Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/00602

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES [Adresse 5] [Localité 2] 13/06/2024 4ème chambre Affaire N° RG 23/00602 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MCHJ DEMANDEUR : M. [P] [U] [K] [G] [B] Rep/assistant : Me Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES DEFENDEUR : S.A. SYNDIC DE COPROPRIETAIRE DU [Adresse 1], représenté par son syndic (CDJ21 Century 21 Talensac). RCS de Nantes N°901 262 006 Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES ORDONNANCE du juge de la mise en état Audience incident du 4 Avril 2024, délibéré au 13 Juin 2024 Le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [O] a acquis un terrain à bâtir par acte authentique du 1er décembre 1988, cadastré EW n°[Cadastre 4], situé à l’arrière d’un immeuble en copropriété, cadastré EW n°[Cadastre 3], sur laquelle il a fait édifier une maison. Le règlement de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] indique, depuis une modification de l’état descriptif de division du 25 mars 1991, que la copropriété est composée de trois bâtiments, dont le bâtiment C, la maison appartenant à Monsieur [P] [B]. Monsieur [P] [B] a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires qu’elle admette sa sortie de la copropriété, mais un refus lui a été opposé par l’assemblée générale du 12 février 2021. Par exploit du 09 février 2023, Monsieur [P] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Nantes, devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de faire reconnaître, à titre principal, que Monsieur [B] ne fait pas partie du syndicat des copropriétaires et qu’il est le seul propriétaire de l’assiette foncière de sa maison et de modifier les documents de la copropriété en ce sens, à titre subsidiaire, annuler la grille de répartition des charges et procéder à une nouvelle répartition. Par conclusions d’incident du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a sollicité du juge de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [B] pour prescription et défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir. Par dernières conclusions d’incident du 16 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, de: Juger irrecevables les demandes présentées à titre principal par Monsieur [B] ; Condamner Monsieur [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles du présent incident ; Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens du présent incident ; Débouter Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires. A l’appui de ses conclusions d’incident, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] fait valoir que la demande principale de Monsieur [P] [O] revient à faire annuler l’acte notarié du 25 mars 1991 ayant modifié l’état descriptif de division de ladite copropriété. Or il soutient que cette action en annulation, quel qu’en soit le fondement, est irrecevable du fait de la prescription, dès lors que Monsieur [P] [O] devait agir dans un délai ramené à 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la réforme de 2008, soit au plus tard en 2013. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir un défaut d’intérêt à agir et de qualité à agir, dès lors que Monsieur [P] [O] entend contester un acte qu’il a confirmé depuis 1991, en payant les charges de copropriété et en participant aux assemblées générales, notamment à celle où il a demandé à sortir de la copropriété. En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [P] [O] n’est pas fondé à agir seul, alors que le lot a été acquis avec son épouse et qu’il ne justifie pas en être désormais, le seul copropriétaire. Par dernières conclusions d’incident du 03 avril 2024, Monsieur [P] [O] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, de: Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, Juger recevable les demandes présentées par Monsieur [B], Condamner le syndicat de copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Monsieur [B] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens du présent incident. A l’appui de ses conclusions d’incident, Monsieur [P] [B] fait valoir que l’action n’est pas prescrite car fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui déclare non écrite toute clause du règlement de copropriété, contraire aux dispositions d’ordre public de ladite loi et de son décret d’application, et qui ne prévoit aucun délai pour faire valoir cette nullité. Il soutient que l’intégration de l’assiette de sa maison à celle de la copropriété est interdite par la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le statut de la copropriété ne saurait être étendu aux propriétés voisines, même celles liées à l’immeuble en copropriété par une servitude. Il indique que le statut de la copropriété suppose que la totalité du sol soit une partie commune. S’agissant de la confirmation de l’acte litigieux, Monsieur [P] [B] fait valoir qu’elle n’est pas possible s’agissant de règles d’un ordre public de direction. Quant à sa qualité à agir seul, il justifie de sa pleine propriété en produisant une attestation notariée établie lors de la liquidation du régime matrimonial. L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 04 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription Selon l'article 789 du code de procédure civile, "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...)". Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription a réduit le délai de prescription des actions personnelles ou mobilières de 30 ans à 5 ans. L’article 26 de cette même loi a prévu que “I. Les dispositions de la présente loi qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. II. Les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. III. Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s’applique également en appel et en cassation.” La loi du 17 juin 2008 relative à la prescription s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que “Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.” Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] soutient que l’action engagée par Monsieur [P] [O] tend à voir annuler l’acte notarié ayant modifié l’état descriptif de division, le 25 mars 1991, dès lors que c’est cet acte qui a intégré la parcelle EW n°[Cadastre 4], dans la copropriété et procédé à la refonte de l’état descriptif et du règlement de copropriété suite à l’extension de l’assiette foncière de la copropriété à la parcelle appartenant à Monsieur et Madame [O]. Monsieur [P] [O] soutient que son action est fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l’intégration du foncier du terrain lui appartenant, à celui de la copropriété est illégale et que le statut de la copropriété impose un sol entièrement commun. Or cet article 43 permet au copropriétaire de se prévaloir de l’illégalité d’une clause à tout moment. L’article 43 répute non écrites “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application”. Ces clauses réputées non écrites sont non avenues par le seul effet de la loi et sont censées n’avoir jamais existé. Cette action en constatation du caractère illicite d'une clause du règlement de copropriété n’est enfermée dans aucun délai. Cela vaut, tant pour les clauses originaires du règlement, que pour les modifications qui ont pu être votées en assemblée générale. En l’espèce, le terrain appartenant à Monsieur et Madame [O] a été rattaché à la copropriété voisine dans un acte notarié intervenue le 25 mars 1991. Dans cet acte modificatif d’un état descriptif de division, il est indiqué que Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [V] son épouse sont les personnes requérantes “comparant de première part” et les copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], le “comparant de seconde part”. Cet acte prévoit une modification des documents de l’immeuble en copropriété (état descriptif et règlement), dressé le 21 septembre 1982 et publié le 05 novembre 1982, en ce qu’avait été constituée une servitude de passage sur la parcelle EW n°[Cadastre 3] au profit de la parcelle EW n°[Cadastre 4] et que cette dernière était grevée d’une servitude non aedificandi. Il est indiqué dans l’acte que “le comparant de première part” abandonne la servitude de passage constituée au profit de son fonds (EW n°[Cadastre 4]), grevant la parcelle EW n°[Cadastre 3] et en contrepartie, “le comparant de seconde part” abandonne purement et simplement, la servitude non aedificandi partielle dont il bénéficiait”, sans “indemnisation de part et d’autre”. Il est ensuite fait état d’une “refonte de l’état descriptif - règlement de copropriété de l’immeuble collectif, [Adresse 1] à [Localité 2], étendu à la parcelle propriété des époux [O], suite à la mise en communauté des assiettes foncières et partage au travers de l’attribution de tantièmes de copropriété”. Il est indiqué que les “soussignés conviennent, afin de restructurer l’organisation de la vie collective des propriétaires de biens et droits immobiliers ayant leur accès au numéro [Adresse 1], de mettre en commun leurs droits concurrents sur l’assiette foncière de leur propriété bâtie ou leur droit de construire”, à savoir les parcelles EW n°[Cadastre 3] et EW n°[Cadastre 4]. Par suite de cette mise en communauté, “les comparants aux présentes conviennent de soumettre leurs droits de propriété concurrents au régime de la copropriété des immeubles bâtis”. L’acte prévoit ensuite une modification de l’état descriptif et du règlement, en intégrant le lot de Monsieur et Madame [B]. L’action visant à annuler cet acte extinctif de servitudes et translatif de droits au niveau du sol, se heurte à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dès lors que Monsieur [P] [O] disposait d’un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 relative à la prescription, soit à compter du 19 juin 2008. Depuis le 19 juin 2013, toute action visant à faire annuler cet acte est irrecevable. Selon Monsieur [P] [O], c’est la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété suite à cet acte du 25 mars 1991, qui aurait introduit des clauses contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 et qui serait l’objet de son action. Toutefois, Monsieur [P] [O] ne justifie pas du fondement d’une telle action, en visant des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ou de son décret d’application. Il indique que cet acte modificatif a mis en copropriété des parcelles distinctes, alors que le statut de la copropriété imposerait un sol unique, et a étendu le statut de la copropriété à la parcelle de Monsieur et Madame [O], alors qu’ils n’avaient qu’un rapport de servitudes réciproques avec l’immeuble en copropriété. Il vise à l’appui de ces affirmations, les textes relatifs à la publicité foncière (article 7 du décret du 04 janvier 1955 et 71-1 du 14 octobre 1955) qui ne sont pas cités par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et n’imposent pas une telle unicité de sol pour l’application du statut de la copropriété. Il vise également un arrêt de la Cour de cassation du 08 avril 1970 qui exclut l’extension du statut de la copropriété à la parcelle voisine bénéficiant d’un droit de passage sur les parties communes d’un immeuble en copropriété, mais qui n’est pas transposable à la présente situation. Comme cela a été relevé, l’acte du 25 mars 1991 a modifié les documents de la copropriété (état descriptif et règlement de copropriété) suite à l’extinction des servitudes réciproques établies entre les parcelles EW n°[Cadastre 3] et EW n°[Cadastre 4] et l’échange de droits au niveau du sol de ces parcelles, entre Monsieur et Madame [B], d’une part, et les copropriétaires, d’autre part. Ainsi, Monsieur [P] [B] ne justifie t-il pas fonder son action en annulation des actes modificatifs introduits par l’acte du 25 mars 1991, sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient de déclarer irrecevable la demande, formée à titre principal, par Monsieur [P] [O], de juger que la maison qu’il occupe ne fait pas partie de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2]. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [P] [O] qui succombe. L’équité commande de débouter les parties de leur demande, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Nous, Stéphanie LAPORTE, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, DECLARONS irrecevable la demande principale de Monsieur [P] [O] de juger que la maison qu’il occupe ne fait pas partie de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] ; CONDAMNONS Monsieur [P] [O] aux entiers dépens ; REJETONS les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RENVOYONS à l’audience de mise en état du 25 septembre 2024 pour les conclusions de Maître Jean-Marc LE MASSON ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier, Le juge de la mise en état, Franck DUBOIS Stéphanie LAPORTE copie : Me Jean-marc LE MASSON - 256 Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS - 181