Cour de cassation, 27 octobre 2016. 15-20.612

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 octobre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1166 F-D Pourvoi n° Q 15-20.612 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Anuanua, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 16 octobre 2014 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [U] [D], domicilié [Adresse 1], 2°/ à M. [L] [D], domicilié [Localité 1], 3°/ à M. [C] [D], domicilié [Adresse 6], 4°/ à Mme [V] [D] divorcée [N], domiciliée [Adresse 6], 5°/ à Mme [X] [A] épouse [J], 6°/ à M. [K] [A], domiciliés tous deux [Adresse 8], venant aux droits de [I] [Y] veuve [A], décédée, 7°/ à Mme [R] [O], 8°/ à M. [Z] [O], 9°/ à M. [P] [O], domiciliés tous trois [Adresse 7], 10°/ à M. [E] [G], domicilié [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Anuanua, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [G], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts [D], [A] et de Mme [R] et M. [P] [O], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 16 octobre 2014), que, par acte sous seing privé du 31 juillet 2003, les consorts [A]-[D]-[O] ont consenti à M. [W] une promesse de vente portant sur plusieurs parcelles, précisant que certaines d'entr'elles étaient grevées d'une servitude de passage consentie le 12 juillet 2000 au profit du lotissement [Adresse 4] ; que, par acte du 4 septembre 2003, les mêmes parties ont exclu de la promesse de vente les parcelles cadastrées sections DE n° [Cadastre 2], DD n° [Cadastre 5] et DE n° [Cadastre 3], qui, par acte du 5 septembre 2003, ont été vendues, ainsi que le bénéfice du droit de passage et de pont du 12 juillet 2000 à la société Vaihiapa, aux droits de laquelle vient la société Orava ; que, par acte sous seing privé du 18 novembre 2003, M. [W] a substitué la société Anuanua dans le bénéfice de la promesse de vente consentie par les consorts [A]-[D]-[O], qui , par acte des 23 et 24 décembre 2003 reçu par M. [G], notaire, ont vendu à cette société diverses parcelles de terre ; que, se plaignant du fait que la voie de desserte de son lotissement était empruntée, non seulement pour l'accès au lotissement [Adresse 4], mais également par la société Orava pour la création du lotissement [Adresse 5], la société Anuanua a assigné les vendeurs et M. [G], en paiement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Anuanua fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la SCI Anuanua, promoteur lotisseur, qui, venant aux droits de M. [W] dans la promesse de vente consentie à celui-ci, avait visité les lieux et constaté leur desserte, connaissait l'état d'enclave, au moment de la vente, des parcelles acquises précédemment par la société Orava, la cour d'appel a pu, sans se contredire, déduire de ces seules constatations que les vendeurs et le notaire n'avaient pas commis de faute et que les demandes de la société Anuanua ne pouvaient pas être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Anuanua fait le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'en l'absence de faute retenue à l'encontre des vendeurs et du notaire, le moyen, qui critique les motifs relatifs à son absence de préjudice, est inopérant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Anuanua aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Anuanua et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [D], aux consorts [A], à Mme [R] [O] et à M. [P] [O] et la somme de 2 000 euros à M. [G] ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Anuanua. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement déféré déboutant la SCI ANUANUA de toutes ses demandes, et notamment de sa demande de condamnation des consorts [A]-[D]-[O] et de Me [G] à lui payer la somme de 61 938 000 FCFP au titre de dommages et intérêts, représentant la valeur des terrains dont elle est privée, et de sa demande subsidiaire de condamnation à la moitié de cette somme, au motif que si elle avait connu l'existence de cette servitude litigieuse, elle aurait négocié un partage du prix d'acquisition avec la SCI ORAVA ; AUX MOTIFS QU'« il convient de se placer à la date de la signature de l'acte de vente (décembre 2003)pour rechercher si les vendeurs et le notaire ont commis des fautes. Comme le soulignent