Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00038

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS L’Atrium, 1 allée des Hélices BP 50209 44202 NANTES CEDEX 02 représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [E] [L] [D] Porte 62 Etage 12 Résidence La Madeleine 11 Boulevard Gustave Roch 44200 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 06 juin 2024 date des débats : 06 juin 2024 délibéré au : 05 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00038 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWZJ COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Julien VIVES CCC à Monsieur [E] [L] [D] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 16 juillet 2018, prenant effet le 19 suivant, pour une durée d'un an renouvelable, la Nantaise d'Habitations a donné à bail à Monsieur [E] [L] [D] un local à usage d'habitation porte 62 au 12ème étage sis 11 boulevard Gustave Roch à Nantes (44 200) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 342.32 euros, outre une provision sur charges de 96.99 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer. Des loyers restant impayés, par acte du 30 mars 2023, la Nantaise d'Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la Nantaise d'Habitations a assigné Monsieur [E] [L] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir : - déclarer la demande recevable et bien fondée ; -constater la résiliation du bail à la date du 30 mai 2023 ; - à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ; - ordonner l'expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et selon les modalités prévues par la loi ; - condamner le locataire à lui payer : -la somme de 3 394.51 euros arrêtée au 31 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ; -une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; -la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ; - dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la Nantaise d'Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que sa créance s'élève désormais à la somme de 11 802.73 euros. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [L] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [E] [L] [D]. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré du 20 août 2024, la juge a sollicité la bailleresse aux fins de voir justifier le montant du loyer et des charges à compter du 1 er janvier 2024 et ce, pour le 1 er septembre 2024. Malgré une relance en date du 2 septembre 2024, aucune pièce n’a été versée. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Monsieur [E] [L] [D] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 11 802.73 euros au 3 juin 2024, terme de mai inclus et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 1028.81 euros sur l’échéance de janvier 2024, puis de 1003.81 sur les quatre mois suivants, soit la somme de 5 044.05 euros, quittancement de mai 2024 inclus, outre 25 euros au titre des frais de dossiers sur l’année 2023. Toutefois, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative. En l'espèce, Monsieur [E] [L] [D] ne s'est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé. Il résulte des pièces produites que Monsieur [E] [L] [D] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation, le décompte actualisé versé faisant apparaître un solde débiteur de 11 802.73 euros dont il convient de déduire celle de 5 069.05 euros (25 euros + 5 044.05 euros). Il convient de souligner qu’en l’absence de précision de la bailleresse sur le montant du loyer indexé au 1er janvier 2024 et le montant du surloyer appliqué, le calcul a été effectué sur la base du loyer et des charges de l’année 2023, soit la somme mensuelle de 514.06 euros. La créance étant justifiée pour un montant de 6 733.68 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [L] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3394.51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.  Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [L] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 683.27 euros au titre des loyers et charges impayés. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mai 2023. Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [L] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues. Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [L] [D] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 31 mai 2023, Monsieur [E] [L] [D] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 31 mai 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [E] [L] [D] à son paiement. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024. Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire Monsieur [E] [L] [D], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la Nantaise d'Habitations afin de recouvrer les sommes dues. M.onsieur [E] [L] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 juillet 2018 entre la Nantaise d'Habitations et Monsieur [E] [L] [D] portant sur un local à usage d'habitation porte 62 au 12ème étage sis 11 boulevard Gustave Roch à Nantes (44 200) et ses accessoires, sont réunies à la date du 31 mai 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [L] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [L] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ; CONDAMNE Monsieur [E] [L] [D] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024 ; CONDAMNE Monsieur [E] [L] [D] à payer à la Nantaise d'Habitations la somme de 6 733.68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 3 juin 2024, terme de mai inclus, dépôt de garantie à déduire ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 394.51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;  RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;  CONDAMNE Monsieur [E] [L] [D] à verser à une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [E] [L] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA