Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00525 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXLZ
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 16 SEPTEMBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître LAW-YEN Françoise, Plaidante, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion
DÉFENDEUR(S) :
Madame [S] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [E] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Valentine MOREL,
Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats
Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé
DÉBATS :
À l’audience publique du 26 Août 2024
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d'un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] qu'elle a donné à bail à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 825,88 euros charges comprises.
Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], sans pour autant être en mesure de transférer l'exemplaire du contrat de bail passé entre BLI et les époux [D].
La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.
Plusieurs loyers étant demeurés impayés, CDC HABITAT a adressé une première mise en demeure par courrier d'huissier, puis a fait signifier à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], une sommation de payer le 08 juillet 2022 pour un montant en principal de 8877,93 euros.
Plusieurs démarches amiables ont par la suite été entreprises aux fins d'apurer la dette locative, et un échéancier a été proposé aux locataires sur la somme de 10696,95 euros entre octobre 2023 et août 2026, mais n'a pas été signé par les époux [D].
Sans paiement de la part des locataires, CDC HABITAT a finalement fait assigner Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 28 mai 2024 aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement récurrent des loyers et des charges ; juger que Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] deviendront occupants sans droit ni titre du logement à compter du jugement prononçant la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], tant de sa personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ;fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter du jugement à une somme équivalente au montant du loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, révision comprise et augmenté des charges locatives (au mois de mai 2024 825,88 euros) ; condamner solidairement au titre des dettes ménagères Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner solidairement au titre des dettes ménagères Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à lui payer la somme de 12860,33 euros, au titre des arriérés de loyers et charges locatives impayées à mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 08 juillet 2022 sur la somme de 8877,93 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des loyers et charges impayées au jour de la résiliation judiciaire du bail et des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner solidairement Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'expulsion le cas échéant ; rejeter toutes demandes de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; dans le cas où des délais seraient accordés, prévoir une clause de caducité sans mise en demeure préalable ; débouter Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, faisant état de la carences des locataires au rendez-vous fixé.
A l’audience du 26 août 2024, CDC HABITAT- représentée par Me Françoise Law Yen - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 11144,19 euros.
CDC Habitat s'en rapporte sur la demande de délais de paiement sollicités, indiquant que plusieurs démarches amiables ont été entreprises en vain et que le montant de la dette est telle que la situation est sérieusement compromise, malgré le versement de la somme de 3000 euros juste avant l'audience.
Convoqué par actes de commissaire de Justice signifiés le 28 mai 2024, Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] comparaissent en personne. Ils font valoir des difficultés économiques liées à l'activité d'auto-entrepreneur de Monsieur ; ils sollicitent le maintien du bail, rappelant qu'ils ont tenté de payer régulièrement, mais qu'en présence d'autres dettes, ils ont dû tenter de désintéresser leurs créanciers alternativement. Ils indiquent envisager de solliciter un crédit pour rembourser le bailleur et à défaut s'engagent à respecter un échéancier sur 36 mois.
La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité :
Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023.
Par ailleurs, CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 30 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. Sur la demande de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce :
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ;
L'article 1728 du même code dispose quant à lui que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ;
enfin, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d'une inexécution contractuelle en ces termes :
"La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts des époux [D] et leur expulsion des lieux.
Le décompte produit en l'espèce par CDC HABITAT et arrêté à la date du 26 août 2024 révèle que la dette locative s’élevait à 10925,70 euros hors frais et dépens, ce qui représente plus d'un an de loyers impayés.
La gravité et la caractère répété du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés, soit 10925,70 euros.
Cette condamnation doit par ailleurs être prononcée solidairement en raison du caractère ménager de la dette locative en vertu de l'article 220 du code civil, les locataires étant mariés.
Ceci étant rappelé, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que "la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat" ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".
Par ailleurs, dans l'hypothèse de la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, depuis le 29 juillet 2023 que ""Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En outre, “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci au seul motif que le bailleur a égaré son contrat de bail et n'a pu fonder son action en résiliation sur l'acquisition de la clause résolutoire après délivrance d'un commandement de payer.
Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], ont repris le paiement du loyer en versant la somme de 3000 euros le 26 août 2024 et 1075 euros au cours du mois de juillet 2024 ; ils indiquent être en mesure de rembourser le bailleur en sollicitant un prêt, et à défaut en acquittant une mensualité de 300 euros en sus du loyer, ce qui permettrait un apurement dans le délai de 36 mois prévu par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il doit être constaté que les époux [D] ont repris le paiement du loyer avant l'audience et sont en mesure d'apurer leur dette en 36 mois au maximum ; l'échec des procédures amiables antérieurement entreprises n'est pas un motif suffisant pour rejeter la demande de délais, recevable et fondée.
Il y a donc lieu de permettre à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] qui affirment être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs, ces derniers devant solder leur dette par 36 mensualités de 303 euros en sus du loyer mensuel, la 36ème et dernière mensualité étant majorée des intérêts échus et des accessoires de la créance.
Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
Il convient ainsi de prévoir qu'en cas de non respect des délais de paiement accordés à Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, et Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] devront restituer le logement au bailleur à première demande.
À défaut de libération volontaire, CDC HABITAT sera autorisée à procéder à leur expulsion selon les voies de droit habituelles, deux mois après un commandement de quitter les lieux resté sans effet, et ils seront solidairement redevables, en cas de maintien dans les lieux, d'une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, en subissant les indexations conformément au contrat, majoré des charges, soit 825,88 euros au jour du présent jugement.
Cette indemnité d'occupation sera due à compter du présent jugement et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR.
Cette indemnité d’occupation étant calquée sur le montant du loyer augmenté des charges, elle suivra la même indexation que le loyer comme si le bail s'était poursuivi.
En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion de Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] a été autorisée en cas de non respect des délais de paiement et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation fixée.
En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.
V. Sur les demandes accessoires :
Sur la demande d'abandon des meubles
S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.
En revanche, dans l'hypothèse où Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] restitueraient les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par les locataires sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [S] [D] née [P] et de Monsieur [E] [D].
Sur les dépens
Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des assignations et de leur notification à la préfecture.
S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, ils en seront solidairement tenu s'ils occupent tous deux les lieux au jour de l'expulsion.
Sur la demande d'indemnité de procédure
Compte tenu des circonstances de la cause, de la situation économique des défendeurs et des délais de paiement octroyés, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité de procédure formée par CDC HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à payer à CDC HABITAT la somme de 10925,70 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 août 2024 (comprenant l'échéance août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2022 sur la somme de 8877,93 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à s’acquitter de cette somme de 10925,70 euros, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 303 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts, frais, et accessoires (dont les dépens) :
PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée à l'initiative du locataire au même terme que le loyer courant et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] ne verserait pas au terme convenu soit le loyer courant soit la mensualité d'apurement de l'arriéré ;
dans l'hypothèse de cette résiliation,
CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à payer à CDC HABITAT le solde de la dette locative ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] à verser à CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 825,88 euros à ce jour ;
AUTORISE CDC HABITAT, à défaut pour Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC HABITAT sera autorisé à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [S] [D] née [P] et de Monsieur [E] [D] ;
et en tout état de cause,
CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] née [P] et Monsieur [E] [D] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, et le cas échéant les frais d'expulsion ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.
La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection
