Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/03362

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me D’JOURNO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 janvier 2025 à Me GOGUILLOT Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03362 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ALJ PARTIES : DEMANDERESSE S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [T] [D] [Y] née le 04 Mai 1980 demeurant [Adresse 2] représentée par Me Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-012163 du 06/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]) EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 2 avril 2012, la SA UNICIL, anciennement dénommée société d’HLM SNHM, a donné à bail à Madame [T] [D] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 328,46 euros, outre 157,07 euros de charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [T] [D] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 602,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SA UNICIL a fait assigner Madame [T] [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Madame [T] [D] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 avril 2024, soit la somme de 1.213,33 euros avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, - condamner Madame [T] [D] [Y] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 novembre 2022 et ce pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 12 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 31 octobre 2024. A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.527,21 euros, selon décompte en date du 8 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Madame [T] [O], représentée par son conseil, conteste la dette locative au motif qu’elle inclue des frais de procédure. Elle expose qu’elle a effectué des règlements et fait valoir sa situation personnelle et financière pour demander le rejet de la résiliation du bail. Subsidiairement, elle demande le rejet de la demande d’expulsion et l’octroi de délai pour quitter le logement. La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Vu l’article 9 du Code de procédure civile, Vu l'article 1353 du Code civil, Sur la recevabilité de la demande de résiliation Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, La SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales le 24 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 12 septembre 2024. Son action est donc déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 2 avril 2012 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2022 pour la somme en principal de 602,08 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 janvier 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [T] [D] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus par Madame [T] [D] [Y] si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 573,15 euros), à compter du 15 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL. Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [T] [D] [Y] restait débitrice d’une dette locative de 1.213,33 euros au 15 avril 2024. Le décompte actualisé au 8 octobre 2024 fixe la dette locative à une somme de 2.332,51 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure mentionnés le 23 novembre 2022 et le 28 mai 2024, dont il n’est pas justifié. Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [T] [D] [Y] à payer à la SA UNICIL, la somme de 2.332,51 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [T] [D] [Y] justifie avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2023. Il résulte du décompte que Madame [T] [D] [Y] a versé la somme de 281 euros le 10 septembre 2024 et le 8 octobre 2024 Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail (12 ans), du montant de la dette, de la qualité de la bailleresse et de la situation personnelle et financière de la locataire qui s’est vu accordée, courant octobre 2024, l’aide du Fonds de solidarité de logement, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : • la clause résolutoire retrouvera son plein effet, • à défaut pour Madame [T] [D] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, • Madame [T] [D] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Madame [T] [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2012 entre la SA UNICIL et Madame [T] [D] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 janvier 2023 ; CONDAMNE Madame [T] [D] [Y] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 2.332,51 euros décompte arrêté au 8 octobre 2024, incluant la mensualité du mois d’octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; AUTORISE Madame [T] [D] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 64 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais, RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant : - la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [T] [D] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - Madame [T] [D] [Y] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 573,15 euros à ce jour ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [T] [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; DEBOUTE la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe. La greffière, La présidente