Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 25 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01787 - N° Portalis DBZE-W-B7H-IUXT
AFFAIRE : S.A.S.U. NIL PROMOTION C/ Madame [Z] [D], Madame [G] [W]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
POLE CIVIL section 3
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT :
Madame Sabine GASTON, Juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER :
M. William PIERRON, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
La S.A.S.U. NIL PROMOTION, inscrite au RCS de NANCY sous le numéro 843 000 837, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Maître Aubin LEBON de la SCP LEBON & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 006
DEFENDERESSES
Madame [Z] [D]née le 05 Mars 1975, demeurant [Adresse 2]
défaillant
Madame [G] [W] née le 19 Février 1947, demeurant [Adresse 1]
défaillant
le
Copie+grosse+retour dossier : Maître Aubin LEBON
EXPOSE DU LITIGE
par acte authentique reçu le 10 novembre 2020 par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [B] [M], notaire à [Localité 5], la SASU NIL PROMOTION, le promettant, a consenti à Madame [G] [W] et Madame [Z] [D], les bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir viabilisé situé à [Adresse 7], au prix de 100 000 € .
La promesse était consentie pour une durée de six mois, soit jusqu’au 10 mai 2021.
Il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 000 €, dont une partie, soit 5000 €, a été versée par les bénéficiaires dans les 12 jours de la promesse.
La promesse était conclue sous les conditions suspensives de droit commun ainsi que plusieurs autres conditions suspensives, soit la création de plusieurs servitudes, l’obtention d’un permis de construire par les bénéficiaires dans un délai de 90 jours ainsi que l’obtention d’un prêt d’un montant de 500 000 € .
L’option n’a pas été levée par Madame [W] et Madame [D] dans le délai contractuellement prévu, et l’acte authentique de vente n’a pas été signé à la date du 10 mai 2021.
Des pourparlers en vue de la vente se sont néanmoins poursuivis entre les parties postérieurement au 10 mai 2021 par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, mais l’acte définitif de vente n’a finalement pu être signé.
Par courriers recommandés remis le 22 mars 2023, le conseil de la SASU NIL PROMOTION a mis en demeure Madame [W] et Madame [D] de régler l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité sur le compte séquestre du notaire.
Par courrier officiel du 31 mars 2023, le conseil de Madame [D] s’est opposé aux réclamations formées dans la mise en demeure, considérant que la promesse unilatérale de vente n’avait pu aboutir en raison de la seule inaction de la SASU NIL PROMOTION, cette dernière ayant annulé un rendez-vous de signature prévu au mois de juin 2022.
Par courrier officiel du 12 avril 2023, le conseil de la SASU NIL PROMOTION a indiqué que la vente n’avait pu aboutir en raison de la seule inaction persistante de Madame [W] et Madame [D].
Par deux actes de commissaires de justice en date du 7 juin 2023 la SASU NIL PROMOTION a fait assigner Mesdames [W] et [D] devant le présent tribunal aux fins de voir :
– condamner in solidum Madame [D] et Madame [W] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 10 000 €, la somme séquestrée d’un montant de 5000 € sur le compte du notaire étant débloquée au profit de la SASU NIL PROMOTION,
– condamner in solidum Madame [D] et Madame [W] à verser à la SASU NIL PROMOTION la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
– condamner in solidum Madame [D] et Madame [W] à verser à la SASU NIL PROMOTION la somme de 4000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,
– ordonner l’exécution provisoire pour la totalité du jugement,
– condamner in solidum Madame [D] et Madame [W] aux entiers dépens.
Régulièrement assignées à personne , Madame [D] et Madame [W] n’ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2024, puis mise en délibéré.
MOTIFS DU JUGEMENT
I. Sur le sort de la promesse unilatérale de vente
Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;
Que selon l’article 1124§1erdu code civil,
« la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » ;
Attendu qu’il est constant que la promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2020 a été consentie pour une durée de six mois à compter du 10 novembre 2020, de sorte qu’elle venait à expiration le 10 mai 2021 ;
Qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’acte définitif de vente n’était pas intervenu à la date du 10 mai 2021, et qu’à cette même date, les bénéficiaires, Madame [D] et Madame [W], n’avaient pas levé l’option ;
Qu’il s’ensuit qu’à défaut de prorogation de la promesse par les parties avant son expiration, celle-ci est devenue caduque à compter du 11 mai 2021 ;
Attendu par suite que, si des pourparlers se sont poursuivis postérieurement au 10 mai 2021 entre les parties, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, en vue de parvenir à la vente, il n’existait cependant plus aucun lien d’obligation contractuelle entre lesdites parties à la promesse unilatérale de vente ;
Attendu qu’il y a lieu en conséquence de retenir la caducité de la promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2020 à la date du 11 mai 2021 ;
II. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
Attendu que les parties à une promesse unilatérale de vente peuvent convenir d’une indemnité d’immobilisation représentant la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant toute la durée de l’option ou l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ;
Que le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour apprécier le montant de cette indemnité, cette dernière ne constituant pas une clause pénale ;
Attendu en l’espèce que la promesse unilatérale consentie le 10 novembre 2020 comporte une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation – séquestre » (pages 8 et 9) rédigée comme suit :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DIX MILLE EUROS (10 000 .00 euros).
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans le délai de 12 jours à compter des présentes , au notaire soussigné, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de CINQ MILLE EUROS (5000.00 euros), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée .
Cette somme est affectée en nantissement par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle ce dernier.
A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
- Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
- Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
- Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 .00 euros ), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.
... » ;
Qu'il ressort de cette clause que le versement de l'indemnité d'immobilisation au promettant est soumis à deux conditions :
- La réalisation des conditions suspensives ;
- L'absence de signature de l'acte de vente du fait du bénéficiaire ou l'absence de levée de l'option dans le délai contractuellement prévu ;
Attendu qu'il ressort des développements ci-dessus l'absence de signature de l'acte de vente dans le délai contractuellement prévu ;
Attendu que s'agissant des conditions suspensives, il y a lieu de préciser que le contrat de promesse litigieux comporte deux conditions suspensives particulières, à savoir l'obtention d'un permis de construire et l'obtention d'un prêt ;
Attendu que s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, celle-ci est libellée dans les termes suivants :
« la réalisation des présente est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire sous 90 jours suivant la signature des présentes pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : construction d'un local à usage de cabinet de kinésithérapeutes au rez-de-chaussée et d'un local à usage d'habitation au premier étage.
Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard dans les 30 jours suivant la signature des présentes, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
… » ;
Attendu qu'il est établi par les pièces versées aux débats que le permis de construire prévu par la promesse a été accordé aux bénéficiaires par un arrêté du maire de [Localité 6] en date du 23 novembre 2021, soit postérieurement au délai de 90 jours prévu par la condition suspensive pour l'obtention dudit permis ;
Qu'il ressort de cet arrêté du 23 novembre 2021 que la date de dépôt du dossier complet de demande de permis de construire est le 19 mars 2021 ;
Attendu qu'il apparaît dès lors que Madame [D] et Madame [W] n'ont pas respecté le délai de 30 jours prévu par la condition suspensive, laquelle leur imposait de déposer leur dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 10 décembre 2020;
Attendu qu'ainsi que le rappelle expressément la promesse unilatérale litigieuse en page 9, toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt conformément aux dispositions de l'article 1304-3§1er du Code civil ;
Qu'il y a lieu dès lors de réputer accomplie la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le délai de validité de la promesse unilatérale vente litigieuse ;
Attendu que s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il y a lieu de préciser que la promesse litigieuse été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires d'un montant maximal de 500 000 €, couvrant le prix d'acquisition et les travaux de construction, d'une durée maximale de 240 mois et au taux d'intérêt maximal de 1,35 % l'an ;
Qu'il ressort des échanges de courriels entre les notaires des parties que les bénéficiaires n'avaient toujours pas obtenu leur prêt à la date du 3 mai 2022, soit bien postérieurement à la date d'expiration de validité de la promesse, notamment par suite de la création par les bénéficiaires d'une société se substituant à elles, de sorte qu'il apparaît que le prêt n'était pas obtenu à la date d'expiration de validité de la promesse ;
Qu'il est au demeurant expressément indiqué par un courriel du 24 avril 2021 du notaire des bénéficiaires au notaire du promettant, qu' à cette date du 24 avril 2021, le prêt n'était effectivement pas obtenu ;
Attendu que la condition suspensive d'obtention de prêt comporte le paragraphe suivant intitulé « refus de prêt – justification » libellée dans les termes suivants :
« Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. » ;
Attendu qu'à l'appui de sa mise en demeure du 21 mars 2023, le conseil de la SASU NIL PROMOTION faisait expressément valoir que Mesdames [D] et [W] n'avait à aucun moment justifié de deux refus d'obtention de prêt ;
Que dans sa lettre en réponse du 31 mars 2023, le conseil de Mesdames [D] et [W] est resté totalement taisant sur ce point ;
Que les défenderesses, qui n'ont pas constitué avocat, ne contestent donc aucunement ce moyen tiré de l'absence de justification de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ;
Attendu qu'il apparaît dès lors que faute d'avoir justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse , Mesdames [D] et [W], qui n'ont pas respecté les obligations contractuelles mises à leur charge, ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ;
Qu'en application de l'article 1304-3 §1er du Code civil, ladite condition est dès lors réputée accomplie dans le délai de validité de la promesse ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que Mesdames [D] et [W] n'ont pas, de leur seul fait, signé l'acte authentique de vente dans le délai de validité de la promesse unilatérale de vente litigieuse , alors que les conditions suspensives étaient levées pour être réputées accomplies ;
Qu'il apparaît ainsi que les conditions exigées par le contrat pour que l'indemnité d'immobilisation soit acquise au promettant sont réunies ;
Attendu que la SASU NIL PROMOTION est dès lors fondée à demander le paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 10 000 €, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023, date de l'assignation ;
Qu'il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 5000 euros, remise en séquestre entre les mains de Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] , à charge pour ce dernier de procéder à sa remise à la SASU NIL PROMOTION ;
III. Sur la demande complémentaire de dommages et intérêts
Attendu que la SASU NIL PROMOTION sollicite, outre le paiement de l'indemnité d'immobilisation, la condamnation des défenderesses à lui régler la somme de 5000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de son bien durant une période de près de deux ans ;
Mais attendu que suite à la caducité de la promesse unilatérale de vente litigieuse intervenue à la date du 11 mai 2021, la SASU NIL PROMOTION a recouvré dès cette date le droit de disposer librement de son bien, et ce, nonobstant les manifestations ultérieures de volonté des bénéficiaires de l'acquérir ;
Que c'est donc dans le cadre de cette liberté recouvrée, et donc hors tout engagement contractuel, qu'à compter du 11 mai 2021, la SASU NIL PROMOTION a choisi de poursuivre les pourparlers avec Mesdames [D] et [W] en vue de la vente de son bien ;
Que la SASU NIL PROMOTION n'est dès lors pas fondée en sa demande de dommages et intérêts formée contre Mesdames [D] et [W] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
Qu'il y a lieu en conséquence de débouter la SASU NIL PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;
IV. Sur les demandes accessoires
Attendu que Mesdames [D] et [W], qui succombent, seront condamnées aux dépens ainsi qu'à payer à la SASU NIL PROMOTION la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE caduque la promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2020 à la date du 11 mai 2021.
ORDONNE la remise à la SASU NIL PROMOTION de la somme de 5000 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [J], Notaire associé de la société par actions simplifiées « PERSON BODART PETITPAS [J] NOTAIRES » sise [Adresse 3] à [Localité 6] (Meurthe et moselle), sur présentation d'une expédition du présent jugement revêtue de la formule exécutoire.
CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Madame [Z] [D] à payer à la SASU NIL PROMOTION la somme de 5000 € avec intérêts au taux légal à compter du 07 juin 2023. 9 février 2021 ;
DÉBOUTE la SASU NIL PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.
CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Madame [Z] [D] à payer à la SASU NIL PROMOTION la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Madame [Z] [D] au paiement des dépens et ACCORDE à Maître Aubin LEBON, avocat au barreau de Nancy, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision .
Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