les intimés, la servitude créée en 2000par les consorts [A]-[D]-[O] au profit des consorts [Q] et du lotissement [Adresse 4]partageait en deux le terrain des consorts [A]-[D]-[O] et est devenue le seul accès à leur propriété. En juillet 2003, les consorts [A]-[D]-[O] avaient promis de vendre à [S] [W] l'ensemble de leur propriété (grevée par le milieu d'une servitude) c'est-à-dire les parcelles DE [Cadastre 2], DD [Cadastre 5], DE [Cadastre 3] et les parcelles EY [Cadastre 6] à [Cadastre 7] et EX [Cadastre 1], "étant précisé que les parcelles EY et EX sont grevées d'une servitude de passage au profit des parcelles DD [Cadastre 4], EZ[Cadastre 1] à [Localité 3] et T[Cadastre 8] à [Localité 2] devenus lotissement [Adresse 4]". Finalement, le projet d'acquisition [W] n'a pas abouti, et après morcellement du lot qu'il devait acquérir initialement : - la SCI VAIHIAPA (aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI ORAVA, depuis 2006) a acquis en septembre 2003 les parcelles DE [Cadastre 2], DD [Cadastre 5], DE [Cadastre 3] ; - la SCI ANUANUA (messieurs [T] et [F]) s'est substituée à [W] pour l'acquisition des parcelles EY [Cadastre 6] à [Cadastre 7] etEX[Cadastre 8]. Dans la mesure où la SCI ANUANUA venait aux droits de [W], et qu'elle était promoteur lotisseur, elle avait nécessairement connaissance de la promesse de vente consentie à ce dernier, elle avait visité les lieux, constaté leur desserte et était informée de ce morcellement, de sorte que, comme le font valoir les intimés, la SCI ANUANUA ne pouvait ignorer que les parcelles qu'elle n'avait pas acquises elle-même seraient enclavées. De plus, c'est seulement en 2006 que le lotissement [Adresse 5] a été entrepris. Ainsi que le soulignent les consorts [A]-[D]-[O] et Me [G] aucune situation de droit ou défait n 'a été dissimulée à la SCI ANUANUA, que ce soit par les vendeurs ou le notaire. Le litige porte sur le fait que la SCI ORAVA aurait abusivement emprunté cette servitude au-delà de la partie concernant le seul lotissement [Adresse 4] à partir de 2006. Cela n 'est pas contesté ; mais il convient de relever que : ni la SCI VIAHIAPA ni la SCI ORAVA qui vient aux droits de la précédente ne sont dans la cause ; en 2003, à la date de l'acquisition de la SCI ANUANUA, il n'existait aucun empiétement grevant son fonds ; la SCI ANUANUA n 'a pas assigné la SCI ORA VA en cessation de troubles illicites dès qu'elle a eu connaissance de la création du lotissement [Adresse 5] et des désordres générés par les engins de chantier dès 2006 ; au contraire elle a même vendu une partie des parcelles à la SCI ORA VA ; les troubles allégués ne sont pas démontrés, ni par leur ampleur ni dans leur durée ; en effet le constat produit par l'appelante ne contient aucune relation défaits significatifs à cet égard et les photocopies de mauvaise qualité des clichés pris par l'huissier sont inexploitables ; ainsi rien ne permet pas de contester les affirmations des intimés lorsqu 'ils soutiennent que l'usage illicite de la servitude n 'a été que ponctuel ; en effet il n 'est nullement démontré que la SCI ORA VA a emprunté le bord du ruisseau en empiétant sur la propriété de la SCI ANUANUA au-delà de la période de chantier, sur la durée duquel la SCI ANUANUA ne fournit aucun élément défait ; il n 'est nullement démontré que la SCI ORAVA continue d'emprunter cette voirie. C'est donc en vain que l'appelante soutient que les vendeurs auraient consenti une servitude occulte à la SCI ORAVA au préjudice de la SCI ANUANUA. Il n'y a même pas lieu de rechercher si la SCI ORAVA est enclavée et si elle doit bénéficier d'une servitude de droit, alors que cette SCI n'est pas dans la cause et que le prétendu état d'enclave n'existe plus depuis la création d'une voie publique en 2008. De plus, et surabondamment, la SCI ANUANUA ne justifie d'aucun préjudice, et notamment elle ne démontre pas qu'elle aurait négocié (et obtenu) une réduction du prix d'acquisition en raison de la moindre valeur de ses terrains grevés de servitude (alléguée et non démontrée) ou en raison des troubles subis par les acquéreurs de ses lots (allégués et non démontrés). La demande de dommages et intérêts est donc infondée et le jugement déféré doit être confirmé dans toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES OU'« aux termes de l'article 1638 du Code civil "si l'héritage vendu se trouve grevé sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu 'elles soient de telle importance qu 'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n 'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n 'aime se contenter d'une indemnité" ; En l'espèce le litige est régi par les dispositions particulières de cet article et non par le droit commun de la garantie de l'article 1626 du Code civil; S'il résulte des dispositions de l'article 1638 que le vendeur doit informer l'acheteur des servitudes occultes, les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété, telles que les servitudes de passage pour enclave prévues à l'article 682 du Code Civil, étant réputées connues, n 'ont pas à être déclarées ; La SCI ANUANUA ne saurait faire état de la nouvelle route communale pour arguer de l'absence de situation d'enclave du fonds de la SCI VAIHIAPA, dans la mesure où les travaux de construction de cette route n 'ont été autorisés que selon permis de travaux immobilier du 25 janvier 2008; II s'ensuit qu'à la date de l'acte de vente de la SCI ANUANUA, le fond de la SCI VAIHIAPA était enclavé et bénéficiait en conséquence d'une servitude légale de passage, dérivant du régime ordinaire de la propriété, laquelle n 'avait pas être déclarée par les vendeurs ; En outre l'article 1638 du Code Civil exige que la servitude non déclarée, sur le fondement de laquelle est sollicitée la résiliation du contrat où l'allocation d'une indemnité, soit de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n 'aurait pas acheté s'il en avait été instruit ; Or en l'espèce il ressort des écritures de la requérante que si elle avait été avisée du droit de passage conféré à l'acquéreur du fond voisin, elle aurait acquis la parcelle sur laquelle s'effectue ce passage mais à moindre prix; En conséquence l'importance de la servitude litigieuse n 'est pas de telle importance que la SCI ANUANUA ne l'aurait pas achetée si elle en avait été instruite ; II appartenait dès lors à la requérante qui se plaint des dommages causés à la route par l'usage qui en fait, de solliciter de la part du bénéficiaire du droit de passage, une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner ; II résulte donc de ce qui précède que les demandes de la SCI ANUANUA à l'encontre de ses vendeurs sont infondées ; Sur les demandes de la SCI à l'encontre du notaire : les notaires doivent avant de dresser leurs actes procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l'utilité et l'efficacité de leurs actes ; En l'espèce, l'existence d'une servitude légale au profit d'un fond voisin en situation d'enclave n'affecte nullement l'efficacité de l'acte de vente dressé par le notaire ; Sa responsabilité professionnelle ne saurait en conséquence être engagée à ce titre ; Les notaires sont en outre professionnellement tenus d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et doivent en conséquence au titre de leur obligation de conseil, éclairer les parties sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient; II s'ensuit que l'obligation d'informer l'acquéreur de l'existence d'une servitude dérivant du régime ordinaire de la propriété et qui n 'est donc pas une conséquence de l'acte de vente, n 'entre pas dans le champs de l'obligation de conseil du notaire ; (...) Ainsi la responsabilité professionnelle du notaire ne saurait être engagée ni sur le fondement de son obligation d'assurer l'efficacité de ces actes, ni sur le fondement de son devoir de conseil » ; 1°/ ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'en présence d'une servitude légale de passage pour enclave, une telle déclaration n'est pas obligatoire ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si la SCI ORAVA était enclavée et si elle devait bénéficier d'une servitude de droit, tandis qu'une telle recherche était exigée pour établir si le vendeur était tenu de déclarer une servitude non apparente, la cour d'appel, qui a refusé d'effectuer la recherche sollicitée par l'exposante, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1638 du code civil, ensemble l'article 682 de ce même code ; 2°/ ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'en présence d'une servitude légale de passage pour enclave, une telle déclaration n'est pas obligatoire ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si la SCI ORAVA était enclavée et si elle devait bénéficier d'une servitude de droit, étant donné que l'état d'enclave n'existait plus depuis la création d'une voie publique en 2008, tandis qu'elle décidait qu'il convenait de se placer à la date de la signature de l'acte de vente (décembre 2003) pour rechercher si les vendeurs et le notaire avaient commis des fautes, la cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ; 3°/ ALORS QU'en énonçant qu'il y avait lieu de se placer à la date de la signature de l'acte de vente (décembre 2003) pour rechercher si les vendeurs et le notaire avaient commis des fautes tout en énonçant que l'état d'enclave n'existait plus depuis 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, en violation des articles 1638 et 682 du code civil ; 4°/ ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'à défaut, l'acquéreur est en droit de demander une indemnité en réparation de ce manquement contractuel, si la servitude non déclarée est de telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien à de telles conditions ; qu'en affirmant que la connaissance par la SCI ANUANUA de la promesse de vente consentie à M. [W] ne permettait pas à celle-ci d'ignorer que les parcelles qu'elle n'avait pas acquises seraient enclavées, tandis que la promesse de vente consentie en juillet 2003 à M. [W], auquel la SCI ANUANUA s'est substituée, ne faisait pas mention de la servitude consentie à la SCI ORAVA au profit de la parcelle DD n° [Cadastre 5], la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 682 du code civil ; 5°/ ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'à défaut, l'acquéreur est en droit de demander une indemnité en réparation de ce manquement contractuel, si la servitude non déclarée est de telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien à de telles conditions ; mais que le vendeur est déchargé de cette obligation en présence de servitudes apparentes ; qu'en se contentant d'affirmer que, dans la mesure où la SCI ANUANUA venait aux droits de [W] et où elle était promoteur lotisseur, elle avait nécessairement connaissance de la promesse de vente consentie à ce dernier, elle avait visité les lieux, de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que les parcelles qu'elle n'avait pas acquises elle-même seraient enclavées, pour rejeter sa demande d'indemnisation, sans relever le caractère apparent de la servitude litigieuse, de nature à décharger le vendeur de son obligation de déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1638 du code civil ; 6°/ ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'à défaut, l'acquéreur est en droit de demander une indemnité en réparation de ce manquement contractuel, si la servitude non déclarée est de telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien à de telles conditions ; qu'en affirmant que la SCI ANUANUA ne pouvait ignorer que les parcelles qu'elle n'avait pas acquises elle-même seraient enclavées, tout en réfutant le caractère enclavé du fonds dominant, la cour d'appel, qui a statué par motifs contradictoires, a de nouveau violé l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement déféré déboutant la SCI ANUANUA de toutes ses demandes, et notamment de sa demande de condamnation des consorts [A]-[D]-[O] et de Me [G] à lui payer la somme de 61 938 000 FCFP au titre de dommages et intérêts, représentant la valeur des terrains dont elle est privée, et de sa demande subsidiaire de condamnation à la moitié de cette somme, au motif que si elle avait connu l'existence de cette servitude litigieuse, elle aurait négocié un partage du prix d'acquisition avec la SCI ORAVA ; AUX MOTIFS QU'« il convient de se placer à la date de la signature de l'acte de vente (décembre 2003) pour rechercher si les vendeurs et le notaire ont commis des fautes. Comme le soulignent les intimés, la servitude créée en 2000 par les consorts [A]-[D]-[O] au profit des consorts [Q] et du lotissement [Adresse 4] partageait en deux le terrain des consorts [A]-[D]-[O] et est devenue le seul accès à leur propriété. En juillet 2003, les consorts [A]-[D]-[O] avaient promis de vendre à [S] [W] l'ensemble de leur propriété (grevée par le milieu d'une servitude), c'est-à-dire les parcelles DE [Cadastre 2], DD [Cadastre 5], DE [Cadastre 3] et les parcelles EY [Cadastre 6] à [Cadastre 7] et EX [Cadastre 1], "étant précisé que les parcelles EY et EX sont grevées d'une servitude de passage au profit des parcelles DD [Cadastre 4], EZ [Cadastre 1] à [Localité 3] et T[Cadastre 8] à [Localité 2] devenus lotissement [Adresse 4]". Finalement le projet d'acquisition [W] n'a pas abouti, et après morcellement du lot qu'il devait acquérir initialement : - la SCI VAIHIAPA (aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI ORAVA, depuis 2006) a acquis en septembre 2003 les parcelles DE [Cadastre 2], DD [Cadastre 5], DE [Cadastre 3]; - la SCI ANUANUA (messieurs [T] et [F]) s'est substituée à [W] pour l'acquisition des parcelles EY [Cadastre 6] à [Cadastre 7] et EX[Cadastre 8]. Dans la mesure où la SCI ANUANUA venait aux droits de [W], et qu'elle était promoteur lotisseur, elle avait nécessairement connaissance de la promesse de vente consentie à ce dernier, elle avait visité les lieux, constaté leur desserte et était informée de ce morcellement, de sorte que, comme le font valoir les intimés, la SCI ANUANUA ne pouvait ignorer que les parcelles qu'elle n'avait pas acquises elle-même seraient enclavées. De plus, c'est seulement en 2006 que le lotissement [Adresse 5] a été entrepris. Ainsi que le soulignent les consorts [A]-[D]-[O] et Me [G] aucune situation de droit ou défait n 'a été dissimulée à la SCI ANUANUA, que ce soit par les vendeurs ou le notaire. Le litige porte sur le fait que la SCI ORAVA aurait abusivement emprunté cette servitude au-delà de la partie concernant le seul lotissement [Adresse 4] à partir de 2006. Cela n 'est pas contesté ; mais il convient de relever que : ni la SCI VIAHIAPA ni la SCI ORAVA qui vient aux droits de la précédente ne sont dans la cause ; en 2003, à la date de l'acquisition de la SCI ANUANUA, il n'existait aucun empiétement grevant son fonds ; la SCI ANUANUA n 'a pas assigné la SCI ORA VA en cessation de troubles illicites dès qu'elle a eu connaissance de la création du lotissement [Adresse 5] et des désordres générés par les engins de chantier dès 2006 ; au contraire elle a même vendu une partie des parcelles à la SCI ORA VA ; les troubles allégués ne sont pas démontrés, ni par leur ampleur ni dans leur durée ; en effet le constat produit par l'appelante ne contient aucune relation défaits significatifs à cet égard et les photocopies de mauvaise qualité des clichés pris par l'huissier sont inexploitables ; ainsi rien ne permet pas de contester les affirmations des intimés lorsqu'ils soutiennent que l'usage illicite de la servitude n 'a été que ponctuel ; en effet il n 'est nullement démontré que la SCI ORA VA a emprunté le bord du ruisseau en empiétant sur la propriété de la SCI ANUANUA au-delà de la période de chantier, sur la durée duquel la SCI ANUANUA ne fournit aucun élément défait ; il n 'est nullement démontré que la SCI ORAVA continue d'emprunter cette voirie. C'est donc en vain que l'appelante soutient que les vendeurs auraient consenti une servitude occulte à la SCI ORA VA au préjudice de la SCI ANUANUA. Il n'y a même pas lieu de rechercher si la SCI ORAVA est enclavée et si elle doit bénéficier d'une servitude de droit, alors que cette SCI n'est pas dans la cause et que le prétendu état d'enclave n 'existe plus depuis la création d'une voie publique en 2008. De plus, et surabondamment, la SCI ANUANUA ne justifie d'aucun préjudice, et notamment elle ne démontre pas qu'elle aurait négocié (et obtenu) une réduction du prix d'acquisition en raison de la moindre valeur de ses terrains grevés de servitude (alléguée et non démontrée) ou en raison des troubles subis par les acquéreurs de ses lots (allégués et non démontrés). La demande de dommages et intérêts est donc infondée et le jugement déféré doit être confirmé dans toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1638 du Code civil "si l'héritage vendu se trouve grevé sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu 'elles soient de telle importance qu 'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n 'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n 'aime se contenter d'une indemnité" ; En l'espèce le litige est régi par les dispositions particulières de cet article et non par le droit commun de la garantie de l'article 1626 du Code civil; S'il résulte des dispositions de l'article 1638 que le vendeur doit informer l'acheteur des servitudes occultes, les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété, telles que les servitudes de passage pour enclave prévues à l'article 682 du Code Civil, étant réputées connues, n 'ont pas à être déclarées ; La SCI ANUANUA ne saurait faire état de la nouvelle route communale pour arguer de l'absence de situation d'enclave du fonds de la SCI VAIHIAPA, dans la mesure où les travaux de construction de cette route n 'ont été autorisés que selon permis de travaux immobilier du 25 janvier 2008 ; II s'ensuit qu 'à la date de l'acte de vente de la SCI ANUANUA, le fond de la SCI VÂIHIAPA était enclavé et bénéficiait en conséquence d'une servitude légale de passage, dérivant du régime ordinaire de la propriété, laquelle n 'avait pas être déclarée par les vendeurs ; En outre l'article 1638 du Code Civil exige que la servitude non déclarée, sur le fondement de laquelle est sollicitée la résiliation du contrat où l'allocation d'une indemnité, soit de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n 'aurait pas acheté s'il en avait été instruit ; Or en l'espèce il ressort des écritures de la requérante que si elle avait été avisée du droit de passage conféré à l'acquéreur du fond voisin, elle aurait acquis la parcelle sur laquelle s'effectue ce passage mais à moindre prix; En conséquence l'importance de la servitude litigieuse n 'est pas de telle importance que la SCI ANUANUA ne l'aurait pas achetée si elle en avait été instruite ; II appartenait dès lors à la requérante qui se plaint des dommages causés à la route par l'usage qui en fait, de solliciter de la part du bénéficiaire du droit de passage, une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner ; II résulte donc de ce qui précède que les demandes de la SCI ANUANUA à l'encontre de ses vendeurs sont infondées ; Sur les demandes de la SCI à l'encontre du notaire : les notaires doivent avant de dresser leurs actes procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l'utilité et l'efficacité de leurs actes ; En l'espèce l'existence d'une servitude légale au profit d'un fond voisin en situation d'enclave n'affecte nullement l'efficacité de l'acte de vente dressé par le notaire ; Sa responsabilité professionnelle ne saurait en conséquence être engagée à ce titre ; Les notaires sont en outre professionnellement tenus d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et doivent en conséquence au titre de leur obligation de conseil, éclairer les parties sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient; II s'ensuit que l'obligation d'informer l'acquéreur de l'existence d'une servitude dérivant du régime ordinaire de la propriété et qui n 'est donc pas une conséquence de l'acte de vente, n'entre pas dans le champs de l'obligation de conseil du notaire ; (...) Ainsi la responsabilité professionnelle du notaire ne saurait être engagée ni sur le fondement de son obligation d'assurer l'efficacité de ces actes, ni sur le fondement de son devoir de conseil » ; ALORS QUE le vendeur d'un bien est tenu de déclarer l'existence de servitudes non apparentes ; qu'à défaut, l'acquéreur est en droit demander une indemnité en réparation de ce manquement contractuel, si la servitude non déclarée est de telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien à de telles conditions ; qu'en jugeant que la SCI ANUANUA ne justifiait d'aucun préjudice, ni ne démontrait qu'elle aurait négocié et obtenu une réduction du prix d'acquisition en raison de la moindre valeur de ses terrains grevés de servitude, tandis qu'elle relevait que la SCI ORAVA avait emprunté le bord du ruisseau en empiétant sur la propriété de la SCI ANUANUA pendant la période de chantier, et qu'elle avait vendu une partie des parcelles à la SCI ORAVA, ce qui caractérisait l'existence d'un préjudice de la SCI ANUANUA, et justifiait amplement de ce que la SCI ANUANUA n'aurait pas acheté le terrain dans les conditions de l'acte des 23-24 décembre 2003, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1638 du code civil.