Cour d'appel, 18 novembre 2024. 23/03554

MINUTE N° 24/513 Copie exécutoire à : - Me Pégah HOSSEINI SARADJEH - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE ARRET DU 18 Novembre 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03554 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFBM Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse APPELANT : Monsieur [D] [E] [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4368 du 12/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT M2A HABITAT, représenté par son représentant légal es qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, Présidente de chambre Mme DESHAYES, Conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date 25 juillet 2016 à effet au 4 août 2016, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a donné à bail à Monsieur [D] [E] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant versement d'un loyer mensuel de 374,91 €, charges comprises. Par jugement définitif du 9 août 2019, le tribunal d'instance de Mulhouse a constaté la résiliation de plein droit du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire le 5 août 2018, ordonné l'expulsion du locataire et a condamné ce dernier à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 235,29 €, outre les dépens. Monsieur [D] [E] a quitté les lieux le 11 octobre 2021. Faisant valoir que de nombreux travaux étaient à réaliser par le bailleur selon l'état des lieux d'entrée du 4 août 2016 mais n'avaient pas été effectués et que le bailleur n'avait pas fait procéder à son relogement en dépit de ses demandes, Monsieur [D] [E] a, par assignation du 13 septembre 2021, assigné l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, ordonner la compensation judiciaire avec les arriérés de loyer 1 155,53 €, soit un solde de 3 844,47 € à son bénéfice, et de voir condamner le défendeur aux frais et dépens de la procédure. Il a indiqué que sa demande était recevable en l'absence de tentative de conciliation, en raison de l'hostilité de la partie adverse et de l'urgence constituée par la vétusté des lieux. En défense, l'OPH M2A Habitat a conclu à l'irrecevabilité de la demande sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile. Il a sur le fond conclu au rejet de la demande et a sollicité à titre reconventionnel condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 993,87 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi que la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 29 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a : -déclaré recevable l'action de Monsieur [D] [E] ; -débouté Monsieur [D] [E] de sa demande tendant à la reconnaissance d'un préjudice de jouissance ; -ordonné la réouverture des débats quant à la demande relative à l'arriéré locatif ; -invité les parties à présenter leurs observations sur l'autorité de chose jugée et à comparaitre à l'audience du 14 novembre 2023 à 9 heures, salle 114 ' Tribunal Judiciaire de [Localité 4] ' [Adresse 5] ; -réservé le surplus des demandes. Monsieur [D] [E] a interjeté appel de cette décision le 29 septembre 2023. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, il demande à la cour de : -déclarer l'appel recevable et bien fondé ; -infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a débouté Monsieur [D] [E] de sa demande tendant à la reconnaissance d'un préjudice de jouissance ; Et statuant à nouveau, -condamner l'office M2A Habitat à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; -ordonner le cas échéant la compensation des créances réciproques ; En tout état de cause, -débouter l'office M2A Habitat de l'ensemble de ces demandes, fins et conclusions ; -confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; -condamner l'office M2A Habitat aux entiers frais et dépens. Il fait essentiellement valoir que le premier juge a fait une mauvaise appréciation des preuves fournies, dont l'état des lieux d'entrée, démontrant que des travaux importants, notamment d'électricité, peinture et carrelage, étaient nécessaires et promis par le bailleur, mais jamais réalisés. Il précise en outre que les états des lieux postérieurs, ainsi que des photographies, confirment l'état vétuste et insalubre du logement, avec des fils électriques nus, des murs en mauvais état et une salle de bain inutilisable ; qu'il a plusieurs fois sollicité un relogement, resté sans réponse, bien que l'immeuble soit destiné à être détruit en 2024 ou 2025 et que 70 % des locataires aient déjà été relogés ; que le premier juge a rejeté ces preuves à tort, les photographies, bien que non datées, corroborant les états des lieux qui attestent de l'insalubrité ; qu'ayant vécu dans ce logement insalubre durant les confinements, il a vu sa vie sociale impactée ; que malgré l'absence de travaux, il a continué à régler son loyer, à l'exception d'une somme de 1 155,53 € ; qu'il est fondé à obtenir réparation du préjudice subi du fait de l'insalubrité du logement. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat demande à la cour de : -dire et juger l'appel formé par Monsieur [E] mal fondé ; -l'en débouter ; En conséquence, -confirmer le jugement entrepris ; -débouter Monsieur [E] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; -condamner Monsieur [E] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ; -condamner Monsieur [E] à payer à M2A Habitat un montant de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'Office Public de l'Habitat M2A Habitat fait valoir que Monsieur [E] n'apporte aucune preuve établissant que le bailleur a manqué à ses obligations ; qu'au contraire, il démontre que le locataire était défaillant dans ses obligations locatives, notamment par le non-paiement des loyers, ce qui a conduit à la signification d'un commandement de payer en juin 2018, suivi d'un jugement de résiliation du bail et d'expulsion le 9 août 2019. Il souligne que l'état des lieux d'entrée montre que le logement était en bon état, avec des travaux récents réalisés avant l'entrée de Monsieur [E] ; que chaque fois que ce dernier a sollicité le bailleur, celui-ci a effectué les réparations de la plomberie ou la pose d'un siphon ; que toutefois, le locataire n'a pas permis l'accès aux techniciens pour des interventions obligatoires, notamment pour la mise en sécurité du compteur de gaz et les visites annuelles, entraînant des frais répercutés sur son compte. De plus, il précise que l'appelant n'a pas donné suite à plusieurs demandes pour planifier des travaux, entraînant l'annulation des bons de commande ; que les photos datées fournies par ce dernier ne constituent pas une preuve valable et que les dégradations constatées à la sortie des lieux en 2021 sont imputables au locataire ; que Monsieur [E] tente de se soustraire à ses obligations locatives en alléguant une prétendue carence du bailleur, non prouvée ; que la demande de dommages et intérêts de l'appelant est excessive et injustifiée. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi. Sur le trouble de jouissance Conformément à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il sera relevé à titre liminaire qu'en raison du jugement définitif en date du 9 août 2019 ayant constaté la résiliation du bail à la date du 5 août 2018, les obligations contractuelles du bailleur ont pris fin à cette date. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée signée par les parties le 12 août 2016 révèle que l'appartement était en état d'usage pour les murs, en bon état pour l'électricité et que la robinetterie, menuiseries et sols étaient refaits à neuf. Ces énonciations sont corroborées par les bons de travaux et factures afférentes justifiant des prestations effectuées dans le local dès le mois de juin 2016, portant notamment sur la réfection des peintures de la porte d'entrée, de la chambre et du séjour, la réfection des sols de la chambre, de la salle de bains et du séjour, le remplacement de l'habillage de la baignoire effectué courant août 2016, le remplacement du lavabo, de la robinetterie et de la cuvette WC le 22 juin 2016, le balayage et le lessivage de la terrasse du balcon, la réparation d'une fuite sous baignoire dénoncée par l'appelant le 5 août 2016 et réparée le 18 août 2016, la pose d'un visiophone le 21 juillet 2016. Le bailleur justifie par ailleurs de ce que des interventions selon bons de travaux du 25 février 2021 et du 23 février 2021, relatifs à des sollicitations du locataire pour une fixation du lavabo et un dysfonctionnement électrique, n'ont pu être suivis d'effet, l'entreprise mandatée n'ayant pu obtenir de rendez-vous de la part de l'appelant et de ce que ce dernier en a été dûment informé par lettre du 19 mars 2021 lui précisant que les commandes engagées resteront en suspens jusqu'à sa disponibilité. Compte tenu de ces éléments, le fait que dans un état des lieux établis en date du 22 mai 2019, il a été constaté, dans un appartement globalement en état d'usage, l'existence de fils nus sur les appareillages électriques, ainsi qu'une dégradation des revêtements muraux de la salle de bains avec un décollement de carreaux d'habillage, absence d'habillage de la baignoire et la dégradation du joint d'étanchéité, ne permet pas de retenir à l'encontre du bailleur un manquement à ses obligations, les dégradations constatées étant manifestement imputables au locataire. Les quelques photographies versées aux débats, prises à une date indéterminée, ne sont dès lors pas plus de nature à caractériser un préjudice de jouissance imputable à une carence du bailleur, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée par l'appelant au titre de son préjudice de jouissance. Concernant la carence alléguée du bailleur dans le cadre du relogement du locataire, il sera relevé que ce dernier, condamné à évacuer les lieux pour défaut de paiement des loyers par jugement du 9 août 2019, ne justifie pas d'un manquement du bailleur à ses obligations, étant relevé que le bailleur a donné suite à la demande formulée à cette fin par Monsieur [E] en l'invitant, par lettre du 15 septembre 2020, à prendre contact avec d'autres bailleurs sociaux afin accélérer le traitement de son dossier et en lui communiquant les renseignements nécessaires pour effectuer cette demande. L'appelant ne caractérisant pas de faute imputable au bailleur, le jugement déféré sera confirmé. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Succombant en appel, Monsieur [D] [E] sera condamné aux dépens de la procédure. Il sera par ailleurs condamné à verser à la partie adverse une indemnité de procédure de 800 €. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 29 août 2023, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente