Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 24/00357

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00357 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y42G ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MARS 2024 MINUTE N° 24/00962 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société SCIA [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951 ET : Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à [Localité 6], représenté par son syndic la société HELLO SYNDIC dont le siège au [Adresse 1] représentée par Me Stéphane LAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0325 *********************************************** EXPOSE DU LITIGE Le 13 juillet 2018, la SCIA [Adresse 3] a acquis les lots n°51 et 101, au sein d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 4]. Arguant de ce que le mur séparatif d'avec l'immeuble situé [Adresse 5] présentait de l'humidité, la SCIA [Adresse 3] a sollicité en référé la désignation d'un expert. L'expert a déposé son rapport le 14 mars 2023. Par acte du 14 février 2024, et autorisée en cela par ordonnance du 16 février 2024, la SCIA [Adresse 3] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 5] devant le président de ce tribunal aux fins : que les entrepreneurs qu'elle diligentera puissent être autorisés provisoirement à passer par le [Adresse 5] et à installer un échafaudage le long du mur litigieux pour la durée des travaux de reprise, soit 6 mois ;que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, outre la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à prendre à sa charge les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mars 2024. A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés qu'il : juge nulle l'assignation délivrée à son encontre par la SCIA [Adresse 3] en ce qu'il n'y est pas précisé le fondement de la demande ;renvoie la SCIA [Adresse 3] à mieux se pourvoir en raison d'une litispendance et à tout le moins d'une connexité avec l'instance au fond introduite en 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris, en ouverture de rapport, procédure qui est encore en cours ;subsidiairement, rejette comme irrecevables les demandes de la SCIA [Adresse 3] au motif que le litige principal portant sur un trouble anormal de voisinage, la demanderesse devait impérativement faire précéder sa demande en justice d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative. En réplique, la SCIA [Adresse 3] fait valoir que ses demandes sont recevables dès lors que : l'acte introductif d'instance est parfaitement fondé en fait comme en droit ; qu'en tout état de cause, en l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, il appartient au juge d'examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit applicables ; et que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun grief ;la présente procédure est indépendante de celle actuellement pendante devant le tribunal judicaire de Paris ;l'obligation de conciliation préalable ne concerne que les demandes en paiement inférieures à 5.000 euros ou les actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire, et qu'en conséquence la demande d'accès temporaire n'est pas concernée ; et qu'à supposer qu'elle soit concernée, il est justifié d'une urgence manifeste. Sur le fond, la SCIA [Adresse 3] sollicite du juge des référés qu'il : déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;autorise provisoirement les entrepreneurs qu'elle diligentera à passer par le [Adresse 5] et à installer un échafaudage le long du mur litigieux pour la durée des travaux de reprise, soit 6 mois à compter du début des travaux ;condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, outre la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à prendre à sa charge les entiers dépens Sur le fond, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de : débouter la SCIA [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;la condamner à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCIA [Adresse 3] aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître Stéphane LAGET conformément à l'article 699 du code de procédure civile. A titre plus subsidiaire, il demande de fixer les conditions suivantes à l'éventuelle intervention au titre d'une servitude de tour d'échelle : Réalisation d'un état des lieux préalable aux travaux, en présence de l'ensemble des parties ; Définition du mode de protection des sols, végétaux et surfaces fragiles - comme les conduites de gaz - par l'entreprise ; un descriptif précis des travaux accompagné du marché de l'entreprise sera joint au protocole ;Date et heure de début prévisionnel des travaux : A FIXER ;Date et heure de fin prévisionnelle des travaux : A FIXER. En cas de dépassement pour quelque raison que ce soit du délai normalement nécessaire pour achever les travaux une pénalité forfaitaire de 500 euros par jour calendaire sera versée par la SCIA [Adresse 3] jusqu'à ce qu'elle ait pu faire constater la remise en état des lieux dans leur état d'origine ; Jour(s) et horaire(s) de présence des ouvriers sur les lieux du chantier : Les ouvriers pourront être présents le … A FIXERLeur accès ne sera autorisé que de 9h00 à 17h00 uniquement en semaine et ni les jours fériés ni les week-endsL'accès des ouvriers et du matériel de chantier s'effectuera via le [Adresse 2] à [Localité 6] avec l'aide d'une télécommande qui sera restituée au plus tard le dernier jour des travaux. Sa perte donnera lieu à facturation ;Les travaux ne devront pas être de nature à empêcher ou entraver de quelque manière que ce soit l'entrée et la sortie du garage. Sur ce point la largeur du passage au plus étroit n'est que de 2,55 m au plus étroit soit déjà moins que ce que prévoit la norme NF P91-120 dans son article 5.1.2. à savoir 2,80 m en sens unique ; L'échafaudage sera mis en place en tenant compte des conditions de circulation du site (passage en encorbellement ou passage laissé libre selon contraintes du site) ; En cas de gêne manifeste (limitation, voire privation d'accès à la copropriété et à son garage), la SCIA [Adresse 3] s'engage à verser une juste indemnité à la copropriété du [Adresse 2] sous 24h de 100 euros par jour ;Les prestataires mandatés par la SCIA [Adresse 3] devront se stationner en dehors de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 6] ;En cas de dégradation, démolition, salissures, la SCIA [Adresse 3] et son prestataire mandaté s'engagent à remettre en l'état, à l'identique et sans délai la copropriété du [Adresse 2] à leurs frais avancés. Une consignation à hauteur de 10.000 euros sera effectuée sur un compte séquestre afin d'assureur la garantie à première demande. Il en sera justifié avant tout démarrage des travaux. En outre la SCIA [Adresse 3] aura fait réaliser un constat avant travaux dont copie sera fournie au syndicat des copropriétaires au plus tard le jour du démarrage du chantier ;Définition des modalités d'évacuation des déchets/gravats car il n'est pas question de les entreposer au niveau de la voie d'accès au parking du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui devra durant toute la durée des travaux pouvoir y accéder normalement (enlèvement quotidien à prévoir) ;Communication des pièces : kbis et copie de la police d'assurance responsabilité civile professionnelle garantissant les dommages aux existants et aux avoisinants (avec un plafond par sinistre d'au moins 300.000 euros) de l'entreprise en cours de validité. La souscription d'une assurance tous risques chantier couvrant tous les dommages pouvant être occasionnés durant le chantier avec renonciation à tout recours contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] apparait nécessaire. Il sollicite également qu'il soit rejeté : toute demande de dommages-intérêts lesquels ne sont pas justifiés ni dans leur principe, une solution amiable ayant été rejetée par la requérante au motif qu'elle voulait que tout soit gratuit , ni dans leur quantum ;toute demande au titre des frais irrépétibles une solution amiable ayant été rejetée par la requérante au motif qu'elle voulait que tout soit gratuit. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des moyens formés par les parties à l'appui de leurs prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS Sur la procédure En application de l'article 56 du code de procédure civile, " L'assignation contient à peine de nul-lité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l'article 54: […] 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ". En l'espèce, il convient de relever que dans son assignation, la demanderesse fait état des travaux qu'elle souhaite exécuter sur le mur séparatif et y précise qu'elle a saisi le juge des référés afin d'obtenir un droit de passage temporaire sur la propriété du syndicat des copropriétaires afin de les faire réaliser. En cela, elle a suffisamment défini l'objet de la demande et le fondement juri-dique de l'action Par ailleurs, l'article 100 du code de procédure civile dispose que " Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office ". Et l'article 101 indique que " S'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction ". Or, en l'espèce, même si les procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Paris