Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/05586

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 8ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Septembre 2024 AFFAIRE N° RG 23/05586 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PSVG NAC : 72I FE-CCC délivrées le :________ à : la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI Jugement Rendu le 12 Septembre 2024 ENTRE : Syndicat Des Copropriétaires DAVOUT 28 située [Adresse 3] [Localité 7], représenté par Maître [M] [N] Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 8] - [Localité 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du CABINET PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : Madame [F] [Y] demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] défaillante, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assisté de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 13 Juin 2024 et Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 02 Octobre 2023, L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Juin 2024 et mise en délibéré au 12 Septembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. ******** EXPOSÉ DU LITIGE Madame [Y] [F] est propriétaire des lots n°227, n°287, n°289 et n°484 au sein de la résidence en copropriété DAVOUT 28 située [Adresse 3] [Localité 7]. Par exploit de commissaire de Justice du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28, représenté par Maître [M] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Madame [Y] [F] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 12.106,67 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2023 inclus. - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 1.074,47 euros, au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus, correspondant aux appels provisionnels du 4ème trimestre 2023. - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 140 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration, et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1. - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil. - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil. - condamner Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 2.160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits. - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. - condamner Madame [Y] [F] aux entiers dépens. A l’audience du 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 a comparu par avocat et a maintenu ses demandes figurant dans l’assignation. Madame [Y] [F], bien que régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. Par jugement rendu le 29 février 2024 la ré ouverture des débats a été ordonnée afin de permettre au demandeur d’expliciter le montant réclamé au titre des charges de copropriété impayées au vu des éléments relevés par le tribunal. L’audience a été renvoyée au 21 mars 2024. L’audience du 21 mars 2024 a été renvoyée. A l’audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 comparaît par avocat, indique que les éléments relevés par le tribunal sont justifiés par le remboursement d’une créance antérieure et maintient l’intégralité des demandes figurant dans ses dernières conclusions, comme suit : - condamner Madame [Y] [F] à payer la somme de 11.715,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus ; - condamner Madame [Y] [F] à payer la somme de 2.146,88 euros au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, correspondant aux appels provisionnels du 3ème et 4ème trimestre 2024 ; - condamner Madame [Y] [F] à payer la somme de 140 euros au titre des frais de recouvrement ; - condamner Madame [Y] [F] à payer des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 date de la mise en demeure ; - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs ; - condamner Madame [Y] [F] à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner Madame [Y] [F] à payer la somme de 2.160 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner Madame [Y] [F] aux entiers dépens. Madame [Y] [F], bien que régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements ;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 10 mai 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Madame [Y] [F] -l’avis de réception portant la mention cochée “pli avisé et non réclamé”. Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.485,02 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [F] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°227, n°287, n°289 et n°484 au sein de la copropriété ; - les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 22 juin 2012, 16 juillet 2013, 18 juin 2014, 6 juillet 2015, 27 juin 2016, 8 septembre 2016, 11 juillet 2018 ; - les procès verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 juin 2020, 10 avril 2020, 3 décembre 2020, 15 décembre 2020, 27 janvier 2021, 19 mars 2021, 23 avril 2021, 3 mai 2021, 28 mai 2021, 6 juillet 2021, 26 juillet 2021, 15 février 2022, 5 avril 2022, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022, 6 mars 2023, 28 avril 2023 ; - les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ; - un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 5 avril 2024, pour la période du 01/01/2014 au 01/04/2024, Appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et Appel de fonds travaux alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11.715,61 euros ; - un décompte des sommes à échoir arrêté au 5 avril 2024 sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 2.146,88 euros. S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 5 avril 2024, pour la période du 01/01/2014 au 01/04/2024, Appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et Appel de fonds travaux alur inclus, s’élève à la somme de 11.715,61 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2023, date de la mise en demeure. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles : A l’examen des pièces produites (troisième décision du PV de décisions prises par l’administrateur provisoire du 27 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 5 avril 2024 sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2.146,88 euros. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :  Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [Y] [F], laquelle ne se présume pas. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 au titre des dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 140 euros. En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre : - des frais de mise au contentieux du 20/06/2018 et de relance copropriétaire du 07/10/2022 qui ne constituent pas des diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles du syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 Au final, seules les demandes de relance copropriétaires des 06/02/2020, 08/09/2020 et 17/02/2022 apparaîssent bien fondées. Par conséquent, Madame [Y] [F] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 75 euros (25 + 25 + 25) au titre des frais de recouvrement. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [F] est condamnée aux entiers dépens. Madame [Y] [F] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28, une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 la somme de 11.715,61 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 5 avril 2024, pour la période du 01/01/2014 au 01/04/2024, Appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et Appel de fonds travaux alur inclus. DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement. ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil . CONDAMNE Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 la somme de 2.146,88 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles, arrêté au 5 avril 2024 sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 inclus. DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts. CONDAMNE Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement. CONDAMNE Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DAVOUT 28 une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE Madame [Y] [F] aux entiers dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT