Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 23/01228

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01228 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ3Q NAC : 71F JUGEMENT CIVIL DU 26 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS S.A.R.L. [M] MULTIMÉDIA [Adresse 1] [Localité 6] Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [W] [N] [Adresse 4] [Localité 3] Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [Y] [N] [Adresse 4] [Localité 3] Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 1] [Localité 8] Représenté par son syndic la société CITYA [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Me Dévaguy MARDAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. CITYA [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024 CCC délivrée le : à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Me Julien LAURENT, Me Dévaguy MARDAYE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Monsieur [W] et Madame [Y] [N], ainsi que la SARL [M] MULTIMEDIA sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 8]. Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2023, la SARL [M] MULTIMEDIA et les époux [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et CITYA [Localité 6], en sa qualité de syndic de ladite résidence, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale en date du 4 janvier 2023. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 juin 2024, la SARL [M] MULTIMEDIA et les époux [N] demandent au tribunal de: A TITRE PRINCIPAL, - PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2023, du PV d’assemblée générale, de toutes les résolutions prises à cette Assemblée générale, A TITRE SUBSIDIAIRE - PRONONCER l’annulation des résolutions 6,7,8,9,11 et 12 de l’assemblée générale en date du 4 janvier 2023 , EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, - CONDAMNER la société CITYA [Localité 6] à payer à la société [M] MULTIMÉDIA et à Monsieur et Mme [N] la somme de 5.000€ en réparation du préjudice moral subi , - CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société CITYA [Localité 6] à payer à la société [M] MULTIMÉDIA et Mr et Mme [N] la somme de 4.000€ chacun au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’article 17 du décret du 17 mars 1967, qui impose d’établir et signer le procès-verbal de l’assemblée générale au plus tard dans les huit jours, n’a pas été respecté, puisque le procès-verbal initialement dressé le 10 janvier 2023 par le syndic comportant des irrégularités, il n’a pas pu être signé, et que le syndic n’a établi un nouveau procès-verbal que le 30 janvier 2023, soit 26 jours après l’assemblée générale. Ils soutiennent encore que les sept pouvoirs en blanc reçus par le syndic n’ont pas été remis au président du conseil syndical, pourtant présent, mais à un membre du conseil syndical, et ce au mépris des dispositions de l’article 15-1 du même décret. Ils considèrent que, le syndic ayant décidé, dans le PV du 30 janvier 2023, d’annuler ces pouvoirs, aucune résolution n’a été votée régulièrement. Ils reprochent enfin au syndic, représenté par M. [K], d’avoir mené la séance de l’assemblée générale, en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. En réponse aux défendeurs, ils soutiennent que, même sans être opposant ou défaillant à l’ensemble des résolutions, ils sont bien fondés à demander l’annulation de l’assemblée générale, compte tenu des motifs de nullité qui résultent d’irrégularité commises pour certaines postérieurement à la séance. Elles sollicitent l’indemnisation du préjudice moral subi en raison des fautes commises par le syndic, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 octobre 2024, la société CITYA [Localité 6] demande au tribunal de: - DEBOUTER solidairement la société [M] MULTIMEDIA et les époux [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - REJETER l’exécution provisoire, - CONDAMNER solidairement la société [M] MULTIMEDIA et les époux [N] au paiement au profit de la société CITYA [Localité 6] d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. En défense, elle soutient que les demandeurs ne sont pas recevables à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 4 janvier 2023, n’étant pas opposants ni défaillants sur l’intégralité des résolutions, au mépris des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient néanmoins que les griefs invoqués ne sauraient prospérer, au motif qu’elle a bien établi et transmis au bureau un procès-verbal à l’issue de la séance, que monsieur [M] a refusé de signer, mais que cette absence de signature ne suffit pas à entraîner la nullité de l’assemblée générale. Elle soutient encore que fait d’avoir confié les pouvoirs en blanc à un membre du conseil syndical est une option permise par les textes. Elle soutient qu’aucune immixtion du syndic, représenté par monsieur [K], n’est démontrée, les attestations versées étant peu circonstanciées. Enfin, aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande au tribunal de: - DÉCLARER IRRECEVABLES les demandes tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2023, du PV d’assemblée générale, de toutes les résolutions prises à cette AG et du contrat de syndic passé entre le syndicat des copropriétaires et la société CITYA [Localité 6], - DEBOUTER la société [M] MULTIMEDIA, Monsieur [W] [N] et Madame [Y] [N] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 8, 9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 4 janvier 2023, - DEBOUTER la société [M] MULTIMEDIA, Monsieur [W] [N] et Madame [Y] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, - CONDAMNER la société [M] MULTIMEDIA, Monsieur [W] [N] et Madame [Y] [N], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 6], la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, il fait valoir à titre principal que les demandeurs n’étant ni défaillant ni opposant à l’ensemble des décisions prises le 4 janvier 2023, ils ne sont pas recevables à demander l’annulation de l’assemblée générale et du PV. Sur les griefs invoqués à titre subsidiaire Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 21 octobre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 4 janvier 2023 Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.” Aux termes de l’article 22 de la même loi: “Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. (...) Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.” Enfin, aux termes de l’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi: “Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote.” Il est de jurisprudence constante que la validité de l’assemblée générale est affectée lorsqu’un mandat régulier est écarté, ce même si le vote du copropriétaire concerné n'aurait eu aucune incidence sur les majorités requises (3e Civ., 22 février 1989, pourvoi n° 87-17.497, Bulletin 1989 III N° 47, 3e Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 21-23.915). En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2023 dans sa version définitive (pièce 2 des demandeurs) mentionne que treize pouvoirs donnés par des copropriétaires sont annulés. Parmi ces treize pouvoirs, sept étaient des pouvoirs donnés en blanc (pièce 3 des demandeurs), par M. Et Mme [C], M. [X], la SCI de [Localité 7], l’indivision [V], M. Et Mme [E], M. [G] et M. Et Mme [L]. La régularité de ces pouvoirs donnés en blanc, n’est nullement contestée par les défendeurs. Il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur les circonstances dans lesquelles les pouvoirs ont finalement été écartés, il ressort en tout cas nécessairement de cette décision d’annuler des pouvoirs réguliers un manque flagrant d’organisation dans la préparation et la tenue de l’assemblée générale par le syndic, puisque les vérifications afférentes aux pouvoirs auraient dû être traitées avant le début des délibérations. L’absence de toute feuille de présence versée aux débats confirme ces carences. Dès lors, le fait d’avoir écarté sept pouvoirs pourtant réguliers, porte atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale et entraîne la nullité de l’assemblée générale du 4 janvier 2023 dans son entier. Il n’y a pas lieu, compte tenu du motif d’annulation retenu, de vérifier si les demandeurs étaient opposants ou défaillants à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale. Enfin, au regard de l’annulation prononcée sur ce seul moyen, le tribunal n’examinera pas les autres moyens qui lui étaient soumis, qui deviennent surabondants. Sur la demande indemnitaire En l’absence de la démonstration d’un préjudice moral qui serait distinct de celui qui sera réparé par l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la demande formulée au titre de la responsabilité délictuelle du syndic sera rejetée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les défendeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens. En revanche, l’équité commande de condamner CITYA [Localité 6], seule, à verser aux demandeurs la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire La demande formée par le syndicat des copropriétaires d’écarter l’exécution provisoire n’est nullement motivée dans la partie discussion de ses conclusions, de sorte qu’elle sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] en date du 4 janvier 2023, REJETTE la demande de dommages et intérêts dirigée contre la société CITYA [Localité 6], CONDAMNE in solidum la société CITYA [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens de l’instance; CONDAMNE la société CITYA [Localité 6] à verser la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros chacun à Monsieur [W] [N], Madame [Y] [N] et la SARL [M] MULTIMEDIA, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente