorité des 2/3 des voix peut modifier les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes sous réserve que cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété; qu'en l'espèce, la résolution n°17 prévoit que l'assemblée générale, après avoir examiné les documents joints à la convocation, avoir pris l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré, décide de rappeler les modalités de fonctionnement de l'ascenseur : en saison d'hiver pendant la durée de l'activité de l'hôtel, les 5 étages fonctionnent normalement, sans verrouillage; qu'en intersaison et saison d'été l'hôtel est fermé et les étages 1 à 4 sont verrouillés. Les propriétaires du 5e étage peuvent avoir accès au niveau - 1, 0 et 5 et peuvent avoir accès à la sortie extérieure de l'étage 3 par l'escalier; que le règlement de copropriété de l'immeuble « [...] » indique, comme cela est rappelé dans l'acte d'acquisition de monsieur Q... F... et Madame W... S... épouse F..., que l'immeuble dit « [...] » est destiné à l'usage d'habitation, d'annexes d'habitation, d'hôtel, d'annexes d'hôtel avec pièces de service, commercial et l'exercice d'une profession libérale avec droit d'apposer une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble est autorisée; que dès lors, l'utilisation par la Sogeco Holding SA, la Sogeco Participation SARL des appartements acquis dans le [...] pour en faire des annexes de l'hôtel appartement à la Sogeco Holding SA situé dans le bâtiment voisin est conforme à la destination de l'immeuble ; qu'il convient de noter qu' à l'origine selon le règlement de copropriété (page 60), l'ascenseur ne desservait pas les niveaux un et 2 réservés à l'activité hôtelière; que le blocage de l'ascenseur une partie de l'année pour accéder à ces étages ne paraît donc pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance des parties privatives; qu'en revanche, l'étage 3 réservé à l'habitation a toujours été desservi par l'ascenseur et la suppression de son usage une partie de l'année lors de la fermeture de l'hôtel porte atteinte aux droits des copropriétaires en ce que cet étage dispose d'un accès à l'extérieur de l'immeuble et qu'en cas de verrouillage de l'ascenseur, cet accès ne sera plus desservi que par l'escalier, que les conditions de jouissance des parties privatives s'en trouvent altérées obligeant les occupants à emprunter les escaliers ou à emprunter un autre accès à l'immeuble; qu'en conséquence, une telle modification doit être votée à l'unanimité ; qu'il y a lieu d'annuler la résolution numéro 17 ;
1°) ALORS QUE le juge doit observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, les époux F... n'avaient pas invoqué le règlement de copropriété pour faire valoir la nullité de la résolution n° 17 ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la non-conformité des tantièmes retenus pour le vote de cette résolution au règlement de copropriété, sans avoir préalablement invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la répartition des tantièmes pour les charges d'ascenseur ne peut servir de base au calcul du vote pour ses modalités de fonctionnement ; qu'en se fondant dès lors sur la répartition des tantièmes prévue par le règlement de copropriété pour les charges d'ascenseur, la cour d'appel a, en toute hypothèse, statué par un motif inopérant, et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE qu'en l'espèce, après avoir rappelé que le vote aurait dû suivre la règle de calcul prévue par l'article 26-b, soit la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel a constaté d'une part, que « la copropriété compte 6 copropriétaires pour 111.310 tantièmes » et, d'autre part, que la résolution n° 17 avait « été adoptée par 9.699/12.398 tantièmes, les époux F... ayant seuls voté contre pour 2.699 tantièmes » ; qu'en relevant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 décembre 2014 ne précisait pas « quels sont les tantièmes retenus pour les votes concernant les parties communes spéciales » pour en déduire qu'elle ne peut vérifier que la majorité de l'article 26 b a été respectée quand, dans les deux cas, la double majorité était atteinte, la cour d'appel a encore statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965.
4°) ALORS QUE la résolution n° 17, dont les termes sont expressément rappelés dans l'arrêt attaqué (page 8), ne prévoyait le verrouillage de l'ascenseur que pour les étages (1, 3 et 4) desservant les lots, propriétés des seules sociétés Sogeco Holding et Sogeco Participations durant la fermeture de l'hôtel ; qu'en énonçant dès lors que la résolution n° 17 restreignait l'usage de l'ascenseur à certaines périodes de l'année quand les époux F... pouvaient utiliser l'ascenseur tout au long de l'année, notamment pour accéder à leur lot, la cour d'appel a dénaturé la résolution n° 17 et, partant, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
5°) ALORS QU'ENFIN il était constant qu'en vertu de la résolution litigieuse, si les copropriétaires ne pouvaient utiliser l'ascenseur pour accéder à la sortie du 3ème étage, ils avaient néanmoins la possibilité de sortir à l'extérieur du bâtiment par l'accès du 3ème étage en empruntant l'escalier ; qu'en conséquence, en retenant que la résolution n° 17 a pour effet de modifier les conditions d'usage des parties communes et particulièrement l'accès au 3ème étage qui dispose d'un accès à l'extérieur du bâtiment, la cour d'appel a encore statué par un motif inopérant, et a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale [...] en date du 26 décembre 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution nº 14 adoptée lors de cette assemblée générale intitulée «demande de la Sogeco Holding: achat du terrain» décide d'autoriser la société Sogeco Holding à acquérir une parcelle de terre d'environ 872 m² située devant l'hôtel [...], comprenant la piscine extérieure, pour un prix de 800.000 euros, le prix de cession étant réparti entre les copropriétaires, à l'exclusion des sociétés Sogeco Participations et Sogeco Holding ; qu'il est précisé que: «La société Sogeco Holding va démolir ladite piscine pour construire une piscine couverte, selon plans qui avaient été communiqués lors de la précédente assemblée générale ; que la société Sogeco Holding entend préciser qu'elle a abandonné son projet de créer sur le toit de la future piscine une patinoire, et ce afin d'éviter les nuisances que pourraient occasionner à la copropriété cette patinoire ; que les copropriétaires auront un droit perpétuel, inscrit dans le règlement de copropriété d'usage, de la piscine en période estivale ; que l'entretien et le nettoyage pendant l'utilisation estivale de la piscine sera à la charge de la copropriété ; que bien entendu, les copropriétaires n'auront pas accès à la piscine pendant les mois d'ouverture de l'hôtel [...], celle-ci étant réservée exclusivement à la clientèle de l'hôtel [...] ; que compte tenu des termes de ce projet, il conviendra de modifier le règlement de copropriété en conséquence et de donner tous les pouvoirs aux syndic pour signer tout acte de vente et pour modifier le règlement de copropriété pour faire acte le droit de jouissance de la piscine par les copropriétaires pendant la période estivale » ; que cette résolution a été adoptée par 89.261/103.035 tantièmes, seuls M. et Mme F... ayant voté contre (3.047 tantièmes) ; que les appelantes font grief au jugement déféré d'avoir annulé cette résolution en considérant que l'unanimité était requise ; qu'en application du dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'il est constant que la parcelle dont la cession est autorisée, qui comporte la piscine extérieure, constitue une partie commune de la copropriété horizontale, dont l'usage est commun à l'ensemble des copropriétaires (règlement de la copropriété horizontale article 8 bis, pièce nº 2 des époux F...); que l'immeuble constitué de l'ensemble de la copropriété horizontale est destiné à tous usages, notamment habitation, professionnel, commerce, hôtel, etc... (article 5 du règlement de copropriété). Toutefois, la cession autorisée porte sur une partie commune affectée à un usage particulier (piscine) et commun à l'ensemble de la copropriété, dont le standing élevé est notamment assuré par l'existence de cet équipement ; que sa vente pour en faire un lot privatif a nécessairement pour effet de porter atteinte à la destination de l'immeuble, et ce quand bien même l'acquéreur, soit la société Sogeco Holding, s'engagerait à maintenir un accès aux copropriétaires, cet accès étant de surcroît limité à la période estivale, ce qui n'est pas le cas actuellement ; qu'aussi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que cette cession ne pouvait être autorisée qu'à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires et, faute pour la résolution nº 14 précitée d'avoir recueilli cette unanimité, l'a annulée ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par simple affirmation ; qu'en l'espèce, en se bornant à retenir que la vente de la piscine pour en faire un lot privatif « a nécessairement pour effet de porter atteinte à la destination de l'immeuble », la cour d'appel a statué par un motif péremptoire, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la cession de la partie commune sur laquelle est édifiée une piscine porte atteinte à la destination de l'immeuble et en particulier à son standing et à la nature de ses équipements ; qu'en outre cela porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots par les copropriétaires puisqu'ils ne pourront plus accéder à la piscine qu'à certaines périodes de l'année en vertu du droit d'usage qui serait concédé ; que dès lors cette résolution ne pouvait être votée qu'à l'unanimité ; qu'en conséquence, la résolution doit être annulée ;
2°) ALORS QU'il résultait des propres constatations de l'arrêt que la cession du terrain visait à la démolition de la piscine extérieure en vue de la reconstruction d'une piscine couverte ; qu'ainsi le standing et la nature des équipements de l'immeuble ne s'en trouvaient pas modifiés, la destination de l'immeuble restant donc inchangée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QU'ENFIN, l'aliénation des parties communes d'un immeuble ne nécessite l'unanimité des voix de tous les copropriétaires que si la conservation de ces parties est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 14 motif pris de ce que la cession litigieuse portait atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a derechef violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. F... et Mme S... (demandeurs au pourvoi incident).
Le moyen fait grief à la cour d'appel d'avoir débouté M et Mme F... de leur demande aux fins d'annulation de deux assemblées générales du 26 décembre 2014 sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, AUX MOTIFS QU'en application de l'article 22-I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;
Que toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ;
Qu'en l'espèce, M et Mme F... soutiennent à titre principal que la répartition des lots dont elles sont propriétaires entre les sociétés Sogeco Holding et Sogeco Participations est purement fictive, les deux sociétés détenues par les mêmes personnes devant être considérée comme un seul et même copropriétaire et se voir appliquer la réduction de voix ;
Que le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes énoncé par la première phase du deuxième alinéa de l'article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 est une règle d'ordre public ;
Que l'exception à ce principe est donc d'interprétation stricte ;
Que pour appliquer la réduction des voix, les lots doivent être entre les mêmes mains, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes ;
Qu'il appartient en conséquence aux époux F... de rapporter la preuve de ce que l'existence de ces deux sociétés est fictive et qu'elles n'en font en réalité qu'une dans le but de faire échec à la réduction des voix prévue par le texte précité ;
Qu'il est exact qu'elles ont été constituées le même jour, soit le 14 décembre 2004, qu'elles ont le même siège social et le même large objet social et qu'elles sont animées par les mêmes administrateurs ;
Qu'en revanche, les extraits K bis de ces deux sociétés produits par les époux F... (pièces 9 et 10) ne permettent pas de savoir si les époux K..., associés à hauteur de 50% chacun de la société Sogeco Participations sont aussi les seuls associés de la société Sogeco Holding ;
Qu'il est également certain que ces deux sociétés ont des liens capitalistiques conséquents, la société Sogeco Participations détenant 99,68 % du capital de la société Sogeco Holding (pièces n° 11 et 12 des époux F...) et des intérêts communs et qu'elles constituent ainsi une entité économique ;
Que toutefois, ces éléments qui se retrouvent dans de très nombreux groupes ne suffisent pas à établir que l'une d'entre elles serait uns société fictive ou que l'un au moins des associés de ces associés aurait été, lors de leur constitution, dépourvu d'affectio societatis ;
Que d'autre part, elles ont chacune une vie sociale et fonctionnent de manière effective, l'une d'entre elles n'étant pas gérée comme la succursale ou l'agence de l'autre et la distinction de la vocation commerciale ou résidentielle des actifs qu'elles ont acquis est pertinente, du moins au jour de leur acquisition ;
Qu'aucune confusion de leurs patrimoines n'est établie ;
Qu'enfin, il ne peut être sérieusement soutenu qu'elles ont été constituées en décembre 2014 dans le but d'empêcher, dans les années suivantes, l'application de la réduction de voix prévue par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ce d'autant moins que ce n'est qu'en raison des acquisitions successives qu'elles ont réalisées, que le nombre cumulé de leurs voix est devenu supérieur à la moitié, tant de la copropriété horizontale que de la copropriété verticale ;
Qu'en conséquence, il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en annulation pure et simple des deux assemblées générales querellées sur le fondement de l'article 22-I 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE dans le cas où un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler les assemblées générales du 26 décembre 2014, ayant adopté des résolutions prises dans l'intérêt exclusif et conjoint des sociétés Sogeco Holding et Participations, a retenu que les lots de copropriété appartenaient à des personnes morales distinctes, aucune d'elles n'étant fictive et n'ayant été constituée dans le but de faire échec à la réduction des voix ; que néanmoins, la cour d'appel n'a pas recherché si ces deux sociétés, dont l'une détient 99,68 % du capital de l'autre et qui sont dirigées par les mêmes administrateurs, n'avaient pas, de concert et de manière frauduleuse, abusé de la personnalité morale et de l'apparente autonomie juridique qu'elle confère, et ne s'étaient pas concertées pour faire inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales puis adopter des résolutions prises dans leur intérêt exclusif et commun, au mépris de l'intérêt collectif et de celui des copropriétaires minoritaires, les privant de tout pouvoir décisionnel leur permettant de s'opposer à la volonté des deux sociétés de modifier la structure de l'immeuble et sa destination dans l'intérêt de leurs seules activités commerciales ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22-1 2° al de la loi du 10 juillet 1965 ensemble le principe fraus omnia corrumpit.