et le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny concernent toutes les deux le mur séparatif des propriétés des parties, le litige soumis à chacune de ces juridictions est différent puisqu'il n'est pas question de tour d'échelle devant le tribunal de Paris. Et par ailleurs, les deux instances n'ont pas le même fondement procédural, en référé et sur le fond, de sorte qu'il ne peut être retenu de connexité. Enfin, en application de l'article 750-1, " En application de l'article 4 de la loi no 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ". Toutefois, en l'espèce, la présente instance a pour objet la mise en œuvre d'une servitude fondée sur l'article 639 du code civil et non l'appréciation de l'existence d'un trouble subi par la société demanderesse qui excéderait les inconvénients normaux de voisinage. Les dispositions de l'article 750-1 précité ne sont donc pas applicables. Il résulte de l'ensemble de ces observations le rejet des exceptions de procédure et la recevabilité des demandes de la SCIA [Adresse 3]. Sur la demande principale En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Et l'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, l'article 637 du code civil dispose qu'" une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire " et l'article 639 précise que la servitude " dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ". En particulier, constitue une servitude dérivant de la situation naturelle des lieux la servitude dite " du tour d'échelle " qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d'un ouvrage, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen. Ce sont les seules conditions dont la demanderesse doit démontrer qu'elles sont remplies. En l'espèce, il est établi que la SCIA [Adresse 3] doit faire réaliser des travaux de réfection du mur séparatif et qu'une partie d'entre eux nécessite un accès par le [Adresse 2], propriété du syndicat des copropriétaires. Que toutefois, si le principe d'un passage temporaire par la propriété d'autrui est autorisé par la loi et justifié en l'espèce, son usage doit être strictement encadré. Or en l'espèce, les explications de la demanderesse et les pièces produites sont insuffisantes pour définir précisément les modalités d'accès à la propriété du défendeur. Dès lors, il sera ordonné la réouverture des débats afin que la SCIA [Adresse 3] communique les informations suivantes : Quelles seront les conditions d'installation de l'échafaudage (localisation précise, emprise au sol, durée d'installation et d'enlèvement) ?A quel moment les salariés de l'entreprise de travaux devront-ils avoir accès à la propriété du syndicat des copropriétaires en dehors de l'installation et de l'enlèvement de l'échafaudage ? à quelles périodes et pour la réalisation de quels travaux ? par quels moyens y accéderont-ils ? Existe-t-il la possibilité d'accéder à l'échafaudage par la propriété de la SCIA [Adresse 3] ?En fonction des travaux à réaliser côté propriété du syndicat des copropriétaires, quelles seront les protections utilisées pour maintenir en l'état sa propriété ?Y sera-t-il entreposé autre chose que l'échafaudage ?outre toute précision technique utile sur le déroulé des travaux. Dans cette attente les demandes seront réservées. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ; Rejetons les exceptions de procédures et déclarons recevables les demandes de la SCIA [Adresse 3] ; Et par décision avant dire droit : Ordonnons la réouverture des débats à l'audience du 6 mai 2024 à 9h30, salle M- 5ème étage- [Adresse 7], afin que la SCIA [Adresse 3] communique des éléments de réponse aux questions suivantes : Quelles seront les conditions d'installation de l'échafaudage (localisation précise, emprise au sol, durée d'installation et d'enlèvement) ?A quel moment les salariés de l'entreprise de travaux devront-ils avoir accès à la propriété du syndicat des copropriétaires en dehors de l'installation et de l'enlèvement de l'échafaudage ? à quelles périodes et pour la réalisation de quels travaux ? par quels moyens y accéderont-ils ? Existe-t-il la possibilité d'accéder à l'échafaudage par la propriété de la SCIA [Adresse 3] ?En fonction des travaux à réaliser côté propriété du syndicat des copropriétaires, quelles seront les protections utilisées pour maintenir en l'état sa propriété ?Y sera-t-il entreposé autre chose que l'échafaudage ?outre toute précision technique utile sur le déroulé des travaux ; Réservons dans cette attente les demandes des parties. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 MARS 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT